南昌黄马项目可行性研究报告改.docx

江西南昌黄马项目可行性研究报告二零零七年十二月五日目 录前 言4一、总论51.1、项目概况51.2、可行性研究的依据和主要工作81.3、南昌市宏观环境分析10二、南昌市宏观经济情况142.1、南昌市社会经济环境分析142.2、南昌市总体房地产市场分析182.3、具代表性房地产项目分析312.3.1、南昌大体量楼盘分析312.3.1.1、正荣·大湖之都312.3.1.2、江西奥林匹克花园332.3.1.3、南昌居住主题公园352.3.1.4、银河城372.3.2、南昌高价项目分析392.3.2.1、万科四季花城392.3.2.2、香溢花城412.3.2.3、水榭花都432.3.3、南昌别墅项目分析452.3.3.1、绿地新城452.3.4、度假型楼盘分析472.3.4.1、庐山华侨温泉472.3.4.2、庐山阳光温泉度假村482.3.5、总体综述502.4、SWOT分析512.4.1、优势（S）分析512.4.2、劣势(W)分析522.4.3、机会(O)分析532.4.4、威胁性（T）分析542.5、综述55三、项目发展模式建议563.1、总体发展方向建议563.2、生态居住新城定位建议563.3、生态居住新城发展概念建议563.4、规划原则573.5、总体规划573.6、启动区发展方向建议573.6.1、康体娱乐式地产（高尔夫旅游地产）583.6.2、风景度假结合商务开发模式593.6.3、复合式旅游地产模式603.7、项目发展模式建议643.7.1、建筑风格建议663.7.2、园林建议733.7.3、配套建议763.7.4、主题公园探讨773.7.5、目标客户793.7.6、项目概念定位803.7.7、项目开发时间表813.7.8、项目价格定位83四、经营状况和财务状况的预测844.1、容积率建议844.2、建筑用地平衡表844.3、开发成本844.4、别墅类住宅开发投资收益估算表864.5、别墅类住宅开发方案投资估算表864.6、别墅类住宅开发方案投资计划表87五、潜在风险提示及措施88前 言在过去的几周里，工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论大型地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究市场及竞争分析南昌本地房产市场的供求状况，周边地区（湾里、南昌县、庐山）市场情况及竞争分析（庐山温泉华侨度假村等）国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例大量国内外旅游地产案例，并对这功能组合进行详尽的分析 研讨与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小组内部讨论项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次论证 与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议本报告基于：1、对市场的充分调研分析2、该类项目的成功经验总结3、基于假设定位下的严谨的投资预测一、总论1.1、项目概况1、项目介绍本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，总占地面积3000亩，园区面积2000亩，其中住宅建筑面积1000亩。项目地块2、地块介绍本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，东与进贤县隔抚河相望，南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙，西与三江镇一水相依，北与向塘镇接壤。在地球上，位于东经116°05'，北纬28°22'左右。乡人民政府驻地黄马街的南面，距莲塘23km。全乡土地总面积约78.5km2（黄马乡55km2，省蚕桑茶叶研究所8km2，白虎岭林场11.5km2），地处丘陵和小平原，耕地面积2.9万亩，林地面积6488亩，水塘面积2338亩。境内山峦叠嶂，森林覆盖率达45%，气候温和，雨量充沛。年平均气温17.6，一月平均气温5，七月平均气温29.7，年降水量1558，无霜期275天。黄马乡资源丰富，物产充裕。主要农产品有：年产荸荠8000吨，花生2000吨，茶叶200吨，甘蔗12000吨，水果600吨，蔬菜2万吨，肉狗1万只，具有较大的深加工潜力。白虎岭旅游开发区湖在山中，湖中有山，湖光山色，相映成趣，四季常青，环境优美，开发前景非常广阔。工商业企业已形成建材、造纸、轻纺、农产品加工等工业门类，正着手筹建的工业园区设计起点高，各项基础设施配套，地价仅为南昌市的520%，并享有优惠的税收政策，是您投资办厂的首选。