易居_南通RO734地块前期项目定位报告_126页.docx

报 告 致： 南京建邺集团南通RO734地块前期项目定位报告11月15日12月05日前 言 本次调研，从了解南通市房地产宏观经济市场环境、区域房地产市场状况入手，通过实地考察，重点对南通市老城区区域住宅发展状况和趋势进行剖析。调研目的：通过全面深入调研，获知项目地块周边的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境及综合市场环境，并以此为基础，结合购房者需求调研及南京市房地产市场整体操作水平，研判项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确的市场定位提供强有力的市场支持。策划单位： 易居中国南京房地产研究中心调研人员： 易居中国南京房地产研究中心南通项目工作组目 录第一部分：项目价值判断81. 项目分析81.1项目地理位置分析81.2项目基本技术指标分析111.3项目自身条件对规划的影响121.4项目物业类型组合中的共融性和矛盾点142、土地属性与客户需求的匹配17第二部分：项目市场研究191. 南通概况191.1 地理位置191.2 面积191.3 地形地貌191.4 气温气候192. 南通市宏观经济背景研究202.1 宏观经济环境202.2 南通与南京宏观经济环境之比较252.3 房地产市场经济指标283. 区域市场分析313.1 南通市规划313.2 中心城区规划建设的重点393.3 中心城区市场分析403.4 可借鉴性产品分析464. 潜在消费者消费特征分析584.1 调研对象特征表述584.2 潜在购房者购房动因及关注点594.3 潜在购房者消费偏好604.4 潜在购房者价格承受能力624.5 装修房专项调研634.6 潜在购房者购房信息获取途径654.7 潜在购房者购房决策模式65第三部分 项目市场定位671. 项目特质回顾672. 项目SWOT分析672.1 项目优势672.2 项目劣势672.3 项目机会点682.4 项目威胁点682.5 优势与机会的充分利用682.6 劣势及威胁的弥补方案693. 项目市场定位693.1 定性描述693.2 案名694. 项目客户定位704.1 客源分析704.2 目标客户需求715. 最优市场空间判断及产品概念定位715.1项目方案选型725.2精装修产品论证736. 项目产品定位766.1 产品概念766.2 产品物业体量的确定766.2.1地块资源分析766.2.2项目设计要点：776.2.3项目总体功能分布：786.3 产品相关配套806. 项目附加值提升建议927. 项目价格定位957.1 定价方法的选择957.2 市场法价格确定957.3 成本法价格确定967.4 上市预期价格978. 项目营销建议988.1 主诉求语988.2 营销点建议98第四部分 项目建设进度及投资收益分析1001、项目建设进度1001.1项目开发周期安排1002. 投资收益分析（保守方案）1012.1 投资分析的目的、依据1012.2 投资估算1022.3 项目投入产出分析1032.4 项目销售收入1032.5 项目投资回收分析1042.6 风险分析1063. 投资收益分析（乐观方案）1083.1 投资分析的目的、依据1083.2投资估算1093.3 项目投入产出分析1103.4 项目销售收入1103.5 项目投资回收分析1113.6 风险分析113 第五部分 总结115附件一：南通市2007年110月土地出让情况一览表（居住类用地）119附件二：和乔丽晶产品介绍及装修标准（苏州）120附件三：润·花园产品设计及装修标准（南京）123第一部分：项目价值判断1. 项目分析1900米1500米南大街商业圈长途汽车站1.1项目地理位置分析800米RO734地块濠河景观带图地块地理位置示意图项目地位于南通市崇川区青年西路东段，为原航运学院新建路校区；北临新建路，西接工农河，南到文峰超市，东至中国工商银行南通分行。距离南通市景观带濠河风景名胜区约800米；距离南通市第一商圈南大街商圈约1500米；距离南通市长途汽车站约1900米。备注：崇川自古称为“崇川福地”，历史悠久，人文荟萃，被称为长寿之乡、教育之乡、体育之乡。