房地产公司现金流管理研究.docx

分类号.密级.UDC 工商管理硕士学位论文BCD房地产公司现金流管理研究钟淑杰研究方向财务管理指导教师张星文副教授论文答辩日期2011年5月28日学位授予日期答辩委员会主席 胡国强教授论文评阅人 石善冲教授肖丽云高级会计师广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有,本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文中明确说明并致谢。论文作者签名：x?/年r月”日学位论文使用授权说明本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本：学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务; 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。请选择发布时间：0即时发布口解密后发布(保密论文需注明，并在解密后遵守此规定）BCD房地产公司现金流管理研究摘要现金流管理是现代企业财务管理的核心,因为良性的现金流能够使企业正常运转， 一互现金流发生断裂，企业将陷入困境，更有甚者将面临倒闭的危险，所以加强现金 流管理对企业生存和发展至关重要。房地产行业对资金的依赖程度远远大于其他行业， 房地产行业作为我国国民经济中的支柱型产业，产业关联性强，资金需求量大，投放 集中，投资周期长，资金周转率低，受国家经济政策影响大，经营风险比较大，大多 数房地产企业除了自己投入巨资进行房地产开发外，还必须借助大量外部筹资来扩充 资金的不足。国内房地产行业本身融资渠道狭窄，致使房地产开发企业将资金实力、 资金管理、运作视为企业竞争力的重要组成部分，房地产现金流管理理应被摆在企业 战略发展的高度上。本文首先介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性，分析了房地产 现金流运行的特点。以BCD房地产公司为案例详细介绍了该公司现金流管理的现状以 及存在的问题和原因分析，分别从公司经营和发展战略的角度针对BCD房地产公司存 在的问题拟建相应的措施和策略。提出现金流管理是公司战略管理的一部分，必须把 现金流管理提高到公司战略层面来做全局部署，遵循公司的战略发展进行现金流管理， 并且现金流管理也要为公司的战略发展提供决策支持。拟建了现金流管理体系，建立 了预算管理组织和预算管理制度，风险管理控制以及绩效考核评价等运行机制措施。 从发展战略角度通过对开发项目的择优选择，筹资渠道的有效拓展以及打造优秀的管 理团队和提高管理制度制定水平加强管理制度的约束性为BCD公司创建现金流管理的 优质的内部保障环境，为BCD公司发展壮大打下坚实的基础。为房地产企业现金流管 理提供参考。关键词：房地产现金流现金流管理现金流管理体系THE RESEARCH ON CASH FLOW MANAGEMENT OF BCDREAL ESTATE COMPANYABSTRACTCash flow management is the core of modem enterprise financial management, because positive cash flow can make the enterprise run normally. However, when the cash flow happens to rupture, the enterprise will get into trouble. Whats more, the enterprise will be faced with the bankrupt danger. As a result, strengthening cash flow management is very important to the enterprises survival and development. Capital dependence in real estate industry is far greater than other industry in China. As a pillar industry of national economy, the main characteristics of the real estate industry are strong industry relevance, strong demand for fund, dropping concentration, long investment cycle, low the capital turnover, great influence of national economic