（1）经济环境黄马乡隶属南昌县，地区生产总值107.5亿元（预计数，下同），按可比价比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由“九五”期末的33.7：30.6：35.7调整到20.1：44.4：35.5。全县财政总收入7.18亿元，比上年增长33.6 %，年均递增21.6%；地方财政一般预算收入4.47亿元，比上年增长34.6%，年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元，比上年增长61.2%，五年累计投资99.23亿元，是“九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，南昌县位居全国最具投资潜力中小城市15位。交通现状：目前：以江西省蚕茶研究所所部为中心向四周各居民区域辐射的柏油路及水泥主干道4条，水泥支路若干，形成了较为理想的道路网。黄马乡离昌北国际机场60余公里，距南昌市仅35公里，北靠浙赣铁路和316、320国道，上海至云南瑞丽的高速公路穿过有大型互通立交进口通道。（2）天然环境野生生物资源：鸟类、兔类、两栖类、爬行类动物均有分布，特别是鸟类资源丰富，其中省重点保护陆生野生动物白鹭、绿鹭、牛背鹭、和翠鸟、红尾伯劳等150种约5万只，聚集栖息林中。植物资源院内现有园林绿化苗木面积5000多亩，生态景观较多，已有以美国红枫为代表的观赏植物，以樟树为代表的芳香植物，以棱角三矾为代表的珍惜树种等植物共800余种；有2100亩生态茶园、120亩生态桑园、2300亩绿化苗木、650亩四季果园等。园区内植被覆盖率达85%以上，形成良好的植被群落和生态环境。人工栽培的植物有：苗木品种197种（其中色叶树种50种），茶树品种66种（资源248份），桑树150种，果树品种60种，此外还有许多花卉及种草药类野生植物，植物种类共计约800多种。生态环境 地段基本实现了农田田园化、丘陵旱地梯田化、所有道路园林化。周边无任何工业污染，植物覆盖率达85以上，具有良好的生态环境。1.2、可行性研究的依据和主要工作1投资必要性。根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。一是要做好投资环境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二是要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证。2技术可行性。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从企业的角度评价投资收益、现金流量计划及后期汇报能力。4组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。5经济可行性。从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、改善环境、提高区域内人民生活等方面的效益。6社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构及社会稳定性等。7风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。1.3、南昌市宏观环境分析一、 南昌市概况地理位置江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。位于东经 115°27'至116°35'、北纬 28°10'至 29°11'之间。面积1839平方千米。2003年底，总人口90.5万人。行政区划全县辖共辖四县(南昌、新建、进贤、安义)、五区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里)，两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)，一个新区(红谷滩新区)。交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是京九铁路唯一途径的省会城市。 航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内班车，通达江西省内各个大、中、小城市及城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。南昌城市气候南昌气侯湿润温和，属亚热带季风区，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季长。年平均气温 17-17.7，极端最高气温40.9，极端最低气温-15.2。