道路工程收益权投资集合资金计划.docx

西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告西南业务总部·重庆业务部二一年八月目录一、项目概况1项目背景1方案简介1交易结构2二、信托方案要素2项目名称2信托规模及资金来源、认购起点、信托期限2融资方全称3融资成本、信托报酬及受益人预期收益率3信托财产的管理、运用和处分3风险控制措施3集团保证3质押担保3个人保证3工程保证3城乡开发公司回购承诺4资金监管4保管机构4信托利益的计算与分配方案4信托费用及税费的承担、核算及支付方法4信托成立、变更及终止4信托成立条件4信托终止条件5三、合规性分析5资金用途5BT合同收益权回购资金来源5融资方和实际控制人5担保措施6四、融资方介绍6 融资方基本情况及经营情况6基本信息6股权结构6公司组织构架、人员状况7融资方经营模式和近年发展现状9 融资方财务状况及资信情况11五、用款项目及BT合同收益权介绍15用款项目简介15项目立项、审批情况15项目规划与建设进度17资金预算及投资进度20资金预算20投资进度21融资安排21BT合同收益权界定及价值分析21BT合同收益权界定22价值分析22六、还款来源分析22第一收益权回购资金来源22重庆融汇投资经营净现金收入22重庆融汇投资收取城乡开发公司支付的代建项目回购款26第二收益权回购资金来源27七、资金监管32监管目标32现金流测算与监管方案32监管措施35八、担保方式35集团担保35基本信息35股权结构及实际控制人36发展状况及子公司概况37开发中的主要项目38财务分析39融资及盈利预测分析43资信状况分析43质押担保43个人保证43工程保证44城乡开发公司回购承诺44九、存在风险及防范措施44主要风险44防范措施44十、尽职过程与结论45尽职过程45尽职结论46附：尽职调查资料清单47一、项目概况项目背景重庆融汇投资有限公司（以下简称“重庆融汇投资”）系融汇（福建）集团有限公司（以下简称“融汇（福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司重庆融汇地产（集团）有限公司（以下简称“重庆融汇地产”）下辖子公司；重庆融汇国际温泉城（以下简称“融汇温泉城”）是重庆融汇投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。2009年8月8日，重庆融汇投资与重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司（以下简称“城乡开发公司”）签署了融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书（以下简称“代建合同书”），规定：重庆融汇投资作为代建单位，负责预先垫资建设融汇温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由城乡开发公司回购该代建项目。融汇温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长7.68公里，项目估算总投资19531万元，建设工期为三年。截至2010年8月30日，重庆融汇投资累计完成投资7522.17万元，为支持重庆融汇投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司（以下简称“我公司”或“受托人”）发行集合信托计划募集人民币10000万元投资于融汇温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由重庆融汇投资自筹，信托计划到期前，由重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权。方案简介表 1信托方案简介项目基本情况方案要点 交易对手重庆融汇投资有限公司 信托规模人民币10000万元 业务类型BT合同收益权投资 信托期限不超过24个月 融资成本 投资项目重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权 收益来源重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权，其资金来源为经营净现金收入和收取城乡开发公司支付的代建项目回购款，从而实现信托收益增信与风险控制 集团担保重庆融汇地产提供连带责任保证担保 质押担保BT合同代建项目回购款作应收账款的质押登记，质押率为51.2% 