凌峻－阜阳CITY MALL商业购物广场项目规划建议书.docx

阜阳汇鑫·CITY MALL功能分区及产品规划设想阜阳汇鑫·CITY MALL功能分区及产品规划设想凌峻（中国）房地产策划代理机构2004年12月8凌峻（中国）房地产策划代理机构1、 产品发展定位：阜阳西区居民的大型生活会所阐述：CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所，计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场；2、 分布区域及构成：CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧，整体上形成大型集中式的购物中心的形态，占地长度和宽度为188.6米×96.3米，整体分为B1、B2两区，颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计；B1区为L型转体状，层数为4层，实际占地面积约为8600平方米；B2区为长方体状，层数为3层，建筑长度和宽度为100×39米，实际占地面积约为3900平方米；项目总建筑面积约为46100平方米。3、 业态种类：n B1 首层外街街铺：社区配套为主，银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等；首层西侧环形街：贵重物品及品牌店为主，金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等；首层东侧内直街：中高档商物品为主，包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等；二层：中档商物品为主，服装、皮具、鞋类等，亦考虑有部分铺位作首层店类的补充；三层、休闲类为主，各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心；四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营；n B2首层：与B1首层相同二层、三层：引进大型主力超市4、 产品设计：（1）设计原则：n 采用综合性商厦的建筑形式，以中庭广场与环形多步行街设计，创造全天候室内逛街环境；n 通过经营布局互补的形式，形成购物人流的双向流动；n 有效地利用主力店超市和品牌店， B1区中庭广场可引进各知名品牌店，B2区二层、三层引进大型主力店超市，形成众多品牌集中于此的效应；n 快速回笼资金的目的，B1区首层、二层商铺全部销售，三层、四层以出租、招商为主，远期分割销售；B2区首层全部销售，二、三层以出租为主，其中三层远期可以分割销售；n 室内形成1-3层通透的空间，结合不同业态的消费特征设置业态分布，保持每一层商家所锁定客户的到达率；n 以室内造景手法，营造优越的室内购物环境，以此区别且超越现有当地项目。（2）设计要点： n 基本形式；集中式大型商厦：从形态来看，该部分有长方体形和L转角形两大部分组合而成，在建筑上，两部分连通，内部空间形成通透式的开间布局，在区域分隔上，按照不同商家的需要采用装修材料分隔；在业态的布局上，两部分有所区别，共同构成互补的组合布局；n 外立面设计：CITYMALL部分外立面设计风格采用现代式的立面形式，采用实体材料和玻璃材料的结合，达到通透性和实用性相结合；在立面功能上，要考虑到外观的美感和大型广告牌设置的需要，以增强商业气氛营造为目的。在显眼的重点位置，如入口等，可考虑设计有特色的造型，增强项目的标志性和可识别性；外立面形式外立面形式n 楼层设计；一层：4.8米二层：4.2米三层：3.8米四层：3.8米n 功能布局；一层、二层：购物天堂（分B1、B2区）n B1区商铺划分设计；一层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7500元/平方米计算，基本开间总价控制在25-30万元，转角开间总价控制在50-65万元；二层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积为36平方米，以销售均价为4000元/平方米计算，总价控制在12-16万；三层商铺：基本开间和进深与二层相同，以出租为主；四层商铺：基本开间和进深与二层相同，以出租为主；商铺分隔：在建筑形式上为整体的通透形式，实际使用中按照情况用装饰材料分隔成不同面积大小的商铺形式；n