年降雨量16001700毫米，降水日为147-157天，年平均暴雨日5.6天，年平均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-1820小时，日照率为40%。年平均风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风，夏季多偏南风。适合植物、花卉生长，是营造“花园城市”的理想地区。南昌的气候冬冷夏凉，决定着居住于该区域的房子北向的房间较为潮湿，居住区域的人群历来喜欢南北向的特点。名胜古迹南昌风景名胜众多，旅游资源丰富，拥有文化遗址 600余处，人文景观18处，自然景观26处。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。全市有国家级、省级、市级的重点文物保护单位50多处。以南昌为旅游集散地，还可前往鄱阳湖候鸟保护区、庐山、景德镇、三清山等著名的旅游风景区观光。素有“西江第一楼”之称的滕王阁，雄踞南昌沿江北大道、依城临江，瑰伟绝特。二、南昌市宏观经济情况南昌经济快速、协调、健康发展，是南昌市提升经济综合实力的源泉。南昌市现代制造业重要基地建设取得了长足发展，以卷烟、冶金、药业、酒业、家电、机械等主导型的制造产业已经成为税源基础。2006年，国税收入中来自于制造业的税收占国税总收入的665，同比增长1334。2.1、南昌市社会经济环境分析国民生产总值高速增长.2006年南昌市的国民生产总值1184.57亿元，社会消费品零售总额358.40亿元，是十年前4.2倍。第三产业生产总值为463.66亿元，是十年前的5倍，第三产业在GDP中所占比重为39.2%，对经济增长的贡献率为33%，推动GDP增长5个百分点，其中商贸物流业对南昌经济增长的贡献率逐年增加，已成为南昌经济中具有相当规模和水平的重要产业之一。 主要综合指标全市完成财政总收入150.56亿元，同期增长20.8%，完成地方一般预算收入68.11亿元，增长25.1%，金融机构存款余额为1850.74亿元，较同期增长19.7%，金融机构贷款余额为1227.79亿元，较同期增长20.5%，城乡居民储蓄存款余额为733.13亿元，较同期增长13.9%财政总收入、地方一般预算收入、地方财政支出增幅均跃居中部省会城市榜首，名列全国省会城市前茅。城乡居民收入同步增长。2006年全市在岗职工工资收入实现“双突破”，在岗职工工资收入突破百亿，达111.81亿元，城市居民年人均可支配收入达到11759元，比上年增长10.4%；年人均消费性支出7548元，增长6.8% 。工业生产以及产品销售累计（万元）增加值增长速度（%）产销率（%）本月止累计工业增加值（现行价）2762311.6225.9597.96总计中：国有525559.311.9100.56集体41192.6823.6599.69股份合作制65613.9913.7896.71股份制1083260.4731.3396.71外商及港澳台投资696306.5528.0398.69私营企业350378.6433.6597.74总计中：国有控股1414774.8317.3198.33总计中：轻工业1515956.2124.798.63重工业1246355.4127.5697.38总计中：大中型1856219.9720.7198.2全市规模以上工业实现增加值276亿元，同比增长25.95%，发展速度在中部省会城市中位居前三甲。政策及金融环境2006年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，随着市场的逐步发展和政策的发力，金融、土地、税收等各项国家宏观政策纷纷出台，及时给房地产业降温。“五次加息”，“控制第二套房首付”等一系列的调控政策相继出台，南昌做为中国的中部城市，房地产行业所受影响较小。房地产整体价格稳中有升。同时政府相应增大了经济适应房的放量。2007年，宏观调控继续施压，房价也将不断走高。普通商品住房标准的修改，一方面是销售价格不断上涨的结果，一方面也将促进原先中低价位产品的销售。政府支持“住在南昌”的品牌，将对今后南昌的房地产开发提出更高的要求，有利于促进商品房整体社区规划、户型设计、景观绿化等方面的更新完善。商品房的市场供应量将得到一定保障。经济适用房的兴建对改善南昌市民居住环境起到积极作用。2006年和2007年作为国家“十五”计划和“十一五”规划的转折时期，国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中，最有意义，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2007年的经济政策中，鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一。分析结论近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，城市化进程的不断推进。