个人保证实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保工程保证重庆融汇投资对融汇温泉城市政道路工程进度和工程质量出具相关承诺函城乡开发公司承诺城乡开发公司承诺代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的监管账户；重庆融汇投资出现经营风险时，该回购资金直接拨付我公司信托专户资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以融汇温泉城市政道路工程建设项目实际投资支出为准，城乡开发公司支付代建项目回购款后，在满足资金风险控制的前提下，该代建项目回购资金可由重庆融汇投资用于缴纳融汇温泉城城市建设配套费等尽调结论融资方及其控股股东为合法经营单位，净资产规模大，盈利能力强，实际控制人黄祖仕先生为著名企业家。用款明确。本信托计划所募集资金投资于重庆融汇投资应收融汇温泉城市政道路工程建设项目以获取该BT合同收益权。重庆融汇投资所获信托资金投资于融汇温泉城市政道路工程。重庆融汇投资溢价回购BT合同收益权资金充足。未来三年内重庆融汇投资经营净现金收入充裕，同时，城乡开发公司支付给重庆融汇投资的回购款，能有效覆盖信托融资本息。相关项目立项、审批、合同文件齐备。交易结构本信托计划交易结构如下：二、信托方案要素项目名称西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划信托规模及资金来源、认购起点、信托期限信托规模：人民币10000万元资金来源：发行集合资金信托计划（合格投资人）。信托期限：不超过24个月认购起点：100万元人民币融资方全称重庆融汇投资有限公司融资成本及受益人预期收益率综合融资成本： %/年受益人预期收益率：受益人预期收益率见下表（暂定）：表 2信托受益人预期收益率合格投资人100-300万元（不含）300-1000万元（不含）1000万元以上预期收益率9.0%/年10.0%/年11.0%/年信托财产的管理、运用和处分本信托计划所募集资金投资于重庆融汇温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。重庆融汇投资将信托融资所得资金用于融汇温泉城市政道路工程的委托代建项目。信托计划到期时，重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权。本信托计划的第一收益权回购资金来源为重庆融汇投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到城乡开发公司支付的代建项目回购款；第二收益权回购资金来源为重庆融汇地产经营净现金收入，我公司通过向重庆融汇投资收取溢价回购款，为受益人获取信托收益。风险控制措施集团保证重庆融汇地产提供连带责任保证担保。质押担保城乡开发公司应支付重庆融汇投资的代建项目回购款办理应收账款质押登记。个人保证实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保。工程保证重庆融汇投资为融汇温泉城市政道路工程按时竣工验收提供保证，并提供工程质量和进度保证函。城乡开发公司回购承诺城乡开发公司承诺融汇国际温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的共管账户；重庆融汇投资出现经营风险时，回购款直接拨付至信托账户或共管账户。资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以融汇温泉城市政道路工程建设项目实际投资支出为准，城乡开发公司支付代建项目回购款，并划拨共管账户后，在满足资金监管风险控制的前提下，多余资金可由重庆融汇投资用于缴纳融汇温泉城城市建设配套费。保管机构XX银行（待定）信托利益的计算与分配方案本计划受益人的预期收益按日计、按季结，信托计划生效后每年年底分配一次，信托到期终止日后10个工作日内进行清算分配。信托费用及税费的承担、核算及支付方法表 3 信托费用和税费表（待定）信托费用项目收取单位第一年第二年固定信托报酬西安信托【 】×信托存续规模【 】×信托存续规模浮动信托报酬西安信托【 】×信托存续规模【 】×信托存续规模银行包销费用银行【 】×信托实际发行规模【 】保管费银行【 】×信托存续规模【 】×信托存续规模其他费用西安信托根据实际支出根据实际支出注：其他信托费用包括信托计划推介发行费、信托文件的印制费、信托账户开户费、资金汇划费以及相关中介费用等。信托成立、变更及终止信托成立条件受托人与重庆融汇投资已签署BT合同收益权售后回购合同，并办理该代建项目回购款的应收账款质押登记。