签订二手房买卖合同需要注意的事项.docx

签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？2一、合同签订前应注意事项2二、合同签订时应注意事项3第三章   二手房交易注意事项6第三节：如何签订二手房买卖合同6一、签订二手房买卖合同应具备的条件61 二手房买卖合同的基本内容62 签订二手房买卖合同的主体资格63 共有权人售房的主体条件74 如何避免无处分权人处分别人的房产75 购房人多于二人怎么办86 如何以未成年子女名义购房87 登记在未成年子女名下的房屋如何再次转让98 能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款99 非京籍人士在购买二手房时与北京户口购买的区别9二、签订二手房买卖合同的注意事项91 卖方诈骗手法9（ 1 ）用假房产证诈骗10（ 2 ）利用假公证诈骗10（ 3 ）出售查封的房屋。10（ 4 ）出售列入拆迁范围的房屋。10（ 5 ）利用房屋买卖合同诈骗。10（ 6 ）房主拖欠物业费，让买方支付。10（ 7 ） 私卖夫妻房产行骗。102 买方诈骗手法11（ 1 ）以先过户后付款的方式再次出售房屋11（ 2 ）以不支付首付款的方式贷款购房11（ 3 ）先过户后办个人住房抵押贷款。11三、如何签订二手房买卖合同111 核对买卖双方的基本信息112 核实并在合同中注明房屋的基本状况123 如何约定抵押权124 如何审核或约定房屋共有权内容125 对产权纠纷的声明126 对房屋租赁的声明137 对特殊事件的声明138 签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意的问题139 如何约定付款方式1310 如何约定房屋的交付14（ 1 ）确定二手房的交付标准14（ 2 ）约定与房屋一并交付的物品15（ 3 ）房屋附属物的交付1511 如何约定房屋风险转移1512 提前入住装修的风险1613 提前入住对装修费的约定1614 如何约定物业费等费用1615 已售公房物业费、供暖费如何处理1616 签约时注意小区的供暖方式及收费标准1717 如何约定公共维修基金1718 在签订购房合同时如何约定延期交房内容1719 售房人不同意签订详细房屋买卖协议怎么办1820 关于产权登记的约定1821 如何约定违约责任1823 房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为合适1924 如何约定争议的解决方式2025 如何约定二手房买卖合同的解除2026 如何约定合同的变更与转让2027 如何约定合同的生效条件2128 合同的附件包括哪些内容2129 卖方在签订和履行买卖合同时应注意事项2230 在楼价上涨背景下的购房应注意的问题23四、二手房买卖合同履行中应注意的问题241 对买方有利的交易程序242 对卖方有利的交易程序243 对买卖双方都是安全的交易程序24(1) 引入房屋中介公司作为交易安全的担保。24(2) 引入专业的金融担保公司。24(3) 银行的资金托管。25(4) 买方或卖方自己提供担保。25(5) 公证提存。254 提存协议的基本内容25签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。一、合同签订前应注意事项在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解：首先查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章第二，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押?根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。另外，还要注意该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？二、合同签订时应注意事项购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一，需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1身份证原件或护照原件及复印件；2未成年人的户口簿或出生证明；3有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接），房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款。