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已见成效。纵观南昌市经济运行态势，开局经济稳健起步，来势看好，主要经济指标继续保持较快增长势头，经济运行质量进一步提高，这为全年经济持续稳定较快发展奠定了良好基础。同时，近期国家相继出台的消费税调整和成品油涨价政策，给相关行业带来的压力加大。以钢材为主的黑色金属冶炼及压延加工产品出厂价格大幅回落，但工业仍为南昌市重点投资的产业。另一方面，房地产投资稍有下降趋势，在国家政策调控下，房地产行业渐渐回复平稳。2.2、南昌市总体房地产市场分析南昌市房管局发布今年房地产市场运行情况报告。今年，全市市区商品房预销售面积383.51万平方米，同比增长0.5%，销售金额119.88亿元，同比增长21.5%。全市房地产地税收入13.95亿元，同比增长53.9%； 2007年上半年，全市房地产总投资额为50.87亿元，同比增长7.1%。投资和新建规模均有增加 今年上半年，南昌市房地产开发投资累计完成投资50.87亿元,比上年同期增长7.1%,其中住宅投资累计完成47.15亿元,增长28.8%,占全市房地产开发投资的92.7%。全市商品房施工面积为1341.06万平方米，同比增长12.4%，其中商品住宅施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积147.43万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积427.56万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。 市区商品房销售89亿元 全市商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%。其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。 全市市区商品房预销售面积383.51万平方米，同比增长58.2%，销售金额109.91亿元，同比增长21.3%。 南昌房地产市场现状1起步较晚，发展迅速 作为中部一个不可忽视的省会城市，南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市，具有承东启西、沟通南北的枢纽性区位优势， 20022005年，南昌房地产始终保持了较为迅猛的发展态势， 2006年，竞争更是激烈，地块价格拍出了1000多万每亩的高价，2007年南昌中山西路一宗土地以每亩1202万元的价格出让，其单价创下南昌土地出让的历史最高价。在如此高价的情况下，开发商还有利可图，足以证明南昌开发商的开发理念已相当成熟。2楼市发展火爆，价格一路走高 据南昌市房管局公布的数据，2006年南昌市房地产完成投资总额193.92亿元，商品房销售金额达到119.88亿元；全市商品房竣工面积413.06万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。而从价格上更能反映这一特点，2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2007年，平均价格已经到了4400元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近9000元每平方米。 3、城市框架扩张，房地产施展舞台扩大南昌自近年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口，为房地产开发提供了巨大的施展舞台。4、板块竞争此起彼落，红谷滩板块最为激烈 从南昌房地产市场的发展看，主要分为六大板块，分别为以恒茂国际华城为代表的市中心板块；以莱茵半岛为代表的朝阳洲板块；以金域名都、香溢花城为代表的青山湖板块；以万达星城、江信国际花园为代表的红谷滩板块；以万科四季花城为代表的京东板块；以水榭花都、大湖之都为代表的象湖、城南板块。 六大板块尤以红谷滩板块最为突出，一江两岸的自然景观资源、市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩成为最热点的区域。南昌房地产市场特点1、从户型和面积需求分析:据市场统计资料反映，市场对90平方米以内的户型在普通商品房中依然是主力需求。同时要关注的是在高档商品房受到国家房产政策等方面的影响部分120平方米以上的户型需求在短时间内也处在供不应求的状态。2、物业管理水平滞后，影响了房地产市场的健康发展:市场由于各种客观原因，物业管理水平普遍滞后。近年房地产市场发展迅速，但是滞后的物业管理水平不能满足快速增长的市场需求，物业管理成为最困扰市民购房的因素之一，影响了房地产市场的健康发展。