同策_青岛胶南宏程_海王路项目发展环境及经济测算_22页_XXXX.docx

TOSPUR宏程·胶南海王路项目发展环境及经济测算专题青岛同策房产营销策划有限公司目 录1.区域发展梳理31.1.青岛总体规划31.2.胶南城市定位41.3.区域远景及热点42.房地产市场跟踪112.1胶南2009年交易地位112.2存量市场状况122.3土地市场状况123.项目经济测算方案153.1.定价依据153.2.项目定价173.2.1小高层定价173.2.2洋房定价183.2.3车库和商业定价203.3.收支额测定213.3.1销售收入测算213.3.2项目成本测算213.3.3项目支出动态233.3.4销售利润测定243.4.2010年收支计划243.4.1 2010年销售计划表243.4.2 2010年资金收支动态261.区域发展梳理1.1. 青岛总体规划2009年1月19日，青岛市城市总体规划（2006-2020）提请市十四届人大常委会第八次会议审议。总体规划此前已经市十四届人民政府第三次常务会议和第十六次市长办公会议研究通过。本轮总体规划结合青岛发展实际，全面落实了市委市政府关于城市发展一系列指示精神、尤其是“环湾保护、拥湾发展”战略。同时，近年来市人大先后通过的“加强胶州湾水域及近海沿线保护”、“严格控制滨海沿线用地和规划”、“加强绿线控制”等议案，以及关于生态市建设的决议等，都在本次总体规划修编成果中得到重点落实，从而使其成为我市城市规划建设的长期指导方针。在城市发展目标上，总体规划提出“实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市”的发展目标。在城市性质上，将青岛城市性质确定为“中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、海滨旅游度假城市”。本轮总体规划确定2010年中心城区城镇人口规模为370万人，城市建设用地规模控制在437平方公里以内。到2020年中心城区总人口规模500万人，建设用地规模540平方公里。同时为加强对滨海资源的保护，本轮总体规划确定城市规划区由中心城区、胶州市的营海等沿胶州湾地区以及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城7镇组成，总面积约2870平方公里。本轮总体规划将城市空间发展战略确定为“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”。1.2. 胶南城市定位随着青岛市“大青岛格局”和“拥湾发展”等的确立，西海岸战略地位逐步显现，而胶南已成为青岛西海岸最有希望、最具生机活力的市区之一。面对重大的战略机遇，胶南市委、市政府适时确立“东接、北扩、南展”的城市总体发展战略，提出了融入大青岛、建设新胶南的目标。按照建设青岛西海岸都市新区的要求，该市聘请国际知名规划专家对城市规划进行整合提升，实行城市规划和建设项目首席规划师审批制度，组织实施了一大批事关长远发展的精品工程，城市功能日臻完善。按照经营城市的理念，创新完善城市资产经营管理办法，实现了城市经营的新突破；按照循环经济的理念，大力加强生态城市建设，打造绿色城市品牌，有效改善了人居创业环境。目前该市建成区面积达到40.7平方公里，人口27.98万，城市化水平达47.1。1.3. 区域远景及热点早在2005 年4月，山东省政府批准的新一轮城市总体规划中，就将胶南定位为以发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的青岛西海岸都市新区。同时，胶南市委市政府提出了“建设今天的胶南就是建设明天的青岛”这一响亮的口号，不失时机的开始实施“东接、北扩、南展”的城市发展战略，加快“产业北扩、生活东接、文教南展、中心优化”，行成组团发展、以城带乡的城市发展空间新格局。在青岛经济重心西移战略调整下，胶南指定了向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展的策略，其产业地位迅速提升，临港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。