城乡开发公司出具关于融汇温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还信托融资的承诺书，即由城乡开发公司直接划拨代建项目回购款资金于监管账户，并于重庆融汇投资出现经营风险时将代建项目回购款直接拨付至我公司信托专户。受托人与重庆融汇地产签署集团连带责任保证合同。受托人与黄祖仕先生签署个人无限连带责任保证合同。相关合同办理具有强制执行效力的公证手续。已办理工程保险，重庆融汇投资对工程质量、进度出具保证函。推介期结束，信托单位发行资金达到最低募集资金额。信托终止条件信托期限届满，信托计划终止。发生下述情形之一的，信托计划提前终止： 信托目的已经实现或不能实现； 本信托被解除或被撤销； 受益人大会决议终止信托； 法律法规规定的其它情形。信托终止后，清算后的信托财产扣除信托费用后归属于受益人。三、合规性分析资金用途本信托计划募集资金用途明确，资金投资于重庆融汇温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。重庆融汇投资将信托融资所得资金用于融汇温泉城市政道路工程的委托代建项目，该市政道路工程已具备相关批文，工程完工后将有利全面完善该片区的交通基础设施，提升城市形象、促进畅通重庆的建设，符合国家相关法律、法规和政策。BT合同收益权回购资金来源本信托计划的第一收益权回购资金来源为重庆融汇投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到城乡开发公司支付的代建项目回购款；第二还款来源为重庆融汇地产经营净现金收入。融资方和实际控制人重庆融汇投资、重庆融汇地产及其控股母公司融汇（福建）集团为合法经营单位，信誉良好；重庆融汇投资、重庆融汇地产、融汇（福建）集团法定代表人、实际控制人黄租仕先生系著名港籍华侨实业家，现任重庆市政协常委委员、重庆温泉协会会长、福建重庆商会会长，个人信用记录良好。担保措施重庆融汇地产、实际控制人黄祖仕签署保证合同不存在法律障碍；城乡开发公司出具承诺书不存在障碍，代建项目回购款办理质押登记不存在法律障碍。 四、融资方介绍 融资方基本情况及经营情况基本信息全称：重庆融汇投资有限公司住所：重庆沙坪坝区清溪路1号法定代表人：黄祖仕公司类型：有限责任公司企业法人营业执照注册号：500106000003121 1-1-1注册资本：人民币30037万元实收资本：人民币30037万元经营范围：房地产开发；利用自有资金从事旅馆业、旅游业、化工建材业、农林业、能源矿业产业项目的投资；批发零售、代购代销；建筑材料、化工产品、纸 、机电产品。中国房地产开发企业资质证书：二级 证书编号0223542组织机构代码：79070437-8税务登记证：渝税字500106790704378号贷款卡号及状态： 550101000213721101正常股权结构重庆融汇投资由2个企业法人股东构成（见下表），重庆融汇地产为控股母公司，实际控制人为黄祖仕先生。表 4重庆融汇投资股权结构股东法定代表人出资额出资方式占注册资本比率重庆融汇地产黄祖仕先生人民币29937万元货币、债权99.6671%融汇（福建）实业发展有限公司人民币100万元货币0.3329%合计30037100图 1重庆融汇投资股权结构图公司组织构架、人员状况组织架构重庆融汇投资实行董事长领导下的总经理负责制，下设行政人事部、财务管理部、计划运营部、投资资金部、拆迁办、对外联络部、设计研发部、精装修管理部、采购管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商业运营部、品牌中心、酒店筹备处、经营销售部、公建工程管理部等16个职能部门。人员状况目前，重庆融汇投资共有员工163人，其中行政人事部22人，财务管理部13人，计划运营部2人，投资资金部4人，拆迁办5人，对外联络部8人，设计研发部14人（其中，工程技术人员13人），精装修管理部7人（其中，工程技术人员6人），采购管理部7人，成本管理部11人，住宅工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），公建工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），品牌中心4人，酒店筹备处4人，经营销售部26人（其中，营销市场策划4人，置业顾问13人），商业运营部9人。