面积99.67平方公里，人口54.89万，下辖两镇、八街道，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平最高的区域。1.1.1地块区位特质项目地处于老城区板块核心地段，距离号称南通“翡翠项链”的濠河不足10分钟步程，地理优势突出。按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城板块、新城板块、新东板块、城北板块四大房地产板块，呈现“一主三副”的格局。城北板块新城板块新东板块项目地老城板块图地块区位示意图1.1.2地块所在区域发展潜力根据崇川区规划，老城区将围绕商业、居住、服务和文化中心的功能定位，老城区板块正逐步形成三产服务业布局合理、辐射全面的发展局面，同时，随着任港路、人民西路等片区拆迁改造的进行，项目地周边区域的城市功能进一步得到提升。项目地距离濠河风景区不过5分钟步程，随着濠河风景区的改造完成，区域的价值正逐步得到体现。1.1.3地块周边配套! 交通配套道路公交线路始发站终点站青年西路12路十字街长途车站13路长途车站新开姚港路42路桃坞服饰城观音山52路方天大市场中远小区16路五一路长江路距离南通长途汽车站不过2km，可方便直达南京、上海等地。! 商业配套农贸市场：千家惠超市吉星店百货卖场：文峰超市、新一佳七彩店（大卖场）、工农商超市家电卖场：五星电器、千代电器餐饮住宿：肯德基、大娘水饺、瑞基之星酒店金融：工商银行、农业银行、建设银行、江苏银行、中投证券、南京证券! 医疗配套南通大学附属医院、南通市妇幼保健院、第三人民医院! 教育配套幼儿园：春芽幼儿园、南通市市级机关第二幼儿园中学：南通市跃龙中学、南通中学、南通市濠河中学! 政府机关南通市国土局、南通市规划局、南通市规划协会、南通市规划监察大队、南通市地方税务总局第二分局、南通市崇川区人民政府等。结论：项目地周边的生活氛围浓厚。新建路多义社区商业为主，消费档次较低，姚港路及桃坞路上有新一佳超市、农工商超市等大卖场，商业氛围浓厚，经营品种繁多，可满足日常生活所需。同时，姚港路及青年西路上金融机构颇多，且多为银行分部。虽然地块周边绿地广场缺乏，但距离濠河景观区不足800米。值得关注的是，新建路为二车道，人流量较大，目前尚无扩建计划，为未来业主的出行可能带来不便。1.2项目基本技术指标分析地块编号R0734用地性质居住地块座落原航运学院新建路校区地块面积46627.72平方米建筑面积80500 平方米容积率1.726出让年期70年起 挂 价4300 元/平方米成交价格9950元/平米楼面地价5763元/平米建筑密度20%绿 化 率38%出让日期2007年8月24日竞价轮次78轮溢价率72.65总结：从基本指标来看，项目存在如下几个特点：a地价高。地块出让价格达到9950元/平米，按建筑面积8.05万平米计算，地块楼面地价达到5763元/平米，与周边的二手房价格基本持平。b规模中等。70亩的地块，1.726的容积率，20的建筑密度，说明小区在开发强度上属于中等。c地块关注度高。78轮的竞价轮次，72.65的溢价率，表明该地块被大多开发商所看好，市场关注度极高。市场期待有着精品的出现，并有了一定的心理预期。1.3项目自身条件对规划的影响360度看地块东侧南侧西侧北侧时间：2007年11月16日1.3.1项目自身条件简述地块占地近70亩，原为原航运学院新建路校区，已拆迁完毕，地块平整。原校区出口设于地块北侧新建路上，路对面是学校教师宿舍楼及纺织厂家属楼，皆为上世纪八十年代建筑，外表较为破旧。路两恻为小面积店铺，经营服装、百货、餐饮等，其中有文峰超市较成规模。地块西侧为工农河，目前水质较差，空气中略有臭味。河对面为南北走向新建路，路西侧有部分童装及五金店面。南北向新建路为人行道，禁止汽车通行，并在路北端设有障碍物。地块西北角与新建西村相连，新建西村多为上世纪八九十年代建筑，外表陈旧，但生活气息浓郁，社区可以看到老人在下棋、聊天。新建西村共分11个组团，计74栋建筑，幼儿园一所春芽幼儿园。地块南侧隔文峰超市与青年西路相望。文峰超市经营品种丰富，加之旁边的吉星菜市场，可以满足周边市民的日常生活所需。青年西路为南通市东西向的主干道，与外环路直接相连。值得关注的是，根据开发企业安排，地块的西北角预留一栋建筑，计划内部改造装修后作为后期办公楼使用，是地块上为数不多的建筑之一。