这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。合同生效条款。双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事入不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除条款。按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。第三章   二手房交易注意事项 第三节：如何签订二手房买卖合同 一、签订二手房买卖合同应具备的条件 1 二手房买卖合同的基本内容 二手房交易的过程比较复杂，涉及的内容较多，按照法律规定，房屋买卖应签订书面的合同，这是法律的强制性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容： （ 1 ）当事人名称或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有权证书名称及编号 （ 3 ）房屋基本状况；（包括产权声明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性质； （ 5 ）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （ 6 ）房屋交付及办理过户及日期； （ 7 ）房屋装饰、设备标准的现状； （ 8 ）权利义务内容； （ 9 ）违约责任； （ 10 ）解决争议的方法； （ 11 ）合同生效条款 （ 12 ）合同的中止、终止或解除； （ 13 ）合同的变更与转让； （ 14 ）双方约定的其他事项； （ 15 ）合同附件。 2 签订二手房买卖合同的主体资格 我国合同法规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定各项权利义务对签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时，买卖双方都必须具有相应的民事行为能力和民事权利能力。 （ 1 ）买卖双方都必须具有完全的民事行为能力。中华人民共和国民法通则从第九条至第十四条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 公民的民事权利能力一律平等。 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 （ 2 ）买卖双方都必须具有完全的民事权利能力。从上述法律规定来看，任何一个公民从出生至死亡这一段时间均有民事权利能力，即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说，任何一个人都有权利买卖房屋，签订买卖房屋的合同，但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法，买卖双方必须具备民事行为能力。只有符合了民法通则的规定，买卖双方才能能力签订房屋买卖合同，也就是说，有权利买卖房屋但不一定有行为能力。房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，超过了未成年人的行为能力，与未成年人的年龄、智力不相适应，因此不能签订房屋买卖合同，只能由他的监护人或法定代理人签署。精神病人或意识不清的人，显然也不能签订房屋买卖合同。 上面是针对自然人来讲的房屋买卖的主体资格问题，对于法人组织来说，卖方必须有销售房屋的权利，卖方的登记名称必须与房产证登记的一致。 3 共有权人售房的主体条件 二手房买卖中的共有权分两种情况，一是夫妻之间的互为共有权人，二是其他自然人之间的共有权。夫妻之间的共有权关系在一方售房应另一方应同意出售，另一方的主体条件与上面提到的主体条件一致。共有权人售房时需全体共有权人同意，任何共有权人都必须具备行为能力且意思表示真实，符合前面提到的主体资格条件，才能售房。 4 如何避免无处分权人处分别人的房产 在二手房交易过程当中，有时会发生房屋所有权以外的人处分房产，比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多，一是有权处分的房屋所有权人委托无权处分的人代理售房，有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋，还有些涉及刑事犯罪，用偷来的房产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外，其余均属于非法行为，买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢？最好的办法就是预防。在买房时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应，必须一字不差，然后再根据身份证上的照片与本人相对照，一致后才能基本确认是房屋所有权人本人，但也会出现差错，比如孪生兄弟姐妹，比如身份证上的相片与自称是房主的人比较像，这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口，经常发生这样的事情，当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后，该“房主”什么都不说就主动走了，还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了，再也没有回来，这种情况肯定是冒充的假房主，一般中介公司经常冒充房主。一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字，即使办理完了过户手续，那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现，应查看委托书的真伪并与真正的房屋所有权人核实，并核实代理人的身份，同时查看委托书的授权范围，核对代理人是否有权出售该房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。 2005 年北京有一个案例，签订经过公证的房屋买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋，最后买房人什么都没有得到，购房款也没有退回。除了上述风险之外，售房人想反悔，不想卖房了，经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要求撤销已过户的房产证。 5 购房人多于二人怎么办 在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房情况，如夫妻双方、父子、母女、恋爱中尚未结婚的男女双方、合伙人等，按民法通则的规定，两人以上所购房屋应为共同财产，所以在订立合同时就应该体现财产共有人的身份，在以后的房产证上才能体现财产共有人的份额。二人以上共同购买一套房屋，在房屋买卖合同上应当共同签署合同。房地产产权登记主管机关可以在房产证上体现共同买受人，但只能由一个人持有主证，其他共有人持共有权证。两人以上购买一套房屋需要做公证，主要是财产份额的公证。对于份额的比例，法律没有规定，完全在于当事人之间的约定，比如两个买受人，对于房产的份额双方可以约定各占 50% 的份额，也可以约定一个人占 99% 的份额，另一个人占 1% 的份额。 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签字的购房人来确认的，并非想登记谁的名字就能登记谁的名字。如果房屋买卖合同只由一个人签字，那么另外的共有权人或出资人无权要求房屋登记机关将自己的名字登记在房屋所有权证书上。 6 如何以未成年子女名义购房 有些购买二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，希望以未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子女的名字，主要涉及到房屋买卖民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。 根据中华人民共和国民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与房屋买卖合同上的“买方”名称一致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署房屋买卖合同。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“买方监护人”的名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。 7 登记在未成年子女名下的房屋如何再次转让 如果父母或其它人以未成年子女的名义买房，取得房屋所有权证之后， 该房屋将很难再进行所有权人变更，也就是说，无论以何种形式再次转让都很困难。按照民法通则第十八条规定： “ 监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 ” 这就是说，如果房产登记在未成年子女名下，在孩子具备完全民事行为能力之前，父母想出售这套房屋必须是为未成年人的利益才能出售，否则无权再出售这套房子了。