而随着胶南东部新城区新市府的落成，以阳光大厦、经贸大厦为中心展开布局，目前东部新区已经形成以商务办公为主，是胶南城市东接开发区的重要举措。n 南隧北桥根据“三点布局、一线展开、组团发展”的大青岛城市框架.，随着南隧北桥的开工建设，青岛黄岛之间的未来交通将更加便捷，而西海岸的城市魅力将进一步显现，同时也为胶南市的“东接、北扩、南展”的城市发展拓展空间。青岛海湾大桥 设计全长35.4千米，是世界第二跨海大桥。整个海湾大桥工程包括沧口、红岛和大沽河航道桥，海上非通航孔桥和路上引桥，李村河互通、红岛互通以及青岛、红岛和黄岛三个主线收费站及管理设施等，2009年12月23日青岛海湾大桥（北桥位）青岛端接线工程正式启动，预计2010年年底通车。 海湾大桥链接了青岛市主城区和红石崖，未来胶南外延交通将更加便捷。海底隧道2006 年1 月13 日“青岛胶州湾湾口海底隧道项目”经国家发改委第107 次主任办公会讨论通过，获准建设。这条隧道是我国未来20至30年内考虑建造的第二条隧道，全长5.5公里。按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间，湾口最大水深40米。隧道全长约7800米，其中海底段隧道长约3950 米，陆域段隧道长3850 米。设双向六车道，设计车速80 公里小时。相对于大桥而言，海底隧道受风、雨、雾、雪、结冰等天气条件影响小，可以全天候通车。海底隧道预计于2010年中旬左右竣工通车，从项目所在地只需约40分钟就能抵达青岛市市南区行政商业中心。n 滨海大道在青岛，从胶南泊里，到即墨丰城，从秦始皇登临的千古琅琊，到500壮士壮怀激烈的田横故地，青岛新的城市组团沿着急剧延伸的滨海大道迅速长大。 滨海大道规划从胶南琅琊到即墨丰城，把城市大框架由原来的青岛、黄岛两点，拓展为青岛、黄岛、红岛三点布局，沿滨海大道一线展开，七大组团七头并进的格局。 滨海大道在大青岛的城市大框架中俨然一条“动脉”，绵延282公里，蓄势待发，横卧东西，将组团串在一起，滨海大道被定位为未来的“城市大街”。道路设计时速由80公里/小时降到60公里/小时，道路宽度被增加到双向四车道和双向六车道，显而易见滨海大道将成为青岛发挥龙头作用，推进半岛城市群一体化发展的作用轴，为西海岸乃至胶南的发展助力。 n “胶南水城”的建设与旅游经济的带动水城项目于2006年年底已基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，该项目投资额高达40亿元人民币，紧邻胶南市东南部黄金海岸线，全长4公里、占地223公顷，定位为“东方水城版威尼斯”，成为岛城、山东乃至全国的顶尖休闲度假区。水中“绿岛”规划将设置7个功能区，水城全长4公里，面向大海的一面将全部设置成沙滩休闲区。除了沙滩休闲区之外，还有游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街及综合功能区6个功能区。附录表一：水城项目范围、面积表范围面积东临：黄海岸线规划用地2900亩 沙滩600亩西靠：青岛滨海公路南抵：风河北至：两河附录表二：水城综合技术经济指标序号功能区名称占地面积（公顷）建筑容量（平方米）1酒店式公寓区20.9100，0002度假别墅区8.540，0003度假酒店区19.160，0004主题乐园区57.345，0005核心商业及综合功能区75.7200，0006游艇停泊及服务区9.75，0007沙滩休闲区31.82，000总计 223.0452，000截至09年底，水城区域内正式入驻四星级以上酒店和会所达10家，其中五星级5家，四星级5家，客房数量5000间，总建筑面积超过100万平方米。目前主要进驻的酒店项目如下：项目名称星级投资额备注那鲁湾五星级1.5亿美元喜来登酒店入住阳光博澳度假酒店五星级1亿美元2010年5月交付良友大酒店/特色饮食和海上运动东方商旅酒店五星级5千万美元体育馆、水上运动中心、国际会展中心红树林会展度假生活酒店/42亿集会议会展、文化艺术、高端影院、五星级酒店、商业、休闲娱乐、旅游度假、现代体验式消费等多功能为一体n 董家口港口2009年3月1日，国家正式批复董家口港区总体规划，将董家口港区定位为国家重要枢纽港青岛港的重要组成部分。5月31日，举行了这一新港区的建设正式启动。这是青岛市首次跳出胶州湾在其他海岸线上兴建大型港口，这标志着青岛市“一湾两翼”港口布局获得重大突破。 