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济南市房地产项目报建流程,项目事务部,2012年2月,第 2 页,总述,报建工作始终贯穿于整个地产项目的开发流程之中，地产项目每个环节必须要通过政府相关管理部门的审查、审批，各种相关性手续及政府部门的批文是项目顺利开展的 “通行证”。对于济南公司来说，报建工作是公司销售、结利、入伙等考核指标能否完成的关键因素之一。为帮助公司相关部门了解济南市房地产开发项目的报建程序及相关事宜，以便更好的配合协作，提高工作效率，项目事务部将济南市房地产项目的报建流程进行了梳理，在此与各位同事一起交流讨论，能力有限，还请给予批评指正。,第 3 页,主要内容,第 4 页,房地产项目报建概述,一、定义： 房地产项目在运作的全过程中，根据国家及地方有关法规、文件的规定，由开发商向当地相关行政主管部门及市政部门进行报批报审并获取相关权证、批准文件、批准手续的工作。 二、主要内容： 报建工作明细表三、特点： 1、地域性 2、可控性差四、目的： 以最小的成本、最快的时间、最优的方案取得各项证件、批文， 争取公司利益的最大化。,第 5 页,主要内容,第 6 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,一、济南市房地产项目报建流程,注：单击图片见原图,第 7 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,二、规划报建1、流程,注：单击图片见原图,第 8 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、所需资料：(1) 建设工程规划许可证申请表2份（加盖设计单位资质章、法人章）(设计管理部)； (2) 建设项目批准、核准或者备案文件（复印件，核验原件）（财务资金部）；(3) 土地使用权属证件（复印件，核验原件）以及土地勘测定界图（原件，93济南坐标系），国有土地使用权出让合同及补充协议（复印件，核验原件） (财务资金部、设计管理部) ； (4) 符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果） (设计管理部) ；(5) 进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告(设计管理部、项目事务部) ；(6) 环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（复印件，核验原件） (项目事务部) ；(7) 经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要(设计管理部、项目事务部) ；(8) 根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。,第 9 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、审查要点3.1指标审查A 容积率、建筑面积B 建筑密度C 建筑高度D 绿地率E 停车率3.2建筑间距及退让3.3建筑日照审查3.4建筑景观审查3.5公共服务设施的设置 3.6图纸审查,第 10 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4、注意事项4.1规划方案应提前与规划局相关人员进行沟通。4.2建筑面积核算必须准确,保温层按照实际施工做法计算建筑面积,注意门斗、雨篷等建筑面积的计算。4.3公共服务设施除商业、物业管理用房外，按城市居住区规划设计规范的下限设置。4.4营销策划部及设计管理部应在规划阶段确定配套公建的设置位置、面积、分割，配套公建功能标注尽可能简化。4.5中心配电室、水泵房、换热站、消防控制室、消防水箱间等设备用房尽可能设置在项目一期范围内。4.6指标标注容积率、建筑面积、建筑密度就高不就低，绿化率、停车率就低不就高。4.7规划许可分期应由项目部、设计管理部发展管理部、项目事务部共同协商确定。,第 11 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4.8日照时间在1小时到2小时之间，应在设计方案中注明，日照时间不足1小时的应标注为公寓，设计管理部应书面告知营销策划部。4.9消防、人防在规划阶段应提前沟通。4.10尽量避免设计假飘窗、假阳台。4.11保证方案设计深度，避免定位、竖向后期变更。4.12联排别墅、独立的配套商业单体建筑面积最好不要超过2000平方米。