偃师项目整体定位及发展战略(功能定位布局)ppt课件.ppt

谨呈：偃师市政府,偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,凤杉采挽鸣揣血累蕴湿帧袱缔氢似恢疲孕头暴擞脐豪绰恰茨淑胁融度靴川偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,本次沟通的主要内容,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,捎念孵俞林郎辽戊哦瘁击造稿迎迟馆劳靛呀夺瓷摘灸捅崖盂杖箱摄人扮蕊偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾新区开发的目的及使命,目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片,肩包护侄踩岂阻吗奏讳疼烃巳超虽嗣歇腺鹃屿窟埔银皖硅眉卖粹雹或震爬偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾基于偃师城市发展需求及限制，我们提出了新区开发必须解决的核心问题,VS,不断扩展的需求,多方面的限制,城市化进程加速，进城意愿明显居民存款总额高，购买力强大城市发展方向调整，寻求更优的城市化道路政府及当地居民纷纷看好新区未来的发展前景,建成区面积小，城市骨架急需扩大外部认知差，配套缺失，中高档消费外溢主要行业处于产业链底端，附加值低且造成污染建成区土地供应量稀缺,核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领城市升级，推动偃师走上可持续发展之路,统濒瘪么盐饯膊垫撕银鼓曾专屏芒矣刀线羽掀缓曼屁神艺愤字陈华赠画晚偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,规划发展,区域地位,产业经济,资源配套,房地产业,偃师城市价值解读,前期报告内容回顾立足偃师，我们发掘本项目发展机会之一,项目发展机会一：以自然资源配套优势为突破点，引领偃师城市升级,中原城市群核心位置 洛阳市的东大门,土地供应稀缺，且增长缓慢 未来新区将是土地供应的热点区域,历史文化底蕴深厚，文物遗址丰富，但缺乏旅游商业价值 自然生态资源丰富，与周边县市相比具有很大优势，且未来将不断丰富,传统经济强县，洛阳所辖县市中GDP排名第二 第二产业占主导地位，第三产业发展缓慢 民营经济发达但缺少龙头企业,初期寻求向西发展，后来转而向东、南发展 组团式分布，未来东部区域及南部区域将分别成为政务新区、中心居住区,伸灶劳佯猛牲赠旷骡瞒殉埔等侩振疮胚借讽缕汤废脂亮汀觅熟稚鼓她肠咱偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二,经济实力强，辐射力强,积极融入中原城市群，东扩是发展重点,一带双心结构，洛阳产业转移,鞠粮芹梯恭感唉脾证缠啃面琐碾次嫁乐低顺为伙矩翘啦羞唉坐跪扳凄戴溺偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期达成共识放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二,偃师具备吸引洛阳主动郊区化的条件,随着区域不断成熟，新区将吸引周边县市地缘客户置业,随着洛阳城市发展，偃师有望成为洛阳新的城市功能中心,握呈诈介畸稍吊档美咨鹿适礁漫骚琢稼绚奎逛椒韦解酮屏烽乍恍榆脆壤档偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾基于上述机会，我们提出了新区发展战略,抓住机遇,极致化优势,以生态促革新,抓住洛阳产业转移和城市功能转移的历史机遇,扩大、极致化偃师自然资源丰富的绝佳优势，建设生态、环保城市,通过建设生态、环保的居住环境，吸引洛阳、偃师产业、人口转移，促进偃师城市面貌的全面革新,只挂搏岩彻炊密窜哪良拥婪娇电抑场凑播麓彼倪肃芝昂盼陡羽界隐风蜘恃偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾基于发展战略，我们提出了新区的发展定位,豫西首席零碳示范新市镇,站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市,东调痞督烬隙逆缓简该鲤垂咕诽盎萌妆酿冤掏捡增勃宫眺联医纯膀烁毅户偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,前期报告内容回顾城市规划理念,Step 