地块周边实景照片原校区北门新建路路况姚港路路况青年西路路况地块南恻菜市超市地块西侧工农河新建路姚港路工农河新建路青年西路图13 南通RO734地块红线图1.3.2项目自身条件对规划的影响根据地块自身特性及周边状况，在规划设计过程中应注意如下事项：地块西临工农河，东、南两侧皆被建筑物包围，短期内并无拆迁改造计划，因此小区出口只能设在北侧新建路上。新建路路面较窄，车流量大，因此新建路的未来拓宽改造将对本项目影响巨大，同时应该考虑尽量缩短未来业主车辆在新建路上行驶的距离。工农河是任港河的支流，受生活污水的污染，水质较差，空气中略有腐败味。由于短期内河水无法得到治理，在项目开发期间需要对此因素进行前瞻性考虑。一方面要充分考虑工农河作为泄洪渠的功能，在生活污水有望隔离或处理后注入，河道可作为小区的内部自然景观，另一方面也要考虑短期对小区的不利影响，利用小区内部景观的塑造，在保留河道景观的同时消除河水变质所带来的腐朽味。在具体规划过程中，靠近河道一侧可考虑利用乔木或灌木营造隔离带，并让建筑做适当的退让，一方面使河道景观得到扬长避短，另一方面也可消除新建路人流量大所带来的噪音污染，使小区与周边环境是有机的整体的同时又相对独立。新建路、姚港路、青年西路都为双行道，为未来车辆沿新建路姚港路青年西路的出行路线提供了条件。1.4项目物业类型组合中的共融性和矛盾点项目地址崇川区新建路所在板块老城区占地面积46627.72总建面积80500容积率1.726绿化率38%用地性质居住使用年限70年建筑密度20%设计要点内容限高611层；90平米以下户型不低于5060评价说明由于项目限高（611层）要求，根据项目开发强度，在满足规划指标的前提下，项目地块涵盖了公寓（小高层、多层）及别墅类（别墅、花园洋房）用地的多种可能。本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅子系统】子模型来评价地块的上述属性。评价程序 选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度； 对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。序号地块现状综合得分评价标杆6适合发展该属性物业6不适合发展该属性物业结合项目经济技术指标考量：公寓类产品：多层、小高层（可结合考量）类别墅类产品：别墅、花园洋房是项目的可发展方向我们首先对2大类产品的合适度进行评分，然后考虑结合的可能性。分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分8.57888.554.57867.5评价! 公寓类产品发展现状评价：根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为7.15。也就是说，本地块目前状况具备开发公寓项目的基本条件。地块在交通、配套方面有突出的优势，可见地块的发展基础较好。目前，地块自然景观方面较差，但可塑性较强。分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分6.55.5688.53274.567.5评价! 类别墅型产品发展现状评价：根据我司针对别墅项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为5.66，本地块不太符合开发类别墅型产品开发的基本条件。地块在周边生活配套等方面有优势，但自然景观及地块自身条件对于类别墅产品而言，仍显不足。土地产品属性适合度分析结论：公寓类产品：小高层、多层是项目的发展方向项目开发潜力分析：不利自然景观之弥补：小区通过打造社区内部景观，并对河道景观进行绿化和美化，营造怡人的居住环境，则地块的景观资源将得到极大改善。同时，随着小区的建设，区域小环境将进一步得到改善，居住品质及档次将进一步推动区域地产价值的提升。改善后住宅产品评价：分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05拟合得分8.58888.568.57867.5评价我司依据对城市整体、区域及项目的未来发展改善进行估计，重新评估了本项目土地，项目开发公寓在挖掘潜力后的综合得分为7.76，达标良好。