岳阳鱼巷子项目推介ppt课件.ppt

,洞庭新城鱼巷子文化街项目介绍,岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司 2012年,诚邀您加入，共享千年古城繁华旅游商脉,未来，岳阳名片八百里洞庭风光12000超大空间停车场两万平稀有商铺坐拥千万旅游人气全球知名公司全程设计政府鼎力打造,目 录,项目解读,项目规划设计,项目定位,项目效果图,市场分析,1,2,3,4,5,PART 1.项目解读,岳阳具有2500年的历史，是国家级历史文化名城，中国优秀旅欧城市，国家级卫生城市，是湖南省的政治，经济，文化，交通中心。岳阳辖区面积15019.2平方公里，人口550万，2011年GDP1899.49亿元，经济总量仅次于省会长沙，居湖南第二位，中部六省第九位。湖南省推进新兴城镇化实施纲要（20122020年） 将岳阳市列为打造湖南六大特大型城市之一，2015年岳阳市区人口将超100万。,项目区位地理简介,鱼巷子文化街位于素有“湘北门户”和“鱼米之乡”之称的岳阳。,岳阳,武汉城市圈,长株潭经济圈,岳阳与湖北江西重庆两广相邻资源丰富，区位优越，风景优美，历史悠久的名城。长江武广京珠高速在此交汇，构成名副其实的“湖南省第二大经济体”是国务院批准的沿江重点开放城市，武汉城市圈湖南唯一成员，长株潭城市群成员城市，同属两大城市圈，承接南北两大经济圈，成为呼应长三角前沿的中心城市。,项目区位地理简介,洞庭新城鱼巷子文化街,武广高铁,临长高速,京珠高速,铁路：京广线，武广高铁连通南北； 公路： 107国道，京珠高速，临长高速途经； 水路：连接长江，沿长江下行，经武汉，南京，上海连江出海，城陵矶码头是长江流域重要外贸港口；三位一体的组合交通优势，连通我国中南，西南的重要交通要道。,岳阳交通条件十分优越,城陵矶港,洞庭新城鱼巷子文化街,项目区位地理简介,位置：本项目位于洞庭新城北侧，北临巴陵广场，西临洞庭湖，邻巴陵广场、汴河街，处于岳阳楼景区。商业：靠近东茅岭商圈，周边商业氛围成熟，常住人口4万以上，旅游人数每年超过千万人次，是岳阳最聚人气的旅游商圈。交通：数十条公交线路到达建筑面积：约54000平米建筑形式：三层仿古商业文化街物业类型：临街商铺,项目概述,东茅岭核心商圈,岳阳楼景区,本项目,汴河街,巴陵广场,鱼巷子,洞庭湖,翰林街,洞庭新城项目由岳阳市国资委，岳阳楼区政府和湖南路桥集团共同打造于2011年6月启动实施，计划投资500亿，是岳阳市历史以来最大的城市建设项目，于2012年7月动工，规划8年-10年时间完工。洞庭新城项目位于岳阳老城区，项目范围为“东抵云梦西路、南抵南津港大堤、西抵洞庭湖、北抵巴陵西路”，总规划面积5400亩，占岳阳城区五分之一。,附：洞庭新城简介,鱼巷子项目,洞庭新城鱼巷子文化街,项目规划基本架构是建设“三心两带”：“紫心”：老岳阳的历史文化核心。 “红心”：新岳阳的现代服务核心，以多功能商业、办公、酒店为主，打造复合型城市现代综合体。“绿心” ：项目西南侧的“洞庭湖南湖甄笔山”自然核心。 “蓝带” :沿着洞庭湖岸线承接岳阳楼景区，串联历史、文化和自然景观的滨湖景观带。“绿带”:通过现代核心，串联洞庭湖和南湖，友好连接洞庭新城与周边区域。洞庭新城建成后，洞庭湖和南湖将连成一片，滨湖区域将形成一条滨湖绿色长廊、休闲旅游长廊、历史文化长廊。,项目简介-规划结构,鱼巷子项目,将形成高端人群汇集地，再次成为岳阳经济中心、文化中心。,项目简介-规划定位,本项目地段处于滨湖风光带总体规划中 “北城南市”中“南市”，同时也是沿湖风光带一二期工程的过度空间和重要景观带。该地段规划定位为岳阳楼景区二期工程空间的延伸与功能区拓展，扩大岳阳楼核心景区的辐射范围。,沿湖风光带二期,洞庭新城鱼巷子文化街,本案,沿湖风光带一期,岳阳楼景区,汴河街,项目简介-承载的历史意义,弘扬岳阳历史文化，遗留岳阳古风为岳阳人文风貌特色提供休闲空间，呼应巴陵广场，展现鱼文化为岳阳楼景区和洞庭湖景区增加新的景点带动旧城改造，更新旧城面貌提高土地利用价值,洞庭新城鱼巷子文化街,PART 2.项目规划设计,建筑风格特色,建筑风格,整体建筑为明清风格，同时充分融入岳阳本地建筑风格元素，再结合现代建筑特色，在整体上突出开放的市井化自然的和谐的名族风格，在细节上体现精致优雅的岳阳文化,建筑色彩,建筑色彩体现“明快，大方，特色，和谐”的原则，形成色彩丰富有与城市统一和谐,洞庭新城鱼巷子文化街,整体规划设计策略,1.