南京河西新城住宅地块项目投资分析.docx

ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP南京河西新城住宅地块项目投资分析报告南京河西新城住宅地块项目投资分析报告一、项目基本情况介绍：本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。规划指标：（略）二、区域背景及河西功能定位：1、建邺区概述：本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便捷，水陆并蓄。区域内土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。建邺区具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。 2、河西新城建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心，是展示现代化南京的窗口。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前已经形成一定的开发规模，区域居住人口达到35万，聚集了相当的人气。（1）、CBD建设宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。（2）、基础设施建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。地铁1线（已通车）、地铁2线（2008年通车）穿越本区域。（3）、公共配套建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体滨江文化体育轴线基本成型。续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。（4）、国际博览中心规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。（5）、环境景观完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；根据CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。（6）、居住片区完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。三、房地产市场状况： 1、整体概况：据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，已经下降到38.1万平方米。在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%。2、建邺区市场整体供求现状： （万平方米）分析：Ø 从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米；Ø 已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力；Ø 已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。3、建邺区住宅市场各面积段去化率分析：Ø 很明显，130-140和90-100两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140供给、需求比例都为最高；Ø 80以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150以上的户型（多为4R和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。Ø 产品的面积应当以90-140为主，可适当补充小部分90以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采用。四、本案区域市场分析：1、周边典型楼盘当前市场售价：项目名称项目总规模面积（万平方米）开盘日期在售均价（元/平方米）地址销售率产品形态1欧洲城2期34.72007.4.89000江东中路与梦都大街交汇处75%小高层、高层2星雨华府372007.4.288346应天西路与江东中路交汇处98%小高层、高层3万科光明城27.62007.3.209447嵩山路121号99%小高层、高层4朗诗街区印象302007.3.1011000河西大街87号84%小高层、多层5万达华府10.182006.12.167971嵩山路128号75%小高层6金基唐城蓝钻142006.10.1811000水西门大街270号小高层、高层7瑞阳尊邸37.12006.6.111432水西门大街276号96%小高层8嘉业阳光城2期3.82007.3.188500奥体大街与黄山路交界处75%小高层、高层9中海·塞纳丽舍2期172007.4.279000嵩山路126号77%小高层10顺驰滨江奥城3期12.972006.12.258700（2期准备开盘价11000）奥体中心西北部运动员村西侧90%小高层、高层市场均价94402、项目优劣势分析：优势：Ø 项目位置极佳，交通便利。地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。Ø 本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。Ø 所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。突显学区优势。Ø 本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。Ø 政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。劣势：Ø 河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。需对产品进行差异化定位设计。Ø 河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。备注：本案为B地块项目（见下图），A地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米，根据投资方的需要可一并收购，A、B地块整体开发，转让条件相同。五、项目可行性分析：1、规划形态设想：整体项目为四幢18层公寓。住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。共计建筑面积为62340平方米。2、根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计市场销售价格如下：类型销售平均单价（人民币元/平方）销售面积（平方米）销售收入（人民币万元）住宅110005660762267.7商业20000573311466.0车库位人民币12万元/个200个2400.0合计销售收入（人民币万元）76133.73、项目投资成本表：类型序号项目名称工程量（平方米）计算依据计算单价（元/平方米）合价（万元）单位造价（元/平方米）土地费用1土地出让金、大配套、前期规费拿地项目方收益62340400024936.04000合计24936.0前期费用佣金62340土地出让费用的1%40249.440规划、设计、审图、审照、监理6234080498.780合计748.1主体工程建造费土建安装6234015009351.01500水电消防6234080498.780外立面装饰62340100623.4100门窗（中空）62340150935.1150电梯62340100623.4100地下停车库2500.0401合计14531.6区内配套水、电、煤（暖）623402001246.8200绿化、道路、排管、智能化62340130810.4130合计2057.2经营管理费15办公费用62340按前期建设费用的5%计139866.810016营销费用62340按总销金额1.5%计1831142.015017财务费用62340按贷款1.2亿一年8%利息计154960.034018不可预见费用62340按前期建设费用的3%计83520.083合计3488.8总成本45761.773404、经济效益分析：分项内容具体数据备注（1）总收入(万元):76133.7（2）总成本(万元):-45761.7（3）营业税（万元）-销售收入5.5%-4187.4（4）土地增值税（万元）-销售收入1%-761.3（5）毛利润（万元）25423.3（1）-（2）-（3）-（4）（6）所得税（万元） -6355.8（5）× 25%（7）净利润(万元):19067.5（5）-（6）（8）项目年限(月):18（9）项目总投资净利润率(%)41.7%（7）/（2） 5、项目开发模式：（一）获得土地方式：（二）本项目土地费用（楼板价4000/平方米）包含：（1） 土地出让金人民币及契税1.3亿元；（2） 市政大配套费用约为人民币1496万元；（3） 前期开发政府规费为人民币1870万元；（4） 土地转让方收益人民币8600万元左右。其中（1）、(2)、(3)项费用需在本项目开发前期支付，（4）项费用可分期付款如下:签订土地出让合同时支付人民币3000万元，其余部分人民币5600万元待本项目进入销售后分期支付。（三）取得本项目土地并获得“四证”前的实际投入：（1）土地出让金及契税为人民币1.3亿元；（2）市政大配套费用为人民币1496万元；（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；（4）支付拿地项目方首期收益人民币3000万元；（5）转让佣金人民币249万元；（6）项目前期开发费用（勘探、规划、设计、审图、审照、监理、开办费、前期工程费）为人民币1500万元；共计人民币21115万元。（四）取得“四证”后具备银行项目贷款的条件，获得银行项目贷款人民币12000万元（项目总帐面投资额的35%）。（五）进行项目工程建设，采取由中达集团（戓其他建设公司）部分带资建设。（六）项目主体建设至2/3形象进度时，可进行项目预售，无需投资方增加投入。6、根据以上分析（未做现金流量分析）：（1）该项目的总投资净利润率在41.7；（2）本项目实际投资额为人民币21115万元，则实际投资的资金回报率为：90.3（投资周期为18个月），项目可行性较大。- 10 -