policy and big business risk. Most real estate enterprises must use large external financing to expand the deficiency of the capital except spending heavily for real estate development by their own. The financing channel of domestic real estate industry itself is narrow, which cause real estate development enterprise viewing capital strength, fund management and operation as an important part of enterprise competitiveness. Therefore real estate cash flow management should be placed on height of enterprise strategy development.This paper first introduces the importance of the cash flow and cash flow management in financial management and then analyzes the characteristics of operating cash flow of real estate. With the real estate company BCD for example, it introduces detailedly the present situation of the company cash flow management, the existing problems and cause analysis, After that, direct at the BCD real estate companys problems, it separates from the angles of business and development strategy to propose the corresponding measures and strategies.Coming up with Cash flow management is an important part of corporate strategymanagement. The company must put the cash flow management to the company strategy level to do global deployment and follow the company's strategic development to manage cash flow. At the same time, cash flow management needs to provide decision support for the company's strategic development. This paper proposes the cash flow management system and establishes the budget management organization, budget management system, risk management control and performance evaluation mechanism and so on. From the angle of the development strategy, this paper makes the preferred choice in development project, expands effectively financing channels, creates excellent management team, improves the management system and strengthens the management system formulated level to create internal security environment of high quality for BCD company and lay a solid foundation for BCD company development and expansion. This theme provides the