置业房地产的税务筹划毕业论文.docx

内蒙古工业大学本科毕业论文 学校代码： 10128学 号： 200830712014 本科毕业论文题 目：鄂尔多斯伊泰置业房地产的税务筹划 学生姓名：郭钰溥学 院：管理学院系 别：会计系专 业：财务管理班 级：财管08-2班指导教师：张建 讲师二一二年六月摘 要随着这些年鄂尔多斯煤炭行业的高速发展，其经济被迅速的带动起来，而经济发展飞快则会首先带动着房地产行业的发展，但是，在市场竞争的日益激烈和国家调控力度的不断加大的压力之下，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。所以，只有从房地产企业的外部成本，即极大影响房地产企业经济收益的税收方面来作出筹划。科学的税收筹划，不仅有助于优化房地产产业结构和资源的合理配置，而且有助于实现房地产商的利益最大化。本文采用理论研究与案例分析相结合的方式，首先，对于税务筹划的概念、特点等理论进行了阐述研究，使读者对税务筹划方面的知识有了一定的基础了解；其次，阐述了当今中国房地产的概念和相关税制，介绍了房地产企业中各个大税种所具有的筹划空间；再次，对房地产企业税务筹划方面的可行性和必要性进行了分析；最后，本文根据鄂尔多斯伊泰置业房地产公司的发展状况得出该企业有税务筹划的必要性，并且针对其某些问题对其做出实际的税务筹划，并进行了理论性的总结，将理论运用于实践中，更好的阐述了房地产企业的税务筹划。关键词：税务筹划；房地产业；筹划风险AbstractWith the rapid development of these years Erdos coal industry, its economy is rapidly driven up, and economic development quickly will first drive the development of the real estate industry, but in the increasingly fierce market competition, and national control efforts continue to increase under the pressure of the compression space of internal overhead cost of real estate enterprises in China. Therefore, only from the external cost of real estate enterprises, greatly affect the economic benefits of real estate enterprises tax planning. Scientific tax planning not only helps to optimize the real estate industrial structure and the rational allocation of resources, and help to maximize the benefits of the real estate business.Using a combination of theoretical research and case studies, theory of tax planning concepts, features elaborate study so that readers have some basic understanding of tax planning knowledge; on today's Chinese room the concept of real estate and related taxes, introduced the planning space with all the major taxes in the real estate enterprise; again, the feasibility and necessity