抚顺市商业项目立项报告.docx

、抚顺市立项调研报告前 言1 调研目的本次抚顺市调研目的在于充分详实地了解和掌握该市的商业信息、商业现状以及商场的详细资料，为公司今后布局抚顺市做好充分的前期准备工作。通过细致的走访与调研，制作我公司开发商业地产的可行性调研报告，为公司进一步运作提供参考。2 调研时间2009年10月21日-10月22日3 调研人员 蔡金亮 舒畅 4 信息来源前期网络查找 实地走访 实地测量 走访政府职能部门 与相关人员攀谈 5 调研区域抚顺市6 调研对象抚顺市主要商圈、商场及商场内商户、商业地产；地下可开发项目。7 调研内容确定调研抚顺市抚顺步行街商圈内的14个商场；周边门店，形成报告。8 信息整理 蔡金亮 舒畅 9 本调研小组工作理念我们的调研理念是：准确、客观、真实、全面。目 录一、认识抚顺 2二、抚顺市综述 31 自然情况2 经济情况三、抚顺市步行街商圈 51 解放路地下商场2 抚顺地下商场3 商海大厦4 抚顺三联商场5 财富上场6中兴时代广场7抚顺百货大楼8罕王商场9丹霞购物中心四、人和商业抚顺市可开发调研报告 38五、调研综述 52一、认识抚顺抚顺是中国举足轻重的以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市，现简介一下抚顺的基本情况，以便间接了解一下调研目标。区划及位置：中国辽宁省的东部，距省会沈阳市45公里，全市辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）三县（清原县、新宾县、抚顺县）。全市部面积675平方公里。人口情况：抚顺是多民族杂散居地区，民族总数为34个，其中少数民族33个。在全市总人口中，汉族占72.51,少数民族占27.49。人口最多的少数民族有：满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。目前全市总人口227万人，其中市区人员140万人，是全国31个特大城市之一。二、抚顺市综述（信息来源抚顺市统计年鉴2008年实际数据） 抚顺市自然状况抚顺是一座历史悠久的古城。据考证，抚顺地区人迹历史达7000年。“抚顺是清王朝发祥地。1616年，努尔哈赤在抚顺所辖新宾满族自治县的赫图阿拉称汗，自此拉开了中国清朝的历史序幕。民国时期设置了抚顺市。中华人民共和国成立以后，抚顺成为中国以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市。1、地理位置：抚顺位于辽宁省东部，地处中温带，属大陆性季风气候，市区位于浑河冲积平原上，三面环山，是一座带状城市。抚顺地理位置优越，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。 2、面积、人口情况：抚顺市总面积为11272.1平方公里，其中市区面积为713.6平方公里。全市总人口为226万人，其中市区为141万人，三县为82.6万人。3、自然资源：抚顺有金属、非金属、煤矿3大类矿产资源34种。矿产有煤、铁、铜、锌、铅、金、银、镍、铂、钯、硫化铁矿及云母、油母页岩、蛭石、硅石、草炭、建筑材料、建筑装饰材料、水泥和石灰原料等5、劳动与就业情况：07年末全市社会从业人员总量达到14.2万人，比上年增长25.1%。 6、商业数字： 07年社会消费品零售总额完成235. 6亿元，增长16.5%。日用工业品类零售额25，07亿元，住宿和餐饮业零售额39.8亿元，增长34.8%。7、抚顺市人均收支情况城市人均支配收入：10809元/年；支出：8031元/年。农村人均纯收入6121元/年。支出;3407元/年；。