综合评价，地块公寓类产品特质明显，适于打造公寓类产品，市场潜力巨大。结论：! 项目地块技术指标特征符合开发高品质社区1.726的综合容积率、完善的生活配套、稀有的城中核心地段优势等使地块具备开发高品质社区的先决条件。! 适合发展公寓类物业通过对项目周边区域环境及配套的调研可以看出：公寓类物业（小高层/多层）均适宜在地块发展2、土地属性与客户需求的匹配从实地调研情况来看，南通市民对地块认知度极高，并对地块即将打造的精品住宅产品充满期待。目前，南通市房地产业正处于上升期，在改善居住、城市化、投资保值等因素的支撑下，市场对住宅类产品需求旺盛。尤其城中区域，受拆迁难度加大等因素制约，市场供给量相对不足，市场“供不应求”态势明显。在此背景下，居住用地的土地属性与客户需求相契合，有望取得良好的市场表现。第二部分：项目市场研究1.南通概况1.1 地理位置南通位于江苏省东部、长江三角洲北翼，依江傍海，三面环水，形同半岛。南与上海、苏州隔江相望，背依广袤的苏北平原，素有“江海门户”之称，是长江流域进出物资的转运枢纽和长江三角洲地区的重要港口城市。从中心城区与上海市区的直线距离看，苏州不足80公里，南通约100公里，无锡110公里，常州150公里，南京则达到300公里左右。1.2 面积南通市是我国首批对外开放的14个沿海城市之一，现辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有146个乡镇。全市总面积8001平方公里，是江苏全省的十二分之一。1.3 地形地貌南通市位于江海交汇处，正当长江入海口，是由长江北岸的古沙嘴不断发育、合并若干沙洲而成，属长江下游冲积平原。南通地势低平，地表起伏甚微，高程一般在2.O米6.5米，自西北向东南略有倾斜。按其地理位置、成陆先后、地貌显示及成因可分为狼山残丘区、海安里下河低洼泻湖相沉积平原区、北岸古沙嘴区、通吕水脊海河相沉积平原区、南通古河汊水网平原区、南部平原和洲地、三余海积平原区、沿海新垦区等。平原辽阔，水网密布是其显著特征。1.4 气温气候南通属北亚热带湿润性气候区，气候温和，四季分明，无霜期长。年平均气温15.8°C左右，全年气温稳定在10以上的有220230 天，无霜期年平均226天。年平均日照时数21002200小时，年平均降水量10001400毫米。1月份平均气温1.52.5，农作物能正常越冬。7月份平均气温27.5左右，有利于水稻孕穗、棉花现蕾结铃。夏季35以上高温酷热天气一般在34天左右，比内陆少。秋季秋高气爽，利于秋熟作物成熟和收获。年平均日照时数 2100小时2200小时。年平均降水量1000毫米1100毫米，且雨热同季，夏季雨量约占全年雨量的4050。年平均雨日120天左右， 67月常有一段梅雨。2. 南通市宏观经济背景研究2.1 宏观经济环境2.1.1 GDP总量与增长率数据来源：2000-2006年江苏省分市县国民经济主要统计指标图2-1 2000-2006年南通GDP总量情况数据来源：2000-2006年江苏省分市县国民经济主要统计指标图2-2 2001-2006年南通GDP增长率情况南通是我国14个首批沿海对外开放城市之一,近年来经济发展呈逐年上升趋势， GDP总量从2000年的736.44亿元增长至2006年的1758.34亿元。从GDP排名来看，2006年南通居江苏省第四，仅次于苏锡宁，全国排名从2005年的第32位上升至2006年的第29位。从GDP增长率来看，南通市GDP增长率一直保持每年有一定幅度的上升。同时可以看出，2004年至今GDP增长速度明显加快，连续三年超过15，运行质量明显提高。南通市经济的规模和总量健康稳步发展，给南通房地产业奠定了稳固的市场环境并创造了良好的发展空间。