3、产品不断推陈出新、升级换代:房地产市场发展平稳，开发规模和销售情况呈较快增长，产品不断推陈出新：从最初的平面、到层层退台、楼中楼、叠加别墅，到入户花园和一梯一户设计等等，这些产品创新受到市场追捧，获得较高的附加利益。4、产品供应逐渐多样化，住宅品质仍将进一步提高近期市场上钢结构住宅大量增加，住宅在耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面的综合表现大幅度提升，开发建设节能省地型住宅成为武汉政府的明确要求。市场供应的产品逐渐多样化：个性化设计已成楼盘的卖点，风格各异。以现代风格、古典风格为主。体现出开发商市场意识的进步，也说明建筑设计越来越人性化。5、从楼盘环境分析:由于消费者的需求层次提高，追求更优美、更舒适的居住环境。近年来发展商也更加重视楼盘的内外环境的美化和完善，对环境的投入有了较大的增长，环境设计更趋实用化。6、从楼盘配套设施分析:武汉在建的商品房配套设施比较完善，但智能化程度偏低。配套标准更高，管理更加完善的楼盘正受到武汉人的重视和青睐，精装修楼盘也在短时间内得到了武汉购房者的认同，完善楼盘品质，强调物业管理逐渐成为楼盘的卖点。同时配套设施的有效性实用性正受到空前的重视。会所正逐渐多样化，成为楼盘必不可少的配套设施之一，健身房、娱乐室、阅览室、活动中心、网球场、游泳池等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。而且配套设施的运营也越来越受到重视。7、房地产开发企业调整步伐加快:国家宏观调控以来，对房地产业产生了较大影响。通过宏观调控，一方面抬高了行业准入门槛，达到对房地产企业重新洗牌和整合的目的；另一方面抑制过热投资，防止透支市场需求，有助于房地产行业的可持续发展。南昌土地状况分析1、板块竞争日趋激烈，大盘集中涌现2006-2007年南昌在售楼盘20万平米以上楼盘一览表 板 块案 名占地面积建筑面积（平米）城 南大湖之都1600亩（包括400亩内湖）100万康城498亩50万梦里水乡600亩40万银河城1500亩135万贵都国际花城378亩36万红谷滩万达星城960亩100万鹿景名居200亩240000江信国际花园134000247790丰和新城600多亩80万凤凰城47900056万京东世纪风情35万50万万科四季花城910亩50万市中心恒茂国际华城16.9万50万朝阳洲莱茵半岛花园240亩230830青山湖香溢花城500亩50万金域名都158亩36万中大青山湖花园230亩23万象湖新城诚义1247亩117万居住主题公园1400亩130万九里象湖城600亩60余万江西平安房地产600亩60万南昌伟梦集团1220亩110万宁波银亿950亩88万上海绿地集团1200亩40万2、供给分析南昌制定的2007年住宅用地供应计划，根据该计划，南昌今年全市计划供应住宅用地6500亩，其中本级供应3500亩，经济适用房建设用地不低于800亩。2006年，南昌市全市供地计划是5000-5500亩，今年这一计划比去年新增了1000亩。为了充分利用存量土地，同时也为了防止开发商囤地。南昌市规定：虽然按照土地出让合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或投资金额不足1/4，且未经批准中止建设满1年的，依然按照闲置土地处置；对已经交地、具备开工条件的商品房建设项目，开发建设单位在已完成规划报建手续的情况下，1个月内必须开建；尚未完成报建手续的，应当加快项目报建进度，3个月内必须开工建设。3、供地价格今年土地挂牌由于位置较好，均价上涨很多，同类地段的挂牌价格与去年相比基本高处很多。成交状况好于去年，说明开发商对市场投资热情不减。10月25日，站前西路占地40.52亩地块，正荣置业有限公司以868万元/亩，高于地价2.3倍的价格竞的此地，其价格创下南昌土地出让的历史最高价。4、 商品房开发总量分析07年上半年南昌房屋施工面积逐年走高，2005年，南昌市房屋施工面积1193万平方米，同比增长11；2006年南昌市房屋施工面积1341万平方米与上年同期相比增幅11.2个百分点。2007年上半年全市商品房施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%。南昌房屋施工面积最近多年保持了比较两位数的快速增长，可以预见今明两年商品房的供应量也有会比较大幅度的增长。5、商品房消化总量分析最近几年，南昌的商品房销售基本处于快速增长的水平，2006年交易面积是2003年成交面积的近一倍。当时2006年的交易面积与2005年是基本持平的。2007年上半年，房地产新开工面积下降6.5%，房屋供应量上升，竣工面积为98.31万平米，增长48.9%.2006-2007年有迹象表明房屋销售速度历经了快速提升阶段后，现在销售速度正在放慢。