,第 12 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,三、施工图联审1、流程,注：单击图片见原图,第 13 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,注：单击图片见原图,第 14 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,三、施工图联审2、所需资料2.1、技术性审查： 施工图设计文件（原件4份）；（设计管理部） 地质勘察报告（原件2份）；（设计管理部） 项目计划批文（复印件1份）；（财务资金部） 建设工程规划许可证及相关技术经济指标（复印件1份）；（项目事务部） 居住和公共建筑项目的建筑节能工程设计审查表（原件2份）；（设计管理部） 各专业设计计算书（原件1份）；（设计管理部） 勘察设计招投标手续（复印件1份，建筑面积在1万平方米以上的单体建筑工程和总建筑面积5万平方米以上的住宅小区或工厂生活区项目等）；（项目事务部） 外省、市勘察设计单位进鲁、进济承接业务单项工程备案表（复印件1份）；（设计管理部）,第 15 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.2、施工图行政性联合审查： 建设项目施工图联合审查申报表6份；（项目事务部） 发改部门计划批文（复印件2份）；（财务资金部） 建设工程规划许可证及相关技术经济指标表（复印件6份）；（项目事务部） 建设规划许可证附图（复印件1份）；（项目事务部） 国有土地使用权证（复印件1份，验原件）；（财务资金部） 济南市建筑工程勘察设计招标投标备案书（单体建筑面积超过1万平米或小区总面积超过5万平米的）。 （项目事务部）外地勘察设计单位需提供“外地勘察设计单位进济备案表”；（设计管理部）建设项目红线内市政设施管线综合图（3份）和雨、污水工程施工设计总平面图（标明管径、管材、埋深、坡度、周边地形地貌等数据）；相应排水设施（化粪池、隔油池、沉砂池等）标准结构图。建设项目环境影响评估报告书和审批意见节水器具类型及数量。月均用水量3000立方米以上的新建、改建、扩建工程项目，需提交节水设施设计图。建筑面积在2万平米以上的宾馆、饭店、商店、公寓、综合性服务楼及高层住宅，建筑面积在3万平米以上的机关、科研单位、大专院校和大型综合性文化、体育设施，规划人口在3万以上或每日中水回,第 16 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,用量在750立方米以上的住宅小区，需提交中水设施设计图（包括：设计说明、室外中水管网图）。（设计管理部）凡是涉及可能产生职业病危害的工业、医疗、污水处理（含中水）等建设项目应提交职业病危害与评价报告。大型商场、游泳池（馆）等建设项目应提交卫生学评价报告。（项目事务部）未设计人防工程的项目需提供防空地下室易地建设行政许可通知书。设计人防工程的项目需提供：防空地下室建设设计要求通知书；人防工程施工图设计审查机构出具的审查意见；人防工程施工图精装版2套、平战转换预案2套及光盘1张；建筑总平面图、首层平面图及剖面图各1套；（设计管理部）经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的防雷技术评价意见；（项目事务部）建设工程施工图全套图纸（1套）（设计管理部）消防设计审查资料。,第 17 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.3、消防设计审查：(1)建设工程消防设计备案表2份，加盖公司公章（项目事务部、设计管理部）(2)建设工程消防设计审核申报表1份，加盖公司公章（项目事务部、设计管理部）(3)建设工程规划许可证及附表，复印件，核验原件（项目事务部）(4)授权委托书1份，加盖公司公章（项目事务部）(5)建筑总平面图1份，加盖设计单位资质章(A3或A4)（设计管理部）(6)建筑工程全套施工图（设计管理部）(7)建筑工程图纸光盘，JPG压缩格式（设计管理部）(8)建筑防火设计专篇，1份，加盖设计单位资质章(A4)（设计管理部）(9)设计单位资质证书，复印件1份（设计管理部）(10)设计单位消防设计审查组审核意见，审查组负责人签字并加盖公章；针对消防设计附1份文字材料说明，对建筑、水、电、设备四部分的消防设计审查均需审查人签字。（设计管理部）(11)外立面效果图（设计管理部）(12)企业法人营业执照复印件复印件1份（设计管理部）(13)现场照片，7寸、2个不同角度（项目部）,第 18 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、审查要点3.1 施工图技术性审查：3.1.1是否符合工程建设标准强制性条文和其他有关工程建设强制性标准。3.1.2地基基础和结构设计等是否安全。3.1.3施工图是否达到规定的设计深度要求。3.1.4是否符合做为设计依据的政府有关部门的批准文件要求。3.2 规划审查要点：3.2.1施工图是否符合已批复的建筑设计方案（建设工程规划许可证附图）。3.3消防设计审查：3.3.1高层住宅三合一前室的设置。3.3.2室外消防车道。3.4市政设计审查3.4.1中水站设置规模、位置。3.4.2雨污水管网与市政管网的接驳。