of the Real estate tax Planning; Finally, according to the Erdos Iraq Thailand Real estate on the development of the real estate company that the company have the need for tax planning, and some of its problems make its actual tax planning, and theoretical summary of the theory into practice, better the tax planning for real estate companies.Keywords: tax planning; real estate; planning risk目 录第1章 引言. 11.1 研究目的与背景11.1.1研究目的11.1.2研究背景11.2 研究意义及具体思路21.2.1 研究意义21.2.2 研究思路2第2章 税务筹划基本理论. 32.1 税务筹划的定义32.2 税务筹划的特点32.3 税务筹划的目标4第3章 房地产概念及相关税制概述. 73.1 房地产的相关概念与发展原因73.2 我国现行房地产税制体系83.3 房地产开发经营流程及其适用税种8第4章 房地产企业税务筹划的必要性和可行性. 114.1 房地产企业税务筹划的必要性114.2 房地产企业税务筹划的可行性11第5章 鄂尔多斯伊泰置业房地产各涉税环节的税务筹划. 135.1 鄂尔多斯伊泰置业房地产基本概况及税务筹划原因135.1.1 伊泰置业公司基本概况135.1.2伊泰置业房地产公司进行税务筹划原因135.2 鄂尔多斯伊泰置业房地产各个税种的税务筹划145.2.1 公司涉及的税种145.2.2 营业税税务筹划145.2.3 土地增值税税务筹划165.2.4 企业所得税税务筹划185.3 鄂尔多斯伊泰置业房地产税务筹划总结195.3.1 营业税税务筹划方案总结195.3.2 土地增值税税务筹划方案总结195.3.3 企业所得税税务筹划方案总结20结 论. 22参考文献. 23谢 辞. 24第1章 引言1.1 研究目的与背景1.1.1 研究目的自从改革开放以来，房地产业之一的房地产企业逐步发展，而由于近年来鄂尔多斯煤炭业的迅速发展，首先带动的便是房地产企业。鄂尔多斯近两年来大力发展房地产企业，仅房地产公司就有近百家，对于这些房地产公司来说，如何利用最小的成本获取最大的利润是他们所追求的最终目标，而从降低成本的方面来考虑的话，税收的征收管理将会有很大的节省空间。对于现如今的很多处于房地产市场的企业或者个人，为了实现自己的经济利益，实施税务筹划对于他们越发显得重要。由于房地产业的税务状况几乎是各个行业中最复杂，最多元化的，所以对于房地产企业进行税务筹划是非常有必要的，因而本文作出的研究是以房地产业的税务筹划为主的。 1.1.2 研究背景对于绝大多数的企业来说，纳税义务对于整个经营的过程是至关重要的，并影响企业整体资金的运作能力及资金的收益和损失的状况，合理地规划企业的经营、投资、理财等活动，可以使税收负担最小化、企业经济收益最大化。在国外，税务筹划已经发展的相对稳定而成熟。随着我国改革开放进程加快，居民的个人收入水平在飞速提高，企业的国际化程度也紧跟时事趋势日益加深。因此，企业的涉税事项不断增多，税收负担也在不断加重，故而税务筹划就顺理成章的成为企业经营决策的重要内容，也将是企业经营管理中不可或缺的重要组成部分。通过税收筹划的手段可达到使企业成本降低，经济效益增加，打造企业的竞争优势的目的。房地产企业所需缴纳的税种主要包括：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。这中间营业税和企业所得税是房地产企业的大税种，而土地增值税则是地产业特有的税种，其税率最高达 60。房地产企业税负比其他行业企业税负高就是由上述原因造成的，即应税税种多、税率高。而且，企业的所得税直接影响到企业的利益，税收负担的加重就代表企业利益的减少。