房地产公司基本财务分析.docx

成绩：20092010学年 第 一 学期课程名称： 财务管理任课教师： 史继坤论文题目： 财务管理案例分析姓名：王泽 郑智琦 卢彪 洪甘棠 黄莹莹 邓宇洙 林莉 陈婷 潘婷婷年级：2007级专业：财务管理 班级： 1班 提交日期： 2009年12月21日目 录第一章 行业背景3第二章 公司背景4第一节 公司发展历程及所获奖项4第二节 公司基本概况5第三章 公司基本财务分析20第一节 资产总量分析20第二节 利润状况分析24第三节 现金流量状况分析25第四章 以净资产收益率为核心的财务分析29第一节 杜邦分析体系29第二节 偿债能力分析30第三节 营运能力分析35第四节 获利能力分析39第五节 财务结构分析43小组分工46第一章 行业背景行业背景 从1998年以业，房地产行业持续增长，其带动国民经济发展、扩大内需的行业地位得到充分肯定。随着城市居民收入的不断增加、住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展，住宅市场呈现出良好走势。国家房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，更为行业内的领先企业提供了发展空间。中国作为一个人口大国，解决“吃穿住行”中的住的问题房地产行业，一直在我国国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业的曾长一直对国家和地方的经济增长起着很重要的作用。房地产市场的持续快速发展，对于提高居民的居住水平、改善城市居住环境，带动相关产业发展和拉动经济，均做出了重要贡献。根据国家统计局的资料，2007年中国完成固定资产投资137323.938亿元人民币，比上年增长了24.84。施工面积548542.0412万平方米，比2006年增长了18.55，总竣工面积238425.3112万平方米，其中居民房屋竣工面积146282.7139，比上一年增长了11.31%.在2009年111月中，全国城镇房地产开发完成投资31270.92亿元人民币，比上一年同期增长了17.8；其中商品住房开发完成投资22368.99亿元人民币，增长了15.7占房地产开发投资比重的71.53%. 第二章 公司背景 第一节 公司发展历程及所获奖项万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成“3+X” 的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。由于公司持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号。第二节 公司基本概况 一 基本资料公司名称万科企业股份有限公司 英文名称CHINA VANKE CO.,LTD. 行业类别房地产开发与经营业 证券类别深圳A股 上市日期1991-01-29 法人代表王石 总 经 理郁亮 公司董秘谭华杰 独立董事李家晖,徐林倩丽,齐大庆 ,李小加 联系电话(0755)25606666 传 真(0755)25531696 电子信箱IR 注册地址中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 办公地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 经营范围兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专 营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外 贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。 主营业务大城市的住宅开发。 历史沿革公司前身深圳现代科教仪器展销中心,成立于1984年,1987年3月 更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月股份制改组,并向 社会发行股票.1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌；199 1年“深万科A”在深圳证券交易所上市,1993年4月首次发行B股, 同年5月28日“深万科B”上市。 【关联企业】 关联方名称 关联关系 所占权益( 比例( 是否 万元) ) 控制大连万科魅力之城开发有限公司 合营公司 - 5.00 否 东莞市万科置地有限公司 合营公司 - 50.00 否 沈阳万科胜保企业管理咨询有限 合营公司 - 20.00 否 公司 杭州南都宋城置业有限公司 合营公司 - 50.00 否 东莞市新通实业投资有限公司 合营公司 - 38.60 否 上海加来房地产开发有限公司 合营公司 - 49.00 否 沈阳万科永达房地产开发有限公 合营公司 - 49.00 否 司 一航万科有限公司 合营公司 - 40.00 否 华润股份有限公司 控股股东 161909.48 14.73 是 深圳市万科南城房地产有限公司 控股子公司 900.00 90.00 是 广州市万科穗东房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 珠海市万茂房地产开发有限公司 控股子公司 13290.70 55.00 是 福州市万科房地产有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科房地产有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 上海朗达实业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科房地产有限公司 控股子公司 80000.00 100.00 是 镇江润都置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 浙江万科南都房地产有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 厦门市万科房地产有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 长沙南都物业服务有限公司 控股子公司 50.00 100.00 是 沈阳万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 宁波万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 天津万泰时尚置业有限责任公司 控股子公司 19200.00 96.00 是 厦门富春东方房地产开发有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 