三、抚顺市步行街商圈调研报告（抚顺）市（步行街）商圈调研报告调研城市抚顺市消费理念抚顺人在消费理念方面主要有两个特性：1、基本工薪层（主要指普通员工、工厂职工）：上述人群个人收入虽然相对稳定，但仅能应付日常支出，因此其存在“以收定支”的主要消费思想，上述人群主要指月收入在2000元以下人群；2、月收入超过2000元人群：这类人群主要是企业小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等企业人群。由于这部分人群在社会上经历的多，有相应的社会经验，同时也具备再创业能力，其思想要比第一类人前卫许多，他们可以花明天的钱，也就是提前消费理念人群。但这些人并不占据主流。小结：当地人主要以中低档次为主。在日常消费中，主要为温饱型。个别富裕群体，在追求奢侈品方面，主要以去外地购物为主。消费习惯当地居民的年收入比较少，贫富差异较大,其民族习惯主要消费为食品方面。调研商圈抚顺市步行街街商圈商圈形成时间步行街商圈，其于90年代初期即有商业在此经营。但真正形成规模是在1995至1996年间，使得步行街商圈进入了新的商业氛围。从而也可以将其形成时间介定在1995年，但是现在由于政府的改造，商圈的全盛期以不在。商圈内主要商业项目名称中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞购物中心、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场商圈所处位置地理位置范围西三街至东三街商圈规模商圈占地面积约35万平方米经营面积约23万平方米客流状况商圈中流通并实际进入各商场日均约3万人次商圈品类构成服装门店占40%百货4%；其他商品占4%。货品来源该商圈货品主要来源于沈阳五爱、北京、广州、杭州、福建、深圳等地；商圈业态构成零售商场中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场商圈定位批发市场无零售商场百货业态：中高档；非百货业态：以中档为主，部分商场区域经营商品为中低档，如解放路地下商场、时尚地下等。商圈内商户数量批发市场无零售商场14户，其中大型百货商场为7户门市182户，其中服饰70家,占总数的38餐饮占总数的19商圈销售辐射区域抚顺当地及周边县商圈主要交通情况主要铁路/公路抚顺南站、抚顺市公交中转站公交路线西一路站台；1、2、4、5、13、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49消费原因商圈内货品时尚、前卫、休闲符合年轻人的审美观点；商圈内商场经营品项齐全，可选择性高。商圈 综述抚顺市步行街商圈是形成时间较早，历史较为悠久的商圈之一。位于抚顺市新抚区，多年来以民族文化为发展基础逐渐发展成为如今现代化的成熟商圈。步行街商圈共有大型商场7家，知名度较高的有：抚顺百货大楼、罕王商场、大商商业城。商圈内存在很多来自浙江的商业理念，许多浙江籍商户或投资商在商圈内作经济支柱。商场内各知名商场都具有较大规模，但都存在经营特色不突出，经营模式过于相似的现象。商场普遍存在消费者忠诚度不高的问题。由于商场缺乏核心竞争力，常致市场新成立一家商场就会导致另外一家经营不善的商场倒闭的现象发生。在今后的发展中，如步行街商圈能趋向于发展为特色商城，鼓励商场经营出自己的特色，逐渐形成规范的经营管理模式，可持续的稳步向前发展。另一方面，鼓励商圈内商场提高自身的经营管理水平，吸纳高素质管理人才进入商场管理层，普遍提高经营者以及普通员工的专业素质，才可为将来商圈的稳步发展奠定基础。 