另外，房地产企业的经营特点包括往来对象多、市场风险大、涉及面较广、生产周期长、投资数额大等特点，这些特点无疑都为房地产企业如何进行税务筹划带来了更大的挑战和难题。税务筹划如果得当，所获得的利润就比一般企业大；税务筹划如果规划不当，往往会造成比一般企业更大、更难修复的损失。1.2 研究意义及具体思路1.2.1 研究意义由于房地产企业与其他行业企业的区别较大，所以税务筹划对房地产企业的意义也显得更尤为重要。房地产企业与其他行业企业区别包括：一、产品的差异性。房地产企业作为生产不动产的企业，投资规模大，经营工艺复杂、纳税金额大、缴纳税种多，因此房地产企业税务筹划的空间大，亦具有巨大的筹划潜力。二、我国的税法规定大多是形式重于实质，尤其是目前我国现行税法的特点具有税种种类繁多、计税复杂、纳税环节多等情况。若企业不进行合理的税务筹划，将有可能造成重复纳税和难以预料的纳税支出等后果。在现如今，企业因纳税问题而破产的案例随处可见。因此，企业面临的纳税环境也促使房地产企业进行纳税筹划。1.2.2 研究思路基于鄂尔多斯房地产企业具有大多数房地产企业的典型特点，故本文对房地产的税务筹划研究与研究大多房地产公司思路基本一致，首先归纳出税务筹划的定义和房地产税务筹划相关内容，然后对房地产企业涉及的税收政策和国家宏观调控政策进行研究，通过分析进而得出税务筹划对房地产企业的重要影响。其次，对房地产企业税务筹划可行性和必要性进行分析，说明税务筹划对房地产企业的重要影响，从房地产企业各个涉税环节进行税收筹划。最后，通过鄂尔多斯伊泰置业房地产税务的实际筹划对上述理论研究进行实际案例分析。综上所述，本文主要的研究思路就是通过研究房地产企业税收政策从而对房地产企业整个纳税行为进行税务筹划，达到降低企业税负成本，提高企业核心竞争优势的目的。第2章 税务筹划基本理论近年来，随着我国市场经济的发展，税务筹划迅速走红，正逐渐成为我国重要的一个研究项目。然而，由于我国的社会经济发展状况，法律完善健全与否的情况，引进的时间问题等各方面的制约因素，税务筹划仍处于起步阶段，即只停留在利用税收优惠和税收漏洞的阶段，而且在中国所谓的“税收筹划”，研究并不够系统，只停留在使用折旧扣税利息，扣税分红和投资收益的差异及税务处理来达到节税的目的，并没有根据税制现状分析税务筹划空间。2.1 税务筹划的定义由于目前国际尚未对税务筹划有个很权威和全面的解释，所以下面归纳了一些较权威的有关税务筹划的基本定义。税务筹划是指纳税人站在为企业战略管理考虑的角度上，在和国家的税收方面的法律法规相符合的前提下，选择使用企业整体经济利益最大化的纳税方案，处理经营、生产和投资、理财活动的一种企业纳税管理活动。所谓的税务筹划是纳税人在合法的，或不违法的情况下，对于纳税人税务方面所进行的筹划，这种行为是对纳税人极其有利的一种行为，主要包括税收节省的筹划、税收规避的筹划、税收转退的筹划和实现纳税零风险，企业进行税务筹划的终极目标就是减轻税负，推迟纳税期限，能够在税务缴纳这个部分实现企业价值的最大化。有人认为，税务筹划与人们常说的偷税、逃税、漏税、骗税在本质上是相同的。这种看法是完全错误的，税务筹划与这些具有违法性质的行为是不同的，俗话说：“野蛮的人抗税，糊涂的人骗税，狡猾的人避税，精明的人方进行税务筹划。”税务筹划的行为是纳税人根据国家制定的税收方面的法律政策，在法律许可的范围内对所需缴纳的税务作出一系列的合理的安排，达到纳税最优化也就是税后利益最大化的目标而制定的与企业利益相关的税务决策行为。税务筹划对于维护纳税人自身的合法权益来说非常重要，它更是纳税人纳税意识提高的具体表现和必然结果，税务筹划并不单单是企业为了节省税收而作出的应对措施，它更是贯穿于企业整个过程的对企业具有重大影响意义的重要内容。2.2 税务筹划的特点一、合法性。合法性对于税务筹划来说不仅是最基本的特点，它更是税务筹划与偷税逃税行为区别开来的最根本的标志。税务筹划在合法性的行为方面是通过遵守国家税收法律法规来实现的，是通过不违反国家税收法律法规来表达的。在符合遵守法律的这个大框架之下，当同时可以选择几个或者多个纳税的方案时，纳税人就可以通过熟练地掌握甚至精通的运用税法专业知识和实践技术，对比选择出最佳方案，这对于调节纳税人经营行为，使得纳税人为企业创造更多利润也具有重要作用。