如下表所示：表 5重庆融汇投资员工专业技术职称情况姓名职称学历姚滨一级注册建筑师本科张榕生高级经济师硕士游建文国家注册造价师专科曹海瑛二级注册建筑师/注册国际房地产高级管理师硕士岑江高级室内设计师大专苏亮蓉工程师本科李红常中级工程师/造价工程师本科罗臻宏中级工程师/造价工程师专科赵维钢工程师/中级施工员中专张青斌造价工程师本科曾志新造价工程师专科孔凡斌造价员专科张芯造价员专科王妮妮造价员专科陈丽霞工程师专科张海莲造价员专科向腾英造价员专科卢祖凤造价员本科李晓玲造价员专科田菊明造价员专科张习东注册会计师本科庞雅兮中级会计师本科周红梅会计师本科刘晃会计师本科张希中级会计师专科谭力箭中级会计师本科肖保安中级会计师专科高红中级会计师专科何建伟高级工程师本科文怡工程师硕士蒋林中级工程师/注册公用设备师本科吴杰人高级工程师/一级专业注册结构师硕士郑伟助理工程师本科李德兵一级注册建造师本科疏凯初级建筑师本科汪平凡中级建筑师本科张硕高级工程师本科侯海鸥经济师专科王关其经济师高中吴智勇中级工程师本科蒋杨龙工程师本科江燕工程师专科林辉勇一级建造师/工程师本科王军中级专科蒋维刚助理工程师本科石全荣中级职称本科王羽翔中级工程师本科粟涛助工本科唐启永一级注册建造师本科田浩中级工程师本科卢怡二级建造师本科公司高级管理人员董事长 黄祖仕先生黄祖仕先生，于1954年8月出生，香港居民，著名港籍华侨实业家。1989年，黄祖仕先生加盟印尼林氏集团，与华侨实业家林文镜先生等人先后共同创立福建元洪房地产有限公司、融侨（福建）房地产有限公司，并任总经理，领导融侨将其从无到有、从有到优，打造成福建最知名的品牌地产企业，黄祖仕先生也因此成为福建地产界标杆式领军人物。 同时，从1989年起，以黄祖仕为核心的黄氏家族成员在香港先后创立香港融汇集团，黄祖仕任董事长、总裁。黄祖仕先生带领融汇集团先后在福建、重庆、安徽、江西等地开发房地产项目，累计开发面积近600万平米，具有丰富的地产开发运营经验。黄祖仕先生曾荣膺“2001年福州市十大杰出企业家”、“2002年中国地产百杰”、“2002年福建省十大经济年度人物”、“2006中国值得尊敬的20大房地产杰出人物”等荣誉称号；2003年，黄祖仕先生当选为重庆市政协港澳委员；现任重庆市政协常委委员、重庆温泉协会会长、福建重庆商会会长。总裁 陈忠先生 陈忠先生于1962年出生，浙江大学土木工程系毕业，高级工程师，房地产从业经验14年。历任福州晋安区房地产综合开发公司总经理；福州嘉丰房地产有限公司总经理。副总裁 姚滨女士姚滨女士于1969年出生，天津大学建筑系毕业，国家一级注册建筑师。历任福建省建筑轻纺设计院副总建筑师；融侨（福建）房地产有限公司总经理助理。财务总监 冯世军先生冯世军先生于1967年出生，毕业于中国人民大学会计学专业。曾就职于上海宝钢集团、广东广控集团、合生创展等知名企业，具有多年大型企业集团及上市公司高层管理经验。融资方经营模式和近年发展现状经营模式重庆融汇投资作为融汇（福建）集团在重庆地区业务发展的平台公司重庆融汇地产的控制子公司，秉承了融汇（福建）集团近20年地产运营的积淀，践行独立而成熟的“大盘运作、复合型业态、城市运营”的开发理念和价值创造模式。大盘运作重庆融汇投资和重庆融汇地产把握区域经济发展节奏和城市化进程，大面积取得开发用地，并进行成片区域大规模开发，有效降低了土地取得成本，并为企业长期持续开发准备了条件，同时也增强了项目运营各阶段的谈判议价能力，充分体现其规模效应，使项目整体获得了具有竞争力的价格优势。高复合度业态重庆融汇投资和重庆融汇地产以建设复合型业态的理念对大盘进行开发运营，项目以住宅为载体，集合商业、酒店、娱乐以及全面的生活配套功能，形成住宅、商业、旅游等良性互动的复合型业态，各业态间相互呼应，形成合力效应，以培育和提升项目的整体价值。项目以成熟的商业及旅游业态和完善的生活配套增强辐射力，增加客户群体宽度，带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇集，提升住宅业态价值；复合型大盘衍生出的商业及旅游资产，作为企业自持物业进行商业运营，依托大规模的住宅业态对城市资源和人气的聚集给养商业，形成企业持续稳定的利润及现金流源泉。城市运营重庆融汇投资和重庆融汇地产站在城市运营的高度统筹整个项目，建设功能复合的和谐社区，打造区别于其它楼盘生活方式，扩大市场知名度，形成巨大的社会影响力，并以过硬的品质，为企业赢得长期品牌。从项目总体规划设计和开发建设，到物业管理及商业运营，从区域内道路交通网络的建设和立体商业体系的构筑，到文化、休闲、娱乐等生活配套设施的完善，重庆融汇地产注重街区和公共空间建设，与城市共生共赢。通过成熟的成片区域综合打造和城市资源的有效整合，在为项目酝酿商机的同时，提升企业竞争力和美誉度，在推动城市化进程同时，谋求企业的长远利益，为企业在区域内的持续发展奠定基础。发展状况2006年6月，重庆融汇投资由融汇（福建）集团有限公司、陈新萍共同出资成立，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁、酒店、旅游及相关物业管理。