reference for real estate enterprises cash flow management.Keywords: Real estate cash flow Cash flow management Cash flowmanagement system摘要ABSTRACTn第一章导论11.1研究的背景11.2研究的目标和意义11.3国内外研究综述31.3.1国内研究现状31.3.2国外研究现状:.41.4本研究的内容和方法51.4.1研究内容51.4.2研究方法51.5本研究的创新和不足.61.5.1研究的创新之处61.5.2研究的不足之处6第二章现金流管理的基本理论72.1基本定义72.1.1 现金流72.1.2现金流管理内涵82.2现金流管理理论简介92.2.1现金流管理理论发展过程92.2.2自由现金流量理论,102.3现金流管理在财务管理中的地位11第三章房地产公司现金流管理现状分析123.1房地产行业分析123.1.1房地产行业概况123.1.2房地产行业特点133.1.3房地产业务开发流程14 3.2房地产现金流特征153.2.1房地产现金流特点1532.2房地产现金流的运行163.3房地产现金流管理的重要性17第四章BCD房地产公司现金流管理现状及存在的问题194.1 BCD公司基本情况194.2 BCD公司的现金流管理现状204.3 BCD 公司现金流管理存在的问题224.4 BCD公司现金流管理存在问题的原因23第五章BCD房地产公司现金流管理体系的构建265.1 BCD公司现金流管理的目标265.2 BCD公司现金流管理体系结构275.2.1现金流管理组织结构和基本职责275.2.2现金流管理运行体系构成295.3现金流预算管理295.3.1现金流预算管理体系305.3.2现金流管理预算编制315.3.3现金流预算的调整335.4现金流风险管理控制措施345.5现金流管理绩效考核355.5.1现金流管理绩效考核原则355.5.2现金流预算绩效考核办法365.5.3现金流管理绩效考核评价设计37第六章完善BCD房地产公司现金流管理的对策406.1调整经营战略下的现金流管理406.1.1开发经营项目的选择416.1.2项目投资决策评价方法416.1.3筹资渠道的拓展426.2长远发展战略的实施是现金流管理的根本保障436,2.1稳步提高现金流管理队伍素质43v6.2.2制度约束的有效性44第七章结论45参考文献47 49攻读学位期间发表学术论文目录50广西大单工商管理硕士芈位论文BCD房地产公司现金at管理研究第一章导论1. 1研究的背景中国房地产业作为国民经济运行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，与 国计民生息息相关。房地产业是资金密集型行业，受国际金融环境不稳定的影响很大, 美国次贷危机则造成中国房地产企业赴美上市融资受挫，自2008年至今，到美国上市 的房地产公司寥寥无几。近年来，中国加大了对房地产行业的调控力度，如先后出台 了“国11条”、“新国十条”、“国五条”等等一系列对房地产行业调控的政策，与 此同时，央行、证监会和银监会也相应出台了诸多相关的规定，如禁止开发商用银行 贷款买地，房企IPO所募集的资金不能用于购买开发用地及囤地囤房。近曰，北京等多个大中城市陆续出台商品房预售资金监督管理暂行办法，该 办法要求商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优 先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。定金和预售款资金 约占开发商开发资金的1/4左右，数量巨大。而在以往，工程款大部分都是由施工方 垫资的，开发商只是按半年或年度来结算。也就是说，在以往这笔预售款开发商是可 以自由挪用的，比如拿一个项目的预售资金去拿地或开发别的项目。但是办法已 经明确规定了预售资金的“专款专用”、“不得挪作他用”。这就使得实行该办法的 各地房地产开发商的流动资金被大大压缩。但事实上，我国房地产行业的竞争也是越来越激烈的，表现之一就是企业把大量 的资金占用在争夺房地产业生存之本的土地资源上目前的高房价又导致一些住房消 费者持币观望，再加上新的宏观调控政策对投资、投机的消费者的诸多限制，使房地 产住宅交易量成低靡趋势，国内房地产行业本身融资渠道的狭窄，致使房地产开发企 业将资金实力、资金管理、运作视为企业竞争力的重要组成部分，房地产现金流管理 理应被摆在企业战略发展的髙度上。如何做好房地产企业的现金流管理对于企业乃至 整个国民经济的发展都将起到重大的历史意义。