6、南昌市近几年均价及总价变化，根据南昌市近五年均价显示，南昌近五年内商品房均价由2722元/升至4400元/，较2003年，五年内上涨了1678元/，上升幅度达到16.1%。南昌城市规划说明 2002年底南昌市城市规模提前达到南昌市城市总体规划（1998-2010）年所确定的远期规划目标。2003年，市委、市政府决定编制(20032020年)南昌市城市总体规划，规划分2个空间层次：主城区东起瑶湖，西至长堎、麦园，北起北外环线，南至昌南大道，由昌南、昌北两城组成，建成区范围面积约330平方公里；市域为南昌市行政辖区范围，面积7402平方公里。规划至2020年南昌市主城区实际居住人口为280万人，城市建设用地面积265平方公里。该规划2003年11月11日市政府常务会通过，11月21日经市人大通过报省政府审查。2006年8月18日省政府常务会原则通过，规划期限调整为2001-2020年，报国务院审批。南昌市规划轨道交通初定4条地铁线以及1条轻轨线。根据规划，未来轨道交通将如一张网，覆盖整个南昌以及周围的卫星镇。总体综述2007年年初，南昌市区供应量小幅下降，成交量也呈下降趋势。供略小于求，供求比例稳定，市场运行稳定。商品房价格不断上涨。特别是市区，由于市区个案多集中已形成规模的京东、红谷滩、青山湖以及朝阳洲区域，价格普遍较高，拉升了房价的涨幅。同时土地资源的稀缺，楼盘品质的提高等因素，价格上涨幅度高达18.33%，商品住宅的价格涨幅也达到11.24%。相对应的，购房者的承受力有限，产品结构的不合理，导致总价过高，最终消费者的眼光逐渐转移到价格相对较低的南昌辖县的商品房。这也从另一方面佐证了南昌全市成交量呈上升趋势，而市区成交量小幅下降的结果。开发商对楼市预期较高。进入2007年，南昌市房地产市场平稳发展，价格的上涨带动了开发商的积极性，出现大量高价入市的楼盘，例如水榭花都、香以4800元/入市，与其地段差不多的华府天地售价仅3200元/左右；青山湖周边的恒茂湖滨花园以4000元/以上的价格入市，高于行情价300-500元/。但从市场的反映来看，均取得了不错的销售业绩，且随着房源的紧缺，多数楼盘的价格呈上涨势头。从产品结构来看，紧凑型的户型供应量较少，而市场需求明显，产品结构明显不合理。因此，在楼价不断走高的行情下，户型设计紧凑合理、功能齐备的产品的市场需求将进一步扩大。同时，舒适户型的市场供应量较大也反映出大面积户型的市场需求存在，并将向休闲型产品过渡。地块位置面 积成交单价竞得人红角洲C4-04地块76.9005亩80万元/亩南昌卓越房地产开发有限公司 红角洲B-16-1地块172.7465亩92万元/亩南昌世贸公寓开发有限公司 红角洲A-17地块115.6284亩90万元/亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲A-15地块114.7307亩75万元/亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲 A-12地块（由1-8号地块组成）220.6289亩98万元/亩南昌开元投资有限公司 北京东路（原南方电动工具厂及周边地块）86.1727亩 150万元/亩江西亿通投资有限公司 塔子桥南路11.3718亩118万元/亩南昌市星鑫实业有限公司 洪都北大道（原南昌市化工原料厂用地）54.2837亩200万元/亩江西赣源实业投资有限责任公司 江大南路以东（原江西洪都钢厂用地）13.148亩212万元/亩南昌市华成房地产开发有限公司 上海路以西，北京东路以南（原江西洪都钢厂用地）267.611亩205万元/亩江西恒茂房地产开发有限公司 东湖区文教路86号（原省化肥农药工业公司用地）2.5105亩241万元/亩江西昌万置业发展有限公司 江西金牛集团子弟学校以东、盘龙山变电站西南500亩33万元/亩南昌洪银资产经营管理有限责任公司 洪城大市场以南、水厂路以北、市场东路以西60亩65万元/亩南昌市宝源房地产开发有限公司阳明路以北13.7541亩169万元/亩江西省四方房地产开发有限责任公司 红角洲控规B-17 、B-14部分地块 266.4905亩86万元/亩 金融街控股股份有限公司 红角洲控规A-11部分地块 170亩110万元/亩 南昌阳光新地置也有限公司、新世界（青岛）置地有限公司 红谷滩中心区B-27地块东侧部分用地 23亩111万元/亩 南昌阳光新地置也有限公司、新世界（青岛）置地有限公司 洪都南大道48号 58.338亩65 万元/亩 江西洪宇房地产开发有限公司 建设西路 93.228亩总价1000万元江西省火炬房地产开发有限公司 洪都大道（原南昌市第四运输公司用地）10.12亩126万元/亩 南昌市第四运输公司 洛阳路以南，玉带河以西 47.9774亩85万元/亩 江西昌厦房地产开发公司 抚生路以东、建设路以南 126.4247亩180万元/亩 