2.1.2产业结构分析 单位：亿元、%2001年2002年2003年2004年2005年2006年国内生产总值809.3 887.3 1006.7 1226.1 1472.1 1758.3 比上年增加9.99.6 13.4 21.8 20.119.4 第一产业增加值135.6 140.9 141.0 148.9 162.2 168.1 比上年增加4.53.9 4.1 5.3 3.0 4.5 占比重16.8 15.9 14.0 12.1 11.0 9.6 第二产业增加值392.9 438.6 515.8 664.2 824.0 985.0 比上年增加1111.6 16.8 19.5 19.2 17.9 占比重48.5 49.4 51.2 54.2 56.0 56.0 第三产业增加值280.8 307.8 349.9 413.0 485.9 605.3 比上年增加10.049.6 12.6 14.1 14.4 15.7 占比重34.7 34.7 34.8 33.7 33.0 34.4 数据来源：南通市2001年2006年国民经济和社会发展统计公报表2-1 2001年2006年 南通市国民经济增长情况 单位：%地区生产总值构成（）苏南地区均值苏中地区均值苏北地区均值南京镇江南通扬州第一产业2.49.317.934.19.68.6第二产业59.756.839.84960.65656.4第三产业55.248.234.34835.334.435数据来源：南通市2001年2006年国民经济和社会发展统计公报表2-2 2006年南通产业构成与周边地区对比南通市的经济结构和苏南地区的平均水平相比还存在差距，表现在农业比例偏高，第三产业比重较低，从苏中地区开看，南通的经济结构处于比较平均的位置，与扬州类似。伴随城市化进程的加快、社会经济的持续快速发展和人民收入水平的不断提高，南通城市服务业迅速崛起，三产内部结构也在迅速发生变化，第二产业和第三产业在近几年增幅显著，以工业为主的第二产业在南通的经济中占据重要的地位，第三产业在近三年以来以14以上的增速发展。2006年南通第二产业总产值占GDP的比重达到56%，保持首要地位，而第三产业（含服务业、房地产等）比重亦达到34.4%，显示第三产业的蓬勃活力。南通第二产业的实力较强，这也意味着工业发达，工厂多，就业机会多，居民收入稳定，为第三产业的发展带来了机遇。数据来源：南通市2006年国民经济和社会发展统计公报图2-3 2006年南通产业结构情况2.1.3 财政收入情况近年来南通市财政收入大幅增加，年均增长率基本在20%以上，2006年全年完成财政收入217.56亿元，同比增长27.09，财政收入逐年增加，表明南通市政府经济实力不断增强，为南通城市建设发展、居民生活水平提高提供了保障。2006数据来源：2000-2006年南通统计年鉴图2-4 2000-2006年南通财政收入情况2.1.4 人均可支配收入2006年南通市区居民人均可支配收入为14058元，比上年增长13.5%。增幅比上年同期提高1.2个百分点。工薪收入的增长是居民家庭收入增长的主要动力。2006年居民人均工薪收入为9639元，比上年增长15.1%。工薪收入占支配收入的比重由2005年67.7%，提高到2006年的68.6%，对可支配收入增长的拉动为9.0个百分点。人均经营性净收入为939元，比上年有所增长。财产性收入增幅最大。2006年居民人均财产性收入368元，比上年增长54.2%，在四大类收入中增幅最大。近年来居民进行二次置业，拥有多套住房的家庭逐渐增多，出租房屋收入成为居民财产性收入的主要组成部分，2006年人均出租房收入189元，比上年增长71.9%，其次其它投资收入增长13.7%。数据来源：2000-2006年南通统计年鉴图2-5 2000- 2006年南通人均可支配收入2.1.5 人口2006年底，全市总人口769.79万，人口密度为962人/平方公里，人口出生率为6.35.，人口自然增长率为-0.81。人口密度居全国地级市之首。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年全市年末总人口（万人）782.46780.26777.62773.79770.86769.79全市人口增长率（）0.06-0.2-1.48-1.02-1.08-0.81市区年末总人口（万人）79.5481.2383.0184.3885.3686.64市区人口增长率()1.241.60.481.350.410.93数据来源：2000-2006年南通统计年鉴表2-3 南通历年人口变化情况地区扬州南京苏州无锡泰州南通总人口（万人）458.64772598.85518502.77769.79数据来源：2000-2006年 江苏省统计年鉴表2-4 江苏部分城市常住人口情况对比南通市人口多，市区人口比例小。