3.5卫生3.5.1中水站需提供建设项目职业病危害预评价报告。3.5.2高层住宅的二次加压防污染措施。,第 19 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4、注意事项4.1施工图面积不得超过建设工程规划许可证载明的建筑面积。4.2消防设计应提前沟通。4.3人防地下室建筑面积不小于人防设计要求建设面积。4.4人防施工图出图后，土建施工图需及时调整。4.5施工图总平面在规划总平面的基础上出图。4.6设计管理部、项目事务部对设计院的答复意见应进行审查。,第 20 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,四、施工许可1、流程,注：单击图片见原图,第 21 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、所需资料2.1施工许可证 济南市建筑工程施工许可申请表（原件1份）；（项目事务部） 建设用地规划许可证（复印件，验原件）；（项目事务部） 土地证（复印件，验原件）；（财务资金部） 建设工程规划许可证（复印件，验原件）；（项目事务部） 施工图联审备案书（复印件，验原件）；（项目事务部） 经过备案的施工合同、监理合同，施工单位、监理单位中标通知书（复印件，验原件）； （项目事务部）建筑项目施工图建筑面积审核表；（项目事务部） 建设资金到位证明（原件1份）及银行出具的对账单；（财务资金部） 工程质量、安全监督手续(复印件，验原件）；（项目事务部） 环境评估报告批复或意见(复印件，验原件）；（项目事务部）,第 22 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项, 施工单位安全生产许可证（复印件，验原件）；（项目部） 消防设计审核意见或消防设计备案手续（复印件，验原件）；（项目事务部） 建筑渣土处置手续（复印件，验原件）；（项目部） 在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表（复印件，验原件）；（项目事务部） 已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金）的发票（复印件，验原件）；（项目事务部） 建设工程档案建档及报送服务合同书（复印件，验原件）；（项目事务部） 济南市建设项目城市建设综合配套费缴费联系单(复印件，验原件) 。（项目事务部）,第 23 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.2质监安监报监(1)工程质量监督登记表（一式2份，加盖公章、法人章）（项目部）(2)工程安全报监书（一式2份，加盖公章）（项目部）(3)工程质量与安全生产承诺书（一式2份，加盖公章）（项目部）(4)安全员C证（个数与项目规模相符）（项目部）(5)意外伤害保险单及保险合同（项目部）(6)安全文明施工措施费发票及进账单（项目部、合约管理部、财务资金部）,第 24 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.3总分包备案总承包企业提供以下资料(1)建筑企业工程总分包备案表（一式3份）(2)总承包企业与分包企业（专业、主体劳务）签订的施工分包合同（原件）(3)总承包企业营业执照（原件及复印件）(4)总承包企业资质证（原件及复印件）(5)总承包企业是外地进济企业的提供外地进济备案证（原件及复印件）(6)总承包企业项目负责人、技术负责人、质检员、施工员、预算员、安全员的岗位证书、社保证明（原件及复印件）(7)开发商与总承包企业签订的施工合同(8)建设工程施工项目班子证书代管登记表（复印件）(9)中标通知书(10)建筑工程意外伤害保险发票(11)印花税及交易服务费发票,第 25 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,劳务分包需提供以下资料(1)分包企业营业执照（原件及复印件）(2)分包企业资质证（原件及复印件）(3)分包企业（专业、主体劳务）项目负责人、技术负责人、预算员、质检员、安全员的岗位证书、社保证明（原件及复印件）(4)劳务分包企业的劳务队伍花名册、用工合同、专业技能证（原件）(5)劳务分包企业预存农民工工资保证金发票,第 26 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、施工、监理单位配合事项3.1施工单位配合事项：招标公告前确定陪标单位；按照政府有关要求制作投标文件，配合代理公司完成招投标手续；最终中标价不得超出我司限定的上限；中标公示结束前准备好项目班子人员证件；中标公示结束后及时缴纳交易服务费及印花税；配合办理质监安监报监、施工合同备案、施工许可证手续；负责及时办理总分包备案手续。3.2监理单位配合事项：招标公告前确定陪标单位；按照政府有关要求制作投标文件，配合代理公司完成招投标手续；中标公示结束前准备好项目班子人员证件；中标公示结束后及时缴纳交易服务费负责及时办理监理合同备案手续。