保障性住房税收政策汇总.docx

个人二手房交易税收政策个人二手房交易税收政策二九年二月- 36 -前 言市局党组将2009年确定为“优化地税发展环境年”，并明确提出税政管理工作应深入探索政策宣传辅导有效方式，提供以纳税人需求为导向的分税种、分行业、分事项的多角度税收政策咨询服务。为深入贯彻落实市局党组的工作要求，使广大税务干部和自然人纳税人全面了解二手房交易过程中涉及的各项税收，我们按不同房屋性质类型，将我局主管的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等税种现行有效的税收优惠政策和基本政策进行了整理，以便于税务干部和纳税人查阅，了解相关税收政策。目 录前 言- 2 -第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策- 1 -一、按国家统一标准房改售房税收政策- 1 -（一）营业税及附加- 1 -(二)个人所得税- 2 -（三）契税- 4 -（四）印花税- 6 -（五）土地增值税- 6 -二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策- 7 -（一）营业税及附加- 7 -（二）个人所得税- 8 -(三)契税- 9 -（四）印花税- 12 -（五）土地增值税- 12 -三、普通住房- 13 -（一）营业税及附加- 13 -（二）个人所得税- 14 -(三)契税- 15 -（四）印花税- 17 -（五）土地增值税- 18 -四、其他住房- 18 -（一）营业税及附加- 19 -（二）个人所得税- 19 -（三）契税- 20 -（四）印花税- 22 -（五）土地增值税- 22 -第二部分：个人二手住房交易税收基本政策- 24 -一、营业税及附加- 24 -（一）税目、税率- 24 -（二）计税依据- 24 -（三）视同发生应税行为- 24 -二、个人所得税- 25 -（一）税目、税率- 25 -（二）计税依据- 25 -三、契税- 26 -（一）税目、税率- 26 -（二）计税依据- 26 -四、印花税- 27 -五、土地增值税- 28 -（一）征税对象- 28 -（二）税率- 28 -（三）计税依据- 28 -第三部分：与二手房交易有关的政策规定- 30 -一、普通住房标准- 30 -二、购房时间的判定- 31 -三、个人所得税的计算规定- 32 -1、房屋原值具体规定- 32 -2、转让住房过程中缴纳的税金- 33 -3、合理费用- 33 -4、支付的住房装修费用- 34 -5、支付的住房贷款利息- 34 -第一部分：个人二手住房交易税收优惠政策一、按国家统一标准房改售房税收政策（一）营业税及附加政策规定1.自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。2. 个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）政策依据 财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知（京地税营200039号）关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 （京建住2005528号）北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知（京地税营2005345 号）财政部 国家税务总局   关于个人住房转让营业税政策的通知（财税2008174号） (二)个人所得税政策规定1.已购公有住房出售个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。其中，经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定，目前暂按每建筑平方米4000元掌握。其应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用2.已补交土地出让金的已购公房出售已购公有住房产权人补交土地出让金后，所购公有住房即变成商品房。出售此类商品房，其应纳税所得额为商品房销售款，减去住房面积的经济适用住房价款、补交的土地出让金以及税法规定的合理费用后的余额。其应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用3.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。4.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。政策依据财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字1994020号）关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知（京财税2003732号）北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（京地税个2006348号）（三）契税1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。5.对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。政策依据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例细则北京市契税管理规定（北京市人民政府令第29号）北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知（京政发20033号）北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知（京财税20021926号）北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（京财税19991201号）关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知（财税2000130号）国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号）国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函1999391号）北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知（京财税2003917号）北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知（京地税地2003448号）北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知（京地税发2005273号）（四）印花税政策规定对个人销售或购买住房暂免征收印花税。政策依据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）（五）土地增值税政策规定1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）二、经济适用住房及比照经济适用房管理的住房税收政策（一）营业税及附加政策规定1.自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。2. 个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）政策依据 财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知（京地税营200039号）关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 （京建住2005528号）北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知（京地税营2005345 号）财政部 国家税务总局   关于个人住房转让营业税政策的通知（财税2008174号）（二）个人所得税 政策规定1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。 政策依据关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知（京财税2003732号）财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字1994020号）北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（京地税个2006348号） (三)契税政策规定1.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。2.居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知（京政发20033号）的规定缴纳契税。对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间孰优的原则确定。3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。5.对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。政策依据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例细则北京市契税管理规定（北京市人民政府令第29号）北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知（京政发20033号）财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知（京财税20021926号）国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号）国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函1999391号）北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知（京财税2003917号）北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知（京地税地2003448号）北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知（京地税发2005273号）关于贯彻国办发2008131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见（京建办200943号）（四）印花税政策规定对个人销售或购买住房暂免征收印花税。政策依据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）（五）土地增值税政策规定1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）三、普通住房（一）营业税及附加政策规定1.自2009年1月1日至12月31日，凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。2.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）政策依据 财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知（京地税营200039号）关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 （京建住2005528号）北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知（京地税营2005345 号）财政部 国家税务总局   关于个人住房转让营业税政策的通知（财税2008174号）（二）个人所得税 政策规定1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。 政策依据关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知（京财税2003732号）财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字1994020号）北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（京地税个2006348号）(三)契税政策规定1.