经历次增资后融汇（福建）集团持有该公司99.67股权，陈新萍持有0.33%股权；2009年4月融汇（福建）集团和陈新萍将其持有该公司的全部股份分别转让给重庆融汇地产和融汇（福建）实业发展有限公司，转让后重庆融汇地产持有该公司99.67%，融汇（福建）实业发展持有0.33%股权。重庆融汇投资开发复合旅游地产项目融汇温泉城，该地产项目位于沙坪坝·梨树湾，北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临渝遂高速，距三峡广场和沙坪公园不到1公里，自然、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显。项目规划用地面积1244亩，净用地面积815亩（截止2010年9月20日，融汇温泉城项目已缴纳土地款80561.59万元，已取得土地面积569.11亩），总规划建筑面积238万，预计总投资约70亿元人民币，是重庆主城核心地区少有的超大型温泉项目、重庆“五方十泉”中投资规模最大的项目。融汇温泉城先后荣获 “2007影响中国的典范社区”奖项、“重庆纯高层住宅7月销售金额及面积双冠王” （2008年）、“中国（重庆）旅游休闲度假地产金牌” （2008年）、中国房地产口碑榜监测数据沙坪坝区域榜桂冠（2009年）等荣誉。 融资方财务状况及资信情况财务状况调查及主要指标变动情况分析表 6 重庆融汇投资近三年经审计的主要财务数据单位：万元2007-12-312008-12-312009-12-312010-06-30是否审计审计审计审计未审计资产合计77211.8126625.0165560.9203670.6流动资产74429.8122845.3148309.6186276.2 货币资金664.427476.923622.632530.6 其他应收款444.66679.318066.419715.9 预付账款434.195.2894.4771.4 存货72886.788585.2104983.8132515.9长期股权投资2433.02499.02809.02809.0固定资产338.77361.46273.86419.4长期待摊费用无形资产10.315.818.015.4负债合计49163.4101045.3137543.9177661.9流动负债49163.466045.397280.6113411.9 短期借款 应付账款4.055.625375.7 25956.3 应付票据20526.9 应付工资43.7 预收账款21580.826525.580641.2 应交税费-1229.6-1245.5-6343.4其他应付款49111.825111.621966.513155.5一年内到期的长期负债24658.4非流动负债035000.040263.364250.0所有者权益28048.428020.928017.026008.6 实收资本30003730037.030037.030037.0 资本公积 未分配利润-1988.6-2016.1-2020.0-4028.4主营业务收入0057305.94.0-主营业务成本004731.00.2-主营业务税金及附加003151.8主营业务利润-营业费用432.31969.31863.5960.3-管理费用943.71320.61598.21160.8-财务费用-10.567.5-37.6-29.9营业利润-1365.5-3392.03250.1-2087.5 +营业外收入4.15.711.095.3 -营业外支出302.052.26.116.2净利润-1727.7-2777.52441.3-2008.4经营活动产生现金流量净额-4398.014757.014788.3 经营活动产生现金流入45357.478234.954215.1 经营活动产生现金流出49755.463477.939426.8投资活动产生现金流量净额-1982.0-6288.9-143.0 投资活动产生现金流入00-143.0 投资活动产生现金流出1982.06288.90筹资活动产生现金流量净额7000-12322.4-641.8 筹资活动产生现金流入7000024016.6 筹资活动产生现金流出012322.424658.4现金及现金等价物净增加额620.03854.414003.5总资产截至2010年6月30日，重庆融汇投资的总资产20.37亿元，比年初增加3.81亿元，其中流动资产为18.63亿元，比年初增加3.80亿元，主要由货币资金、其他应收款和存货构成；非流动资产为1.74亿元，比年初减少0.09亿元，主要由固定资产和长期股权投资构成。货币资金截至2010年6月30日，重庆融汇投资拥有货币资金3.25亿元，比年初增加0.89亿元。