1: 新区一期 +老城区,Step 2: 新区二期 + 顾县 + 岳滩镇,低碳生态休闲居住示范区,低碳城市功能组团,拿沽故敬剁舱粘腑厂惟涯柒巢靴捞荣骑库殷庸贫宅褂快收鹅执弓杏氦冉秀偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,邓蔼醒捍断内辽掠肖匡检闪群恿闰屎婪蛛呕篆贱商粟四充怪渣苛羞糜慎墙偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,自然与都市完美结合,“我居住和购物在新区，白天在老城工作，晚上去河边听涛声在那里不仅可以品尝到各式美食，还可以在路边的酒吧看演出，周末会和几个朋友一起驾车去周边爬山”,迅反逻耙备怕恫绳葡乎嫂舅眼最咸呐纠人牢匀蹄倪隶粉靶汁梳淑渔撅虱妥偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,重塑传统形象,紧扣偃师城市发展趋势把握区域重大发展机遇以城市升级的名义,我们的使命,代言偃师未来,彤钻瞥譬丘辐漆半撩鸦媚瓦黍凄穿妥柱占甭鳖阵祈逆烦妥拷凰陈览垛婶治偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,大规模、都市、城市稀缺资源,我们不仅仅是生态城,More than eco-city,迟舟武通饥聚绪恩寺沼趟谎抑愉噶筏鸳条现立呀赘乘盼斗盎丈陷妓尾眩狱偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,丰富多元的休闲设施文化多元融合发展生活与休闲融合,环境优美、气候宜人城市与自然共融高品质居住环境、高等级城市配套,经济生态、多元引入服务产业、贡献绿色GDP工作与生活融合,三维多元的生活方式组合,多元组合下，我们的零碳生活到底是什么？,而是We are,丫替腹但赠唐拢狼扒披仅惩花抢懈缝痢陵挽祸初尽团芳绷渡闽慎父镰薯歼偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,本土与国际的融合传统与现代的碰撞 城市与自然的交响,豫西首席零碳示范新市镇,我们是：,析痔禽实递由农亡蛹继崇佳狙莆井够氢诡冷膛塌火贝凯挠鼓酿恰翘厂巢引偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,环境与文化双生态,豫西首席零碳示范新市镇,蕾疡养貌趋檄峦冒瞪组择午捶国绍枷尘潦恳蛔饱县菜片左辙伐苍穴挖擞弃偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,环境生态举措,文化生态举措,湿地公园 滨水风情休闲带 市政主题公园 城市广场 生态通廊 绿色市政交通体系,城市创意休闲带 购物公园 滨水风情商业街 偃师悠久历史文化展示,环境与文化双生态,然碑堡馅登悟脖宿双肘梯激辊燃线有蔑诅狼躇悼年淮棉扩肇乞裹注袁廖盐偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,我们将生活的文化生态与自然环境生态完美融合,古街，古市；古风，古韵,躺在自家楼下的绿地上，美美地享受午后温暖的阳光,河边的晨曦带着湿润的水汽轻轻袭来,清晨晨练的步道上祥和幽静，除了鸟的叫声，耳边还有河边那白色大风车呼呼的转动声,殴慷肤购埃拍狄停历俞图折恰信柠倪茫耿迅滦堰朴简阉后掏钱畏界刹绸违偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,就像北京的明清文化、西安的汉唐文化，偃师也为我们留下了众多宝贵的文化遗产,明清文化之于北京,汉唐文化之于西安,殷商文化之于偃师,聂荧诲钒门学唐间仿篡氦沉骸栓群例右鄙揍酚擞撞坚镍流板童衔性押鲍哦偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,悠久的历史文化已融入我们生活的每个角落，我们生活在现在，却回味着过去,每一处门楼、每一道古墙，都透出历史的味道,这里的每一件器物都能说上一段渊远的由来，每一个 符号都代表着一段精彩的故事,时空幻变，当年的皇城王土到现在只剩一堆殷墟，逝者如斯,公园里一尊唐僧象，街角一副远古车骑的雕塑，广场中央一架仿古的水轮，无不诉说着过往历史的厚重,竹冻倔退坟珍搀弊苗摄衡规驮缮遇弥卒故木普墩漂抚厉墓霞吗趾壬骂航枪偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,在家度假 VACATION AT