二、筹划性。税务筹划的筹划性体现在筹划的行为一般都在应税行为发生之前就做出了合适的选择和应对的方法。与税务筹划恰恰相反的是偷税漏税，它一般是在涉税活动发生的事中或事后进行的。在进行投资或经营调整前，投资经营者选择不同的方案，可以造成税负的轻重也各不相同。三、风险性。税务筹划的风险性，也就是说纳税人在经过税务筹划之后由于存在未知的因素，并没有获得预料中的筹划结果，甚至有可能对企业利益造成一定损失的各种可能性。从税务筹划的筹划性中可以看出，税务筹划的事前行为会使得税务筹划与获取经济利益的管理活动没有区别，也存在一定的风险，尤其是当税务筹划存在筹划方法的不恰当或纳税人税收方面专业知识水平有限时，税务筹划的风险不可避免。而税务筹划的风险性又具体包括筹划条件的风险，筹划时效性风险，征纳双方认定差异的风险等几个具体方面。四、综合性。综合性体现在相比于个别税负税种的高低，税务筹划更加重视的是企业总体利润的稳定的步步增长。这是因为：一种税通过某些方法少纳了，另一种税可能反而要多纳，更加加重了整体税负。此外，纳税支出最小化的方案与经济效益最大化方案在本质上并不相同。企业在发生纳税行为时，为了达到资本总收益最大化的目的，要综合考虑到除税收因素外的各个因素。五、专业性。税务筹划的专业性并不是局限于企业利用财务、会计人员利用他们的专业知识来进行筹划，而是在面对当今社会经济的高速发展，全球经济来往的日益频繁，而各国税收系统逐渐地趋向于多元化，企业只利用自身的财务人员来进行税务筹划已经逐渐变得力有不逮，作为第三产业的税务咨询，税务代理便顺理成章的产生了，这就说明了税务筹划向专业化发展的特点。六、全局性。企业在进行税务筹划时，要在权衡利弊的基础上，对纳税问题以及其他财务活动和经营决策问题进行逐一考虑，最后制定有效的税收筹划方案。2.3 税务筹划的目标一、降低纳税负担纳税人对于追求整体纳税负担的降低，是税务筹划产生的基本原因。纳税人作为纳税义务的承担者和市场经济体制中的主体，所追求的终极目标是经济收益的最大化。而纳税人要想实现其自身经济收益的最大化，所要求的不但是总体的收益大于总体的成本，更加注重这两者之间的差额最大化。在保持总收益不变的基础上，就得把总成本降低到最小。一方面，企业的内部成本包括在生产和经营的整个流程中产生的各项费用，如用于外部采购的原材料、燃料、动力，支付工人的工资、津贴补贴、固定资产投资支出、财务费用、管理费用、销售费用等，而内在成本的降低就意味着企业总体经济利益的提高。另一方面，企业的外部成本包括国家通过其自身的权利，依照税法所规定的强制性、无偿性征收的各项税收，这也构成了部分的企业生产经营成本，减少这些税收的数额也会增加企业的实际利益。因此，纳税人通过税务筹划来减轻税收负担是为了实现其实际经济利益的最大化，更是市场竞争体制是否健全的外在表现。二、实现涉税零风险顾名思义，涉税零风险指没有出现任何与税收方面相关的处罚，纳税人账目清晰，纳税申报程序正确，所缴纳税款不仅要及时，而且要达到规定所缴数额的一种状况。而在通过有效的税务筹划之后，能够让纳税人不会处于偷税漏税之后会产生的风险巨大的状况。这样即便纳税人不能够产生直接的税收降低的情况，但是却能间接地得到部分的经济利益，为企业的长期的可持续性的发展提供了一定基础的保障。因此，税务筹划所追求的目标也包括涉税零风险的实现。三、获取资金时间价值税务筹划的目标还包括纳税人利用恰当的手段使得所需缴纳的税款能够推迟到以后期间缴纳，在时间上获取资金的有效价值。理论上讲，假如企业每季度都能将后一季度的一笔费用在当期列支，每季度都能将本季度的一笔收入在下一季度计入应纳税所得，这就意味着每季度都有一部分税金有延期缴纳的机会，等同于每季度都有一笔无息的贷款可供使用这笔无息贷款可以用来偿还旧贷款，也就是说这笔贷款不需要再偿还。在金融业飞速发展的时代，企业借债是稀松平常的事，何况在纳税人想要扩大企业规模时，更是如此。企业如果能通过税款延迟缴纳的方式来获得这样的一笔营运资金，可以对大多数企业尤其是资金处于紧张状态的的企业有极大的好处。四、提高自身经济效益纳税人从事经济活动的最终目的是获取最大的经济收益，那么增加纳税人的经济效益就顺其自然的成为税务筹划目标体系中不可或缺的重要元素。