富大有堤以东原江纸周边地块 24.8534亩247万元/亩 江西省大地电力投资有限公司 迎宾大道以西，武警医院以北（原青云谱区园林绿化管理所用地）20.5692亩125万元/亩 江西江铃房地产股份有限公司 高新三路以东，捷德智能卡公司以北 32.8732亩80万元/亩 南昌中业兴达实业发展有限公司 青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地 62.3407亩196万元/亩 福州青隆建筑工程有限公司 红角洲 A-42 地块（十里沿江景观线）约213亩198万元/亩 南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 原江西油脂化工厂生产区用地 60亩12900万元 江西省投资房地产开发有限责任公司 南莲路（原江西省华达化工公司用地）13.9958亩369万元 江西省第四建筑工程公司 高新区万科住宅小区以西 49.404亩61.46万元/亩 江西铜业集团房地产开发有限公司 湾里区幸福北路以西，南堡路以北（原湾里区政府招待所）9.06亩36万元/亩 江西志达投资发展有限公司 丰和大道与红谷二路交叉口 21.8846亩102万元/亩 江西鸿瑞置业投资开发有限责任公司2007年南昌部分土地拍卖数据（以上数据来源南昌国土局、统计局及规划局）2.3、具代表性房地产项目分析2.3.1、南昌大体量楼盘分析2.3.1.1、正荣·大湖之都项目位置：南昌县区南莲路墨山立交桥西侧开 发 商：正荣集团南昌正荣（新加坡）置业有限公司建筑规模：总占地1600亩，总建筑面积136万物业类型: 多层、小高层、临湖高层、半岛别墅绿 化 率：43%容 积 率：1.26总户数:10000户 型：二房：80-89 三房：90-137 别墅：240-320销售价格：均价：4000元/；最高价：4600元/ 别墅：10000元/开盘时间：2007-11-6（第六期）项目点评：1) 正荣大湖之都位于南昌市城南，南昌南莲路墨山立交桥西侧，距“八一广场”约11公里。2) 整个社区将共十个组团开发，汇粹环球水岸文化的精华，依次呈现南岸公园、蓝汀岸、观澜郡、凌湖峰、西水滨、澜桥湾、美仑港、朗晴堡、蔚蓝城、海逸湾十个不同特色组团风情。3) 此项目位于城郊结合区域，销售情况较好，推出项目基本售清。4) 项目内建筑规划、园林景观设计新颖，配套设施完善，多层两房户型设计较好，吸引了很多置业人士。2.3.1.2、江西奥林匹克花园项目位置：南昌县区象湖新城，金沙大道西侧开 发 商：江西奥林匹克花园置业公司建筑规模：总占地647亩，总建筑面积60万物业类型: 多层、花园洋房、情景洋房、小高层绿 化 率：45%容 积 率：1.2总户数:5000户 型：一房：49.18-54 二房：84-106 三房：98-153 四房：111-157 复式：176销售价格：均价：4300元/；小高层：3900元/（均价） 花园洋房：4500元/（均价）开盘时间：2007-05-30（第三期）项目点评：1. 位于南昌象湖新城内，东临金沙大道，西为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路。2. 整个社区包括4万余平方米商业、教育、娱乐等公建设施以及一座5000平方米的奥林匹克体育中心，9000平方米的奥林匹克运动公园，6个主题运动公园，3条奥运主题大道，4个奥运文化广场，127项室内外体育文化设施3. 项目覆盖率：22.8，绿化率大于45，拥有良好的自然生态条件成为健康生活的家园。4. 项目产品线比较丰富，涵盖了大部分户型，选择余地多。5. 销售情况良好，价格在周边地区同等产品基础上高一些。主要原因为奥林匹克品牌。2.3.1.3、南昌居住主题公园项目位置：南昌县区象湖新城中心区金沙大道开 发 商：南昌平海房地产开发有限公司建筑规模：总占地1430亩，总建筑面积130万物业类型: 高层、多层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅绿 化 率：43.5%容 积 率：1.2总户数:9000户左右户 型：一房：47 二房：87-90 三房：98-153 复式：150-165销售价格：多层：3200元/（均价）；高层：4000元/（均价） 别墅：8800元/（均价）开盘时间：2005-05-01项目点评：1. 项目位于南昌象湖新城规划区，地处南昌市城南隔堤以南、雄溪河以西、抚河故道以东，与南昌市中心区相距9公里2. 项目内有大型会所、百亩中央休闲公园、商业街、大型商场、幼儿园、小学、社区医疗机构等。配套设施齐全。3. 项目为夏威夷风格，在项目景观设计上，充分利用了项目内水资源优势，打造出三水主题公园。4. 销售情况非常好。为区域内楼盘销售之最。5. 社区商业氛围较好，项目产品类型较多，以及目前周边生