,第 27 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4、注意事项4.1渣土手续提前办理，并充分利用相关资源减少渣土处置费的缴纳。4.2建议将配合办理招投标、质安监报监、总分包备案、施工许可证等事宜写入总包合同，明确惩罚措施。4.3总包单位、监理单位项目部人员配备必须满足政府相关要求。4.4标段划分不宜太细。4.5质安监报监、总分包备案所需资料提前准备。4.6劳务工资保证金由我司倒存入施工单位专用账户。,第 28 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,五、预售许可1、流程,注：单击图片见原图,第 29 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、所需资料 济南市商品房预售许可证申请表及附表（加盖公司公章，附表加盖清欠办章）；（项目事务部） 营业执照（复印件1份，验原件）；（财务资金部） 开发资质证书（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 国有土地使用权证（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 房地产开发项目经营权证明（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 建设工程规划许可证和规划总平面图（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 建设工程规划许可证及相关技术经济指标（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 建筑工程施工许可证（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 建设工程施工合同（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明（加盖公司公章）；（项目事务部） 商品房预测绘报告和总档备案证明（复印件1份，验原件）；（项目事务部） 前期物业管理合同备案证明及委托合同复印件（复印件1份，验原件）；（客服及物业部）,第 30 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项, 土地使用权、在建工程已经设置抵押的，提交抵押权人签署的书面意见；未设置抵押的，公司出具证明（加盖公司公章）；（项目事务部） 销售楼盘申报价格（具体到套）一览表（加盖公司公章）；（营销策划部） 商品房预售合同模板（不同模版分别提供）；（营销策划部） 配套工程建设同步完成进度情况说明（加盖公司公章）；（项目事务部） 民用建筑节能信息销售现场公示表（内容必须与审核通过的施工图设计文件一致）（加盖公司公章）；（设计管理部） 住房质量责任承担主体和承担方式说明（加盖公司公章）；（项目事务部） 在售网签情况说明（加盖公司公章）；（营销策划部）,第 31 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、注意事项3.1取得预测绘报告后，设计管理部、营销策划部、项目部、项目事务部应分别仔细核对是否有误（预测绘执行房产测量规范）。3.2营销策划部应及时提供销售合同模板、楼盘销售价格表，申报价格应高于实际销售价格。3.3项目事务部、财务资金部应及时沟通资金监管手续办理进展。,第 32 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,六、规划批后管理1、流程,注：单击图片见原图,第 33 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,注：单击图片见原图,第 34 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、所需资料2.1、规划验线(1)建设工程规划验线申请表（含电子版）(2)施工图规划备案证明(3)规划放线测绘成果(4)建设工程规划许可证及附件(5)建筑方案批复总平面图（加盖规划局章）(6)施工图总平面图（加盖规划局章）(7)现场公示栏彩色照片2张（A4近景远景2张）(8)公示小样（A3彩色）,第 35 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.2、规划核实(1)建设工程规划验线申请表（含电子版）(2)施工图规划备案证明(3)竣工规划测绘成果(4)建设工程规划许可证及附件,第 36 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、注意事项3.1项目部应及时通知项目事务部联系测绘院现场放线，最晚应于垫层施工完成后。