1.2研究的目标和意义本文的最终目标是，根据我国房地产行业的特点以及当前房地产企业现金流管理的 实际情况，立足于我国的国情，吸纳国内外的先进研究理论，深入细致的剖析了现金流 管理对于房地产行业的重大意义，以BCD房地产公司为案例，通过拟建了现金流管理体 系，建立预算管理和风险管理控制及绩效考核等运行管理机制，从发展战略角度对开发 项目的择优选择,筹资渠道的有效拓展以及打造优秀的管理团队和提高管理制度制定水 平加强管理制度的约束性为BCD公司创建现金流管理的优质的内部保障环境,确保有进 行正常运营和发展所需的资金，为实现房地产企业经济效益，提升企业的内在价值，使 企业更加健康长远的发展创造条件。理论意义：目前我国虽然在房地产企业财务管理方面有些书籍，但是，知识比较散乱，不够系 统，而在对房地产现金流管理方面比较全面的理论体系就更少了，当前房地产企业管理 界人士已经重视现金流管理对于企业长远发展的影响，加大预防因现金流发生断裂致使 企业发生倒闭的危险。本研究通过对房地产现金流管理的深入剖析，结合现有的理论知 识，能够使房地产企业现金流管理在科学上、体系上、完整性上得到加强。从而进一步 推动该方面的理论更加趋于成熟与完善。现实意义：资金，是房地产企业运营的命脉，房地产企业的现金流管理在很大程度上决定着企 业的生存和发展。房地产企业作为资金密集型产业，其现金流的稳定、畅通的循环运转 更是尤为重要，房地产行业具有投资周期长，投资金额大，风险高，资金回流慢等特点， 怎么样保证有充足的资金能够使项目环节或每个项目得以顺利的运行，能够保障企业永 续发展下去，是每个房地产企业所面临的不可回避的难题，也是必须要面临的问题。房地产行业又是我国国民经济的支柱型产业，这个行业的健康发展，受益的不仅仅 只是房地产商，而是带动了相关多个产业链条的共同发展，并且拉动居民消费，使整个 国民经济能够健康运行。中国的房地产虽然已走过了数年的历程，从长远的角度来看， 房地产行业发展空间巨大，但是目前还是处在成长阶段，无论是在企业内部环境包括技 术方面、管理和服务方面，还是企业外部环境都相对比较落后，虽然房地产企业数量众 多，但是真正建立现代管理制度，以资金管理为核心，打造企业核心竞争力的房地产企 业还比较少，如何打造成真正做的起国民经济支柱的企业，无论是房地产商还是政府， 都是需要探讨和思考的。本文对房地产现金流管理的研究，无疑对这一实际问题起了积极的现实意义。加强 房地产现金流管理研究，能够让企业更加密切关注自身的现金流管理，使各个部门各个 业务环节以现金流为中心展开工作,增强风险的防范意识;也有利于企业拓宽融资渠道， 广西大举工商管理硬士李位论文BCD房地司现务沈眷理研究降低资金成本和财务风险，为现金流顺畅的循环运行创造条件；加强房地产现金流管理 研究，也会引起政府相关部门对房地产企业的更多关注，使其了解现状，为保障房地产 企业现金流的正常运行提供有利的政策措施。1.3国内外研究综述近年来，有关现金流的研究受到了学术界的重视，但对于房地产企业现金流的具体 研究，虽然有相当多的著作，但是，相对来讲，由于起步比较晚，所以不完整，还没有 形成系统，所以需要加强房地产现金流管理研究，为房地产企业提供更多的可以借鉴的 专业理论知识。-1.3.1国内研究现状鉴于各界人士对现金流信息的重视，我国财政部在1998年3月颁布了企业会计 准则一现金流量表，并规定各企业自1998年起按年编制现金流量表，并在2001年和 2006年对该准则进行了修订。从此，现金流真正进入信息相关者的视野。在阅读大量相 关文献资料后对国内现金流以及房地产现金流的研究进行了提炼总结，大致分为以下几 类研究：(1) 现金流在企业财务管理中的重要性研究国内相关研究人员逐渐意识到财务管理当中现金流管理是核心，现金流在企业占 有重要地位，揭示了企业经营发展不仅只看重利润更应该重视的是企业现金流这一重要 理念。其中贺志东（2009)提出，现金流量是影响企业价值的直接因素1。(2) 现金流量指标在财务管理中的应用研究国内相关研究人员对现金流的指标在财务管理的应用研究比较深入。其中段九利 (2007)提出，掌握好了现金流，就拿到了企业财务管理的金钥匙通过提出现金流 在企业管理的重要性并运用多种现金流指标以及管理的方法来解决财务管理中的问题。(3) 现金流管理对房地产企业的财务风险防范预警的研究王铮、张朋（2002)指出，如果房产企业不加强自身的资金链管理，最后企业会走 上不归路3。朱凌波（2004)指出，地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方 式和资金的来源，不仅是资金量的问题也是资金结构的问题4。相关研究人员通过研究 现金流运行的相关特点以及现金流发生断裂对企业产生的影响给企业敲响预警警钟，为 企业实现现金流良性循环提供参考。(4) 现金流管理与房地产企业投融资环境研究李和裕（2008)指出，开发商资金链将直接或间接受到准备金率和税收新规的影 响，无论是从银行还是证券市场融通资金，风险都大大提高5。