1 抚顺市（商海大厦）商场调研报告商场名称商海大厦商场地址电话/网站抚顺市新抚区东四路7-5号企业性质民营合资工作人员董事长兼总经理：于永海、总书记兼副总经理：朴相国、副总经理：李静成立时间1995年8月21日隶属关系抚顺上海大厦有限公司商场规模建筑面积10300营业时间地下：9：00-21：00；地上1-6层：9：00-20：00经营方式租赁兼联营经营区划商场共七层负一层（租赁）：餐饮、电玩城、大头贴一层（租赁）：药店、饰品、珠宝、化妆品、糕点、数码产品、手机卖场越层（联营）：鞋二层（联营）：纹胸、内衣、箱包、淑女装、钟表三层（联营）：淑女装、成淑女装、女裤、毛衫、女士配饰四层（联营）：男式正装、商务装、休闲装、男裤、男式衬衫五楼（租赁）：牛仔装、外贸流行女装、美容院六楼（租赁）：童装、儿童用品、发廊经营特色该商场环境好、设施全、规模大，货品档次为中低档。货品来源广东、上海、杭州、北京、沈阳主要辐射区域抚顺市及周边县商场主要消费人群特性消费人群层次中青年人及儿童消费原因满足日常生活、观光购物需求经营档次中低档地理位置及交通状况该商场位于抚顺市步行街最繁华路段，周边商圈以中档百货业态构成，地理位置优越，交通便利。附近公交线路：西一路站台；1、2、4、5、13、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49合作方式租赁兼联营主流户型一层：1.2米柜台,五层：12-16，六层：10-17租赁情况门市租金：一层2000元/月.柜台缴费方式为年缴，五层233元/月-350元/月（分位置）缴费方式为年缴，六层：180元/月缴费方式为季缴。有进场好处费：20000-50000不等，更名费：1500元；进场费;1500;电费：1.1元/度，税含在租金里。经营者构成商户成分经销商、代理商商场综述:该商场位于步行街繁华地段，商场在2001年进行了翻新，商户与商场的合作方式为租赁与联营相结合的方式，一、五、六层为租赁、二、三、四层为联营。卖场内所有所销售服务人员均统一着装，商品档次较低。一层有一家手机卖场，整体客流量较大，二至六层客流量逐层递减；五层外贸服饰价格相对较高，客流稀少，部分业户呈维持状态经营；六层童装、玩具价格相对较低，属于低档货品，但客流量少。五、六层虽属租赁卖场，但设有收银台，其目的是为了部分顾客以刷卡方式消费而设。由于商场客流量小，经营业户总体对商场评价一般，部分业户对商场管理、服务不满意2抚顺市（步行街）商圈（解放路地下商场）商场调研报告商场名称解放路地下商场商场地址电话/网站解放路7号企业性质国有企业法人宋守贵（人防办主任）成立时间1989年隶属关系抚顺市人防办商场规模建筑面积9000（查砖计算所得）营业时间9：00-17：00经营方式零售经营区划负一层：童装、男装、女装、化妆品、箱包、针织经营特色环境好、设施全、规模大、品牌多位于中山路繁华地段货品来源沈阳五爱、北京主要辐射区域整个内抚顺市县商场主要消费人群特性消费人群层次中低等收入人群消费原因价格低廉经营档次中低档地理位置及交通状况该商场位于抚顺市解放路繁华地段，周边以百货业态构成，地理位置优越，交通便利。 1路、2路、808路、19路、805路、605路、603路、5路、504路、503路、502路、41路、39路、33路、32路、17路区间、13路、4路、35路、34路合作方式租赁档口数量/户型品牌总数360户主流户型(套内面积)及该户型档口数量主流户型主要以：1.2米柜台、6、8、12销售情况销售面积无买断方式无买断租赁情况原始租金：131-250元/天/，其他收费项目及收费标准商场合同：一年一签， 好处费：35000元税费：国税200元地税95元更名费：500元押金：6000元（不做给退）经营者构成商户成分本地中年人商场综述:解放路地下商场位于解放路7-5号与步行街隔路相望，该商场市抚顺市较早的商场之一，成立于1989年隶属于抚顺市人防办。商场主要经营服装、箱包、饰品、化妆品、童装。商场经营的货品档次为中低档主要面向中低消费人群。商场内部设施简陋但是在抚顺市已很有知名度，商场的客流和经营氛围较好。商场如要得到更大的发展要在经营品项，营业规模、商场管理等方面加强。