3.2如因设计变更等原因，现场施工与规划批复不符，竣工规划测绘前，项目部应及时告知项目事务部。3.3精装修项目应于规划核实现场测绘、查勘后方可施工。,第 37 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,七、市政配套报建（一）、供电1、供电工程报建流程2、供电工程施工界面的划分2.1、户表电气工程居民住宅用电设施系统称为户表电气工程，其组成为10kv高压外线供电线路、中心配与各分配电室的10kv联络线、配电室内高低压电气设备、业主室内生活用电系统的0.4kv低压馈线、业主室内生活用电系统的单元配电柜（分支箱）、业主室内生活用电系统电力干线、电表及电表箱。2.2、公建电气工程园区红线内公共用电系统为公建电气工程，济南供电公司称户表电气工程之外的所有用电线路为公建线路，其组成为园区红线内换热站、泵站、景观、路灯、道路、物业、消防、通风排烟、弱电机房、中水站、幼儿园、小学及配套商业等公建设施的用电及单体建筑公共部分（楼道、电梯、排污泵、风机等）的用电。,第 38 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.3、二次设计开发商与济南供电公司签订户表协议后，其下属的济南鲁源电力设计咨询院负责进行专业设计，设计范围包括：10KV外线（架空线、电缆、分支箱或环网柜、电缆管沟）、红线内的中心配及各分配电室的电气、土建（室内电缆沟及设备基础）及区内户表线路（低压电缆、分支箱、电表、电缆管沟）。小学需设置独立供电系统，单独设置配电室。设计由济南鲁源电力设计咨询院负责，设计范围包括：10KV外线（架空线、电缆、分支箱或环网柜、电缆管沟）、配电室的电气、土建（室内电缆沟及设备基础）。,第 39 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.4、施工界面划分10KV外线的电杆、架空线、电缆、分支箱或环网柜的采购、安装、调试，配电室内高低压电气设备的采购、安装、调试均由济南供电公司指定的施工单位负责施工。10KV外线的电缆沟或电缆埋管的建设，视项目具体情况而定。0.4kv低压电缆、单元分支箱、电表箱、电表的采购、安装、调试由项目所在地的区供电部指定的施工单位负责施工。配电室的新建土建工程、配电室内电缆沟及设备基础、红线内高低压电缆管沟、电缆桥架、公建部分电缆、设备、住宅户表后电气部分由开发商负责施工。小学单独10KV外线（架空线、电缆、分支箱或环网柜）、配电室内高低压电气设备的采购、安装、调试均由济南供电公司指定的施工单位负责施工。小学低压出线（低压电缆、分支箱、电缆管沟）由开发商按施工图设计单位图纸负责施工。,第 40 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、供电工程设计、施工技术要求及注意事项3.1、配电室3.1.1选址：尽量选择在负荷中心位置，配电室的供电半径为250米左右。3.1.2房屋建筑形状 配电室尽量为规则四方形或长方形，避免不规则形状（如弧形，有转角等），以减少空间浪费。3.3.3房间高度：分配电室梁底与电缆沟上沿净高不小于3.5米，中心配适当加高。3.4、土建3.4.1 地面下挖（或上抬）的电缆沟高度为0.8米。3.4.2 柱下独立基础及地梁应不妨碍电缆沟下挖，基础槽钢要有至少两处接地，且高于地面0.5cm-1cm，要水平敷设，基础槽钢要做好除锈。3.4.3 配电室所处地地下水位高的，应做好防水措施，电缆沟内要干燥。3.4.5 配电室建于地下车库，室内地平面须高于车库正常地平面不小于0.2米，以防止雨水倒灌。3.4.6配电室建于地上，室内地平面须比室外地平面高不小于0.3米，以防止雨水倒灌。,第 41 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3.5、门窗3.5.1配电室应有不少于两个进出口，均需采用防火门，作为设备主出入口的宽度应不小于1.5米，高度不小于2.4米。3.5.2配电室建于地下车库，开门位置不应与人防要求冲突3.6、通风3.6.1配电室建于地下车库，最好设独立通风系统。无条件的，配电室外墙应预留通风口，以便与车库通风管道对接3.6.2配电室建于地上，使用窗式自然通风。3.7、房间面积3.7.1配电室中户表电气设备与公建电气设备分开设置，公建电气设备设置在单独的房间内。3.7.2配电室内按电气规范，根据容量及高低压进出线布置设备，以此确定面积。,第 42 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3.8、其他配电室的土建工程、园区内高低压电缆管沟土建工程、电缆管沟的管材、井盖等采购、施工、安装由我公司负责，供电公司提供技术要求和管理要求。供电公司要求户表与公建电缆不能放置在同一桥架内，因此供电公司进行专业设计时只按户表电缆数量配置桥架。