易宪容（2006)指出， 国内房产企业资金断裂不是个别现象，而是反映了房地产企业的一般情况，随着房地产 市场的宏观调控円趋深入和市场制度规则改革，那些利用制度弊端盲目扩张的房产企业 存在的问题将会暴露出来' 石亚东(2009)指出根据对房地产投资总额和幵发商自有资 金比例的研究，每年约有房地产项目开发投资总额45%的资金融资需求。相关研究人 员通过客观的分析房地产企业现金流缺口需求现状以及金融环境对房地产企业的影响， 从而要求企业对于现金流管理需要持谨慎态度，企业进行投融资决策需要全面规划现金通过以上文献分析，当前国内相关学者对于现金流及房地产现金流的研究主要体现 在现金流的重要性上面，以现金流的相关指标给财务管理提供支持，在房地产现金流管 理方面更多的是从金融环境对融资的影响以及企业内部需要加强现金流管理着手研究。 1.3.2国外研究现状相对来讲，国外相关人士较早的对现金流方面进行了关注，并早在1987年美国财 务会计准则委员会（FASB)就己经规定将现金流量表替代财务状况变动表作为财务报表 的一部分。当然，国外在现金流理论方面研究的己经很深入，在金融机制和融资渠道相 关内容方面，国外的研究和文献非常多，而且不仅仅只是理论成熟，可操作性也很强。 在对国外的文献资料查阅过程中发现，现金流及房地产现金流管理方面系统的完整的相 关文献也不是很多。下面是对国外现金流及房地产现金流研究的提炼总结：(1) 影响现金流的因素分析该方面主要研究的是现金流的管理环境，就是对现金流产生的由企业内外部环境影 响的因素，这些因素涉及到外部的有通货膨胀等宏观经济因素以及企业的规模大小等因 素，企业对应收账款实行的管理政策和对销售的管理政策等是属于企业内部因素都会对 现金流产生不同的影响。Edmunds和Welsh (1981)从企业规模角度提出现金流受企业 规模大小的影响分析。Denison (1976)提出大部分企业出现的“现金短缺”是由于通 货膨胀的压力和销售的增长所引起8。(2) 现金流量指标分析的应用因研究发现现金流对企业影响重大，国外很多学者进一步对现金流相关指标做了分 析研究。其中瓦尔特（Walter)较早将现金流量指标引入到财务分析体系当中，他将现 金流量指标用于财务分析与危机预警，从而导致了财务预警体系的建立9。从此这类指 标层出不穷，并对其使用效果的评价一直延续至今。(3)现金流与投融资影响关系研究该方面主要是研究现金流与企业投资决策、融资决策及股利支付行为之间的关系 的研究。特别是房地产融资渠道及方式等方面有很多的著作。例如Hancock Wilcox(2003) 曾给世界各国为房地产行业提供资金的金融机构进行分类如：美国以政府为名誉的专业 信贷机构、商业银行和非商业银行的储蓄信贷机构等n°。罗伯特.谢曼（2004)曾对几 个发达的资本市场国家房地产资金来源市场做了比较详细的描述11。威德默（2005)指 出，房地产投资往往需要一定的借款，美国信贷市场中抵押贷款是需求量最大的贷款， 为了支持这种信贷，房地产行业提供了非常好的抵押担保12。总之，现金流研究在国内外已经受到了各界人士的重视，尤其房地产现金流研究，国外研究较早，理论和实践都相对成熟，但是由于国内外政治经济等环境因素存在较大 的差异性，使得国内的研究和实践只能对其进行选择性的借鉴。此外，在房地产现金流 研究理论和管理方法的系统性和完整性方面，国内外的研究都尚欠缺，本文的研究就是 为了弥补改方面的不足，不仅对现金流管理从理论上进行系统的论述，而且立足于我国 国情以BCD房地产公司为案例，全面系统的介绍了房地产企业现金流管理的方法，为我 国房地产企业现金流管理提供帮助。1.4本研究的内容和方法 1.4.1研究内容本文主要是对房地产企业现金流管理的研究，全文共分七章来阐述，第一章导论部 分，主要介绍了本文的研究背景、目标和意义，以及方法和国内外相关理论综述。第二 章主要介绍了现金流和现金流管理的定义，以及现金流管理在财务管理当中的重要性。 第三章主要分析了房地产行业的发展概况，房地产现金流运行的特点以及房地产现金流 管理的重要性。从第四章开始作为本研究的重点章节主要以BCD房地产公司为案例详细 介绍了该公司现金流管理的现状以及存在的问题和原因分析。第五章和第六章分别从公 司经营和发展战略的角度针对BCD房地产公司存在的问题拟建相应的改进的体系措施和 策略。第七章主要对全文进行了总结。1.4.2研究方法本文通过筛查文献资料，结合财务管理学、投资管理学、会计学等相关学科的知识， 采用理论分析与实证研究相结合的方法，对实际问题进行调查研究，做到理论和实践相广西大学工商»理硬士学位论文BCD房地司现合衷管理研究结合，对房地产现金流管理进行探讨和研究。(1) 文献资料法。通过查阅大量关于介绍我国房地产行业相关的文章，对房地产行 业的发展历史和现状以及运作模式和开发流程有了较清楚的了解，并根据国内外相关的 文献著作对现金流管控的基本理论和方法有了深入的认识。(2) 访问调查法。