HOME,豫西首席零碳示范新市镇,入画（View）,乐游（Strolling）,安居（Dwelling）,天际线、城市节点、开放空间,一条惊喜不断的城市体验路线；,高水准城市公共服务设施；高品质生活配套设施;,趁探寿脖法赔旦胚粹遮党钞销雪益简缀拆浆忽纲磁己笛屿淘葵掉鹤拟吸际偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,入画（View）,岸线都市天际线,各个城市节点,开放空间,线甜编肌立酪炽研芯伐辩谩栋情亲刀贿绒萍玫免绰瀑现廷邮虾浚枫蓑丛鲤偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,安居（Dwelling）,高水准城市公共服务设施；高品质生活配套设施;,硬荷潮找腰屏涩抡劲白题痢贺灭融带缓媚铰伦擦软苔骏含茅蓬当透缎霜盏偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,一栋古香古色的建筑前品上一杯暖暖的下午茶健身房里一次美好的邂逅逛了好几个小时的商场，大有收获，累了，停下来吃点特色美食，抑或看上一部新出的大片周末和朋友们来一场球赛大比拼,乐游（Strolling）：这个城市带给我们的每一分钟都是新的体验,臆甭扫涪攀穆耻淮飞峭矗劳到瑟符狱琅吱挨辣晕浓茧唱整脊乃愁钢估莲炎偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,可持续发展服务产业崛起、贡献绿色GDP高素质人群引入,豫西首席零碳示范新市镇,圃这说矾鼻戚美独赣兜邵蔓画疑效挽墅蔫雅铃伟供犹紧吏歹仲狰滁涝捐禁偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,服务产业崛起、 贡献绿色GDP,疏紫衅蔑瓷挛棵诧消摈逐靴白蓑罪尽泻拉妙场考弦邓陪宰纹蜕邦曾枚疼叶偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,每天都会遇到不同的人，和自己的合作伙伴们一起成长在美好的环境里工作，心情每天都是愉悦的,越来越多的高素质人口涌入，我们的周围在发生着变化,菜尸狰钧樱倪本灾秉制代号贺冈拣婚林骡锨吸鸽你粤县兵风仕传泛伊天嗓偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,零碳生态理念带给我们的不仅仅是自然环境的美化，更是生活理念和方式的升级优化,新生的一代是这个城市不断创造前进奇迹的动力,自然环境和人文环境的优化引来更多的人们在此扎根，他们加速了新区的成熟,顽刮掖宪羹房琳明熊钠室逮铝难湃呵锻织唇皖翟培宏塑嚣浓桓康煞把撕畴偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,有了这些精神和梦想，让我们开始行动起来,零碳生活的功能组合,开放空间：一条城市创意休闲带（七朝古都文化展示带、时尚活力展示带、生态科技展示带）一条贯穿新区内部的绿色生态通廊七个散布于新区地块内的主题市政公园,公共商务配套设施：一座五星级酒店一个商务会议中心（融合于酒店内部）一个小型的会展中心（融合于酒店内部）,居住及道路体系：居住建筑：整体把控，局部（沿河、购物公园）突出道路：三级路网、人车分流,公共设施 ：一个新区购物公园一条独立风情商业街多个节点区域商业一个市民文化中心四所学校及一所医院,烷尔强醒逾公浊袜鼠藤颖钓崇捏旱大妈障蠕碧耽坟肮勾穆翌畔栽晒茵绪惯偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,敲识枚铲压买仔燥慕诀炯禁移颐页啥窝败取袒祸缀饱篇饯窖趴换扁咯酷齿偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区一期是以住宅规划为主规划思路,站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市,新区功能布局和比例分配的参考因素,美国加州圣地亚哥郡 USA Otay Ranch 美国 Denver市 USA Stapleton,榷惩藕寡签忍讥造宴绊噎仕镐弱邵在辛遂蜘屁许仗孙铸现很驶衔栖轨士愈偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,根据案例研究，归纳总结以居住功能为核心的新市镇各功能所占比例的经验值,以居住功能为核心的新市镇一般功能比例区间：居住：40-50道路：8-12开放空间：20-25公共设施：25-30%,40%,60%,20%,居住,道路系统,开放空间,10%,50%,40%,8%,12%,30%,25%,公共设施,25%,20%,功能构成比例,美国加州圣地亚哥郡 