规划中的董家口港区位于青岛胶南市辖境琅琊台海湾，靠近青岛市与日照市分界处。港区三面环海，近海水深平均-12米，建港岸线长，水深条件好，航道开挖小，距离国际主航道近，非常适合建设大型码头。建成后，世界大型船舶可自由进出，是国内为数不多的未开发优质天然深水良港，拥有极大发展潜力。 目前港区航道、防波堤、疏港道路等公用基础设施建设前期工作已经展开。已经开工项目有山东鲁能集团5万吨散货码头、青岛贡口造船厂、中国铝业专用码头、青岛钢铁集团项目等。  该港区的开发建设对于拓展青岛港口发展空间，实施可持续性发展，拉动青岛及全省经济具有重大意义。 同时也为胶南市人口导入和经济腾飞添加力量。n 航母基地开建另外据悉我国航母基地已经与209年11月在山东胶南小口子军港奠基.占海方圆30公里。共涉及到周边的7个村庄搬迁。小结：A. 从青岛发展格局来看，在2010年底跨海大桥通车之后，大交通架构将进步增加的西海岸城市的发展地位，同时加速胶南的城市空间扩展，以及后续的海底隧道、滨海大道等交通架构的实现都将为胶南城市地位上升助力。B. 同时胶南依靠良好的自然资源，着力打造“水云边城”项目，目前已经引入一系列重点旅游项目，如红树林、良友酒店、喜来登等都将对胶南滨海新城发展影响深远，对新城区的辐射力和影响力已经进一步显现。C. 董家口港、以及未来航母基地等大项目的打造都将加深胶南市的城市地位，为胶南经济发展助力，同时大项目必定带来大量的人口资源，为胶南的城市化进程提供更加宽泛的人口支撑，将进一步助推发地产市场的发展。2. 房地产市场跟踪2.1 胶南2009年交易地位2009年青岛市共计成交86470套，总成交面积达到8747883，其中以胶南和城阳区成交走势最好，胶南总计成交14286套，城阳成交也达到14278套，位列第二，分别占青岛总成交量的16%以上。黄岛区为全市交易第三，成交11984套，占比达到14%左右。价格走势来看，胶南市成为价格低谷区域，全年成交均价为4102元/平米，而黄岛区成交平均价格为5389元/平米。下图显示胶南和黄岛区的量价走势关系，全年来看，两个区域月度成交量的趋势基本相同，但从价格比较看出，黄岛区的价格在各个月度均高于胶南市。而从城市区域关系来看，胶南和黄岛区具有一定相关性，尤其在交通和山海资源的共享相似性较强，由此可见，预计随着桥隧工程的建设以及胶南一系列利好的发生，胶南房地产市场价格，尤其是东部新城区仍然具备上升空间。2.2 存量市场状况截止2010年1月23日为止，青岛市的交易存量以胶南市最多，为8078套，存量面积达到78.1万方，其中以120平米以下为主，占到胶南总存量的70%以上。范围60以下60-9090-120120-144144-180180以上合计市南区16911.7268729.23127202.9943494.2983953.15102004.69442296.132389812373215433543676市北区2976.81110538.59164470.2454348.6318453.033127.12353914.45514061623431124143653四方区7681.1133199.6566256.2127703.737233.63755.23242829.613917296602174742796李沧区3092.9799139.434636.748277.779345.088560.09163052.16012073456360351770崂山区5614.8287503.0591262.7149651.1257224.5262317.13353573.49711249093773672393113城阳区19784.0374724.78163140.3479912.3772264.15153360.09563185.837590616206164665504533黄岛区8118.71181743.92196578.4380627.2290481.2445451.96603001.5146222119526205982095746胶南市40476.69261905.21256930.32115202.2482305.0125052.17781871.685132372476893525968078以上存量如果按照09年胶南的消化速度1191套/月计算，在没有新的项目入市情形下，存量市场消化时间需要7.5个月。