虽然纳税人通过税务筹划可使得企业达到利润最大化的目的，但税务筹划是需要成本的。根据纳税人的实际情况，运用成本收益法分析，如果成本小于净收益，则该筹划就可行。这里所提到的成本，既可以是单指当前的实际成本，亦可以是将来可能出现的显隐性成本所有的总和。五、维护主体合法权益依法治税不仅要求税务机关依照税法规定合理、合法地征收税款，而且还要求纳税人按规定及时、足额地交纳税款。在现行税收制度中，人治的因素还占据主导地位，这就需要纳税人通过筹划工具来维护自身的合法权益。纳税人在税务筹划中要学会维护自身的合法权益，否则会使税务机关征税养成惰性，征管水平也会随之降低。因此企业想要维护自身合法权益的话，进行税务筹划就是极其重要的一环。第3章 房地产概念及相关税制概述3.1 房地产的相关概念与发展原因房地产业是结合土地勘测，土地开发，房屋建设，房屋销售、经营和管理的一个自建、自管、自销的多元化产业，属于第三产业，且是具有资金密集、管理密集、产品生产周期长和生产环节多等特点的产业。房地产业的主要内容包括国有土地使用权的出让，房地产经营，房地产中介服务，房地产的调控和管理等。近几年以来房地产产业在我国不断的兴起，其地位在第三产业中也得到逐渐的提高。此外，随着我国对于房地产业相关政策作出的一些改变使得土地私有化和住房商品化，从而令房地产业在我国的经济发展中有着极其重要的地位。我国的房地产业虽然是在20世纪末期才逐步发展和成型，但是房地产业在我国能够发展的如此迅速的原因如下所述：一、中国经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件。我国房地产业高速发展是和我国经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。过去十几年，由于国家对经济的宏观调控和东亚金融危机影响，前五年GDP增速连续微降，后五年增幅又逐年上升，到了今年将达到10.5%的新高点。经济的增长使地方的财政和老百姓的各项收入也呈现相应增长的趋势。国家在城市化和工业化发展的潮流之中，各地通过竞争性的抓机遇抢发展，使得几乎所有城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了非常大的变化；中国老百姓通过一波又一波的连续增加的排浪式消费，将消费需求扩展到汽车和住房领域，居民的住房水平提高之快、之好、之广状况空前。城市发展和提高人民生活条件的两股洪流形成了我国房地产发展的大好形势。二、土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障。在计划经济年代里，土地是免费分配供应，这就导致土地资源的浪费和稀缺同时存在，土地价值无法从国家的资产财富中反映出；住房是由政府和各个单位无偿分配并实施福利性租金，大批的城镇居民无法分到房子，大部分的城市居民住在无法维持长时间的小房和破房当中，住房问题成为各地爆炸性的社会问题。始于上世纪八十年代的我国土地制度改革和住房制度改革，其核心就是将土地和住房问题的解决推到商品化、市场化道路上去。国家除财政资金投入外，允许单位自筹资金、民营资本、境外资本、个人资金、金融资本、公积金、信托基金、土地批租收益、债券和股票市场资金等投入房地产业，这就从根本上解决了发展财力不足的问题。国家和地方政府通过土地批租的收益和房产税源的增收，获取了各地房地产和城市建设的持续性发展的引擎。譬如上海市上世纪最后十年的土地批租收益共计约一千亿元，为上海城市发展“一年一个样、三年大变样”提供了经济支撑。整个国家的土地资源价值和商品房价值都随着改革的推进而逐步提高。三、市场需求的逐渐提高是我国房地产发展的动因。由于摈弃了土地无偿划拨和房产无偿福利分配的国家或单位资源行政性配置的体制，土地和房产的真实价值从此可以在市场上得到充分体现；也由于土地资源、投入资金和建筑材料的市场配置，使得房地产发展的市场供给问题一扫短缺局面。但真正决定我国房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。