南通全市人口数量在江苏省仅次于南京市，为769.79万人，但是市区人口只有86.64万人，比例仅占到11.25。南通市人口连续几年呈下降趋势。1997年南通市实现人口零增长，1998年起开始出现人口负增长，截至2006年，连续五年人口负增长，实行计划生育基本国策以来，全市已累积少生350万人。人口的有效控制，为南通经济、社会的和谐发展和人民生活水平的提高奠定了坚实的基础。南通是我国人口老龄化最快的地区之一。南通60岁以上人口已经超过了20%，城市人口老龄化程度在全国仅次于上海，人口老龄化和负增长的矛盾日渐突出，这一点在房地产开发设计中也需要尤其的关注。2.2 南通与南京宏观经济环境之比较2.2.1 GDP及GDP增长率比较2006年，南通、南京GDP分别为1758.34亿元及2774亿元，南京是南通GDP的1.58倍，两个城市经济总量存在不小的差距；但从GDP增长率来看，近两年南通增长速度已经跟南京基本持平，2006年，GDP增速略超过南京，表明南通经济增长潜力较大。数据来源：2000-2006年 江苏省统计年鉴图2-6 2001年2006年 南通与南京GDP比较 数据来源：南京统计年鉴2001-2006，南通市国民经济和社会发展统计公报2001-2006图2-7 南通、南京GDP增长率比较2.2.2人均GDP比较南通市GDP总量低于南京，人均GDP也相对弱于南京。2006年，南通人均GDP为22826元，南京是南通的1.75倍，为39818元，由于产业结构和过江交通的相对落后，南通的经济状况并不发达，社会经济效率也低于南京。数据来源：南京统计年鉴2001-2006，南通市国民经济和社会发展统计公报2001-2006图2-8 南通、南京人均GDP比较2.2.3人均可支配收入比较近年南通的人均可支配收入同南京的差距有拉大的趋势，2001年，南通和南京的差距为363元，2006年，扩大到3479.72元。尽管南通居民的人均可支配收入不断增加，生活水平不断提高，但是与较发达的城市相比，速度比较缓慢，差距正在加大。数据来源：南京统计年鉴2001-2006，南通市国民经济和社会发展统计公报2001-2006图2-9 2001-2006年南通、南京人均可支配收入比较2.2.4 结论南通经济运行平稳增长，财政状况良好，居民生活水平较高，已拥有一定的购买能力，但是与苏南以及南京等城市相比还存在较大的差距。南通市核心竞争力在于其苏通大桥的竣工，为高速发展提供保证。2007年底，苏通长江公路大桥通车后，将使南通全面进入上海一小时经济圈，接受上海经济的辐射和产业转移，与苏南各个城市的交通也更加便捷快速。比较来看，尽管南通各种宏观总量指标及人均指标在江苏省都不是特别突出，但由于其与上海的近距离，将为南通的未来发展提供强劲的推动力。2.3 房地产市场经济指标2.3.1固定资产投资从2003年至今，南通全市的固定资产投资保持上升势头，06年全年达到1048.9亿元，但增速持续回落，已从03年的44.7下降至06年的24.7，而07年1-10月份则仅有20.78，下降速度明显。图210 南通市历年固定资产投资走势2.3.2 房地产开发投资作为一个新兴行业，房地产业投资呈快速增长态势，已成为南通全社会投资的重要组成部分。“十五”期间，是南通房地产业发展较快的五年，投资总量持续扩张，完成投资连创新高。房地产开发投资由2001年的33.13亿元，发展到2005年的80.05亿元。“十五”期间，南通房地产开发投资摆脱“九五”中前期的持续下降，并继续“九五”后期的快速增长势头，但期间由于受企业改制以及国家宏观调控政策的影响，2002年房地产投资增速由2001年的增长26.89%回落到增长8.54%；2004年受项目清理等国家宏观调控政策的影响，速度比2003年回落11个百分点；2006年南通房地产投资在国家宏观调控中继续发展，投资增速达到34.83%，接近“九五”期间的最高值38.79%。房地产开发投资2003年至今，南通的房地产开发投资保持高速增长态势，06年全年为107.93亿元，同时增长率也有所提高，其中07年1-10月份的同比增长率达到34.8。图211 南通市房地产开发投资及增幅2.3.3商品房施工/竣工面积2006年南通市施工房屋面积1165.86万平方米，同比增长31.08 %，其中住宅941.43万平方米，同比增长28.23%。