3抚顺市（步行街）商圈（财富商场）商场调研报告商场名称财富商场商场地址电话/网站抚顺市新抚区步行街企业性质国有企业法人孙道义（商业局局长）成立时间2008年商场规模营业面积17000营业时间9：00-19：00 经营方式零售经营区划楼层经营品项一层男装、女装、饰品、门店二层格子铺三层服装、饰品、美甲、化妆品、四层女装、饰品、小针织经营特色品类单一、价格低廉、可议价货品来源沈阳五爱、北京大红门、广州主要辐射区域抚顺市商场主要消费人群特性消费人群层次中低等收入人群消费原因价格低廉、观光。经营档次中低档物流情况业户自行运输货品地理位置及交通状况西一路站台；1、2、4、5、13、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49合作方式租赁档口数量/户型档口总数98户主流户型(套内面积)及该户型档口数量楼层档口数主流户型（）一层2012、14二层23格子铺三层401.2米柜台、14、18四层1510、12、销售情况销售面积无买断方式无买断租赁情况1F：258-306元/月.3F：150-180元/月.4F：116元/月.其他收费项目及收费标准租金：按合同期，合同一年一签；国税、地税、商场管理费包含在租金里 。经营者构成商户成分个体经营商户籍贯主要为本地人商场综述:财富商场三四层开业一年多，一二层将在本月23号正式营业，在抚顺市的知名度不高，货品以中低档为主，吸引中低档消费群体，虽然在不断发展，但是商场的整体规划和招商均存在问题。该商场经营品项单一主要为女装和饰品，商场软硬件设施较差。商场若想更好的发展必须重新规划商场，丰富商场品项，做好宣传，加大商场设施投入，引用专业的团队运营商场4 抚顺市（步行街）商圈（罕王商场）商场调研报告商场名称罕王商场商场地址电话/网站抚顺市新抚区东四路15号企业性质私营企业法人杨敏成立时间2001年9月28日隶属关系抚顺罕王实业集团有限公司。商场规模营业面积30000营业时间9：0021：00经营方式扣点经营区划F1：手机卖场、数码产品、茶、珠宝、超市F2: 鞋品、箱包、内衣、毛衫F3: 女装、女裤、裘皮、羽绒服、商务男装、男裤、衬衫F4: 体育用品、名品运动、少淑装、休闲装F5： 童装、家电、运动器材、工艺品经营特色商场以中高档商品为主，商场主要经营职业服饰及商务休闲服饰，商品品类齐全，大多为国内外知名品牌，主要品牌：皮鞋皮具：皮尔卡丹、美国骆驼、都彭等男装：皮尔卡丹、凯撒、罗马世家、圣大保罗、JEEP等女装、内衣：米兰、爱慕等家电：索尼、松下、飞利浦等主要辐射区域抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者商场主要消费人群特性消费人群层次中高档消费群体消费原因自用、送人经营档次中高档地理位置及交通状况抚顺罕王商场位于抚顺市新抚区东四路15号，地处抚顺市最繁华的商业中心，南临抚顺东四路商业景观步行街西一路站台；1、2、4、5、13、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49合作方式扣点商场综述:抚顺罕王商场位于抚顺市新抚区东四路15号，地处抚顺市最繁华的商业中心，南临抚顺东四路商业景观步行街，北临东一路十几条公交车站聚合处，地理位置十分优越，交通极为便利，其前身曾是九十年代初连续三年济身全国商业零售企业100强的抚顺商场，现隶属于辽宁省“十佳明星民营企业”之一的抚顺罕王实业集团有限公司。抚顺罕王商场楼层布局为：地下一层为罕王天天好超市，首层经营副食、金店珠宝、化妆品、鞋帽箱包、手机照材、钟表小电等，二层经营男士服装服饰、少女装，三层经营淑女装、针织内衣、皮衣羽绒、家居床品等，四层名店运动城及保龄球馆，五层经营运动休闲服装服饰、工艺品、儿童用品、厨具小家电、美容院等，六层迪莱特欢斗园，八层为台球、乒乓球馆。