2.3 土地市场状况根据对2009年胶南市土地市场的状况分析，全年共计成交土地面积1548741平米，其中规划容积率在1.0-1.6的土地放量为1371038平米，预计和本案产品形态将存在竞争的可能性。下表为2009年已经成交的土地信息情况：2009年胶南市土地成交规划序号土地位置土 地 面 积(平方米)折合(亩)出让年限（年）土地用途容积率建筑密度绿地率成交价(万元)中标单位成交日期1“水城”大卢河西、滨海大道南侧3886258.2950商住4.5241%20%5990青岛那鲁湾置业有限公司2009年2月2日2市珠海中路13号58338.7550商住3.037%21%1150青岛灵山湾投资有限公司2009年2月2日3市一中北侧5611284.1770住宅1.325%35%4995胶南市市政公用事业总公司2009年3月3日4灵山卫柏果树东北、小洼村东南92843139.370住宅1.525%35%10280市国有资产经营管理有限公司2009年3月3日5灵山卫柏果树北、小洼村南75819113.770住宅1.525%35%8390市国有资产经营管理有限公司2009年3月3日6灵山卫柏果树北、小洼村南6666710070住宅1.525%35%7380市国有资产经营管理有限公司2009年3月3日7滨海街道办事处高峪村北、上海南路西76982115.570住宅1.225%30%6590胶南市国土资源储备中心2009年4月17日8滨海街道办事处高峪村北、上海南路东5250278.7570住宅1.225%30%4490胶南市国土资源储备中2009年4月17日9滨海大道南、阳光博澳酒店东侧2315534.7350商住3.540%20%2961青岛良友饮食股份有限公司 2009年4月3日10理务关镇驻地13502.0350商住1.8538%30%40青岛天福房地产开发有限公司2009年4月3日11化工区滨海二路北、万德路东9068813670住宅1.22535%5721青岛灵山湾开发建设有限公司       2009年6月25日12铁山路南、海西一路东1849327.7450商住1.230%35%2350青岛星展置业有限公司2009年7月29日13泰山路南、海滨大道北75099112.770住宅1.125%35%18500青岛秀海置业有限公司2009年7月28日14灵山卫街道办事处大湾村北1701525.5270住宅2.7530%30%2810青岛经济技术开发区昆泉房地产开发有限公司2009年7月6日15灵山卫街道办事处驻地以北，赵灵路以西小珠山区域A地块584341947840商业<1.04<35%>25%17168山东小珠山建设发展有限公司2009年8月10日163895670住宅2009年8月10日17B地 块2095570住宅<1.2<35%>25%2009年8月10日18C地块9953370住宅<1.0<35%>25%2009年8月10日19D地块8031670住宅<1.2<35%>25%2009年8月10日20E地块8425470住宅<1.0<35%>25%2009年8月10日21F地块1523470住宅<2.0<25%>25%2009年8月10日22G地块1831470住宅<1.2<35%>25%2009年8月10日23H地块441470住宅<1.0<35%>25%2009年8月10日24海滨十路南、海滨十二路北、上海东三路西、规划路东5884070 住宅<1.4<25%>35%6644青岛隆海集团有限公司2009年8月10日25市一中北、闫大东路东2286634.370住宅 1.4 25% 35%4900青岛隆和置业有限公司 