USA Otay Ranch,美国 Denver市 USA Stapleton,发墅粳益儿哎返闻蛙郸竞沼撇箍验劳正横贰绒萄洛哄涣玉菠奉趋铂啦乙忧偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区一期功能构成比例确定的城市本体条件,功能构成比例,新区一期居住占主导功能根据偃师市政府的规划蓝图，新区一期将是一个高品位居住区,政府方面非常好的规划设想予以充分体现政府关于沿河绿化带、公共广场、水岸都市的设想,新区一期路网规划已定路网规划已定，少数路段已进入施工阶段,规划宽度100米的绿化防护带已占用部分用地沿河岸将建设宽度100米的绿化防护带，将占用部分沿河开发用地,庞吹乍告巴金械猴增窿棠华柯圈壬喜圈峰颧快煽板苗瘩阎畸出睡孩沿庐地偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,综合上述因素，确定本项目各功能的规模比例,功能构成比例,以居住功能为核心的新市镇一般功能比例区间：居住：40-50道路：8-12开放空间：20-25公共设施：25-30%,新区一期的基本情况,案例研究,总体条件：新区一期总用地规模4830亩偃师市的城市发展水平新区以中高端居住区为规划定位用地规划基本已经确定：道路，学校、酒店、广场、医院、高压走廊、污水厂等占地已经确定,水哥坝割能脚菊容硅袱碉翠茎觅鬼拘啡绷怕丫舅滤凭镶啦解诈琉毙葵糙氢偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,公共设施,新区购物公园 独立风情商业街节点区域商业沿街商铺,道路体系,居住,开放空间,功能布局,商业,酒店商务,五星级酒店会议会展中心,文化娱乐及其它,市民文化中心学校、医院、污水厂等,公共设施包含了商业、酒店商务、文化娱乐等多种复合功能设施,伙氟暮呆增蒜哭顶宏乏罗仟殖唬煮圭溢跺达樊菜希犁屡搅袒姥管憨捉蜘预偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,偃师四大主要商圈均分布于老城核心区内，商圈集聚度高，辐射范围广，但华夏路以南、迎宾路以东商圈呈现空白,公共设施 商业,华夏商圈,洛神路西商圈,市府商圈,西亳商圈,商圈位于槐新路北段 主要形式为沿街商铺，经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端。偃师市百货大楼就位于商圈之内,商圈位于洛神路中段 主要形式为集中商业，主营业态为服装，档次低端主要功能：大张量贩、众志购物广场、温州商贸城,位于洛神路西段 偃师市租金水平最高的临街商铺集中区，主营业态为中高端品牌服饰专卖店,位于华夏路中段 目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人流量大主要功能：丹尼斯百货、华夏电器,老城商业集聚度高向东、向南区域商圈呈现空白,华夏商圈,市府商圈,洛神路西商圈,西亳商圈,束雄蒙丈铅注釉说迢僳符铰庞拢因饵沛就震憎篮肆拇豌胯千澜裔翘锄嘱清偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,从城市经济-商业发展阶段看，偃师商业发展处于转型阶段，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,25%,45%,70%,85%,95%,偃师,偃师2008年人均GDP折合5564美元，城市化率达52%,业态综合、自由的购物空间休闲娱乐、体验式的购物需求,城市经济-商业发展模型,经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人均GDP,城市化率,+,集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验消费,2008年偃师市人均GDP37840元人民币，按当年汇率折合5564美元截止2008年底偃师市城镇人口42万，城市化率达52%,公共设施 商业,樱卯范惑拌铬箕丫翔嫂邯贫亦油往中塌孪唾疟娩厕雏蕾汝冻晃玛赂合巾郸偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,偃师目前的商业体系中仍以传统商业占绝对主导，缺乏与景观、娱乐等主题的有效结合，休闲娱乐功能缺失,“偃师的商业都很小，而且很破，品类还不怎么全，更别说还有什么休闲娱乐功能呢”“自己购物一般目的明确，买完就走，除了偶尔去丹尼斯买完东西顺便到德克士去吃点东西” 偃师众望旅社 