沈阳万科浑南房地产开发有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 天津万科房地产有限公司 控股子公司 39000.00 100.00 是 武汉万科天诚房地产有限公司 控股子公司 5326.53 55.00 是 上海万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 青岛万科企业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 深圳恒大物业有限公司 控股子公司 9637.50 100.00 是 浙江南都置业有限公司 控股子公司 30000.00 100.00 是 北京万信投资发展有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 东莞市万科房地产有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 大连万科城置业有限公司 控股子公司 18145.74 55.00 是 长春万科房地产开发有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 无锡万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 杭州万坤置业有限公司 控股子公司 17850.00 51.00 是 沈阳万科置业开发有限公司 控股子公司 750.00 75.00 是 天津万滨房地产开发有限公司 控股子公司 14000.00 100.00 是 长春万润房地产开发有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广州市万科物业服务有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 深圳富春东方(集团)有限公司 控股子公司 10866.57 90.00 是 陕西华联置业发展有限公司 控股子公司 13988.57 51.00 是 南京万科物业管理有限公司 控股子公司 450.00 100.00 是 成都万科锦江置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 杭州余杭新都工程开发有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 上海恒大房产股份有限公司 控股子公司 14104.71 99.80 是 成都万科光华置业有限公司 控股子公司 57408.03 100.00 是 深圳市富春东方大酒楼有限公司 控股子公司 100.00 100.00 是 苏州南都建屋有限公司 控股子公司 21000.00 70.00 是 无锡鼎安房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广东上城建设有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 沈阳万科浑南金域房地产开发有 控股子公司 102252.03 100.00 是 限公司 万科地产(香港)有限公司 控股子公司 1461.18 100.00 是 上海万科宝山置业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 广州市鹏万房地产有限公司 控股子公司 10000.00 50.00 是 沈阳万科城市花园开发有限公司 控股子公司 1200.00 100.00 是 上海中林置业发展有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 大连万科房地产开发有限公司 控股子公司 3200.00 100.00 是 万科中粮(苏州)置业有限公司 控股子公司 11730.00 51.00 是 富阳泉水湾置业有限公司 控股子公司 6834.59 100.00 是 天津万科新里程房地产有限公司 控股子公司 12650.00 55.00 是 西安万科城南置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市富春东方房地产开发有限 控股子公司 15800.00 100.00 是 公司 西安市万科物业服务有限公司 控股子公司 50.00 100.00 是 镇江润中置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海郡科投资管理有限公司 控股子公司 35000.00 100.00 是 大连万科置业有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 深圳万科置业有限公司 控股子公司 8000.00 100.00 是 鞍山万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 杭州林庐房地产开发有限公司 控股子公司 17000.00 100.00 是 深圳万科华昱花园房地产开发有 控股子公司 5754.62 60.00 是 限公司 佛山市万科置业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 广州市万科都华房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 厦门市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 佛山市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 上海联图投资管理咨询有限公司 控股子公司 100.00 100.00 是 武汉万科天润房地产有限公司 控股子公司 43407.80 100.00 是 海南富春东方房地产开发有限公 控股子公司 2000.00 100.00 是 司 深圳万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 江西万科青山湖房地产发展有限 控股子公司 1000.00 50.00 是公司 鞍山万科房地产开发有限公司 控股子公司 2963.44 100.00 是 杭州南都佑圣房地产开发有限公 控股子公司 600.00 60.00 是 司 上海晶元置业有限公司 控股子公司 1714.90 55.00 是 佛山市南海区万科金域华庭房地 控股子公司 18451.23 55.00 是 产有限公司 上海万科中实房地产有限公司 控股子公司 1000.00 50.00 是 苏州汇华投资置业有限公司 控股子公司 21405.00 51.00 是 万轩置业（深圳）有限公司 控股子公司 8272.05 100.00 是 