对BCD房地产公司进行实地调查，详细咨询相关部门工作人员， 深入了解该公司现金流管理状况以及日常管理和控制的相关措施。(3) 案例分析法。以BCD房地产公司的现金流管理案例为依托，分析其现金流管理 现状和存在的问题并对出现的问题进行原因解析，从公司经营和发展战略角度拟建了改 进现金流管理的措施方案。1.5本研究的创新和不足目前国内对房地产现金流管理也有些研究，但相对来讲，研究的不多，而且不系统， 国内房地产企业在进行现金流管理过程中，也处在尝试与探索阶段，本文将重点研究房 地产企业现金流管理并以BCD房地产公司为例对该公司现金流管理的现状和存在的问题 及原因进行了详细的分析介绍，并拟建了相应的现金流管理控制措施方案。1.5.1 研究的创新之处(1) 本论文对房地产现金流管理相关知识体系的研究系统完整。(2) 本论文以BCD房地产公司为案例从经营和战略发展角度分析和解决现金流管理 存在的问题。为BCD房地产公司拟建了现金流管理体系，建立了预算管理组织和预算管 理制度，风险管理控制以及绩效考核评价等运行机制措施，从发展战略角度通过对开发 项目的择优选择，筹资渠道的有效拓展以及打造优秀的管理团队和提高管理制度制定水 平、加强管理制度的约束性，为BCD公司创建现金流管理优质的内部保障环境，为BCD 公司发展壮大打下坚实的基础。为房地产企业现金流管理提供参考1.5.2 研究的不足之处房地产企业现金流管理虽已有学者进行了多年的研究，但毕竟还是一个起步比较晚 的有待发展的新兴课题，本文虽然以个案的形式提出并拟建现金流管理体系及相关对 策，但由于笔者的水平有限，在理论研究深度、广度等方面存在着局限，可能提出的研 究成果还需进一步的实证分析和检验。第二章现金流管理的基本理论2.1基本定义 2.1.1现金流现金流是指企业在一定期间内现金和现金等价物流入和流出的数量。现金流是现代 企业财务管理当中收付实现制下的一个重要概念。这里的现金不是通常理解的手持现 金，而是随时可以用于支付的库存现金、银行存款和其他货币资金；现金等价物是指企 业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。从 投资角度来讲现金流是对项目进行投资决策的重要依据，是选择并运用对项目投资决策 相关评价方法以及对投资项目的评价指标进行计算的前提，对整个项目的投资决策起到 基础性作用。(1)会计学上根据企业发生业务活动的性质和现金流量的來源，将企业一定期间内 的现金流量总体划分为经营、筹资和投资活动产生的现金流量三个类别。其中，经营活动是企业取得收益的主要交易和事项。由于不同企业所处的行业及其 特点的各异，导致对企业经营活动存在着不同的定义。总而言之，企业排除筹资和投资 活动所剩余的这些交易和事项都是属于经营活动范畴。筹资活动主要将使企业内部两大方面的规模状况和构成情况发生变动。这里所说的 两大方面指的是企业的资本和债务。资本是指企业的实收资本（股本)，也包括资本溢 价(股本溢价)；债务是指企业对外融资举债，包括向银行借款、发行债券以及偿还债务等13】投资活动相对来讲包括在企业内部和外部两个方面进行的活动。行业不同对投资活 动的认定也有不同。一般来讲内部投资活动主要是企业购建和处置长期资产，例如:建 设厂房，购买机器设备及专利等。通常外部投资活动指的是企业对外发生的投资和进行 的相关处置活动，但不包含作为现金等价物的那些投资及处置活动。z这三类活动的现金流量又分为现金流入量和现金流出量两类，即经营活动现金流入 量和流出量、投资活动现金流入量和流出量、筹资活动现金流入量和流出量。现金流入量-现金流出量=现金净流量(2)财务管理上根据现金流动的时间划分 初始现金流量初始现金流量是指与投资方案有关的并于投资开始时发生的现金流量，有时也称初 始投资。包括固定资产投资额、流动资产投资、机会成本、其他投资费用和原有固定资 产的变价收入“。营业现金流量营业现金流量是指投资项目完成投入生产后，在寿命期内，从正常的生产经营活动 中取得的现金流量。营业现金流量=营业收入-付现成本所得税 付现成本二生产经营费用-折旧费 营业现金流量=税后利润+折旧费 终结现金流量终结现金流量是指项目终结（报废或转让）时发生的各种现金流量，主要包括固 定资产变价净收入或残值净收入、收回的垫支营运资金。2.1.2 现金流管理内涵所谓的现金流管理，主要是指企业对现金流在数量和时间上做的全面统筹安排，进 一步讲，就是从企业的经营、筹资和投资三方面的活动着手，以现金流为重心进行管理, 通过对现金流的预测规划、执行控制以及评价分析等手段为企业现在或将来提供决策依 据和支持15。现金流管理是一个系统而全面的管理活动，它有别于企业单纯的现金管理，现 金管理属于企业流动资产的静态管理，只是现金流管理的一部分，而现金流管理 的对象是现金流量，是对现金流转过程的动态管理，涉及到财务管理活动和财务 管理过程各方面的全方位管理。由此可见，理解并实现现金流管理必须明确以下几 个要点。