5 抚顺市（步行街）商圈（丹霞购物中心）商场调研报告商场名称丹霞购物中心商场地址电话/网站步行街西四路十二号企业性质私营成立时间2006年隶属关系丹霞服饰有限公司商场规模营业面积10000营业时间9：3018：30经营方式联营经营区划F1：名媛精品馆F2: 职业名品馆F3: 时尚魅力馆F4: 优雅淑女馆F5：瑜伽馆、会员区经营特色商场主要经营精品女装主要辐射区域抚顺市及周边商场主要消费人群特性消费人群层次中高档消费群体消费原因自用、送人经营档次中高档地理位置及交通状况抚顺丹霞购物中心位于抚顺市繁华的商业步行街西四路十二号附近公交线路：西一路站台；1、2、4、5、13、15、17、19、30、32、35、39、801、808中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49合作方式扣点商场综述:丹霞国务广场座落于抚顺市繁华地段位于女装街与步行街交汇处，丹霞购物中心与2006年开业至今已成为女装街较有名气的品牌，该商场主要经营女装是女士购物的天堂，该商场商品大多为国内外知名品牌， 商场虽然以名牌为主，但是其面向的客流较单一。主要面向成熟中年人，这使得商场的客流较单一，商场如要得到更好的发展要调整经营品项加大宣传力度。6 抚顺市（步行街）商圈（抚顺地下商场）商场调研报告商场名称抚顺地下商场商场地址电话/网站抚顺市步行街电话：-0413-2630742企业性质国有制成立时间1989年9月隶属关系抚顺市人防办商场规模建筑面积7800营业面积4700营业时间9：0016：30经营方式零售经营区划楼层户数经营品项B1637鞋、针织、饰品、箱包、男女服装经营特色该商场只有负一层：主要经营的品项有鞋、针织、饰品、箱包、小家电等，经营方式是租赁，商户进货渠道是北京和沈阳，实力差的商户主要从沈阳的五爱市场和南塔进货，有实力的业户主要是从北京大红门和动物园，货品档次为中档，比较适合中低薪消费群体。货品来源北京、沈阳主要辐射区域抚顺市区及周边区县消费水平中低的消费者商场主要消费人群特性消费人群层次中低档消费群体消费原因自用、送人经营档次中低档地理位置及交通状况位于东四路繁华商业街的抚顺地下商场。附近公交线路：公交车有1、2、3、21、49、808、805路公交车等合作方式租赁档口数量/户型档口总数637户主流户型楼层户型分类中岛户型主力户型-1F8-1210-20租金情况楼层租金-1F139-145/月·其他收费细则转兑费：1万-一万二税费：320元/月经营者构成商户成分经销商 代理商商户籍贯本地人居多优劣势分析硬件方面优势：1、地理位置优越2、烟感、防火喷淋、监控设备齐全3、三部扶梯、7个防火通道，方便顾客购物4、货品价格低廉劣势：1、商场内没有防火安全指示图2、商场装修简陋设备陈旧没有空调3、商场内格局分化不清晰软件方面优势：1、商场经营时间久，有稳定的客源劣势：1、 商场内无工作人员巡场2、无宣传活动 商场综述:位于东四路繁华商业街的抚顺地下商场，是抚顺市人防办在人防工程平战结合方针的指导下，利用大型人防工程开发创办的。商场营业面积4700平方米，首开抚顺市机关事业单位创办商场的先河，人称“老地下”。 依托优越的地理位置，在相当长的一个时期，商场曾经创造过繁荣和辉煌。由于商场管理制度落后管理人员素质不强，商场的经营状况从高峰滑落到低谷，从繁荣走进了萧条，虽然更换了一些硬件设施，但是由于货品档次上不去，所以流失了大量的客流。7抚顺市（步行街）商圈（抚顺三联商场）商场调研报告商场名称抚顺三联商场商场地址电话/网站抚顺市新抚区西四路3号电话：0413-2623560 董事长王世德成立时间1989年9月商场规模建筑面积6000使用面积3600营业时间9：0017：30经营方式零售经营区划楼层户数经营品项1F21男女皮鞋2F86男女服装、休闲装3F97男女服装、童装、床品4F20运动服装、运动鞋经营特色该商场共四层：一层主要经营的品项是男女皮鞋，经营方式是租赁，商户进货渠道是北京和沈阳南塔、温州，货品档次为中档，比较适合低薪消费群体。