物业管理工作方案.docx

物业管理工作方案为进一步加强我街物业管理工作，提升物业服务水平, 改善人居环境，构建和谐社会，根据国务院物业管理条例 全文（2016修改）、省物业管理条例、关于全面推 进物业管理工作的实施意见等法律、法规的有关规定，结 合我街实际，特制定本方案：一、指导思想和工作目标（一）指导思想。以规范物业服务、改善人居环境为核 心，以理顺监管体制、优化运行机制为宗旨，以解决物业管 理突出问题为导向，紧扣建设“智慧型宜居新街”主线，将 网格管理的触角深入到居民小区和居民家中，破除物业管理 与社区管理相分离的旧体制，构建与现代城市管理相适应的 物业管理新体制。（二）工作目标。实现全街物业管理纳入网格化管理、 社区建设和社区治理体系，建立并完善物业管理综合协调机 制，明确职责，严格监管，规范运作，健全长效管理机制， 促进全街物业管理整体水平不断提升。二、组织机构街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：顾 问：长:副组长：成员单位：党政综合办、基层党建办、城市管理办、公 共管理办、公共服务办、区域发展办、公共安全办、信息化 管理办、财政所、城管执法中队、工商所、司法所、派出所、 各社区领导小组下设物业管理办公室，与区域发展办公室合署 办公，办公室主任由*同志担任，专干*,负责日常事务工 作，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区书记担任， 配备1名专干。三、明确职责，建立三级物业管理新机制物业管理工作要按照住建部门指导监督、街道统一领导、 社区为主、相关部门协作参与的原则，建立物业管理工作新 体系，形成上下联动，齐抓共管的工作新机制，推动全街物 业管理工作有序开展。（一）街道物业管理服务工作领导小组职责统一组织指导和协调全街物业管理工作；督促相关办所 和社区严格履行物业管理监管职责；按照“统一受理、集中 梳理、分流办理”的原则，以街道各网格为节点，通过会办、 交办、督办等方式，及时组织处理物业小区业主投诉，牵头 协调解决物业管理方面的突出问题；组织全街物业工作业务 培训工作，负责全街物业管理考评奖励工作。（二）社区属地管理职责落实好社区书记亲自抓物业管理，将物业管理工作纳入 社区日常管理工作，加强对业委会、物业企业和业主的组织 领导。负责组织开展辖区内物业管理政策法规宣传；教育和 引导社区居民参与及支持物业管理工作；培养业主按时缴纳 物业服务费的理性消费意识；积极指导、监督业主委员会的 成立和运作工作；负责辖区内物业管理巡查工作；重点督促 物业企业做好日常保洁、设施设备维护、绿化养护、安全防 范和文明创建等工作。在业主委员会成立前及业主委员会换 届、业主委员会不履行职责的情况下，社区应代行业主委员 会职责，主持组织业主投票表决签订物业服务合同、启动维 修资金等小区重大事项（业主大会和业主委员会指导规则 *号第四章第五十八条）。（三）网格化管理工作职责各网格长及网格员应充分参与街道物业管理工作，及时 收集网格内居民反映的问题，并上报物业管理办公室，协调 社区及各职能部门进行处理，争取做到发现一起，处理一起, 打造和谐宜居望城坡。（四）明确各相关办室职责物业管理办公室：牵头统筹抓好全街物业管理工作，负 责街道物业管理服务工作领导小组的日常工作；负责研究制 定全街物业管理方案；负责组织物业行业业务培训工作；负 责物业专项资金的使用和监督管理；负责加强小区业主的装 饰装修、房屋质量及安全监督管理；负责物业管理年度绩效 考核组织工作；对各社区物业管理工作进行指导。党政综合办公室：负责对接区委宣传部，统一接待新闻 媒体，引导新闻媒体加大行业正面报道，客观公正报道物业 管理纠纷；加大对物业管理相关法律法规的宣传，引导广大 业主依法理性维权，引导物业企业规范管理，提高服务水平; 指导小区开展文化活动。工商所：负责物业服务企业注册、登记，依法对企业经 营行为进行监督管理；依法查处楼盘小区“住改商”问题。公共安全办公室：负责联系区质检部门对物业管理小 区内的电梯等特种设备进行安全检查；督促使用单位做好特 种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上 岗等工作。公共管理办公室、司法所、派出所：负责指导和支持做 好治安防控工作；指导物业小区建立健全人民调解制度，充 分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极 作用；负责指导物业小区做好消防安全工作，查处小区消防 安全隐患，受理群众投诉；联合消防部门、派出所等职能部 门对“住改商”、“群租房”存在的消防隐患及流动人员管 理进行查处。城市管理办公室：负责小区绿化监督管理，联系职能部 门对小区绿化进行行政审批和绿化技术指导工作；依法查处 小区占绿、毁绿等行为；负责物业管理区域及周边的污染源 监督管理；对物业管理区域及周边产生的噪声、辐射、油烟、 废物等违反环保法律法规的行为进行查处。