北京前门大街调研报告ppt课件.ppt
金玉山集团开发部,北京前门大街调研报告,【简介】,1/10,前门大街形成于1436年，地处古城北京的正门正阳门外，是明清两代皇帝天坛祭天、先农坛演耕的必经之路，乾隆皇帝有诗云，“丽日和风调玉律，彩幡花胜耀天街”，因此前门大街也被称为御路天街。600年的历史积淀，使前门大街成为北京建筑文化、商贾文化、会馆文化、梨园文化、民俗文化积淀深厚的特色历史街区。 2005年以来，我们始终坚持“四个百分之百”的原则，即以百分之百的忠诚继承和弘扬民族文化，百分之百地抢救保护前门地区所有的文物和有价值建筑，百分之百地抢救保护前门地区整体风貌，百分之百地抢救保护老字号等非物质文化遗产,成功地实施了自明朝以来前门大街规模最大、投入最多、最为彻底的修缮整治，并于2008年奥运会前夕正式开街运行，给北京和全世界带来了巨大的惊喜和震撼。修复后的前门大街恢复了上世纪二、三十年代为主体的建筑风格，再现老北京传统建筑文化中古朴幽雅的神韵。大街两侧建筑76%按原状修建，24%实现有机更新。大街全长840米，恢复了标志性建筑五牌楼和白石御路，铛铛车也重现前门。在城市家具、灯饰、小品设计上采用北京元素，如鸟笼式、拨浪鼓式路灯，石鼓状、太平缸状花钵等，条几与两侧历史建筑和谐成趣，成为“人文北京”靓丽的风景线。 2009年9月28日，新中国六十华诞前夕，前门大街实现全面开市，103年商户开张营业，79%为中华民族品牌，21%为国际知名品牌，其中，老字号商户21家。我们实现了“以文化为灵魂，以中华民族优秀文化品牌为主体，以著名国际文化品牌为新亮点，追求文化高品味、经济高收益、社会高效益、管理高水平的综合文化商业街区”的定位。 前门大街总建筑面积36万平方米、总占地面积201000平方米。自开街以来，已累计接待国内外游客2亿余人次，日均客流量约14万人次，初步实现了“古都风貌，焕发青春”目标，古老的前门大街逐步进入最繁盛的历史新时期。,【总体规划及业态布局】,从图可看出，前门大街以19个商业组团呈现，共计148家商户；,2/10,【街道及牌坊尺寸】,鲜鱼口及台湾文化街街宽4-6米，正街尺寸：,全长845米,街宽13-30米,宽1-1.7米,宽2.5-5米,3/10,北,南,正阳桥,宽28.2米,前门东西大街,【商铺布置】,4/10,【经营户统计之正街东55户】,5/10,【经营户统计之正街东55户】,6/10,【经营户统计之正街东55户】,7/10,【经营户统计之正街西40户】,11、12组团：开间65米、进深24米，3层建筑，一层层高5.5米,13、14、15组团：开间40米、进深16米，2+1层建筑，层高4.2米,ZARA服饰 SEPHORA化妆品 森马服饰 H&M服饰,16、17组团：开间65米、进深16米，2+1层建筑，层高4.2米,优衣库服饰 全裕福 都一处烧麦馆 北京小吃 艺谷 老北京炸酱面 印象瑞红 全聚德烤鸭 周大福珠宝 劳力士表 周大福钟表,中国集邮 张一元茶庄 中国书店 翰墨林 LOTTO服饰 倍思家 肯德基 中国邮政 依波表 波司登 农业银行 麦当劳,8/10,【经营户统计之正街西40户】,18、19组团：开间20米、进深20米，2+1层建筑，一层层高5.5米,吴裕泰茶社 IBDENXILU服饰 红杉树服饰 梅花表 老北京土特产 佳能相机胶卷 美特斯邦威服饰 SWATCH手表 中国建设银行 大北照相馆 南诏银银饰,鲜鱼口美食街（24户）：米氏西餐厅、五谷向荣、黑石礁、茂源斋、稻香村、永丰莜面、皇家驿站、锦坊、天兴居、黑猴、便宜坊、永洋特色食品、同德和、回盛坊、朝阳楼涮肉、朝阳饰品、火宫殿、炸糕年、天源酱园、力力、通三益、锅贴王、烤肉秀、吴裕泰内府菜剧院（2户）：天乐园大戏楼、刘老根大舞台台湾文化街（27户）：台湾美学生活馆、阿里山工艺品、小火车水吧、天喜锅、98、丐帮卤味、大卫咖啡、梅山茶坊、华云茗道、府城名品、花园台湾白咖啡、台湾小吃街（9个摊位）、得意典藏、邓丽君音乐生活馆、班的斯画廊、乾德轩、中国银行ATM、阿莎力、摩登家庭、台湾民族工艺品、台湾淘宝馆等,9/10,【项目分析】,10/10,经实地走访与调研，前门大街经营现状不佳，原因如下：1、前期业态定位不准，与项目周边业态同质化严重，形成不了差异化经营与竞争力；2、项目内各个业态分布混乱，特色主力店不清晰，客群消费目的性差；3、前期对目标客群定位不准，本地/外地客户针对性不强，导致整体人气不足；4、街宽最宽处达30米，作为商业步行街，街道过宽；5、整体规划中没有充分考虑动静结合，导致街道内部各个节点分布欠佳，没有“休闲广场、小型演艺广场”等聚集人气的节点；6、小吃街价位过高，没有发挥其大众化消费的作用，吸引力不强。,针对项目的思考,1、充分重视前期定位工作，并深入调研项目周边商业现状及未来商业走向，定期形成调研报告及项目建议；2、步行街道不宜过宽，建议增加街中货廊，以对街道进行分割并聚集人气；3、做足目标客群定位，包括“本地/外地客群比例”、“预期客群收入分布”、“年龄分布”等工作；4、在不同地理节点设置“休闲广场、小型演艺广场、中/西式快餐店、冷饮店”，充分考虑人群的动静结合；5、引进台湾、澳门、香港或国外小吃，与本地小吃融合，举办“两岸或海外美食节”，聚集人气及影响力；,