(1) 管理的对象是当前的或未来的现金流。由于企业的经营活动受各种外部或内部 因素影响，存在不稳定性，会使得现金的流入与流出产生不平衡，应及时分析现金流动 的原因，以确保现金流量的通畅和最大限度的平衡。(2) 综合运用各种管理手段，以实现企业价值最大化为最终战略管理目标。企业战 略管理的目标是企业价值最大化，在进行相关决策时，现金流管理作为财务管理的重要 组成部分，需要综合运用一系列管理手段，例如预测、决策、预算、控制、分析等，统 筹安排企业相应的经营、筹资及投资活动，方可实现企业价值管理最大化的管理目标。(3) 以制度作为保障，贯穿整个管理活动。现金流管理贯穿于企业经营管理当中的 广西大学工商管理硬士学位论文BCD房地现合3t眷理研究筹资、投资、运营和收益分配的整个过程当中，更需要有一套切实可行的制度体系作为 依托，包括对现金流管理各个环节的责任人、职责、流程及奖罚措施都需通过制度予以 明确，才能保障科学的管理模式达到预期的效果。(4)充分考虑风险因素，避免或降低风险。现金流管理不仅要重视现金的数量，还 要充分考虑现金流量的时间分布，即货币的时间价值，现金的流入和流出受多种因素的 影响，存在很大的不确定性，因此需要进行系统的风险管理。2.2现金流管理理论简介 2.2.1现金流管理理论发展过程随着人们对现金流的认识不断加深，现金流管理在理论和实践中都得到了发展，企 业对现金流管理的程度不断加深，按照管理目标不同分别经历了以下几个阶段，流动性 管理、盈余现金管理、现金短缺及平衡性管理、跨国或集团化的现金管理和不同行业或 特殊业务的现金流管理16。大概在20世纪70年代初期，人们开始对现金管理加以重视，主要就是保持资产的流 动性，目的是能够有充足的资金偿还到期的债务。因为在那个时期流动性成为企业破产 的主要原因。如果企业有充足的现金，或者拥有的资产能够根据需要随时变现，或者企 业很容易从外部筹到资金，则表明企业具有了优秀的流动性管理。随着企业对现金储备重视程度的提高，导致手头上拥有大量闲置的现金，这时，管 理者意识到，现金和企业其他资源一样，也是应该产生效益的，为了实现这一目的，又 不丧失其流动性，于是将闲置的现金投入到一些短期投资领域，在企业理财的实践当中 得到广泛应用，理论上也相应出现了盈余现金的投资研究，对实践起到了指导作用。企业在经营发展过程中，发生现金短缺是很常见的现象，这需要企业要有很强的筹 资能力，确保在所需现金的时限内以何种筹资方式将现金引入。这种未雨绸缪的管理思 路受到企业及理论界的重视。现金缺口管理内容主要涉及筹资管理、利率管理、现金预 算管理、动态平衡管理。随着经济的全球一体化和国外很多金融工具的应用，现金管理进入到了跨国管理控 制阶段，包括集团化的母子公司现金流管理，不同货币的同时收支等问题给传统的财务 管理带来了前所未有有的压力和困难。其研究的核心内容是跨国公司现金集中管理、现 金的外汇风险管理等。不同行业的企业在组织运营方式上有其独特性，房地产企业和一般的商贸企业就有 很大的区别。当前国内针对不同行业的现金流研究尚属起步阶段，有对高科技企业和银 行现金流管理研究的，有对房地产企业现金流管理某一方面或者环节进行研究的，像本 文对房地产企业从经营到发展进行现金流管理研究的还不太多。2.2.2 自由现金流量理论(1) 自由现金流量的概念自由现金流量的概念最早是在20世纪80年代哈佛大学的詹森等西方学者提出的，自 由现金流量的概念先后出现了多种表述方式，1986年詹森给出自由现金流量的定义：企业 在满足了净现值大于零的所有项目所需资金后的那部分现金流量，即为自由现金流量®。 汤姆卡普兰和蒂姆科勒提出了自己的观点，就是公司的税后经营利润加上非现金支 出，再减去营业流动资金、物业、厂房与设备及其他资产方面的投资即为自由现金流量。 他们认为自由现金流量等于公司的税后经营利润加上非现金支出，再减去营业流动资 金、物业、厂房与设备及其他资产方面的投资。当然其他学者对自由现金流量还有另外的表述，总之学术界对于自由现金流量没有 一个统一的定义，从众多的表述当中我们对自由现金流量可以通俗的理解就是用企业经 营活动产生的现金流量支付资本性支出后所剩余的现金流量。进一步讲就是通过运用自 由现金流量的方法來衡量企业股东持有的能够自由支配的现金流量。(2) 自由现金流量的计算形式由于对于自由现金流量的定义不同，表现形式亦有不同。其中汤姆卡普兰（Tom Copeland)教授（1990)提出的计算公式为：自由现金流量=(税后净营业利润+折旧及 摊销）-(资本支出+营运资本增加）。布瑞德福特康纳尔（BradfordCornell)教授 (1993)提出的计算公式为：自由现金流量=(营业利润+股利收入+利息收入）* (1-所 得税率）+递延所得税增加+折旧-资本支出-营运资本增加。(3) 自由现金流量理论对本研究的作用自由现金流量理论和本文所研究的现金流管理都是建立在财务上的收付实