二层三层主要以男女服装为主，货品档次偏低主要针对周边区县的消费人群.四层主要经营三四线的运动品牌。货品来源北京、沈阳、温州主要辐射区域抚顺市周边区县商场主要消费人群特性消费人群层次中低档消费群体消费原因自用、送人经营档次中低档合作方式租赁档口数量/户型档口总数224户主流户型楼层户型分类中岛户型主力户型1F5-86-102F6-128-163F6-148-204F8-168-20租金情况楼层租金转兑费1F350-380元/月·30000元2F260-300元/月·15000元3F180-210元/月·7000元4F140-170元/月·无其他收费细则管理费：130元/月经营者构成商户成分经销商 代理商商户籍贯本地人居多商场综述:抚顺三联商场，位于抚顺市新抚区步行街中心位置。该商场共四层，一层三联鞋城，货品档次为中档，以沈阳南塔和北京的皮鞋为主。二层、三层经营男女服装，货品档次偏低，主要吸引周边区县的低消费人群，四楼经营三四线运动品牌。由于该商场经营二十年之久，所以商场硬件设施（空调）消防设备（防火喷淋、烟感）管理制度（无管理人员在岗）等方面较差。因为该商场经营货品价格低廉，仍受低消费人群的喜爱。8抚顺市市（步行街）商圈（中兴时代广场）商场调研报告商场名称中兴时代广场商场地址电话/网站抚顺市西一路站前广场电话：0413-2677033常务副总经理王毅成立时间2008年1月19日隶属关系沈阳中兴商业大厦商场规模建筑面积60000营业时间9：0020：00经营方式扣点经营区划-2F：停车场-1F：大型综合超市F1: 化妆品、金饰品F2: 皮具、箱包、鞋帽F3: 精品女装F4： 男装、少淑女装F5： 针织用品、运动休闲用品F6；通讯、儿童用品、风味广场经营特色商场以中高档商品为主，商场主要经营职业服饰及商务休闲服饰，商品品类齐全，大多为国内外知名品牌，主要品牌：名表：劳力士、浪琴、万宝龙等皮鞋皮具：皮尔卡丹、美国骆驼、都彭等男装：皮尔卡丹、凯撒、罗马世家、圣大保罗、JEEP等女装、内衣：米兰、爱慕等家电：索尼、松下、飞利浦等主要辐射区域抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者商场主要消费人群特性消费人群层次中高档消费群体消费原因自用、送人经营档次中高档地理位置及交通状况位于新抚区西一路的抚顺中兴时代广场附近公交线路：等合作方式扣点商场综述:位于新抚区西一路的抚顺中兴时代广场总建筑面积6万余平方米。其中商业面积3.8万平方米，商务公寓2.2万平方米，总投资3.7亿元，是抚顺迄今为止投资最大的单体商业建筑。中兴抚顺时代广场是中兴上市公司全资子公司，位于抚顺站前广场的黄金地段，建筑面积4.4万平方米，是集购物、休闲、餐饮为一体的大型、现代化、综合性百货零售商场。共汇集国内外1000余个知名品牌，经营16大类10万余种商品9 抚顺市（步行街）商圈（大商商业城）商场调研报告商场名称抚顺大商集团商业城商场地址电话/网站抚顺市新抚区解放路16号电话：0413-2614025企业性质国有与集体联营企业总经理张平成立时间1992年12月31日隶属关系辽宁省抚顺市商贸委商场规模建筑面积22000营业时间9：0021：00经营方式扣点经营区划B1：超市、副食品1F：仕女名品馆、靴、鞋名品馆2F：流行少女馆3F：绅士淑女馆4F：运动休闲馆5F：针织内衣馆、家居生活馆经营特色抚顺商业城是抚顺市首座时尚精品购物商城，主张“时尚、青春、活力、享受新生活”，在当地引导消费、引领时尚，是新型现代流行百货店。.