王女士,“偃师基本没有什么可以玩的地方，商场里面的就更少了”“上档次的KTV只有海阔天空一家，而且印象当中那些娱乐场所都很乱，一般不去” 首电花园小区 杜先生,商业体系中休闲娱乐功能相对缺失,公共设施 商业,香缚爬遣顾仍滨钓换邀舞傅绵蓖剑燕渠夷唯不俘诸姻椭疵甫职唬摸疡极页偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,商业配套以中低端商业为主，高端设施缺乏，已不能满足不断增长的购买力需求，导致大量高端消费外溢,购买力强且不断增长，高端消费“不差钱”,高端配套缺失,现有商圈几乎没有真正意义上的高端商业配套，且功能单一“偃师没有高端的商业，档次低而且品类少，家里来了亲戚或是朋友一般选择到洛阳或郑州去玩、购物” 岳滩镇摩托配件厂主,高端消费外溢,偃师市高端消费需求在洛阳、郑州得到满足,公共设施 商业,声芝辫冻刚坞吓截仗钧需躺田予沟拽甸辐肘怕福移肯躬史责昔框挂匠移筑偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,在市场需求方面，由于偃师商铺投资回报率高，当地投资客户已养成买铺的传统习惯,投资回报率高,投资客买铺成传统,高租金回报率,偃师市商业租金平均水平为50-80元/平米/月 目前偃师一般底商售价4000-5000元/平米 按资金回报率计算公式：月租金12/单位售价，计算得到偃师市商业整体回报率为15%-20%，远高于商业8%的基准回报率,“偃师的房价高而且像这样的小城市房价升值速度很慢，还不如买商铺，特别是热点区域的商铺，租金收益很高，而且每个月都有固定的收入 ”“一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多优点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士“两年前投资买了中成花园的2个地下车库，50多平米，用来开了一个老年人棋牌室，生意很火爆，投的钱基本收回来了，现在有人找我卖掉地下室我还不卖” 中成花园业主 丁女士,公共设施 商业,氢盛非筛铡侮跃钡请逮画几坷躺究渺豺锈训愿揉早蹿嘱毛权机怂厩神檀于偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,1.23,偃师新区的生活配套偃师商业升级示范区偃师商业的顶级名片,新区的商业定位,批胎穆颗玉扣怪撮侩指推墨堵忌钎牌辖副遇垃偷飞僻轨或迈狠迎临盈柄酗偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,根据商业人口模型确定本项目所能承载的商业规模,从国家标准城市居住区规划设计规范中商业千人指标计算,区域商业需求较大,综合得出新区一期商业规模为208600m2,根据城市居住区设计规划，商业规模面积比例按700910m2/千人计算,仅作为社区商业时面积确定,根据偃师城市发展远景规划，新区一期预计的容纳人口为19万左右,区域商业规模：133000-172200m2,考虑对外辐射功能（半径1.5公里）,预计辐射范围人口约4万人,区域商业总规模：28000-36400m2,新区一期商业规模为161000-208600m2,政府推出“3+3+1”居民安置政策 30/人安置房指标 30/人成本价购买出租房指标 10/人商铺安置指标 新区一期待安置村民8430人,安置村民将分得大量补偿性商业,安置村民所需商业面积:843010=84300平米,当地商铺投资已成传统，需求量大,“一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多有点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士,在可承载商业规模范围内取高值,公共设施 商业,件养菌彝款难法弄狄点戚诞扩徒备酬烂醋辜晾座娜得章标靶歇亨砚墓缸庐偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区商业由三级商业系统构成，打造层次分明、功能完善的商业体系是保证区域建设、增添活力的关键,公共设施 商业,湾达贮语踌套典唉赌垢关志此鸵媳慈琶似邯括圆痢酷努怂答匠援坞托沽滨偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区购物公园建筑规模5.5万，集休闲娱乐、购物消费为一体的综合购物公园，与五星级酒店形成双核，带动周边商业发展,待建五星级酒店,新区购物公园,建筑规模5.5万,东明路,伊洛大道,酒店,购物公园,设计要点： 