3.2 我国现行房地产税制体系房地产税收制度构成要素包括课税主体、课税客体、计税依据、税率、应税范围、应税时间等，以上这些税制要素是房地产业整个纳税过程中所涉及到的必不可少的因素，与企业的财务经营有着密不可分的关系。房地产的相关税收主要有两大类，一种是具有财产税性质税收，也就是对房地产的存在的数量进行征税；第二种是具有所得税和流转税性质的税收，即在房地产开工建设和销售交易等环节所征的种种税收，主要包括的有营业税，企业所得税、土地增值税等。同时，现下我国现行房地产税制体系特点为：房地产流通环节所适用的税收特征为税收负担重、税种多，房地产保有环节所适用的税收特征为税收负担轻、税种少。内外资纳税人适合的税制也是有区别的，其中包括所适用不同的财产税以及企业所得税，还包括在内外资企业之间是否需征收教育费附加和城市维护建设税等。税收种类重复冗杂、税制结构的不合理化、配套征管举措不健全，缺乏确切的全局统筹的设计思路，从而导致了上述问题的出现。3.3 房地产开发经营流程及其适用税种房地产企业较其他行业企业涉及的税种较多，且较为复杂，其开发经营流程主要包括：开发阶段，建设阶段，销售阶段和租售管理阶段。其主要适用税种如下：表3-1 房地产企业涉及的主要税种征税环节税种计税依据税率房地产开发营业税（建筑业）销售收入3%印花税合同实际标价0.5或0.3%耕地占用税人均耕地1亩以下1050元/平方米人均耕地12亩840元/平方米人均耕地23亩630元/平方米人均耕地3亩以上525元/平方米房地产交易营业税（房地产转让、租赁）销售收入5%土地增值税增值额四级超率累进税率契税合同实际标价2%或4%印花税合同实际标价0.5城镇土地使用税土地面积0.630元/平方米房地产占用房产税房产余值1.2%房产租金收入12%城市房产税房产余值1.2%房地产所得企业所得税企业收入25%个人所得税工资薪金收入5%45% 一、房地产企业的税负除上述按各个纳税环节列出的税种外，还需缴纳城市建设维护税和教育费附加，这两项税种是以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%（城市市区）、5%（县城、镇）、1%(纳税人不在城市市区或者县城、镇)征收城市建设维护税、依3%征收教育费附加。 二、城镇土地使用税以年计征，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计缴城镇土地使用税和房产税。 三、土地增值税所用的税率为四级超率累进税率，计算公式如下：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除率（3-1）土地增值额=转让房地产总收入扣除项目金额（3-2）表3-2 土地增值税的四级超率累进税率和速算扣除率级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率150%以下部分30%02超过50%,未超过100%部分40%5%3超过100%,未超过200%部分50%15%4超过200%部分60%35%第4章 房地产企业税务筹划的必要性和可行性4.1 房地产企业税务筹划的必要性作为我国经济的支柱产业，房地产行业涉税的范围十分广泛，其中包括土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，几乎囊括了整个税收制度中税种的二分之一，较其他企业相比税负较重，而且在纳税上又有很多的特殊规定。为此，在国家法律、法规允许条件下，企业可以针对自己的经营特点，进行税务筹划，减轻税收负担，以此打造企业的竞争优势，这也是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。首先，合理的税务筹划有利于企业提高他们在税收方面的法律知识。在过去，房地产企业没有很强的纳税意识，经常会运用一些非法手段，即逃税、骗税等方法躲避繁重的税收，可是这种行为一旦东窗事发，企业就难免要遭到一定的经济损失和名誉损失。若企业能够在不违法的情况下达到减轻税负的目的，从而减少承担不必要的风险，这是纳税人以及企业可以接受的。因此企业通过利用合理的方法对其经济活动进行安排达到税务筹划的目的，在减少纳税的同时，提高法律意识、增强纳税观念，打造自己的形象和品牌。