2009年9月25日26秦皇岛路北、连云港路东、易通路西4014560.2270住宅1.425%35%12940淄博华川置业有限公司2009年9月21日27海王路南、连云港路东4476367.1470住宅1.525%35%12420青岛宏成建设有限公司2009年9月21日28泊里镇驻地、董家口路西侧3698055.4770住宅1.225%35%2820青岛恒业房地产开发有限公司2009年9月21日29铁山路北、胶河路西1183317.7570住宅1.0525%35%1730青岛灵山湾开发建设有限公司2009年9月21日30铁山路北、胶河路西1183317.7570住宅1.0525%35%1730青岛灵山湾开发建设有限公司2009年9月21日31世纪大道南、小河村东以北6666710070住宅.25%35%8000青岛金海滨置业有限公司2009年10月12日32海尔路西、灵海路南、窝洛子河东3216148.2450商住1.830%35%6215山东方正房地产开发公司2009年11月18日33市珠海东路以南、温州路以东、深圳路以北、海滨大道以西4998674.9850商住5.045%20%24000天津戴比尔斯矿业股权投资基金股份公司2009年11月18日34 灵山卫街道办事处大岔口村周边 A地块36068 106.970 住宅 1.1  30%  35% 8660青岛康大房地产开发有限公司2009年11月6日35 B地块4014 3637 C地块17740 38D地块13446 39 海滨大道北、海尔路东 691510.3750 商住 3.8  45%  25% 1350青岛康大时代房地产开发有限公司2009年11月6日40灵山卫街道办事处窝洛子村东山824712.3770住宅 1.2 25% 35%1188青岛康大时代房地产开发有限公司2009年12月24日41大场镇驻地馨鑫家园西侧44426.6670住宅 1.3 30% 30%155青岛伟腾置业有限公司 2009年12月24日42海青镇政府西侧A地块9353.6470住宅 3.7 74% 17%125青岛金海滨置业有限公司2009年12月24日43B地块14912.9 84% 40%2009年12月24日44琅琊台路西、桃园路南64959.7470住宅 1.6 30% 30%980胶南市城乡房地产开发有限公司2009年12月24日3. 项目经济测算方案3.1. 定价依据制定价格必须全面考虑各个方面的因素，采取一系列步骤和措施。一般来说，要分选择定价目标、分析竞争对手的产品与价格、选择适当的定价方法、选定最后价格几个步骤。针对企业的定价方法，大体上，企业定价有2种导向，即竞争导向和需求导向。 (一)竞争导向定价法 1、随行就市定价法。随行就市定价法即企业根据同行业企业的平均价格水平定价。在竞争激烈的情况下，是一种与同行和平共处、比较稳妥的定价方法，可避免风险。 2、 密封投标定价法。是一种竞争性很强的定价方法。一般在购买大宗物资、承包基建工程时，发表招标公告，由多家卖主或承包者在同意招标人所提出的条件的前提下，对招标项目提出报价，招标者从中择优选定。（二）需求导向定价法 需求导向定价法是以消费者对产品价值的理解程度和需求强度为依据的定价方法。主要包括理解价值定价法、反向定价法2种。 1、理解价值定价法。所谓理解价值，也叫感受价值，认知价值，就是指消费者对某种商品的主观评判 。理解价值定价法是指企业不以成本为依据，而以消费者对商品价值的理解度为定价的依据。2、反向定价法。所谓反向定价法，是指企业依据消费者能够接受的最终销售价格，计算自己从事经营的成本和利润后，逆向推算出产品的批发价和零售价。本项目将主要以不同产品形态下的需求导向为基础，结合竞争导向而确定不同产品的价格方向。3.2. 项目定价鉴于本项目地处新城区，以及产品定位为中高端，我们选择对本案有借鉴意义和竞争意义的项目价格进行研究，分别为中海熙岸、书香蔓城、阳光经典、金地花园、香槟海岸、海悦华庭和帝邦帝海、那鲁湾，按照不同产品形态，根据以上个案近3个月的成交价格进行比较，同时参考目前项目最新报价进行比较分析，确定本案整体平均价格。中海熙岸香槟海岸那鲁湾海悦华庭金地花园书香蔓城帝邦帝海阳光经典3.2.1小高层定价以下为各项目小高和高层产品的成交平均价格变动状况：项目名称2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月报价中海熙岸5456546653254400-6300（范围）/ 5400(均价）书香蔓城4116414842915300（均价）金地花园5012523051795700（均价）阳光经典/6500（均价）香槟海岸5218555454896200(均价)海悦华庭4756478049305100(均价)帝邦帝海4263431644605300(均价)那鲁湾7008/71399000(均价)注释：以上均为毛坯价格，那鲁湾价格剔除精装修3000元/平米，帝邦帝海剔除装修1200元/平米，海悦华庭剔除装修500元/平米、阳光经典剔除装修800元/平左右。