05上半年成都再售商业项目结构分析.docx

05上半年成都再售商业项目结构分析2004年成都市商业楼盘经历了风雨飘摇的一年，在房地产市场普遍看好，房价一路高歌上扬，住宅楼盘抢房成风的背景下，唯独商业物业举步为艰，很多人断言2005年商业楼盘的开发销售将更为艰辛。然而2005年5月七部委关于稳定住房价格的意见，在抑制房地产投机行为的同时，为商业物业带来了希望，6月以来已经有一部分投资者从住宅投资转向了商业物业的投资。在这种挑战与机遇并存，危机与希望同在的情况下，商业物业何去何从引起了绝大多数人士的关注，为此尺度地产全面收集了成都市区及周边郊县在售商业楼盘的资料，研究其当前的供给结构特征，以期起到抛砖引玉的效果。 一、在售商业楼盘概述 为使研究结果更具针对性，在本次商业楼盘对象的选择上，不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于2000平方米的住宅底商。最终纳入统计范围的共计80个在售商业楼盘，其中54个来自市区（外环以内），26个来自附近区县（含温江、华阳、双流、都江堰、龙泉、郫县、新津、金堂、青白江），总体商业供应面积为330万平方米，其中主城区的商业供应面积高达207.4万平方米 。从价格供应来看，主城区商业楼盘整体均价在15000元/平方米左右，郊区的价格在8500元/平方米左右（注：本文的价格除特别说明之外，均以商业项目的一楼价格作为统计依据）。 二、在售商业楼盘供应总量特征 Ø 80个在售商业楼盘中，市区供应总量较大，郊区供应总量较少，市区的楼盘供应数量和体量都居主体地位。 具体见下图表： 表一  2005年上半年成都市在售商业楼盘供应总量情况表 市区商业楼盘的数量和建筑面积分别占了总量的67.5和62.8%，两者皆比郊区9个区县的总供应量多了近1倍以上，由此说明尽管几年来城乡一体化建设使附近区县的社会经济状况得到了很大的提高，但作为商品交易的场所商业物业的开发有待发展。 三、市区在售商业楼盘环域供应特征 表二 2005年上半年成都市在售商业楼盘环域供应情况表 Ø 三环以内是市区商业楼盘的主要分布区域，三环外仅有为数极少的商业物业分布； Ø 二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的37； Ø 一、二环之间商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的一半以上； Ø 一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少、规模小，但因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的一楼均价在20000元/平方米以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减。 Ø 一、二环之间建筑面积在50000平方米以上的大盘数量较其它环域多；其余环域商业楼盘多在30000平方米以下； Ø 各环域3000050000平方米之间的楼盘数量供应最少； 四、市区在售商业楼盘区域供应特征 表三  成都市区在售商业楼盘不同区域供应情况表 Ø 除城东较少，城西略多外，各区域商业楼盘供应数量相差不大； Ø 各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城北供应体量居各区之首； Ø 城中楼盘价格仍然高居榜首，城北和城南次之； Ø 城北、城西在50000平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规模以30000平方米下的为主，3000050000平方米之间的楼盘极少。 城北单个楼盘的平均规模较大，区域内商业楼盘的总建筑面积，占市区总量的43.3，经营业态以传统的、服务范围广的生活用品批发为主； 城西商业楼盘的总建筑面积仅次于城北，因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及家居、建材等商业物业需求量大，此类商业楼盘开发活跃，但由于社区商业不完全成熟，故楼盘价格较低； 城南由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年商业楼盘供应少，建筑规模小； 城东由于区域商业氛围和居住环境在各区中较差，所以商业楼盘供应体量少，价格低； 城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业价格一直处于全市的顶端，商业物业的需求量也比较大，但由于土地的稀缺，使该区域商业楼盘的规模受到制约，楼盘数量多而总建筑面积较少，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。 五、市区不同经营业态在售商业楼盘供应特征 根据目前在售商业楼盘业态的规划及定位，成都市区的商业楼盘的业态大致可以分为四类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所、以购物为主的shopping mall式卖场、以某一类专业商品为主的专业市场，以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。 具体情况见以下图表： 表四 成都市区在售商业楼盘经营业态情况表 从以上图表可见，市区各类经营业态在售商业楼盘主要有以下供应特征： Ø 以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，分布广泛，仅城北较少； Ø 专业市场为主的楼盘供应数量最多，总建筑面积最大，分布集中在城北一、二环之间，价格处于中流； Ø 购物为主的楼盘数量和总建筑面积都较少，但因周边商业氛围浓厚，故楼盘价格最高； Ø 休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城中，总体供应少。 六、市区不同运营模式商业楼盘供应特征 当前成都市区在售商业楼盘一般都是在统一进行商业规划、定位的基础上进行招商，在具体运营模式中有的以自用或委托租赁为主、有的以产权式返租及兼有部分自用为主。大部分开发商在销售时提出了810的投资回报率，有的还提出3-5年以后若不满意开发商回购的承诺。 根据调查，市区不同运营模式在售商业楼盘的供应主要有以下特征： Ø 市区在售商业楼盘74以上为自用或委托租赁，仅有近26的楼盘实行产权式返租； Ø 实行产权式返租的楼盘价格高，均价将近20000元/平方米，比自用或委托租赁楼盘的均价每平方米高了近2000-4000元； Ø 实行产权式返租方式的楼盘主要分布在城西和城中，城南有一些，城西仅有一家； 七、附近区县在售商业楼盘供应特征 Ø 温江、华阳、龙泉、郫县的商业楼盘供应体量大，占了附近区县总楼盘数量的80，其余五个地区供应量小； Ø 大部分商业楼盘皆以购物、餐饮、娱乐为主，同质化现象比较明显，且大多寄希望于引进大型商家和超市作为其主力店，带动整个商业项目的良好运作和经营；专业市场在郊区的分布较少，主要以家居、建材市场为主；批发市场几乎没有； Ø 实行产权式返租的楼盘少，不到郊区总数的20，价格较同区域其它楼盘价格高； Ø 温江、华阳、双流、都江堰商业楼盘的价格较高，均价在10000元/平方米左右。 八、综述 通过对在售商业楼盘的调查分析，可以看出成都市在售商业楼盘总体呈现以下特征： Ø 市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展; Ø 一、二环之间商业楼盘供应体量大，二、三环之间商业楼盘供应数量最多； Ø 城西、城北及城中商业楼盘供应体量大，城东商业楼盘开发少，具备一定潜力； Ø 成都商业楼盘仍缺乏准确定位，大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位； Ø 实行产权式返租的商业楼盘仍然受到投资者欢迎，但该类楼盘的价格普遍较高