其次，税务筹划有利于提高企业财务管理水平和会计核算水平。由于现阶段我国房地产税収制度存在税收结构设置不合理，税种复杂，重复征税，计税依据不合理等普遍现象，经过税务筹划后可有效地节省企业的财务资金，管理企业的财务经营过程，从而提高了企业财务管理水平。而进行税务筹划需要对税务知识，财务知识等专业知识精通的高素质人才，引进了这些高端人才，则提高了企业会计核算水平。最后，税务筹划有利于企业达到其所需利益最大化的目标。近几年由于国家对于房价宏观调控的政策，为了控制房价上涨做出了一系列的措施，房地产企业的利润大大减少，而房地产业税收税种的复杂化，多元化，使得房地产业的税负加重。进行有效的税务筹划，虽然不能直接的使房地产企业获得利润，却能将其税负大大减轻，使其能够向实现利润最大化的目标更进一步。综上所述房地产企业税务筹划不仅可以使房地产开发企业减轻税收负担，提高企业自身核心竞争力，而且还可以加快落实国家宏观调控政策。所以房地产企业税务筹划对企业来说非常具有必要性。4.2 房地产企业税务筹划的可行性随着我国税收大环境的改善，尤其是在我国一系列的税收优惠政策推出之后，对于房地产企业来说，是一个很好的进行税务筹划的锻炼机会。房地产企业只要在税收法律制度允许的范围内进行税务筹划，不仅不会触犯法律而得到惩罚，而且还能够提升其利润空间。这种“涉税零风险”的的行为应该在房地产业中得到发展与推广。首先，在规划企业税务筹划之前，要对成本、利润和资本这三个元素进行谨慎合理的分析，制定正确的财务规则，使整个企业能够实现良好的循环，能够有更加合理、合法的投资行为，经营活动和金融活动能够健康有序地运行。其次，在规划税务方案时，企业小心的精打细算，为了节省开支、减少浪费有些企业会单纯地为了减少税收负担，从而忽略了使用这种方法带来的一系列的譬如费用减少或者收入增加等不良后果。企业要想在合法的前提下节税，一定要遵循成本效益原则，依靠提升自身的财务核算的技能，加强在经营方面的管理，才能确保税务筹划所要达到的目的的实现。尤为重要的是，因为税务筹划方案在大多数情况下会造成企业在进行生产经营活动时将要在很长一段时间内存在着收益的不稳定性和支付资金在时间上的差异，因此税务筹划的资金时间价值和决策风险是对税务筹划成本和收益相比较时必须要考虑到的。最后，还应遵循国家和政府提出的法律法规，因为遵守税法规定是企业执行税务筹划的大前提，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。第5章 鄂尔多斯伊泰置业房地产各涉税环节的税务筹划5.1 鄂尔多斯伊泰置业房地产基本概况及税务筹划原因5.1.1 伊泰置业公司基本概况鄂尔多斯伊泰置业有限责任公司是伊泰集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营的企业，具有国家房地产开发一级资质。成立于2006年5月9日。目前，公司拥有5家房地产开发子公司和1家控股公司，业务已从内蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂尔多斯及整个内蒙地区为重点，以内地中心城市为点状支撑辐射全国的战略版图。公司现运作项目共29个，累计投入资金91亿元，开发面积582万平方米，其中已竣工项目5个，竣工面积54.6万平方米，在建、拟建项目共24个。公司已开发的“伊泰大厦”、“伊泰华府A区、B区、C区”、“万博广场”、“华府世家”、“华府岭秀”、“东方文苑”、“新大陆会所”、“府利美佳苑”等商住项目，并且获得了客户及业内的普遍认同，为伊泰置业打造高品质地产品牌奠定了坚实的基础。5.1.2 伊泰置业房地产公司进行税务筹划原因经实地考察了解到，伊泰置业房地产公司财务核算及纳税方面是比较规范，每月按照地产公司的预收账款如实的纳税。但没有专门的部门和机构对税务筹划做出详细的研究，不专门研究税率、税种和国家各个阶段的税收政策，其财务、出纳人员兼任与税务相关的工作，并没有进行专业的税务筹划，只是简单地做一些每月报税、纳税的工作。