市区在建房屋施工面积547.22万平方米，同比增长16.01%，其中住宅438.11万平方米，同比增长8.44%。2006年全市新开工房屋施工面积563.19万平方米，同比增长8.5%，其中新开工住宅477.05万平方米，同比增长6.75%。市区新开工房屋施工面积236.71万平方米，同比下降10.35%，其中新开工住宅193.03万平方米，同比下降17.41%。2006年全市竣工各类房屋面积376.64万平方米，同比增长15.14%，其中竣工住宅308.3万平方米，同比增长10.39%。市区竣工各类房屋面积162.2万平方米，同比下降0.64%，其中竣工住宅132.78万平方米，同比下降6.41%。从图212 南通市房地产投资对GDP的贡献房地产投资与全市GDP的对比来看，房地产开发对于GDO的贡献度在不断增加。2003年全市的房地产开发投资仅占全市GDP的4.8，至2006年则已经增加到6.1，表明房地产开发的大幅增长，成为推动全市GDP上涨的重要力量。2.3.4商品房销售面积图213 南通市历年商品房销售面积走势2003年至2004年，南通市商品房销售面积保持平稳，但随着市场的好转，自05年开始市场销售量开始大幅上升，06年则继续走高。，2006年南通市销售各类房屋面积473.27万平方米，同比增长44.78%，其中销售住宅410.04万平方米，同比增长46.0 %。市区销售各类房屋面积232.92万平方米，同比增长99.64 %，其中销售住宅209.95万平方米，同比增长108.08%。2006年市区居民家庭平均居住人口为2.8人，人均现住房建筑面积29.43平方米，比上年末增加了0.29平方米。2.3.5 2007年房地产市场依旧保持良好的发展态势2007年1-10月，南通市完成房地产开发投资110.13亿元，同比增长42.0%，增速比去年同期上升7.55个百分点，比同期规模以上投资增速快8.04个百分点。1-10月南通市市施工房屋面积1251.84万平方米，同比增长23.07%，其中施工住宅1021.73万平方米，同比增长22.63%。110月全市新开工房屋施工面积467.59万平方米，同比增长0.62%，其中新开工住宅395.59万平方米，同比下降1.5%。1-10月南通市竣工各类房屋面积192.53万平方米，同比增长12.17%，其中竣工住宅154.4万平方米，同比增长8.26%。全市销售各类房屋面积336.59万平方米，同比增长1.18%，其中销售住宅300.41万平方米，同比增长3.37%。3. 区域市场分析3.1南通市规划3.1.1 城镇整体空间构架遵循“提升中心城区、强化中心城区、协调城乡区域发展” 的发展策略，南通市采取集中于轴向相结合的空间发展模式，在市域范围内构建“四区、三轴、多中心”的空间发展格局。“四区”即指四个发展区，包括中心城市发展区、海安-如城发展区、掘港-洋口发展区、和汇龙-吕四发展区。“三轴”则是指联系四个发展中心的三条轴线发展区域，即市区-金沙-掘港-洋口江海联动发展轴、市区-海门-汇龙沿江发展轴以及市区-如城-海安沿路发展轴。“多中心”则是在四个发展区与三条轴线发展区域的基础上，在南通市域范围内建立多个功能不同、辐射范围不同的城市职能中心，在不同地域范围内发挥辐射带动作用，形成南通市域城镇空间结构的节点。如城、海安发展区：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港-洋口发展区：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市中心城市区：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四发展区：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构江海联动经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴沿路经济发展轴项目地图214 “大南通”城镇构架图3.1.2 中心城市发展方向与结构项目地 港闸区片区 主城区片区 开发区片区铁路东站片区 铁路北站片区 江海港区片区图215 南通城市远景规划图南通在城市发展远景规划中（2