由以上表格汇总我们发现可比和竞争案例的小高和高层产品近3个月的成交价格分为3个级别n 分别为书香蔓城的低端价位：41004300元/平米n 以中海熙岸为代表的周边项目中高端价位：53005700元/平米n 以那鲁湾高端项目成交的高端价：70007100元/平米在确定未来该项目的可行售价之前，我们首先要找到项目的基准价格，即当前时点上，不考虑任何交通、品牌、产品等优势的条件下所产生的价格。根据本项目产品特点，本项目小高层价格将处于中高端价位梯队，同时根据各个项目最新报价情况比较，假定该地块目前上市，则小高层合理的基准均价在：小高层毛坯均价： 5600元/3.2.2洋房定价由于洋房产品在胶南市场尚属稀缺产品，本案洋房产品基准均价将主要根据以下两种方法，最后对两种方法取得的价格进行算术平均：（一）参照个案定价：参考书香蔓城近3个月的成交均价，同时按照最新的报价进行调整，得出此种方法的定价结果：项目名称09年10月09年11月09年12月2010年1月报价书香蔓城4972545063536600（均价）根据参考个案书香蔓城的交易价格得出的洋房产品毛坯均价：6500左右元/平米（二）产品经验定价梯度：即根据推导出的小高层产品基础均价，按照洋房价格：小高层价格= 1.2的经验比例计算，根据此种方法计算的小高层基础均价为：根据产品经验定价梯度得出的洋房产品毛坯均价： 6720元/平米根据以上两种定价方法确定本案最终基准均价，即当前时点上，不考虑任何交通、品牌、产品等优势的条件下所产生的洋房价格：洋房基准均价=（6500+6720）/2=6610元/平米下面我们在小高层和洋房目前基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定2010年本项目的合理售价。交通优势：“一桥”和“一隧道”跨海大桥使本项目从郊区住宅向城市居住快速过渡，使青岛到黄岛的时间大大缩短，同时也对胶南产生交通便捷性的优势。海底隧道预计于2010年中旬竣工通车，从项目所在地只需要40分钟左右就能抵达青岛市行政商业中心。而滨海大道的优势也将逐步显现。在现阶段市场状况下，我们认为交通方面的优势可以使项目自身价值提升2%左右。精品社区：在现阶段市场普遍档次低、高端产品稀缺的状况下，我们认为精品社区的优势可以使项目自身价值提升2%-3%左右。区域发展优势：随着胶南大青岛城市地位的提升，且本项目地处胶南行政中心区和商务中心区的核心辐射区，同时受胶南水城开发建设的影响，本社区必然会受到这些区域发展格局的推动，该优势可以使项目自身价值提升2%左右。综合各项资源优势，得到本项目在2010年中旬销售的平均价格：项目基准价格价值提升比例小高层洋房56006610交通优势2.00%112132精品社区1.5-2%84-11299-132区域发展优势1.50%8499市场价格自然波动1-1.5%56-8466-99合计6-7%336-392396-4622010中旬年项目销售均价范围5936-59927006-7072根据以上定价方法最终确定小高层市场均价为：5964元/平米（毛坯）。洋房市场均价为：7039元/平米（毛坯）。3.2.3车库和商业定价对于车位和商业价格我们采用市场比较法进行定价，根据周边项目金地花园、中海熙岸、阳光名邸、以及凭海临风的价格进行确定。项目名称地下车库价格商铺价格中海熙岸1期7万，2期8万均价7500元/平，最高成交价9200元/平对外最高报价1.2万/平金地花园7万/阳光名邸6万待定凭海临风7万/根据以上我们地下车位定价为：7万元/个商铺往往限制因素较多，受地段、居住氛围、区域发展状况、道路交通、商铺设计以及周边商业的腐熟度等影响，考虑到目前区域短期内氛围提升较难，商铺价格以相对保守估算，根据中海熙岸成交价格状况。我们估算市场均价：商铺市场均价为：9000元/平米3.3. 