整体规划设计采用对称布局的方式，增设南门楼与北门楼遥相呼应，使”鱼巷子“成为广场北商业步行街的延续。2.整体建筑设置为一排三层高带地方风格的步行街面，楼层设计为中空框架式结构，可容纳多种业态，地下作停车库使用。3.利用广场东西高差距7米，将滨湖路的北入口自广场东侧洞庭南路边入地引入（单向）到滨湖区域自然出地。4.滨湖平整地建有沿湖观光廊亭串联商业街区和观光鱼码头。5.改变鱼巷子传统市场沿街搭棚设摊，利用原有市场改造为岳阳市民的传统市场，传承传统市场文化氛围。,文化牌坊车流人流,鱼码头,文化牌坊,洞庭新城鱼巷子文化街,总平面布局,商业茶楼文化街区,传统市场街区,文化广场,石板路,整体布局：街区布局沿原有青石板路“L ”型分布，通过青石板路将传统商业市场与现代商业市场巧妙的过渡，在中心位置设置一下沉式中心文化广场，为各项文化活动的场地，主体连接巴陵广场，扩展岳阳楼核心景区的商业辐射范围，街区采用开放式布局，街与街之间连通，形成不同特色街区。,中心文化广场和沿湖观光廊亭遥相呼应，成为重要休闲观景平台，商业茶楼文化街区临广场，增长人气，旅游商业综合街区形成以旅游文化产品为主，休闲娱乐消费于一体的特色街区。,沿湖观光廊亭休闲区,旅游商业综合街区,洞庭新城鱼巷子文化街,功能布局：“一广场二街四片区”,街道,东入口沿原石板向内延伸，将传统文化与现代商业完美互补设有观光阁楼，与瞻岳门隔场相望下沉式单向车道，直通地下停车场,规划功能结构,洞庭新城鱼巷子文化街,面临巴陵广场，与岳阳楼，汴河街隔场呼应，极具特殊风格的建筑，成为南片区老岳阳历史街区“塔前街”的第一站，形成良好的形象展示,规划功能结构,洞庭新城鱼巷子文化街,北入口,内街景观风格,简约，主线分明，街道相互穿插，极佳的立体动线,规划功能结构,洞庭新城鱼巷子文化街,商铺整体都为框架式结构，能容纳多种业态,地下停车场,地下停车场,地下设有近12000稀缺停车场地下停车场设有多部垂直电梯直通各商业街区,规划功能结构,洞庭新城鱼巷子文化街,总体经济技术指标,洞庭新城鱼巷子文化街,（以上数据以实际调整为准）,商业茶楼文化街区,传统市场街区,文化广场,步行街道,沿湖观光廊亭休闲区,旅游商业综合街区,PART 3.项目定位,每一个城市都有一张自己的名片,谈起一个城市，第一个想到的,居民留连忘返,游客津津乐道,武汉，户部巷,长沙，太平街,成都，宽窄巷子,上海，城隍庙, ,岳阳，？,打造岳阳新城市名片鱼巷子,综合发展优势条件,优势机遇,丰富的历史人文景观,湖湘特色资源,地处岳阳核心景区,岳阳GDP数年居湖南省第二,洞庭新城鱼巷子文化街,珍贵的历史文化,得天独厚的地理,商业的巨大活力,消费需求分析,独特的地理位置 独特的旅游商圈独特的文化氛围 独特的人文景观资源,主要消费人群：本地居住客群，外来旅游客群,目标消费群,洞庭新城鱼巷子文化街,打造城市最具地方特色的娱乐休闲时尚生活汇聚地！别具新意的商业街区景观设计，区域旅游资源的完美诠释！锁定核心消费人群全方位的餐饮、娱乐、观光旅游需求，提供别具风格的商业配套组合，倡导“一站式的休闲娱乐文化体验都市休闲、娱乐、时尚新焦点！,定位阐述,规划定位：以传统商业服务功能为主，文化体验 旅游观光为辅的历史街区,商业茶文化街区锁定餐饮，休闲需求,吸聚人气,传统市场街区传承鱼文化，散发本土文化气息,商业旅游综合街区全面满足休闲，旅游特色产品及旅游配套服务需求,观光廊亭景区观景，休闲，汇集旅游人气,功能定位阐述,业态定位,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,消费人群,居住客群,旅游客群,怀旧体验,娱乐休闲,精品购物,特色餐饮,商务会友,特色小吃,旅游商品,特色客栈宾馆,鱼巷子商业街以传承岳阳传统文化，突出现代旅游商业，定位为岳阳休闲娱乐时尚的夜生活中心，打造“巴陵夜话时，乐在鱼巷子”的生活主题，建成后的鱼巷子将成为岳阳传统鱼文化与现代休闲娱乐文化相互融合的历史文化街区。,洞庭新城鱼巷子文化街,业态规划,以“鱼文化”为核心，发挥“野生鱼馆”“巴陵全鱼席”等文化品位和特色餐饮，构建以洞庭湖特色水产为主题的品鱼街。