储藏室用电应从户表后开关中接出，不能单独设表，否则在后期运行中，物业按公建电价向供电公司上缴电费，业主则按居民电价向物业上缴电费，由此带来的电费差价将由物业承担。高层住宅电缆分支箱、电表箱一定要集中设置在独立电表间内，电表间应设置在地下一层。别墅电缆分支箱、电表要集中设置在室外公共区域，必须要有防雨、防晒及安全保护措施。项目部应至少提前两个月通知项目事务部办理施工用电手续。施工用电箱变安装位置应仔细考虑。,第 43 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,（二）给水工程1、给水工程报建流程2、给水工程施工界面的划分2.1、二次设计济南水务集团设计院要对室外给水干管、车库给水干管、住宅给水立管系统、水表、泵房内供水设备及泵房电气进行重新设计出图，如二次加压设计使用无负压设备，需单独申请经济南水务集团批准后方可使用。2.2、施工界面划分室外给水管线、室内立管、户表由济南水务集团下属施工单位负责施工，其中室内立管可协调自行施工。,第 44 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、给水工程设计、施工技术要求及注意事项居民生活用水计量表口径为DN15，不能安装立式水表，如安装在管道井内，应为有线远传水表。别墅的水表应设置在室外公共区域水表井中，水表井深要在济南地区冻土线下，且若干栋集中设置。室外给水干管1米范围内不能种植乔木。室外绿化、商铺、换热站、中水站及公共建筑等需用水的设施不要漏设水表。,第 45 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,（三）、供暖工程1、施工界面的划分济南共约17家供热企业，要求及流程不尽相同，主要参考济南热电有限公司相关要求。济南市供热企业供热范围济南热电公司要求红线内一次管网、二次管网、换热站设备、供热计量和温控装置都由其设计、施工。,第 46 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、设计、施工技术要求及注意事项2.1、换热站选址尽量设在供热小区的热负荷中心位置，建设地上独立换热站，与居民建筑物外表面间距不低于10米。提供换热站水电源负荷，水电源接至换热站内并设独立水、电表。供热规模10万平方米以上小区须设一个地上便民服务室，位置方便特殊人群进出，方便小区缴费及供热服务。2.2、换热站的设计要求必须保证有单独对外通道，道宽不小于22米的通道进出换热站，供热维护人员可随时进入换热站，而且换热站不能与其他设备间连通或共同使用，确保非供热人员不能随便进入换热站。换热站室内净高（梁下）不低于3.6米，站内房间格局合理，屋面防水良好不漏不渗。换热站的内外门窗齐备完好，门的开向应为从设备间向外开，朝向主通道。站内应设不同朝向的两个以上带铁栅栏的外窗，外门设置防盗门，换热站内外墙壁平整洁净，粉刷完好。根据城市热力网设计规范10.1.3的规定“当热水热力站站房长度大于12米时，应设两个外门。”,第 47 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.3换热站计量装置及仪表的设计要求站内热量测量装置要求站内一次、二次网必须安装热量测量装置，站内安装应满足热量测量装置直管段安装要求（前10D，后5D），其口径根据流量确定。（根据供热计量技术导则要求，站内应安装热量测量装置）。现场仪表的安装要求热量测量装置的流量传感器的安装位置：一次网回水管、二次网回水管、二级网补水管。现场压力测点的安装位置为一级网和二级网除污器前后、循环泵出口、供回水母管、调节阀前后、板式换热器的一级水和二级水的进出口。详见：济南市房地产开发项目竣工供热设施验收标准,第 48 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,（四）燃气工程1、燃气工程报建流程2、设计、施工技术要求及注意事项在燃气公司设计的过程中我司要及时和燃气设计人员沟通，确定燃气立管的位置，以保证满足精装修的要求。燃气立管15cm范围内不允许有强电插座。燃气表距地1.8米-2.2米之间，燃气表若为正装需要宽度至少为55cm的空间安装，燃气表反装需要宽度至少为30cm的空间，燃气表后管阀门处与燃气灶之间采用软管连接，距离不能大于2米，厨房内烟道位置如果调整可能导致表后管阀门与燃气灶的间距加大，不满足燃气公司的验收送气要求。室外燃气管线上不能种植乔木、树中心距燃气管线的距离要不小于1米，不能沿管线方向砌墙及管道井占压管线。室外调压柜要设置在利于提前进行施工而不影响其他专业施工的公共部位。