深圳市道霖投资发展有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 杭州钱江湾花园有限公司 控股子公司 2700.00 90.00 是 北京万科物业服务有限公司 控股子公司 2200.00 100.00 是 深圳市万科东海岸实业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 北京万科企业有限公司 控股子公司 100000.00 100.00 是 惠州市万科置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 珠海市珠宾置业发展有限公司 控股子公司 10900.00 100.00 是 上海天亿置业发展有限公司 控股子公司 4500.00 90.00 是 深圳市万装装饰设计工程有限公 控股子公司 1000.00 100.00 是 司 深圳市易理房地产开发有限公司 控股子公司 3057.60 78.40 是 沈阳万科金域曦郡房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 江西万科益达物业服务有限公司 控股子公司 90.00 90.00 是 苏州万科置业有限公司 控股子公司 18490.33 55.00 是 深圳万科兴业房地产开发有限公 控股子公司 6241.32 100.00 是 司 西安万科企业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 杭州万科置业有限公司 控股子公司 32000.00 100.00 是 中山市万科房地产有限公司 控股子公司 9879.65 100.00 是 天津万筑投资有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 武汉市万科房地产有限公司 控股子公司 15000.00 100.00 是 沈阳正达永丰房地产开发有限公 控股子公司 800.00 100.00 是 司 上海锦桦房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 大连万科锦绣花城开发有限公司 控股子公司 7000.00 100.00 是 南京恒越置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科宝南置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 东莞松山居置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海柏轩装修工程有限公司 控股子公司 500.00 100.00 是 沈阳万科四季花城房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 杭州银都置业有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 成都万科成华置业有限公司 控股子公司 55447.91 100.00 是 长沙四海置业有限公司 控股子公司 640.00 80.00 是 上海美兰华府置业有限公司 控股子公司 70000.00 100.00 是 东莞市新世纪明上居商住开发有 控股子公司 51.00 51.00 是 限公司 惠州市万科房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 广州市富生装饰工程有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 成都万科置业有限公司 控股子公司 6002.79 60.00 是 富阳万科房地产开发有限公司 控股子公司 30000.00 100.00 是 耀晶有限公司 控股子公司 0.10 100.00 是 珠海市万科房地产有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 上海万科徐汇置业有限公司 控股子公司 1500.00 100.00 是 青岛豪仁置业有限公司 控股子公司 7762.19 55.00 是 南京金域蓝湾置业有限公司 控股子公司 9000.00 100.00 是 昆山嘉华投资有限公司 控股子公司 4250.00 85.00 是 天津万科新锐房地产有限公司 控股子公司 12000.00 100.00 是 深圳市万科九州房地产开发有限 控股子公司 900.00 90.00 是 公司 镇江润南置业有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 东莞万科建筑技术研究有限公司 控股子公司 2000.00 100.00 是 Euston Capital Limited 控股子公司 0.09 100.00 是 沈阳万科房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 镇江润桥置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 鹏利国际置业(广州)有限公司 控股子公司 9110.63 100.00 是 北京万科四季花城房地产开发有 控股子公司 1000.00 100.00 是 限公司 重庆渝开发珊瑚置业有限公司 控股子公司 5100.00 51.00 是 大连万科物业服务有限公司 控股子公司 386.00 100.00 是 上海罗联置业有限公司 控股子公司 47000.00 100.00 是 天津万科物业服务有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 深圳市东方尊峪房地产开发有限 控股子公司 1000.00 100.00 是 公司 上海锦川房地产开发有限公司 控股子公司 10000.00 100.00 是 厦门恒邦房地产开发有限公司 控股子公司 5000.00 100.00 是 佛山市万科投资有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 沈阳万科新墅置业有限公司 控股子公司 12354.78 100.00 是 东莞市松湖居置业有限公司 控股子公司 1000.00 100.00 是 南京富春东方房地产开发有限公 控股子公司 1652.93 90.00 是 司 深圳万科城房地产开发有限公司 控股子公司 10014.58 100.00 是 武汉万科青安居房地产有限公司 控股子公司 - 80.00 否 珠海市万科物业服务有限公司 控股子公司 300.00 100.00 是 惠州市利万房地产开发有限公司 控股子公司 670.00 67.00 是 沈阳东部置业开发有限公司 控股子公司 800.00 80.00 是 上海万科长宁置业有限公司 控股子公司 3000.00 100.00 是 广州市万