,业态定位,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,以融食文化表演品尝中国四大名菜地方小吃为一体的的“中华美食街”和西式特色主题餐厅。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,高端品茶基地-以“茶文化”为核心，兼具茶艺，品茶，茶具，商务等多元化服务。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,大众娱乐茶楼-以“茶楼”为核心，打造包括棋牌，戏曲欣赏，老年活动中心等休闲娱乐功能的大众化茶楼。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,发挥“年轻，活力”，建造以“迷你影院”，“KTV”，“咖啡厅”，“风情酒吧”为核心的活力中心。以青年时尚人群为主，展现新一代活力与魅力。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,借助岳阳旅游资源，发展旅游配套产业，构建以古建为特色的“客栈”类商务酒店，地方特色旅游纪念品等。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,空间整体业态串联，提高空间利用效益，突出整街不同主题定位。,以“鱼文化”为核心的品鱼街,以“茶巷子”为核心的文化街,以“风情酒吧”为核心的活力街,串联地面，室内，地下商业街体系,旅游配套服务特色街,发展中高端餐饮的美食街,洞庭新城鱼巷子文化街,业态定位,PART 4.项目效果图,整体项目鸟瞰图,东入口效果图,下沉式文化广场,商业旅游综合街区,观光鱼码头,沿湖观光廊亭,PART 5. 市场分析,周边市场分析,汴河街项目由12栋不同规格的仿古楼组成，呈直线街道分布，正对岳阳楼大门，处于岳阳楼景区的配套景点，业态集餐饮，小吃，休闲娱乐，旅游购物于一体，经过5年的人气积累，已经形成一定的知名度。目前商家主要是由不知名的小商家经营，有实力，人气号召力强的品牌较少。,保利西街该项目是由商业地产和住宅项目组成，住宅项目定位较高，居住的人群的生活质量较高是属于高档消费人群。商业地产方面由于开发商是属于纯粹的地产开发商，主要经营目的是为了项目在最短期内利润最大化。 商业前期定位为高利润的服装服饰等百货，目前该项目门面空置率达到38%，业态开始调整以餐饮为主，休闲娱乐为辅。,汴河街,保利西街,周边业态分析-餐饮,目前该区域仅在汴河街和保利西街拥有几家拥有一定知名度和档次的餐饮场所，其它多属于简单的夫妻式排档和小餐馆，其类型单一，店面形象一般，缺乏品质感，主要以附近的家庭消费为主。传统小吃主要集中在汴河街，品种较少，结构比较单一，没有标志性的地方特色小吃品牌，基本上都是舶来品。,周边业态分析-休闲娱乐,该区域的休闲娱乐以中低端为主休闲茶楼主要零星的分布在汴河街，保利西街和附近沿街街口，汴河街的君山银针和楼外楼茶馆主要经营茶叶茶具和品茶会客，规模和档次略高；其他地方主要为周边的人群提供棋牌，会友，吃饭的场所，规模一般，档次偏低，没有形成一定的知名度。其他休闲娱乐项目主要是保利西街的茉莉小型酒吧、网吧、汴河街的在水一方的小型酒吧、小桌游室、露天的卡拉OK及小型茶坊，总体缺乏具有一定档次的品牌文娱业态。,周边业态分析-零售,项目周边除汴河街和步步高超市外，其余零售类业态布局混乱，其店格形象一般，整体档次不是很高，缺乏品牌商家。,梅西桥批发市场,项目周边是岳阳老城区，文化底蕴较深，周边高校名校林立，有市一中、二中、三中岳阳楼桥西小学及岳阳楼小学等多所教育机构，师生人口达数万人。,项目二公里范围内分布有多个高等院校，有大量的在校学生及教师，对于日常生活类及文娱类有较大的消费需求;周边现有商业仅能满足于最基本的日常生活，文娱类消费需求得不到最大释放，该类需求除小、中餐饮外大多被挤压到步行街及周边进行消费。,周边消费群分析-教育,周边消费群分析-住宅区,项目周边分布多个居民小区，主要分布于洞庭北路、巴陵西路、竹荫街道、建设南路、洞庭南路沿线，常住人口4万以上。,周边居民点有：保利洞庭东岸小区、桃花井居民点、岳阳楼小学居民区、吕仙亭社区、3517居居区、武装部家属区、竹荫街街道居民点等。