B2区商铺划分设计；一层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7200元/平方米计算，基本开间总价控制在24-29万元，转角开间总价控制在48-62万元；二层商铺：按大型超市格局，基本不作区隔；三层商铺：按大型超市格局，基本不作区隔；业态布局：B1区主要是银行、旅行社、服装品牌店、鞋类、眼镜、珠宝首饰店、时尚精品、个性创意产品、美容化妆品等；B2区的二、三层全层作为引进大型超市，建筑面积约为8000平方米，B2区的首层与B1区用于销售；三层：休闲生活会馆业态：健身中心、女子生活会馆、美容美发、主题休闲餐厅、水吧、书店等，三层用于长期持有出租作为长期经济收益；n 环境营造；室外大型入口广场：在颍河西路及颍西路交汇处，设置大型的入口广场，一方面作为市政的配套广场，提高项目的区域地位，另一方面作为CITYMALL的形象性入口，作为人流的聚集和分散场所；在广场中间可适当设置水景景观或塑像，作为区域标志性景观； 在B2区的东南角设置一小型广场，作为大型超市的主入口，分流购物人流；主入口广场室内中庭：设置内室中庭提高项目的经营环境和采光效果，本CITYMALL共设置两个中庭广场；在CITYMALL的B1区L转弯角部位（两条街道的交汇处），设置直径约为18米的圆形中庭，高度为4层，顶部采用可透光材料封顶,；在B2区中部设置长方形的中庭，增强室内的通透性，提升购物环境； 室内中庭 室内休闲景观室内景观：在中庭的四周种植高约4米的树木，围绕中庭的每层的栏板边种植垂掉的绿色小植物，增强室内的环境感；休闲设施：在每层的中庭四周摆设休闲桌椅，供购物消费者休息之用； 商场室内中庭 内部店铺形式n 交通组织；主出入口：在B1区广场设置主入口，主要是作为B1区CITYMALL的入口，将购物人流引导进入购物消费； 在B2区东南角设置入口和扶手电梯，作为二层超市的入口；次出入口：在CITYMALL的东北角、西北角及北面的中间位置设置次出入口，作为商家进出货物口，同时可作为消防通道；垂直交通体系：CITYMALL的B1区和B2区都分别设置一上一下手扶电梯，吸引购物人流到2层及3层购物消费，提高其楼层的经营价值；平面交通体系：B1区的室内商铺布局，西部围绕中庭呈环形布局，通道宽度约为3米，沿环形通道每隔25-30米；东部，东西走向通道宽度约为3米，南北走向通道宽度约为4米，将各商铺分隔，每层商铺和通道构成“蛛网状”结构；区间通道：首层：B1与B2区间以道路隔开，南北走向的道路为10米宽，长44米；东西走向的道路为8米宽，长110米；二层和三层：每层各设有三条交通过道；在CITYMALL北面街道入口上方（B2区西北角）设一条过道（空中走廊）接通B1区，西部过道宽6米，长10米；东面街道入口上方（B2区东南角）设一条过道（空中走廊）接通B1区，过道宽6米，长8米；在B1区中庭部分（L型转角位）设置一条过道接通B2区西南部，过道宽6米，长8米；n 配套设施；本部分是项目购物人流最大的部分，在设计中要充分满足消费者停车购物的需求，同时可作为满足其他区域及市政停车配套设施的需要；建议在CITYMALL的地下一层设置面积约为8000平方米的地下停车场，满足停车的需要；地下停车：在CITYMALL的地下负一层设置约8000平方米的地下停车场，一方面是大型商业项目配套的需要，另一方面，可作为项目的长期收益，同时可作为满足人防配套设施的功能；地下停车场的主要功能是满足到CITYMALL及数码文化港购物的大量消费人群的需要；主出入口：在B1区广场设置主入口，主要是作为B1区CITYMALL的入口，左右两侧各设扶手电梯作为二、三、四层的入口，将购物人流引导进入购物消费； 在B2区东南角设置入口，并扶手电梯，作为二、三层超市的入口；次出入口：在B1区与B2区交界处设置CITYMALL北面街道入口，并在该入口的B1部分设置扶手电梯，在B1区与B2区交界处设置CITYMALL东部街道入口，并在该入口的B1部分设置扶手电梯，作为商家进出货物口，同时可作为消防通道；沿街休息区：B区项目临街缩进5米，扩宽成外街广场，在CITYMALL的沿街区域设置分散式的休息场所，沿用以满足消费者的临时休息需要；沿街分散停车：B区项目临街缩进5米，在CITYMALL的沿街区域设置分散式的停车场所，用以满足就近停车的需要。说明：以上所提出的入口、电梯、货梯、消防楼梯、卫生间等布局主要是考虑人流走向，而设计院可根据建筑设计原则进行必要的调整。