烂尾楼盘的财税处理.docx

烂尾楼盘的财税处理会计实操 刖百随着近些年国家对产业转型号召，政策面和市场环境对房 地产行业支持上一直处于底迷状态，导致全国各地出现了 不少楼盘开发项目烂尾的情况。同时也出现了资方对烂尾 楼收购、盘整的商业模式，该模式是政府、业主、债权人 等多方利益相关者愿意看到的结局。Ol烂尾楼概念目前官方未对"烂尾楼"一词出具书面形式解释。就实际 情况而言，烂尾楼是指那些已开工建设，但因资金、技术、 规划等原因停建或缓建达较长期间且无明确续建计划的 房地产开发项目，可以说成是“在建工程"，但实质上就 是"烂尾楼"。02烂尾楼盘整理方式烂尾楼的基本处置方式不外乎作为资产直接转让和作价 投资再转让股权两类，实践中各类型的处置手段实质上都 只不过是这两种基本方式的变形或组合。由此，研究烂尾 楼处置的涉税问题，主要就是从税务筹划的角度分析这两 种处置方式的区别以及对买卖双方而言的不同利弊权衡， 从而间接实现低税收成本上的利益最大化。1 .直接转让涉及税种a.就买方而言L增值税计算方式同卖方，但计税依据为买方完成续建后的销售收 入。买方增值税实际税负=买方销项税（不含税销售收入 X买方适用税率）-买方后续投入产生的可抵扣进项税-收 购卖方资产时产生的可抵扣进项税（即卖方销项税）。2、城建税及教育费附加和地方教育附加计算方式同卖方，但计税依据为买方增值税实际税负，即： 城建税及教育费附加和地方教育附加=买方增值税实际 税负X （城建税率+ 3% + 2%）。3、印花税计算方式同卖方，但由于印花税为双边征收，因此买方印 花税实际税负=（卖方不含税转让收入+买方不含税销售 收入）X万分之二由于契税仅对承受房地产权属的一方征收，因而买方需单 独承担该项税负，契税应纳税额=卖方不含税转让收入（即买方不含税收购支出）X适用税率5、土地增值税计算方式同卖方，但应税收入为买方完成续建后的销售收 入，可扣除项目包括：买方后续投入的可扣除项目支出; 不含税的收购卖方资产支出（部分地区也允许房开企业 对该部分支出加计20%扣除，但各地政策不一致）。6、企业所得税计算方式同卖方，但应税收入为买方完成续建后的销售收 入，即：买方完成续建及销售应纳所得税额=不含税的销 售收入总额-不含税的收购卖方资产支出-后续投入开发 成本和费用-城建税及教育费附加和地方教育附加-印花 税-土地增值税X所得税适用税率。b.就卖方(转让方)而言L增值税纳税人项目情 况选择计 税方法税额计算房开 企业老项目简易应纳税额=含税转让全价÷ ( 1 + 5% ) ×5%新项目一般应纳税额=(含税转让全价-土地价)÷ ( 1÷9%) ×9%非房开 企业老项目简易应纳税额=含税转让全价÷ ( 1 + 5% ) ×5%新项目一般应纳税额=含税转让全价÷ ( 1 + 9% ) ×9%2、城建税及教育费附加和地方教育附加与前述将烂尾楼项目作为资产直接转让的情形相同。3、印花税与前述将烂尾楼项目作为资产直接转让的情形相同。4、企业所得税买方完成续建及销售应纳所得税额=买方不含税的销售 收入总额-卖方以项目资产作价投资时的评估金额-买方 后续投入开发成本和费用-买方城建税及教育费附加和地 方教育附加-买方印花税-买方土地增值税X 25%。2 .作价投资再转让基本逻辑卖方与买方成立一个新的公司（非房开公司），卖方以其 名下的烂尾楼项目资产作价出资，买方以其他方式出资， 之后卖方再将其持有新公司的股权转让给买方，从而完成 烂尾楼项目的转让。或者卖方直接以其名下烂尾楼项目资 产作价出资成立一个新公司（非房开公司），之后分两次 转让该公司股权至买方，从而完成烂尾楼项目的转让。就买方而言收购卖方以烂尾楼项目作价投资形成的股权， 主要涉及如下税务问题：L增值税计算方式同卖方，但计税依据为买方收购股权并完成续建 后的销售收入，增值税实际税负=买方销项税（不含税销 售收入X买方适用税率）-买方后续投入产生的可抵扣进项 税-接受卖方以项目资产作价出资时产生的可抵扣进项税（即卖方销项税）2、城建税及教育费附加和地方教育附加计算方式同卖方，但计税依据为买方增值税实际税负，即： 城建税及教育费附加和地方教育附加=买方增值税实际 税负X （城建税率+ 3%+2%）。3、印花税计算方式同卖方，但由于印花税为双边征收，因此买方印 花税实际税负=（卖方作价出资金额+买方不含税销售收 入）X万分之五。买方需单独承担该项税负，契税应纳税额=卖方不含税作 价出资金额X适用税率（3%5%的幅度税率）。5、土地增值税买方收购卖方以烂尾楼项目作价投资形成的股权后，投入 资金完成项目续建及销售时，需缴纳土地增值税。此时的 应税收入为买方销售收入，扣除上述可扣除项目。6、企业所得税买方完成续建及销售应纳所得税额=买方不含税的销售 收入总额-卖方以项目资产作价投资时的评估金额-买方 后续投入开发成本和费用-买方城建税及教育费附加和地 方教育附加-买方印花税-买方土地增值税X 25%。