货品来源广州，北京、浙江，上海、福建、温州主要辐射区域抚顺市区及周边县商场主要消费人群特性消费人群层次20-60岁不等，有适合不同人群的品项定位。消费原因自用、送人经营档次中档地理位置及交通状况 大商集团抚顺商业城坐落于抚顺市西四路商业区中心，与火车站、抚顺长途客运站、交通枢纽站相毗邻，地址为抚顺市新抚区解放路16号附近公交线路：1、2、13、17、19、21、22、33、34、49、801、808、502、605等合作方式租赁加扣点经营者构成商户成分加盟商、代理商商户籍贯本地人居多商场综述:  大商集团抚顺商业城坐落于抚顺市西四路商业区中心，与火车站、抚顺长途客运站、交通枢纽站相毗邻，地址为抚顺市新抚区解放路16号，1992年12月31日开业，公司原名为抚顺市食品总公司，2002年6月19日加盟大商集团，2002年12月30日正式对外试营业，现有建筑面积2.2万平方米，营业面积2万平方米，经营商品品种1.7万种。2003年3月11日举行了开业庆典仪式。加盟大商集团后，抚顺商业城经营业绩连年攀升，渐入佳境。大商集团抚顺商业城是抚顺首座时尚精品购物商城，是新型的现代百货店，整体经营定位是：流行百货业态，时尚、青春、活力、享受新生活。在满足生活需求的同时，定位在引导消费、引领时尚、领导潮流，是社会潮流的载体，城市生活的橱窗。10抚顺市（步行街）商圈（抚顺百货大楼）商场调研报告商场名称抚顺百货大楼商场地址电话/网站抚顺市新抚区东一路4号0413-2622661 0413-2625946企业性质股份制企业法人徐驰成立时间1998年6月隶属关系大连商场股份有限公司商场规模建筑面积23700营业时间9：0021：00经营方式扣点经营区划-1F：超市F1： 化妆品、药品、副食品、食品、小百货、烟酒F2: 女装、靴鞋、服装熨烫、牵裤脚、皮鞋维修F3: 金店、珠宝、钟表眼镜、工艺品、针织、男装、皮装、裘皮、少淑装F4: 运动装、休闲装F5： 家电、手机、数码、家居生活用品、通讯收费服务台F6：儿童用品、床上用品F7：金宝贝、美甲、美莉莎咖啡馆、施华洛·奇摄影馆、美容院经营特色抚顺百货大楼为中高档次的百货联营商场，商场主要品牌男装女装、化妆品、黄金珠宝、内衣、儿童用品等，商品品类齐全，购物环境优雅，商品特色主打“差异、价格”牌：即有部分国际和国内知名品牌首次进驻呼市市场；一部分北京的知名品牌进驻抚顺市；坚持平价销售原则。主要辐射区域抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者商场主要消费人群特性消费人群层次中高档消费群体消费原因自用、送人经营档次中高档地理位置及交通状况地处抚顺市步行街最繁华路段附近公交线路：1、2、13、17、19、21、22、33、34、49、801、808、502、605等合作方式扣点商场综述:抚顺百货大楼,她位于抚顺市中心商业黄金旺地，与抚顺南站火车站相毗邻，她兴建于1958年10月，1960年竣工，1961年4月7日正式开业。现有经营面积2.6万平方米，经营商品品种2万余种。1998年7月22日加盟大商集团，实现了产权制度的改革；2002年6月19日组建了以抚顺百货大楼为核心店的大商集团的第一个地区性集团大商抚顺集团。目前，已拥有包括抚顺新玛特、抚顺商业城、抚顺商贸大厦、铁岭新玛特、抚顺将军超市、抚顺东洲超市、抚顺虎台超市、抚顺北站超市、抚顺清原商场和抚顺顺城超市在内的11家店铺。全国商业服务业先进企业、省诚信单位、省精神文明标兵单位、省商业系统先进单位、省连续十四年守合同重信用企业、省卫生模范单位、市商业名牌企业等荣誉称号。四、抚顺市可开发项目调研报告（抚顺）市可开发项目调研报告调研人蔡金亮、舒畅调研时间2009年10月21日-10月22日调研报告内容 信息来源项目名称抚顺市西三街至东三街路段可开发项目分析项目地址位于市级商业中心抚顺市步行街、解放路部分（西一路口至西七路口）、中央大街段及其副街段组成。