因此以未成年子女名义购房的成年人应该想清楚。 8 能否以未成年人名义买房可以按揭贷款的形式付款 如果只以未成年人自己的名义购房，因未成年人没有经济收入，银行不会放贷，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人与未成年人作为共同的购买人签订合同，则成年人购买人可以申请按揭贷款。按揭贷款是另一种单独的民事法律行为，它不仅要求行为人具备民事行为能力，而且银行还有其它更为严格的要求，以降低放贷的风险。结合以上分析，申请住房按揭贷款也必须由限制民事行为能力人的监护人来进行。对此，银行有相关的要求：第一，申请人（监护人）必须在房屋买卖合同上签字。第二，监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请。第三，办理父母和子女关系公证，及共有产权和父母代为还款的承诺公证。第四，银行需要的其它文件。完成以上程序，才有可能达到贷款的要求，但实践当中银行一般不批准这类贷款，除非未成年人与其监护人作为共同买受人银行才会考虑向监护人发放贷款，由监护人由偿还贷款。 9 非京籍人士在购买二手房时与北京户口购买的区别 外省市个人在北京购房程序与北京户籍的购房人基本相同，非京籍人士要办一个暂住证。以前外省市个人在京购房需向北京市房地产交易中心提交购房申请书。交易中心审核无误后，签发有效期为六个月的外省市个人在京购房批准通知单，办产权证时申领外省市个人在京购房办理产权通知单，这些规定不符合市场原则及公平公正的原则，早已取消。但是涉及到政策性的房屋，比如经济适用住房五年内不允许上市出售，如上市出售只能以原价出售，购买对象必须具有购买经济适用住房的资格，并经过北京市相关部门的审批。如果持有北京市工作寄住证的非京籍人士不受此限制。 二、签订二手房买卖合同的注意事项 1 卖方诈骗手法 在二手房买卖中，有些售房人采用隐瞒事实或诈骗的手段，损害买房人的利益。售房人采用的诈骗手法如下： （ 1 ）用假房产证诈骗 假房屋所有权证诈骗的手法一般如下：一般是假房主，大多数是房屋的承租人，制作假房屋所有权证，将房屋所有权人在假证上写上自己的名字，然后要求买方核对自己的身份证及房产证，买方核对时如果不能发现房产证是假的，就会确信这个房主是真的，因为房产证与身份证是一致的。这时假房产证的持有人会在购房的程序上提出对买方有利的交易程序，比如只交一个定金，房产证押在买方这里，或者只交一个首付款，房产证押在买方，待备齐了房款去办过户。为了让双方尽快成交，售房人都会在价格上给出优惠条件，一般都会低于市价，以让买方尽快决定。等买方交了定金或产首付款后售房人便逃之夭夭。 （ 2 ）利用假公证诈骗 按照民法通则 第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 也就是说，公民有权将自己的事情交给别人代办，这是符合法律规定的，但是应当符合法律规定的手续。比如代售房屋的行为，按照房屋权属登记工作规范的要求，委托书应当公证。委托书公证后，代理人便有权出售房屋。正是因为有代理的法律规定，售房人本人不一定亲自办理售房的具体事宜，这样就给某此不法人员可乘之机，有些不法人员将其租赁的或借住的房屋出售，并且办理假公证书，以达到出售房屋领取房款的目的。 （ 3 ）出售查封的房屋。 查封的房屋不能办理过户手续，还有被变卖、拍卖的可能。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情况下仍与买方签订买卖合同，仍然出售查封的房屋，导致买方不能办理过户手续，责任应当由售房人承担。但目前在二手房市场中对于查封的问题很难查清，有时签订合同时查清了，但合同的履行过程当中被法院查封，也有时有发生的。 （ 4 ）出售列入拆迁范围的房屋。 列入拆迁范围的房屋不能办理过户手续，如果没有办理完毕过户手续即使拆迁时买方已入住也不会得到拆迁补偿。 （ 5 ）利用房屋买卖合同诈骗。 有些房屋是开发商刚刚开发不久的楼盘，可能办理了房屋所有权证，也可能没有办理。在有产权证的前提下，售房人称没有办理产权证，产权证正在办理过程当中，将与开发商签订的房屋买卖合同交给买方，购房发票也交给买方，以便让买方相信其诚意。实际上如果卖方已经办理了房产证，购房合同与发票已经没有实际意义。这种诈骗手续一般是房主与另外一个唱双簧，由非房主一方亲自出面冒充房主卖房，将合同、发票等都给买方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主随后出现，假装房子被人卖了，自己是产权人，拿出产权证要求买房人搬家，买房人不搬家则起诉到法院要求腾退房屋。 （ 6 ）房主拖欠物业费，让买方支付。 有的售房人在售房前拖欠物业公司的物业费、供暖费、水电费、天然气费用、通讯费等费用，有的时间长达几年，物业费等费用从几千到几万不等，尤其是在高档社区项目中，物业费等费用可能欠付十几万元。这些费用在售房时售房人故意隐瞒，不告诉购房人，而且在签订买卖合同时，对于付款的方式售房人极力要求先付款后过户，然后再办理交接手续，或者过户后付款，然后再办理房屋交付手续。待售房人取得房款后将 钥匙交出后不再办理物业费等其它费用的交接，购房人在与物业进行交接时发现售房人因该房屋欠下大量债务。有时物业公司因为前一业主没有交清物业等费用，拒绝新业主入住，物业公司要求新业主交纳老业主欠下的物业等费用，虽然没有法律依据，但可能会给新业主的入住带来麻烦，比如小区内的水、电、天然气等需到小区物业处购买，则物业公司可能会以此要挟新业主，否则就不卖水、电、不供暖，新业主被逼无奈只能为老业主背债。 （ 7 ） 私卖夫妻房产行骗。 有些夫妻感情破裂准备离婚，在离婚前一方转移婚姻共同财产，将登记在自己名下的房屋私自出售。按规定出售夫妻共同财产的房屋应该由另一方出具同意出售的证明，但出售方伪造另一方的签字，谎称另一方已签字同意办理过户手续，办完过户手续，拿到房款后将房款转移。 2 买方诈骗手法 （ 1 ）以先过户后付款的方式再次出售房屋 买房人的这种诈骗手法方法如下：买方与卖方接洽，准备买房，房屋的定价比较高，卖方觉得房价卖得比较高，很值，很高兴，因此很容易成交，但买方的要求是先过户再一次性付款，买方只付一个定金，卖方觉得房价卖得高，所以在交易程序方面很可能会让步，答应买方的条件，双方办完过户手续后买方并不急于付款，而是将这套房屋再次出售并先收取下一家的购房款，收到购房款后便逃之夭夭，即使不逃，买方也拒付房款，卖方到法院起诉因买房人没有可执行的房产卖房人的债权也得不到保障。 （ 2 ）以不支付首付款的方式贷款购房 有些购房人通过贷款买房，但说自己的资金不足，没有能力支付首付款，要求卖方先给打一个收条，证明已经收取了首付款，用于办理银行贷款。银行办理贷款时的确需要首付款的证明，等贷款办下来之后，房主只能拿到银行贷款部分，而首付款部分，买方要么拖着不给，要么干脆翻脸，拿出卖房人给打的收条，一口咬定房款已付清，否则卖房人怎么会给我打收条？如果卖房人没有其它证据证明首付款未付，只能气得七窍生烟。 （ 3 ）先过户后办个人住房抵押贷款。 很多买房人都通过二手房贷款来支付房款，有时贷款办不下来，而贷款要求先办过户，然后才能放贷，尤其是办理个人住房抵押贷款的情况下，只有取得了买方名下的房产证才能办理贷款，这种情况对卖方的风险最大，万一买方的贷款办不下来又没有能力用其它的方式支付剩余房款那么卖方的损失就非常大。 三、如何签订二手房买卖合同 1 核对买卖双方的基本信息 在签订二手房买卖合同时应认真核实对方的情况，并在合同的开头写明双方当事人的姓名、住址、身份证号码、现住址、电话、邮编等基本信息。买卖双方所有资料都要完整填写，不可有空项。如果有中介公司参与，应该将中介公司的营业 执照注册号、企业资质证书号、住所、实际经营地、法定代表人的住所、身份证号、电话、邮编等内容写清楚 。如果中介公司有“委托代理人”，那么不仅相关内容要详细注明，而且还要出具有中介公司盖章的“授权委托书”，并将此“授权委托书”作为合同附件。如果买方或卖方有“委托代理人”，并且房屋买卖合同是由该委托代理人签名的，那么买方或卖方除分别要与委托代理人签订“授权委托书”之外，该“授权委托书”还必须经过公证机关的公证。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女签订房屋买卖合同的，必须具备经过公证机关公证的、是该未成年人监护人的证明文件。基本信息写清楚后，不仅可以通过工商或建设部门中介公司的基本情况，还可以避免因为代理权的问题产生争议，并可以在诉讼时提交准确的起诉信息，以作为法院送达或执行的参考，以利于诉讼及案件的执行。 2 核实并在合同中注明房屋的基本状况 二手房买卖合同一定要注明房屋所有权证号，并核实房屋所有权证号与买卖合同约定的房号及现状房屋是否相符。房屋所有权证上房屋的房号决定买方所购买的是哪一套房屋，房号应该是唯一确定的，在合同中写明的房号应与房产证标注的完全一致。在房号相符的前提下，还要在合同中标明房屋的坐落位置、结构形式、层数、 房屋面积、房屋用途 等信息，并与实际的房屋相核对。 签订未取得房屋所有权证的买卖合同，应注明买卖合同号、开发商的名称、房屋的位置、施工号、房屋的面积或约定的面积、房屋的层数、朝向及房屋用途等基本情况，除此之外，还应注明销售许可证号或登记在开发商名下的大产证号等信息。