,第 49 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,八、综合验收1、流程,注：单击图片见原图,第 50 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2、所需资料2.1、综合验收备案(1)竣工综合验收备案申请表（项目事务部）(2)开发企业营业执照（财务资金部）(3)开发企业资质证书 （财务资金部）(4)土地使用权证书 （财务资金部）(5)房地产项目开发经营权证明 （项目事务部）(6)建设工程规划许可证 （项目事务部）(7)建设工程施工许可证 （项目事务部）(8)商品房预售许可证或现售备案证明（营销策划部、项目事务部）(9)建设工程规划核实证 （项目事务部）(10)排水许可证明 （项目部、项目事务部）(11)市政公用基础设施验收合格证明 （项目部、项目事务部）(12)供电设施验收合格证明 （项目部、项目事务部）(13)公共服务及绿化、道路基础设施竣工核实证明 （项目部、项目事务部）,(14)建设工程竣工验收备案表 （项目部、项目事务部）(15)开发建设合同书、项目开发手册 （项目事务部）(16)住宅产业化技术落实情况核实证明 （项目事务部）(17)前期物业管理竣工核实证明（客服及物业部）(18)建设工程档案预验收意见书 （项目部、项目事务部）(19)商品房质量保证书、商品房使用说明书（项目部）,济南市房地产项目报建流程及注意事项,第 52 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.2、消防验收(1)建设工程竣工验收消防备案表（每个单体一式两份，加盖公章）（项目部）(2)建设工程消防验收申报表（每标段一份，加盖建设、设计、施工单位公章，注明意见）（项目部）(3)工程竣工验收报告（项目部）(4)山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告（项目部）(5)山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告、自动防火设施技术档案3份（项目部）(6)工程建设领域选用消防产品质量委托检验意见书及消防产品委托检验报告 （项目部）(7)施工单位、监理单位资质证书、施工合同、监理合同（项目部）(8)工程使用性质登记表、施工单位统计表（项目部）(9)建设工程消防设计备案表或建设工程消防设计审核意见书（项目事务部）(10)建筑总平面图及竣工图纸 （项目部）(11)授权委托书 （项目部）,第 53 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.3、竣工验收备案济南市竣工验收备案所需资料：(1)建设工程规划许可证及附件（项目事务部）(2)建设工程规划核实证及附件（项目事务部） (3)施工许可证（项目事务部） (4)建筑工程消防验收意见书 （有消防验收要求工程 ）（项目事务部）(5) 建筑工程施工图设计文件审查合格书、备案书（项目事务部）(6)工程竣工备案工程款支付情况审核表（项目部、项目事务部）(7)工程竣工结算备案（项目部、项目事务部）(8)企业养老保障金结算审核表（项目事务部）(9)建设工程档案预验收意见书（项目部、项目事务部）,第 54 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,高新区竣工验收备案所需资料：(1)竣工验收备案表1（每个单体二份）（项目部、项目事务部）(2)竣工验收报告表2（每个单体二份）（项目部）(3)竣工验收备案单（一式六份）（项目事务部）(4)建设工程规划许可证（复印件加盖公章）（项目事务部）(5)施工许可证（复印件加盖公章）（项目事务部）(6)施工图设计文件审查（复印件加盖公章）（项目事务部）(7)工程竣工报告（项目部）(8)质量评估报告（项目部）(9)建设工程消防验收意见书（复印件加盖公章）（项目部、项目事务部）(10)工程质量保修书（复印件加盖公章）（项目部）(11)商品住宅使用说明书（复印件加盖公章）（项目部）(12)工程质量监督报告（项目部）(13)室内环境质量检测报告（项目部）(14)工程款及监理费支付情况审核表（项目部、项目事务部）(15)工程竣工结算备案表（项目部、项目事务部）(16)建设工程竣工档案移交备案书（项目部、项目事务部）(17)建设工程规划核实证（项目事务部）,第 55 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.4、竣工结算备案(1)济南市建筑工程竣工结算备案表（原件，加盖公司、施工单位、造价咨询机构公章、法人章）（项目部、项目事务部）(2)建筑工程竣工结算资料汇总表（原件，加盖公司、施工单位、造价咨询机构公章、法人章）（项目部、项目事务部）(3)造价师和造价员资格证书原件（项目部）(4)施工合同、补充合同、补充协议（项目事务部）(5)总包、分包竣工结算报告书（ 原件，加盖公司、施工单位、造价咨询机构公章、法人章，造价咨询机构、施工单位编制人员造价师或造价员章）（项目部、项目事务部）(6)施工许可证原件及复印件（项目事务部）(7)竣工验收报告原件及复印件（项目部）(8)经备案的工程造价咨询合同原件及复印件（项目事务部）(9)经确认的竣工图纸（项目部）(10)承诺书（项目事务部）,第 56 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.5、建筑企业养老保障金结算审核(1)工程竣工备案建筑企业养老保障金结算审核表；（加盖公司、施工单位公章）(2)济南市建筑工程手续办理通知单；（复印件、原件）（项目事务部）(3)缴纳劳保金发票；（复印件）（财务资金部、项目事务部）(4)施工合同（其中包括双方补充协议）（复印件、原件）；（项目事务部）(5)竣工结算备案表（复印件）；(6)竣工结算审计报告；（项目事务部）注：施工合同如建设单位有单独分包项目，需提供分包协议和分包结算。