实地走访可开发面积（单层建筑面积）步行街主街：无步道板。解放路：步道板西侧5.712.6米东侧5米中央大街：宽18米，中央大街与步行街交汇处过街通道长31米宽：8米西一街：无步道板，面积：步行街副街：无步道板， 实地测量项目信息长度(主干道)1步行街： 1400米2西一街（西一路至西七路）：230米3步行街副街（西一路至西七路）：278米4解放路（西一路至西五路）： 168米实地测量宽度(主干道)1步行街： 22.3-24.3米2西一街： 14.3米3步行街副街：13米4解放路：14.1米绿化带宽度无绿化带实地调研城市轻轨2009年7月通车，票价17元全程47.5公里每日8个班次项目所处商圈的商业规划1、项目所处抚顺市最繁华的商业区域；2、在抚顺市的第十一个五年规划里，核心商圈即为抚顺市步行街商圈3、抚顺市步行街商圈为抚顺市唯一商圈项目所处商圈的人防工程规划经与抚顺市人防办沟通咨询得出以下信息：抚顺市目前有二处用做经营的地下人防工程，一解放路的解放路地下商场；二步行街的抚顺地下商业街。均由人防办直管。注：步行街的华沙地下商场马上要搬迁未做具体调研抚顺市人防办主任刘宋守贵电话话：13604130005办公室0413-2409000副主任于长江电话：0413-2409005项目周边门市租金/买断价格项目周边门市租金/买断价格对比表街道名称原始租金元/月 买断价格元/步行街19577160000100000西一路803102000050000东一路2005004000080000实地调研项目周边物流状况商圈内未发现货站中心，由于地处繁华商业街，以百货和门店业态为主，均为零售，无批发份额，因而无货站或物流公司。实地调研商圈客流量商圈中流通并实际进入各商场日均约2万人次调研所得消费者档次中低至中高档消费根据商圈定位分析交通状况西一路站台；1路、2路、4路、5路、13路、15路、17路、19路、30路、32路、35路、39路、801路、808路中央大街站台：3路、6路、7路、17路、19路、21路、22路、31路、34路、49路均可到达。实地调研选址原因1、项目所在地的中山西路步行街商圈是抚顺市重点建设的市级商业中心。 2、项目所确定的步行街、解放路（部分路段）、西一街、步行街副街的道路面情况适合建设地下商业街。3、项目所在地无地铁规划。4、项目周边商业项目现状，本项目的建设将对该商圈提档升级，丰富业态，得到政府的支持和商户的欢迎。实地调研选定街道原因抚顺步行街立项原因：A：为整个商圈的核心地带，由后附数据表可以看出，该路段聚集众多商场（罕王商场、金汇广场、商海大厦、丹霞购物中心、大商商业城、美美百货、中兴时代广场、抚顺三联商场、财富广场、鹏达运动）高档写字楼、酒店、各类专业店、专卖店，客流量巨大、商业气氛极浓。B：该路段的物业标准为机动车路宽23m、步道宽3 m -12 m，本小组认为适宜地下商业项目的布局规划。C：可与该商圈形成客流、经营模式的互补，利于我项目招商、运营。步行街（西三街至东三街）立项原因：坐落于抚顺最繁华的步行街商业圈、商场众多，临近相对已成规模批发市场，极具人气。实地走访综合分析1步行街路面情况 附表1：步行街商业数据业态名称分布数量占比（%）餐饮3418.7%服饰4926.9%商场147.7%银行105.5%珠宝31.6%宾馆52.7%体育105.5%美容美发84.4%药店31.6%食品21.1%茶艺10.5%眼镜店116%歌舞厅10.5%网吧31.6%饰品52.7%皮草21.1%台球10.5%通信21.1%音像制品10.5%复印社31.6%其他147.7%合计182100%2项目路面情况西一街、步行街解放路40PS:温州商会情况：任温州商会会长、正泰集团抚顺正泰电气有限公司总经