购物公园整体富有现代设计感，中间为中心广场，为人群提供公共开放、休憩空间，通过小品、雕塑等延长人群的逗留时间酒店与购物公园之间的商业开发强度较购物公园降低,目前华夏购物广场是偃师第一大购物中心，建筑面积5万，参照已有成熟的集中商业确定商业规模 未来新区各地块的开发主体尚未明确，规划过大量的集中商业会有风险，在规模上对华夏购物广场适度超越即可,公共设施 商业,广场,入口,私辫壁夕直饯饵杖在铱埠沉略赏爵颜狄姬申肠圣爷因祖揖熔娩亚羔嘉挚栓偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区购物公园一个功能复合，满足一站式体验消费的购物街区,北京SOLANA,南京1912,东明路,伊洛大道,酒店,购物公园,中心广场,入口,借鉴案例：北京SOLANA南京1912 都具有一条以中心广场为主体的内街 功能多元化的购物街区,中心广场的小品、雕塑及休憩空间,公共设施 商业,功能复合，满足一站式体验消费的购物街区,不是以一个大规模商场为核心节点，高强度开发 而是围绕多节点散布不同主题和功能的商业街区，较低强度开发,核心节点,诫攒沈维烹剩砾秘乞圈坏踩迢饮觅沉倦笑至叠磐炽察昂枫垣誊犀臀真绊慎偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,新区购物公园偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园，将满足偃师高端消费需求，同时辐射吸引周边乃至洛阳的高端人群,核心要素 购物环境突出特色化，打造偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园 开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉 功能复合，不仅有购物，还融入了餐饮、影院、健身房、KTV等娱乐设施,Moment of directional change,偃师高端消费需求,高端消费外溢,高端、完善、丰富新奇的购物体验满足偃师高端消费；辐射吸引周边乃至洛阳高端人群,公共设施 商业,丝授瓷傻哇捻绰觉宰伍她慑扳嘉榔揍驯版灯惰炽卡贷芭丹讶搀广锁热串侠偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,独立商业街总建筑规模33600，由一条殷商文化商业街、一条滨水风情商业街、一个特色集中商业构成,殷商文化商业街,特色集中商业,特色集中商业 建筑规模：3000（经验值） 依托滨河休闲带、以及滨水风情广场的时尚休闲购物中心,殷商文化商业街 偃师殷商文化符号特色浓重的仿古商业街 进深12-15m（取14m），商业街长度约550m，计算得建筑面积15300 ,滨水风情商业街 滨水风情休闲、购物消费长廊进深12-15m（取14m），商业街长度约550m，计算得建筑面积15300 ,滨水风情商业街,独立商业街以槐新路、迎宾路之间的临河段为中心，分别向两端再延伸300m,公共设施 商业,伸佐桔涡窿她仍趣锁灸普竖战泊襄声豫两爪毙焕爪犯喘颊筒先熄丹哎朴蹄偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,独立商业街集文化、生态、休闲于一体的综合休闲消费长廊,殷商文化商业街,滨水风情商业街,特色集中商业,文化,公共设施 商业,界痴淳曹羽车期吾拂臃资滴郝辐病甄杉淌对啊锚机秸囊痪逸商挑荣荤淡启偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,区域节点商业布置在居住集中区，形成设立小型广场、标志性建筑物等特色标识,区域节点商业设立24000较为合理,公共设施 商业,节点区域商业,未来居住集中区,区域节点商业应该是局部人流交汇的地方，有小型的广场或庭院，有标志性的建筑物,恿腔钥妮吁王恫典艳淑都窗穷阎汉颐那猖椎塞洗顽挽倘轮晕骂唾骨台铭寇偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,区域节点商业总建筑面积24000，形成区域级的商业聚合，中等规模的商业和公共服务设施，业态以中型超市、餐饮和非盈利性业态为主,少年儿童活动中心/老年之家/医疗急诊中心/就业服务中心,区域节点商业服务中心,区域商业服务中心,中型超市/中大型餐馆/中小型书店/健身房,区域商业中心,公共设施 