个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。2.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。3.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。4.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。5.对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。6.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。 政策依据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例细则北京市契税管理规定（北京市人民政府令第29号）北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知（京政发20033号）财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知（京财税20021926号）国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号）国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函1999391号）北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知（京财税2003917号）北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知（京地税地2003448号）北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知（京地税发2005273号）北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（京财税19991201号） 财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）关于贯彻国办发2008131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见（京建办200943号）（四）印花税政策规定对个人销售或购买住房暂免征收印花税。政策依据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）（五）土地增值税政策规定1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）四、其他住房（一）营业税及附加政策规定1.个人自建自用住房，销售时免征营业税。（个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证明的生活用居住房。）2.自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。政策依据财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知（京地税营200039号）财政部 国家税务总局   关于个人住房转让营业税政策的通知（财税2008174号）（二）个人所得税 政策规定1.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。2.为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：（1）个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。（2）个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。 政策依据关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知（京财税2003732号）财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字1994020号）北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（京地税个2006348号）（三）契税政策规定1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。2.土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产借或者其他经济利益的一方缴纳税款。3.对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。4.对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。政策依据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例细则北京市契税管理规定（北京市人民政府令第29号）北京市财政局、北京市地方税务局转发北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定的通知（京财税20021926号）北京市财政局、北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（京财税19991201号）关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知（财税2000130号）国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函20041036号）国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函1999391号）北京市财政局北京市地方税务局北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知（京财税2003917号）北京市地方税务局关于出售已购公有住房购买商品房差价征收契税有关征管问题的通知（京地税地2003448号）北京市地方税务局贯彻国务院办公厅关于切实稳定住房价格涉及有关税收问题的紧急通知（京地税发2005273号）（四）印花税政策规定对个人销售或购买住房暂免征收印花税。政策依据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）（五）土地增值税政策规定1.对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。2.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。 政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（ 财税2008137号）第二部分：个人二手住房交易税收基本政策一、营业税及附加政策规定（一）税目、税率个人转让土地使用权、销售建筑物及其土地附着物应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。同时纳税人（外籍个人除外）应以实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的税率为：纳税人在东城、西城、崇文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理范围内的，税率为7%；在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；其余的税率为1%。教育费附加按3%征收。（二）计税依据营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。（三）视同发生应税行为个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人。 政策依据中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国城市维护建设税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例实施细则征收教育费附加的暂行规定二、个人所得税政策规定（一）税目、税率个人销售、转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。（二）计税依据个人销售、转让房产，个人所得税的计税依据为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。转让收入为实际成交价格。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。扣除的合理费用是指住房购买、出售过程中按照规定缴纳的税费。对不采取核定征税的，其装修费按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。个人出售已购公有住房，确定房屋原值时按经济适用房基准价格每建筑平方米4000元标准执行。对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。政策依据个人所得税法个人所得税法实施条例北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（京地税个2006348号）三、契税政策规定（一）税目、税率在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。契税的税目为：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款等方式承受土地、房屋权属的视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。（二）计税依据国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。政策依据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例细则北京市契税管理规定（北京市人民政府令第29号）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）四、印花税政策规定个人在房屋出售活动中所书立的合同、书据等，应按产权转移书据税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。政策依据1、中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）2、中华人民共和国印花税暂行条例施行细则3、北京市地方税务局 北京市房屋土地管理局关于房地产交易缴纳印花税的通知京地税一1998第263号五、土地增值税政策规定（一）征税对象个人转让、销售不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。（二）税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.（三）计税依据土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认如下：一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认： （一）取得房地产时有效发票所载的金额；（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（四）取得房地产时所缴纳的契税。二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。 政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知（京地税地2006456号）第三部分：与二手房交易有关的政策规定一、普通住房标准政策规定我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。政策依据 关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知 （京建住2005528号）北京市地方税务局 北京市财政局 北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知（京地税营2005345 号）北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知（京建办2008732号）二、购房时间的判定政策规定1、纳税人销售已购住房