基层党建办公室：负责推进小区基层党建工作，把社区 党建工作下沉至小区；通过党建引领推动志愿服务，促进三 方联动机制建设；结合在职党员进社区活动，鼓励党员模范 带头参加小区物业管理工作。公共服务办公室：按照生活饮用水卫生标准加强对 物业管理小区供水的卫生监测，保障食品卫生和饮用水卫生 安全，做好小区传染疾病预防及防范指导工作。财政所：协助物业管理办指导业委会或业主代表对小区 公共收支进行审计检查。四、分类管理，建立符合实际的物业管理模式（一）住宅小区的物业管理。小区管理交付前，由街道 物业管理办公室牵头，开发建设单位通过招投标选聘有资质 的物业服务企业负责前期物业管理，物业服务企业于中标后 的15日内到物业所在地的行政主管部门备案；小区管理交 付后业主委员会尚未成立的，继续沿用前期物业服务企业的 管理。业主委员会成立后按规定做好物业管理新聘、续聘或 业主自治管理的转换衔接工作。（二）老旧住宅小区（含破产改制厂矿企业宿舍）的物 业管理。老旧住宅小区由所属社区牵头积极申请政府资金改 造，及时筹备成立业主委员会或居民自治管理小组，再由业 主委员会或居民自治管理小组按规定选聘物业服务企业，实 施专业物业管理服务，或业主自治管理，做到物业管理服务 无死角。（三）开放式农安小区的物业管理。按开放式小区管理 的要求，由相关职能部门开展保洁、公共设施维护等基础性 物业服务。由社区组织成立居民自治小组，制定管理规约, 将物业服务内容、标准及制度纳入其中。加强小区党建及文 化建设，由党员、志愿者带头，广泛动员居民积极参与小区 物业服务建设。同时引导自治小组结合小区自身情况，积极 开展创收，减轻政府财政负担。条件成熟的小区可逐步引进 专业物业公司进行物业服务。五、建立工作机制，提升监管水平（一）建立物业管理工作联合执法机制由物业管理办公室牵头，成立以街道四大片区及城管执 法中队为基础，联系住建、公安、工商、规划、环保、消防、 质监等区级职能部门共同参与的联合执法队伍，依法查处 “住改商”、“群租房”、违章搭建、违规装修、占用消防 通道，特别是破坏承重墙和房屋外貌、改变地下室使用性质 等违法违规行为。（二）完善物业管理纠纷调解工作机制充分发挥街道在物业管理投诉纠纷协调处理中的主体 作用，在街道物业联席会议制度下，建立由物业管理办公室、 司法所和属地社区组成的调解队伍，通过行政调解途径、人 民调解途径和司法调解途径，共同协调解决物业管理工作中 发生的争议和纠纷。（三）明确物业企业退出机制、建立物业承接查验机制1、物业企业退出楼盘小区的，应提前3个月书面告知 街道物业管理办公室、社区，接受街道、社区的监督与指导， 并在物业管理区域内书面告知全体业主，同时公示物业服务 费收支情况、物业管理用房及其他属于全体业主共有财务的 情况。2、楼盘小区出现物业企业更替时，要以首次承接查验 结果为依据，街道、社区组织新旧物业企业开展共用部位、 共用设施设备承接查验工作。对公共部位存在问题的，督促 原物业企业恢复原状，确不能恢复原状的，由原物业企业承 担经济责任。经承接查验认证后，公共部位出现问题的，由 新物业企业承担修复责任。（四）建立街道社区物业项目应急管理机制物业企业退出物业项目时，业主大会尚未选聘到新物业 企业的，由项目所属社区负责进行不超过六个月的基本保洁、 秩序维护等服务，费用按正常收费标准由全体业主共同承担。（省物业管理条例第四十六条）六、加强指导监督，实施奖惩制度（一）监管物业企业履行服务合同对辖区内物业服务企业没有依法履行物业服务合同，存 在骗取、挪用或者侵占业主共有资金，擅自改变物业服务用 房、共有物业用途，擅自利用共有物业进行经营，管理失职 造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故，被区发改局认定 乱收费或者收费不规范且未改正，严重损害业主利益以及法 律法规禁止的其他行为，经依法作出处理后记入企业信用信 息档案。（二）监管业主委员会行为业主大会、业主委员会应当积极配合社区依法履行自治 管理职责，支持街道社区开展工作并接受其指导和监督。 主委员会应当依法、依规行使各项权利，不得作出明显扰乱 楼盘小区正常秩序、损坏业主权益的决定或开展明显不合理 自治活动，如有违反法律、法规的行为将依法处理。在街道、 社区见证下，业委会成员每年需做一次履职报告，接受业主 大会的民意评定。（S）监管公共收益开支1、前期物业管理中公共部位、公共设施所产生的公共 收益依法属于小区业主共有。无业主委员会的由前期物业企 业专账代管，有业主委员会的由业主委员会自管，社区依法 进行监督管理，每季度在小区公告栏或小区业主信息平台公 示一次收支情况。公共收益应定期审计，定期向业主公示, 审计费用由公共收益支出。2、业主委员会或物业企业应在街道、社区的指导监督 下单独开户建账、依法管理，每半年公示一次小区公共收益 的收支情况。财政所协助物管办指导业委会或业主代表对小 区公共收支公开、公示管理进行不定期审计检查。（四）严格实施考核奖惩街道将物业管理工作纳入对街道办（所）及社区的绩效 考核之中。由街道物管办和党建办对各社区物业管理工作开 展情况进行定期督查和综合评定，考核结果将作为物业年度 评优、企业信用评定的重要依据。