没有产权证的房屋是不得转让的，如果签订了买卖合同，可能被认为是无效的行为。 3 如何约定抵押权 如果售房人所售房屋没有抵押，在合同中用文字声明未抵押，如果已做抵押，购房人应当要求售房人声明已抵押，并承诺解抵押解除的时间，如超过承诺的期限仍未解除抵押的售房人应承担违约责任。违约责任可以这样约定：首先给售房人一个解除抵押的宽限期，在宽限期之内按照合同总价款的日万分之三支付违约金，超过宽限期仍未解除抵押的，购房人有权解除合同，购房人解除合同的售房人应赔偿购房人的实际损失或约定一个违约金的比例。如果购房人不解除合同，则合同继续履行，售房人仍应按房屋总价款的日万分之三承担违约责任，直至抵押解除。如果售房人隐瞒抵押的事实，导致合同无效或解除的，给购房人造成损失的，购房人要求售房人承担相应的赔偿责任。具体的赔偿可由双方协商在合同中约定。 4 如何审核或约定房屋共有权内容 购房人应当要求售房人声明房屋是否存在共有权人，如存在共有权人应当保证签订本合同前已经征得了房屋共有权人的书面同意出售该房屋，并要求共有权人本人到场签订同意出售的证明。如果售房人隐瞒事实真相，共有权人主张权利导致合同无效、被撤销或解除的，售房人应当赔偿共有权人。双方可约定赔偿的数额或约定损失的计算方式。 5 对产权纠纷的声明 购房人应要求售房人保证所售房屋在 签订前没有设定抵押权等他项权利，没有被司法机关查封、无权属争议或者其他的债权债务纠纷。售房人还应保证合同签订后不得将房屋再次转让、赠与或者以其他的方式处分给任何第三人。 6 对房屋租赁的声明 售房人应当对所售房屋租赁的事实予以声明，否则影响到房屋交付或承租人要求优先购买权时售房人应承担相应的违约责任，具体的违约责任双方应的合同中约定。 7 对特殊事件的声明 有些售房人卖房的原因是因为该房屋内发生过刑事案件，或者其它治安案件，或者其它类似的事件，如果购房人知道后肯定不会购买，因此购房人应当要求售房人声明该房屋未发生过任何异常事件，不会导致购房人做出错误的判断。如果购房人因为重大误解购买了该房屋，购房人可以撤销该房屋买卖合同。 8 签订未办理产权证的房屋买卖合同应注意的问题 房屋未办理产权证即签订买卖合同，所签订的合同可能被认定为无效。因此，未办理产权证的房屋买卖对于买卖双方来说都存在风险。未办理产权证的房屋买卖至少应注意下面的问题： 约定售房人保证于某年某月某日之前办理完毕本人名下的所售房屋所有权证，否则双方可解除合同。 将售房人所购房屋的基本信息在买卖合同中注明，比如购房合同签订的日期、开发商的名称、合同编号、房屋坐落位置、楼号、房号，实测建筑面积或暂测建筑面积、购房方式及付款金额、与开发商买卖合同的履行情况等。并要求售房人声明对其所提供的商品房买卖合同、购房款发票原件、税费发票原件的合法性、真实性及有效性负责，否则将承担具体约定的违约责任。 因新建商品房开发商承担保修责任或其它义务，因此买卖双方转让时部分开发商应当履行的义务也应当转让给购房人，因此售房人与购房人应在合同中约定，办理完毕房屋验收交接手续之日起，甲方将享有的与开发商签订的商品房买卖合同项下的一切权利一并转让给乙方行使，转让的权利包括但不限于： 1 、房屋质量不合格时要求其承担违约责任的权利； 2 、要求开发商修复房屋的权利。 9 如何约定付款方式 购房人购买房屋的付款方式主要有三种，第一种是一次性付款，第二种是分期付款，第三种是贷款方式付款。贷款方式付款至少有两种贷款方式可供选择，一是商业银行贷款，二是住房公积金贷款。 三种主要的最常见的付款方式表面看没有什么太大区别，都是向售房人付款，但这几种方式对购房人的影响还是不一样的，有时影响还比较大，决定着买卖双方的利益甚至风险。购房者在确定付款方式时仍需仔细考虑一下几种付款方式对自己有什么影响，以便争取到将来对自已有利的结果。 选择一次性付款可能会得到售房人一定幅度的房价款优惠，但购房者必须以足够的资金做后盾，对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，这种付款方式风险比较大，尤其是在售房人要求先付款后办过户的情况下，当购房人把全部积蓄都交给售房人时，可以说主动权已经不在购房人手里了，如果售房人诈骗或恶意违约，不办理过户、不交付房屋或者将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，对购房人来说就相当不利，最大的风险是房子住不上，钱又要不回来。