收支额测定3.3.1销售收入测算销售收入产品类型建筑面积 套数销售均价合计小高层508904625964303,507,960.00 洋房142321207039100,179,048.00 商业150074900013,500,000.00 车库139684657万/个32,550,000.00 合计449,737,008.00 根据以上测算，我们预计项目销售总收入为449,737,008.00元人民币.3.3.2项目成本测算单位：元成本项目工程量总成本（元）单位成本估算依据说明（元/平方米）一、土地获得价款129,234,150 1、土地成本67122124,200,000 2、住宅配套费671225,034,150 75按照建面75元/平方米计算二、前期费用13,567,742 1、投标市场管理费 29,000 按照2.9万计算2、招标代理费333,503 工程造价0.26%计算3、工程监理费671221,924,056 28.66506 工程造价1.5%4、可行性研究费67122384,811 建安造价0.3%5、勘测设计67122671,220 10按总建筑面积，10元/平米6、规划设计费671223,848,112 57.33012 建安造价3%7、质检费67122295,022 4.39531 工程造价的0.23%8、区外公共配套671222,000,000 29.79649 按200万元计算9、材料检测费671222,565,408 38.22008 工程造价的2%10、面积核定费67122192,405.60 2.866505766工程造价的0.15%其中： 住宅65122 130,244 2建筑面积2元/平方米11、工程审计费115,443 工程造价0.09%12、白蚁防治费67122134,244 按建筑面积2元/平方米13、审图费67122174,517 按总建筑面积，2.6元/平方米14、其他费用900,000 按90万元计算三、建安工程费128,270,400 1、小高层50890 71,246,000 14001400元/平方米2、花园洋房14232 13,520,400 9503、商业1500 1,200,000 8004、会所500 400,000 8005、地下13968 41,904,000 3000全地下3000元/平方米，半地下1500元/平方米四、配套和总体费30,427,520 1、基础配套费6712217,116,110 255255元/平方米2、绿化、道路15667.053,133,410 200200元/平方米3、人防工程建设费363510,178,000 超过9层的高层按照地面面积2800元/平方米五、开发成本合计301,499,812 六、期间费用6712260,990,592 908.65277911、管理费用671223,356,100 5050元/平米2、物业管理基金67122513,082 7.644015375建安工程费的0.4%3、销售费用13,492,110.24 销售收入的3%4、不可预见费用671223,356,100 5050元/平米5、财务费用6712240273200600/平米七、项目工程成本总额（元）362,490,404 n 如不含开发期间产生的费用，预计项目开发成本合计为301,499,812元人民币，n 包含期间的费用如销售费用、管理费用、教育附加税、营业税等财务成本后，本项目的工程成本总额总计为362,490,404元人民币。3.3.3项目支出动态根据工程周期，我们分别测算了当期支出成本和累计支出成本的动态状况。下表为项目当期支出动态表，显示当期支出成本额度。其中2011年12月后的6个月为竣工后的成本分摊。下表为累计支出成本动态表，显示累计各期支出成本额度。到2112年5月份全部支出额度为362,490,404元人民币。3.3.4销售利润测定类别销售均价方案收入及利润情况洋房7039100,179,048.00 小高层5964303,507,960.00 商业900013,500,000.00 车位7万/个32,550,000.00 销售收入449,737,008.00 开发成本362,490,404 净利润87,246,604 成本利润率28.94%测算结果为净利润为362,490,404元人民币，成本利润率为28.94%3.4. 2010年收支计划3.4.1 2010年销售计划表下表显示2010年7-12月份的销售状况，预计总销售收入截至12月底完成销售收入251,747,160.00元人民币。胶南海王路项目销售计划表（回款额相应顺延一个月）高层总建筑面积50890 商业