货币资金占总资产15.97%，占流动资产17.46%。重庆融汇投资现金储备较为充裕。存货截至2010年6月30日，重庆融汇投资存货13.25亿元，比年初增加2.75亿元。占总资产63.41%，占流动资产71.14%。截止2009年12月31日，重庆融汇投资的存货和抵押情况如下：表 7 重庆融汇投资存货明细存货种类2009年12月31日存货商品142702703.03开发成本907135482.06合计1049838185.09减：存货跌价准备净额1049838185.09表 8 重庆融汇投资存货抵押情况（2009年12月31日）借款公司借款银行借款金额（元）抵押物抵押物所有权人抵押物面积（平方米）重庆融汇投资中信银行重庆分行246,583,700.00土地使用权重庆融汇投资105,254.00重庆融汇投资中国工商银行重庆小龙款支行298,800,000.00土地使用权重庆融汇投资114,874.00重庆融汇投资中国建设银行重庆沙坪坝支行103,833,299.44土地使用权重庆融汇投资43,478.00重庆融汇投资小计649,216,999.44263,606.00其他应收款截止2009年12月31日，重庆融汇投资的其他应收款为1.8亿元，前五名列示如下：表 9 重庆融汇投资其他应收账款明细2009年12月31日账面余额性质年限占总额比例融汇（福建）集团85907863.95往来款一年以内47.54%福州茂顺水产品贸易有限公司30000000.00往来款一年以内16.60%福州万欣水产品有限公司22228.380.00往来款一年以内12.30%重庆市财政局9492990.30往来款一年以内5.25%重庆融华房地产有限公司8955000.00往来款一年以内4.95%合计156584224.2586.64%负债截至2010年6月30日，重庆融汇投资总负债17.77亿元，比年初增加4.01亿元；流动负债11.34亿元，比年初增加1.61亿元，其中，预收帐款为8.06亿元，应付账款为2.60亿元。非流动负债6.43亿元，均为长期借款，比年初增加2.4亿元。根据2010年9月3日，查询重庆融汇投资贷款卡基本信息，该公司贷款余额均为长期借款，为5.653亿元，其中2011年2月27日到期的长期负债为4000万元，2012年9月到期的长期负债为19880万元，2013年到期长期负债为12700万元，2018年到期长期负债为19950万元。根据2010年10月20日，查询重庆融汇投资贷款卡基本信息，该公司贷款余额为6.253亿元。所有者权益截至2010年6月30日，重庆融汇投资所有者权益为2.60亿元，比年初减少0.2亿元；未分配利润-0.4亿元，比年初减少0.2亿元。预收账款及净利润截至2010年6月30日，重庆融汇投资实现净利润-0.2亿元，比2009年全年净利润减少0.44亿元，但重庆融汇投资预收账款为8.06亿元，较年初增长5.41亿元，该预收账款尚未结转营业收入。财务状况评价成长能力分析近三年来，重庆融汇投资总资产稳健快速增长，营业收入及预收账款增长快速，表现出了良好的成长性。短期偿债能力分析截至2010年6月30日，重庆融汇投资流动比为164.25%，速动比为28.68%；预收账款高达到8.06亿元，扣除预收账款后流动负债为3.28亿元，流动比为567.92%，速度比为163.91%；同期，重庆融汇投资拥有货币现金为3.25亿元，扣除存货流动资产为5.38亿元，同时存货也具有一定的变现能力，因此，整体看重庆融汇投资的短期偿债能力较强。长期偿债能力分析从资产负债率看，高于80%；扣除预收账款8.06亿元，重庆融汇投资的资产负债率为47.64%，低于50%；其中非流动负债均为长期借款，通过查询贷款卡信息，重庆融汇投资2012年底到期的长期贷款余额为2.388亿元，信托存续期间内，长期借款到期偿债压力较小；另外，随着融汇温泉城项目已全面启动，未来收入增长快速，项目盈利能力强，长期偿债能力进一步提高。盈利能力分析近三年的发展，重庆融汇投资取得融汇温泉城土地价格较低，随着销售增长和土地成本优势的进一步体现，重庆融汇投资未来将表现出更强的盈利能力。资信状况分析融资方信用情况重庆融汇投资贷款卡号：5501010002137211，密码111111。通过人民银行征信系统查询，无对外和被担保记录、企业无不良记录、不涉及诉讼等。关联企业不良信用情况描述关联企业无不良记录、不涉及诉讼等。实际控制者在当地及行业中的信誉情况重庆融汇投资的控制母公司为融汇（福建）集团系国内知名的大型企业集团，具有较高的行业影响力；实际控制人黄祖仕先生系中国房地产行业优秀代表，全国著名企业家，个人信用良好。五、用款项目及BT合同收益权介绍用款项目简介融汇温泉城是市政府批准实施的“温泉之都”建设“五方十泉”最具影响力的重点项目，也是沙坪坝区引进的最大的旅游公建项目。