如果所购房屋在签订合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，对于售房人来说，那么售房人不一定着急做解除抵押登记，因为购房人的钱已经付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不归还，售房人可能用购房人已付的房款做其它的事情，这样一旦售房人最终不能解除抵押购房人的损失就比较大。一次性付款适用于购房者资金充足、售房人信誉良好且经确信房屋产权等没有任何问题的情况下。即使是在这种情况下，笔者也建议最好付全款的 90% ，以此来对抗可能出现的质量问题或其它在合同履行之前不能预见的其它问题，以便开售房人及时配合解决这些问题。 相对来说，分期付款对购房者比较有利，购房者可以按交易的阶段分几次向售房人支付房款，直至房屋办理完毕产权证、实际交付房屋为止再付最后一笔尾款，这样对买卖双方都比较公平。但这种方式对买卖双方来说都有风险。首先买方的首付款安全不能保证，有些售房人利用先付定金或首付款的形式进行诈骗，或者恶意违约，购房人交付定金或者首付款后，再次将房屋出售，与其它第三方办理过户手续，这样即使购房人起诉得到法院的支持，在执行阶段也未必能顺利要回定金或首付款。其次卖方后续的房款也不一定能顺利得到。因为有些购房人办理完毕过户手续及取得房屋钥匙后，消极对待尾款，不按合同约定支付，给售房人造成一定的麻烦。分期付款的方式虽说对双方来说比较公平，但同时对双方来说都存在风险。 贷款支付房款的方式目前相当多的一部分购房者都采用，原因主要是资金的问题。 很多 购房者都没有实力一次性支付房款，必须采用贷款的方式。银行要求二手房贷款必须先支付不低于购房款 20% 的首付款，有些银行要求不低于 30% 的首付，特殊情况首付款比例还要提高，其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房，除负担银行的利息外，还需支付银行的律师费、保险费、评估费等费用，这样购房人的额外支出是显而易见的。比如某人贷款三十万，还款期限二十年，那么按现行的利率标准，二十年后还清贷款时，除了三十万本金外，其大约还要支付十八万多元的银行利息，从购房成本的角度来考虑，其总房款在购房价的基础上又增加了十八万，这是一笔非常大的支出。但通过银行贷款从风险的角度来说，对购房者是有利的，对售房人也是有利的，购房者及售房人可以利用银行的信誉转嫁风险。另外，通过贷款方式支付房款还可以考验售房人所售房屋的合法性。对于银行来说，给哪套房屋的购房人发放贷款，银行会对该套房屋的风险进行评估，银行认为产权合法，手续齐全，风险不大，才会给该套房屋发放贷款，否则银行也不会给该套房屋放贷，这样银行就为购房人把了一关。如果某套房屋不能办贷款，那么证明该套房屋肯定风险比较大，这样购房人就可能判断该房屋是不能购买的。当然，通过银行贷款也存在首付款的风险问题，有些银行是要求将首付款也存入银行的，将来与贷款一起支付给售房人，但有些银行不要求。因此购房人对贷款支付首付款的风险也应当有充分的认识并通过合适的方式化解。 上述三种方式实际上都不能完全解决买卖双方资金的安全问题，如果想保证买卖双方的付款方式选择与资金的安全挂钩，可以将这三种付款方式进行变通，比如采用银行的资金托管业务或公证提存业务，或者居间担保的业务。这几种变通的付款方式在后续问题中陆续介绍。 10 如何约定房屋的交付 （ 1 ）确定二手房的交付标准 一般中介公司在合同中房屋交付标准中约定房屋交付的标准是“现状”，这样的约定因为缺少可参照的标准，等于没有约定。曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，空调也被拆走。当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能胜诉。在签订二手房买卖合同中对于房屋交付的标准及现状一定像向一手房一样列一个附件，以及将装修、设备、电器及家具情况列一清单，作为交房的标准，千万不可省略，并约定实际交付与合同约定不符的违约责任。等房屋办理交接手续时与合同约定的清单一一对照，符合合同的约定即办理交接手续，不符合约定的要求售房人按照事先的约定承担违约责任。 （ 2 ）约定与房屋一并交付的物品 售房人交房时应将以下物品同时向购房人交付：房屋钥匙、单元门钥匙（或磁卡）、信箱钥匙、水、电、暖、燃气门的钥匙等所有钥匙；住宅使用说明书、住宅保修书、物业合同、物业管理公约；各种水、电、气等卡；有线电视交费凭证；买卖双方约定的其它物品。买卖双方办理房屋交接时，售房人应协助购房人与物业管理公司签订物业管理服务合同，办理相关变更手续。 办理房屋交接时，买卖双方均应到场。房屋交验完毕后，双方应签署物业交验单对房屋设施、设备状况予以明确。 （ 3 ）房屋附属物的交付 有些房屋附属带有独立的使用空间，比如地下室等，有些地下室是可独立使用的，有些是与房屋一体的，比如一