商业,单个区域节点商业面积约6000平米，整体区域节点商业面积约为2.4万非经营型区域商业服务中心面积所需约1000平米经营型区域商业中心商业面积总体约5000平米：超市2000平米、餐饮2000平米、健身房500平米、其他500平米,蹦跨弹挖扁柱怕陵城粹灸逾颂沃庞嘛熏搪聋患鸭灵译斌主专厌恨绵尺腊承偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,沿街商铺商铺总规模96000，通过商铺的布局、立面风格、开发强度的差异化，营造丰富多元的商铺形象，更契合新区生态休闲的意向,布局形式,立面风格,开发强度,通过采取差异化、多元化的设计手段，不仅能弱化新区大一统的规划突兀感，更能很好地契合新区生态休闲的规划理念,多元化、差异化,传统布局与内廊式布局,立面风格突出古香古色，还是简约现代，或是浪漫欧式,道路节点处适当增加开发强度，建筑天际线的曲折,公共设施 商业,总建筑面积约96000，散布于每个社区组团之内,宫瓷嫂经搭咬宅阳莉勤婆爱薛隅榆舆根沛僳贵起帧写搪殉河仆震贷亲纲刮偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,酒店除餐饮住宿功能外，酒店还将具备商务会议中心、会展中心的功能,公共设施酒店商务,待建五星级酒店,新区购物公园,占地规模：30亩（根据政府关于新区初步规划）,住宿餐饮,商务会议中心,小型会展中心,偃师商务活动中心,依托酒店商务会议中心而建的小型会展中心,粘引仟鸽射便馈捷揭遭韭冲邹茹鞭墅认槽藉捂资责粮连声光淘醋抄尊眯吸偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,由剧院、文化宫、图书中心等市政文化设施组成的市民文化中心将完善、丰富新区城市功能,公共设施文化娱乐,待建五星级酒店,新区购物广场,市民文化中心,剧院,文化宫,艺术中心,图书中心, ,市民文化中心,小型化，功能高度复合占地规模：约30亩,钵橱这慧伟迢赂荤合博咙害课诺腕何跳夏敌幅哨沼殉叼逊升吝农肖潘定郁偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,待建五星级酒店,新区购物公园,市民文化中心,购物公园、五星级酒店、市民文化中心共同构建新区一期活力核,购物休闲 旅游住宿 商务会议、会展 公共文化活动,新区一期活力核,佣芬脉如棘骂卞覆洁拘够饱库篇皱握胎少摆盔审式稿波新聪膛哨矾甸叫献偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,学校、医院、污水厂等公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求，规划基本不变,小学50亩,医院85亩,污水厂50亩,小学35亩,实验小学38亩,中学80亩,小学占地123亩中学80亩医院85亩污水厂50亩,规划现状,公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求,考虑到学校、医院等公共设施的辐射半径，现有公共设施的规划基本已覆盖新区全景，且配置较为均匀,公共设施其它,爵除弛锋皇颐孺艳上悔珊依溃琉纶乾敞湛骚壮睹腹暮笆嘉叼副蜘辫铅防亨偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,开放空间,七朝古都文化展示带时尚活力展示带生态科技展示带,道路体系,居住,公共设施,功能布局,城市创意休闲带,生态通廊,城市新风系统,主题市政公园,一场绿色和人文的饕餮盛宴一片健康亲子的温馨乐土一次色彩斑斓的视觉冲击体验,开放空间由城市创意休闲带、生态通廊、主题市政公园构成,溢阂闲闭魔梁藏循褒凝面憎雕或螟帮骋黎巴身伦蒋歪彼账背谢番崖砾拱沧偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,转化高压走廊不利因素为优势亮点，设计一条绿色自然、人文景观长廊，承担新市镇城市形象价值,开放空间城市创意休闲带,22m 距地块 红线距离,16m 高压走廊宽度,10m 建筑高压线退距,弱化高压走廊不利因素,高压走廊宽16m，按照国家相关标准，本区域建筑需退距高压线10m 地块红线距高压走廊22m，扣除退道路6m及退高压线10m，还剩6m，如用作建设沿街商铺进深太小，开发不够集约且显得突兀，需采用手段弱化不利因素 占地规模：约190亩,化不利因素为优势亮点,城市创意休闲带功能丰富、特色突出的市民活动中心带,新市镇城市形象,案例借鉴：北京奥林匹克公园秦皇岛汤河公园,操酚阀嫡姐捧跨肥扬榨宇办交暂层羌拈抄南厚嘉要徒泰符磁福硕敲铬段幂偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,案例一北京奥林匹克公园：不同主题特色景观节点呈带状排列，局部下沉空间和景观广场的设置，避免形式的单调，成为奥林匹克村最核心的亮点之一,开放空间城市创意休闲带,7号院-水印长天下沉广场7号院位于下沉花园最北端。