从以上的一系列考察中我们可以得出，伊泰置业房地产有限公司尚未进行专业的税务筹划，而该公司没有这样做的原因则有以下几点：一、 企业没有考虑到税务筹划的重要性对于房地产开发企业，税收负担大、税收种类多是他们面临的重要问题，所以当务之急就是如何有效地减轻企业的纳税负担。但对于伊泰置业的领导和员工并没有深刻意识到税务筹划在企业财务管理过程中的重大作用，这也就进一步导致整个公司领导层不注重税务筹划，员工做企业税务筹划的时间和精力也无法得到保证，整个公司的税务筹划环境都处于一个比较消极的状态，同时税务筹划水平偏低也给企业带来了很多不必要的麻烦。二、 财务人员专业素质不高除了企业高层没有考虑到税务筹划的重要性之外，伊泰置业房地产有限公司的财务人员并没有具备很完善的专业知识，他们中大多数人员都是企业的老员工，有的甚至都没有会计从业资格证，更不了解何为税务筹划，只是单一的履行会计和出纳的职责，稍微专业一点的财务人员兼任税务方面的工作，整个企业税务运作系统并不完善。大多数的这些财务人员由于从前没有受到专业方面的知识培训或学习，不具备专业的税务筹划知识，从而不了解税务筹划的必要性和所带来的利润，故使得企业无法从税务中获得利益。5.2 鄂尔多斯伊泰置业房地产各个税种的税务筹划5.2.1 公司涉及的税种伊泰置业房地产公司现在采取的房地产经营模式与大多数房地产企业一样，是传统的经营模式，即通过土地探测、土地购买、设计规划、开发建设、竣工验收、经营销等几个阶段，将开发建设好的房屋销售给有需要的购买者，并且一次性或者分次获得销售收入。伊泰置业主要涉及的税种与大多数房地产企业也大致相同，包括营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、 房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等，而本文将只对营业税、土地增值税、企业所得税这三大税种作出税务筹划分析。5.2.2 营业税税务筹划一、 伊泰置业营业税分析 营业税中规定，出售不动产，即开发完成的商品房时要按销售不动产的税率5%来计征营业税，但是转让不动产或无形资产，即土地使用权时要考虑它的有偿性，因为有偿转让无形资产和不动产征收营业税，无偿则不存在征税的情况。与此同时，营业税的相关税收优惠政策规定，自03年1月1日开始，不征收营业税的情况又增加了“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配共担风险的行为”一项；这项税收优惠政策对伊泰置业营业税的税务筹划有着重要作用。因此，伊泰置业营业税筹划措施应当建立在运用这项税收优惠政策的基础之上。二、 公司营业税筹划具体措施案例一：伊泰置业在2011年与北京华府置业合作投资鄂尔多斯某房地产项目，伊泰置业以土地使用权、华府置业以货币资金合股，合作建房。对这种合作建房的形式，则要根据其存在的问题进行具体分析。其具体情况如下：（一）风险共担，利润共享   项目建成后，若伊泰置业和华府置业采取共同承担风险、共同分享利润的合作方式，依据营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，把伊泰置业向合资企业所提供的土地使用权当做股本，从而达到营业税免征的目的；只是将伊泰置业和华府置业在合作建立之后所销售住房获取的收入按销售不动产征税，对于双方各自所得的利润不属于营业税征税范围。（二）按一定比例参与收入分配   项目建成后，如果伊泰置业采用这种参与分配方式即按照销售收入额的一定比例提成，那么就要从伊泰置业所获取的销售收入中抽取一定比例并按“转让无形资产”进行征税，由于这种行为属于伊泰置业将所拥有的土地使用权无偿转让给合营企业，所以和营业税中所提到的如果投资入股则不征营业税的行为是大不相同的；对于伊泰置业和华府置业的合营企业，则根据“销售不动产”税目对全部房屋的销售收入征收营业税。 （三）按照固定的比例参与分配房屋   项目建成后，如果伊泰置业与华府置业双方采取按一定比例分配住房的经营方式，则就没有构成营业税中所说的要是将无形资产投资作为股本，合作的双方共同承担将会产生的一系列风险的营业税免征行为。因此，首先按“转让无形资产”对伊泰置业向合营企业土地的转让行为进行征税，