,岳阳文庙,郭亮纪念馆,鲁肃墓,岳阳楼,君山岛,周边消费群分析-旅游,鱼巷子,西北一公里,往南1000米,慈氏塔，吕仙亭，乾明寺,岳阳商圈消费群调研分析,调研区间：项目周边、岳阳主要商圈调研对象：项目周边的周边居民及至岳阳旅游消费人群消费者基本定义：在岳阳工作居住或来岳阳旅游的等具有一定收入水平和消费能力的人群调研方式：随机街头访问消费人群主要以高中，中专和大专学历为主的学生消费为主，另一方面公司职员是重要购买力人群。,岳阳商圈消费群调研分析,偏好就近消费、看重性价比、口碑；月消费频次正常，平均1次/周；餐饮娱乐消费需求较大；零售消费集中在日常用品、服装类；消费者看重距离、性价比、口碑等要素，餐饮娱乐的需求较强，区域范围内本案餐娱市场机会大。,餐饮消费需求强劲；偏好川、湘菜系及各地方特色小吃；对西式快餐、特色料理具有强烈需求；消费频率基本上为每周一次，消费频率篇低；消费场所只要选择较成熟的商圈。,岳阳商圈餐饮类消费调研分析,消费偏好夜总会/酒吧/KTV/室内运动；交通时间30分钟内为主导；区域消费群体偏好夜总会/酒吧/KTV等娱乐业种，到达的交通时间以30分钟内为主导。,岳阳商圈休闲娱乐消费调研分析,对影院、餐饮、时尚商品等业态成为主要业态需求；倾向档次均衡，高中低端消费兼具；交通便利、休闲娱乐设施较多，具备一定小资情调的环境直接影响消费的消费选择；,消费者业态喜好占比,消费者档次需求占比,消费者选择场所关注占比,岳阳商圈消费者业态需求分析,岳阳经济数据,岳阳GDP连续数年排名湖南省第二，每年以不低于8%的增长率快速增长，2011年全市实现地区生产总值1899.49亿元,比上年增长14.2% ，按常住人口计算的人均生产总值为34658元，增长11.2%。,2011年岳阳城镇化率为47.81%，全年城镇居民人均可支配收入19558元，比上年增长13.1%;扣除价格因素，实际增长7.8%，全市城镇居民人均消费支出13404元，比上年增长10.5%。,（数据来源：岳阳统计信息网）,2005年-2011年，岳阳累计实现旅游游客7965.13万人次，仅2011年就达到1581.96万人次，每年保持8%以上的年增长，预计未来5年旅游客人数将突破2000万人次/年。,2005年-2011年，累计实现旅游收入523.35亿元，2010年收入超过100亿元，每年保持11%以上的年增长率，旅游人均消费2005年为624元/人，2011年人均消费为828元/人，增长率为33%，预计未来5年旅游收入将突破200亿元/年。,（数据来源：岳阳旅游网）,岳阳经济数据,岳阳2011年人口普查数据,全市常住人口 全市常住人口为5477911人，十年内共增加466495人，增长9.3%。年平均增长率为0.79%。全市户籍人口为5648867人。家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户1506069户，家庭户人口为5072993人，平均每个家庭户的人口为3.37人。,性别构成 全市常住人口中，男性人口为2834311人，占51.74%；女性人口为2643600人，占48.26%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为107.21。,（数据来源：岳阳统计信息网）,岳阳2011年人口普查数据,年龄构成 全市常住人口中，0-14岁人口为877632人，占16.02%；15-64岁人口为4100164人，占74.85%；65岁及以上人口为500115人，占9.13%。,受教育人口 全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为375157人；具有高中（含中专）程度的人口为1258383人；具有初中程度的人口为2098898人；具有小学程度的人口为1278488人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）；文盲人口（15岁及以上不识字的人）为96629人。,（数据来源：岳阳统计信息网）,古城区千年一遇投资商机 诚邀知名运营公司入驻,1、富有内涵的企业文化，良好的业内口碑，取得相关资质和职称；2. 优秀的管理运营团队体系和智力结构；3. 丰富的一线品牌商家资源；4. 商业地产及旅游项目操盘运作经验；.,运营公司合作要求,合作方式,前期整体招商，后期物业运营托管,具体合作细则,请与投资开发部相关负责人联系,雄踞千年古城名巷 再现商业繁华,感谢聆听,