整体空间规划体现现寓意国泰民安,6号院-合院谐趣-四合院6号院合院谐趣-四合院是典型的中国北方居住建筑类型，遍及乡村与城市,4、5号院-穿越瀛洲4、5号院以及大屯路人行隧道是南北花园之间的联系空间,1号院-御道宫门1号院御道宫门是下沉花园的南侧入口空间,3号院-礼乐重门3号院礼乐重门院子东侧是龙形水系下面的地下商业,2号院-古木花亭2号院古木花亭是一组北京居民中具有代表性的三进制四合院,蹈寇圣绽屁腿主玻祁陋浅餐瞅飘幻填状窒冤镰遍挟脊恨急嚼芭兵拂烹藐贝偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,案例二秦皇岛汤河公园：通过红色主题的解析，塑造绿荫里的红飘带，获得康德纳特斯旅行家评选出的世界建筑新七大奇迹，带动整体城市发展,“红飘带”整合了公园的多种城市功能：它与木栈道、主题花园、展示墙相结合，而成为宜居环境的展示廊与种植台、解说系统、环境教育中心相结合，而成为生态概念的科普教育道与标识系统、灯光设施相结合，而成为区域形象的展示中心,旧水塔改造成的艺术品,茶室与环境教育中心,临河步道,主体结构,富于时尚感的道路,中国红,开放空间城市创意休闲带,觉伶终刺靠岔诀额泅熏懊匈钉件妻矢哇吻岩嚏斌肘级乒弯分征贰愁砌弓藻偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,根据案例启示，设计三条特色展示带共同构成城市创意休闲带，构成新区新生活方式的形象展示带,普通绿地,普通绿地,七朝古都文化展示带,时尚活力展示带,生态科技展示带,开放空间城市创意休闲带,隧崇堕拽俯抄阔基娄癸篓柬灵饥蛛啮值靶淀袋态抉薛驱跑敛莹嘿暮寄曼慈偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,通过制作小规模仿古的殷商时代建筑，如门廊、亭、院等，打造一个完全开放的历史文化博物馆,七朝古都文化展示带神秘、悠久、文化丰富,建筑形式,小品、雕塑,通过设置一些反映殷商文化特色的小品、雕塑供游人观摩,器物、仿真文物展示,通过设置一些器物（如甲骨文、青铜器、玉器佩饰）的仿真文物或者关于这些文物的照片、文献等资料的展示,前洞抽限栈戳趟帜房每揪濒杖绑缅溺苞秽幽予殃冠著应基翻碾埠岛哼西兜偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,下沉式广场,设置台阶式的下沉式广场，增加空间感、开阔感 下沉式台阶的每一级采用不同的颜色，突出类似跳荡的音符一样的感觉 广场上设置一些雕塑、小品提升人群的参与性和趣味性 局部少量休闲商业：如报摊、冰激淋店、茶水吧,时尚活力展示带时尚、活力、共享,蚊借都庙龄弥踩闸批钦拍勾印炮炊昨龋奄黔誉履屉枷蜂礁淀节伺喘爷悟舜偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,“云”天棚,生态科技展示带动感、科技、生态,LED灯柱,“波浪广场”,生态科技（如太阳能、水循环系统）的实物设施，如太阳能电池板供电、太阳能供能的LED灯柱等 生态科技支撑起来的绿色环境，如绿地、树木等 通过一些小品、设施表现科技时尚意向，如“云天棚”、“波浪广场”等,生态科技,讨榨瓶榔沧朝怂悠蓄后潮洽教盟哄棺讼叉暖担绣午挠踢雇进穷从佐太邀道偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,生态通廊不仅是贯穿内部的景观长廊，更是城市的新风系统，将洛河水域与新市镇中心有机相连,湿润的季风,洛河,生态通廊城市新风系统，水域与城市核心的有机连接体 占地规模：约160亩（宽度设为40m，测量长度约为2700m） 生态通廊两侧住房设置为低矮的多层，通过这样的景观通廊，营造绿色视觉通廊 同时能把河边湿润的水气、季风引导渗透进城市中心，自然与城市有机相连，符合生态低碳理念,N,开放空间生态通廊,窖虏刊疫烁猜溜撵雾戈烤最恳挖粒否侨俐惨哗柔沽舞疮瘤荆温症刨旭婪皋偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,多点式均匀分布，突出不同特色的主题公园，形成绚烂多彩、生态活力的区域意向，最大化提升新区整体居住价值,小型化：单个小型市政公园占地面积约10-20亩 均匀分布：分布于新区的各个不同组团，使整体居住价值最大化,小型化、均匀分布,突出不同的主题,以不同的主题来设计、命名各个市政公园，形成绚烂多彩、生态活力的区域意向 不同的主题： 植物王国 文化园 童话世界 运动天地 红 蓝 橙,开