,第 57 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,2.6、工程款及监理费支付情况审核(1)建筑工程结算备案表原件及复印件（项目事务部）(2)工程竣工备案工程款及监理费支付情况审核表一式三份（加盖建设单位、施工单位、监理单位公章）（项目部、项目事务部）(3)建设工程施工合同原件及复印件（项目事务部）(4)工程款发票复印件（加盖施工单位财务章）（财务资金部）(5)竣工结算报告原件及复印件（项目事务部）(6)建筑工程竣工验收报告原件及复印件（项目部）(7)有分包企业的，由分包企业开具有无拖欠农民工工资的证明，并由总承包企业与分包企业开具是否拖欠分包工程款的证明；无分包企业的，由总承包企业开具无分包企业、是否拖欠农民工工资的证明（加盖施工单位公章）（项目部）(8)工程款拨付与发票对应的证明（加盖施工单位公章） （高新区不要求） （项目部）(9)总承包企业和分包企业如果是外地企业，须提供济备案证原件及复印件各一份（项目部）(10)建设工程委托监理合同原件及复印件各一份（项目事务部）(11)监理费发票复印件一套（加盖监理单位财务章）（财务资金部）(12)监理方如果是外地企业，须提供进济备案原件及复印件各一份。（项目部）(13) 建筑企业养老保障金结算审核表（高新区不要求）（项目事务部）,第 58 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3、验收条件3.1消防 工程竣工，室外消防道路、室外消防栓、室内消火栓系统（消防水泵、管线、消火栓箱和泵的控制）、火灾自动报警系统（预埋、报警主机、布线、烟感、温感、火警广播）、自动喷水灭火系统（消防水泵、管线、喷头安装、阀组安装）、应急照明和疏散指示安装、防排烟（正压送风、机械排烟）、防火分隔（防火门、防火卷帘）完成，各系统的联动控制完成。3.2规划一个建设工程规划许可证范围内的所有单体竣工，室外道路完成。3.3竣工实测工程竣工，取得竣工备案，地下车库完成车位划线。3.4供电外线、配电室、高低压线路、分支箱、电表等配电工程全部完成。3.5给水 给水管线施工完成，室外埋地管线在回填前完成打压后协调自来水公司客服、设计院及施工单位现场验收，水泵房完成设备的安装及调试，完成市政管线的开口工作。,第 59 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,3.6燃气 室内燃气工程与室外燃气工程分开验收，单体楼内燃气管道安装完成后进行单体的燃气工程验收，室外燃气管道安装及调压柜施工完成后进行室外工程的验收。3.7热力 室外热力管线在回填前完成打压，及时协调热力公司现场验收，楼内热力管线安装完并打压，完成换热站设备的安装调试。3.8雨、污水雨、污水管道工程按图纸施工完成并与市政管网进行接驳。3.9中水中水管道工程按图纸施工完成，中水站设备完成安装及调试。,第 60 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4、注意事项 4.1现场施工供电、给水、燃气、人防以专业图纸为准，其他以图审后的施工图为准（加层等特殊情况除外）。 4.2项目部、设计部应定期整理设计变更，竣工验收前，由项目事务部完成设计变更图审。 4.3如存在加层等特殊情况，验收前应采取封闭等临时措施，质监验收、规划核实、竣工实测等全部完成后再处理。 4.4竣工监督抽查通过后，项目部应及时督促监督科室将质量监督报告及竣工资料移交总工办（高新区由质监站将质量监督报告移交建设局建设计划处） 。 4.5项目部应督促施工、监理单位及时做好档案资料的整理工作。 4.6项目部应在竣工结利前一个月通过竣工监督抽查（高新区项目可缩短为两周）。 4.7消防产品检测尽可能提前，一个项目内相同产品的单体尽可能同时检测。 4.8消防检测需经建审科审批后广安方可进场检测，应提前申报。,第 61 页,济南市房地产项目报建流程及注意事项,4.9原则上，建设工程规划许可证范围内的所有单体竣工后方可进行规划核实，如需分期，应至少完成相应的配套公建，发展管理部、项目部编制项目发展计划时应考虑此因素。 4.10精装修工程计划应考虑规划核实、竣工实测时间。 4.11一期工程入伙前，项目部应考虑临时用电方案。 4.12对于市政配套施工队伍的管理协调注意方式方法。,2012年2月,