该项目位于重庆市沙坪坝区覃家岗镇梨树湾片区，属综合性温泉旅游项目，规划用地面积1244亩，净用地面积815亩，总规划建筑面积238万，预计于2016年开发完毕，建成后的社区可容纳近10万人居住。融汇温泉城市政道路工程代建项目位于沙坪坝区梨树湾，由L1-L13道路组成，共13条市政道路，总长7.68公里，估算总投资19531万元，截至2010年8月30日，重庆融汇投资已完成投资7522.17万元。2009年8月8日，城乡开发公司通过公开招标方式，确定了重庆融汇投资为代建业主，并签署了代建合同书（融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书），规定：重庆融汇投资作为代建单位，负责预先垫资建设融汇温泉城市政道路工程，待项目工程竣工验收交付使用后，由重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司实施项目回购，资金来源为融汇温泉城城市建设配套费返还款。项目立项、审批情况关于加快沙坪坝融汇国际温泉城建设的专题会议纪要（沙委办【2009】21号）（2009年3月26日发）：会议同意由重庆市沙坪坝区委作为融汇温泉城13条市政道路的项目建设业主，按重庆市沙坪坝区基本建设管理相关规定，代建业主垫支建设的方式确定代建业主，并于2009年3月内完成业主与代理业主的代建协议。融汇温泉城房地产开发项目所缴纳的城市建设配套费，重庆市沙坪坝区实收部分投入上述13条市政道路建设，专款专用，不足部分由代理业主承担。融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书（2009年8月8日），合同主要内容如下：重庆融汇投资实施本合同项目代建工程的代建管理费为零。代建项目费用由重庆融汇投资垫资建设，根据项目建设计划和工程进度落实项目资金。城乡开发公司履行代建项目监督、管理职能所产生的费用由乙方垫资，一并纳入工程决算。城乡开发公司按照代建项目工程质量标准进行单条道路竣工验收使用后，向乙方拨付代建项目回购款（代建项目回购款支付最高额度为重庆融汇投资在融汇温泉城房地产开发项目缴纳的城市建设配套费的区级部分）。关于加快推进融汇国际温泉城城市政道路建设的专题会议纪要（沙建委发【2009】87号）（2009年8月25日发），会议纪要主要内容：融汇温泉城已由城乡开发公司通过公开招标方式，确定了重庆融汇投资为代建业主，会议审查并通过了建设业主与代建业主共同拟定的代建合同书；会议确定13条市政道路建成后，产权归城乡开发公司所有。城乡开发公司提供13条市政道路用地、代建业主必须按基本建设程序以建设业主名义办理市政道路用地、规划、建设等报批报建手续；融汇温泉城房地产开发项目所缴纳的区级城市建设配套费，专款专用，专用于融汇温泉城13条市政道路工程建设以及道路内位于用地红线外的四个道路街头部分（约6508平方米）用地拆迁，融汇温泉城13条市政道路用地上的其余拆迁工作及补偿费用均不在合同书范围内，以其他方式给与明确。关于融汇国际温泉城市政道路建设项目可行性研究报告的批复（沙发改【2010】239号）（2010年6月17日），原则上同意重庆设计院编制的融汇国际温泉城13条市政道路工程可行性研究报告，相关重要事宜批复如下：确定城乡开发公司为重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司；13条道路全长7.68公里，估算总投资为19532万元，资金来源为城市建设配套费返还款和业主自筹；建设工期为三年。关于融汇国际温泉城13条市政道路工程初步设计概算的批复（沙发改【2010】341号）（2010年8月2日），将融汇温泉城市政道路工程总投资概算批复如下：13条市政道路工程共13条，总长7.31公里；工程概算总投资18922.7万元，其中工程费用17179.35万元，工程建设其他费用842.27万元，其中基本预备费901.08万元，资金来源为城市建设配套费返还款和城乡开发公司自筹。L1-L13条市政道路工程已取得关于融汇温泉城L1-L13市政道路工程初步设计的批复（沙建委发 初审【2010】028号）；建设用地规划许可证（地字第市政500106201000020号、地字第市500106200900025号、地字第市政500106201000021号）；重庆市建设项目环境保护批准书（渝（沙）环准【2010】052号）。项目规划与建设进度表 10 融汇温泉城市政道路工程13条道路规划明细序号市政道路明细长度路幅1L1道路890.00 16.00 2L2道路712.00 26.00 3L3道路551.00 22.00