第三章房地产抵押ppt课件.ppt
2022/12/11,广东农工商学院,房地产金融与保险,主讲：张炳信电邮：,广东农工商职业技术学院,2022/12/11,广东农工商学院,第三章 房地产抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,2.房地产抵押权的设定,Contents,2022/12/11,广东农工商学院,第一节 房地产抵押权的概念及特征,2022/12/11,房地产金融与保险,一.房地产抵押,1.抵押 是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。,2022/12/11,房地产金融与保险,一.房地产抵押,2.房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,2022/12/11,房地产金融与保险,3.房地产抵押的涵义1）抵押权为担保物权2）抵押权的标的物为特定房地产3）抵押权不转移标的物占有的 4）抵押权为优先受偿的权利,一.房地产抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,1.以抵押物的不同不动产抵押动产抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,2.以抵押产生的原因法定抵押约定抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,3.以债权受担保的抵押个数不同单一抵押共同抵押集合抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,4.设立抵押目的不同流通抵押保全抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,5.以担保的债权额是否确定不定额抵押 债权确定，抵押权不确定定额抵押 债权不确定，抵押权确定,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押权的类型,6.以抵押的表现形态是否相同普通抵押 特殊抵押,2022/12/11,广东农工商学院,第二节 房地产抵押权的设定,2022/12/11,房地产金融与保险,一.抵押当事人,抵押权人抵押人抵押权人具备的条件？必须是有民事权利能力和民事行为能力必须对抵押物享有处分权,2022/12/11,房地产金融与保险,二.抵押标的物,为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。担保法规定下列财产可以抵押担保法规定下列财产可以抵押,2022/12/11,房地产金融与保险,（一）抵押标的物的条件,1.须具有特定性2.须具有交换价值3.须是法律允许转让的财产4.原则上应便于管理和实施,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押的一般规定,1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押的一般规定,6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押的一般规定,11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。12.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押的一般规定,房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：1.权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物4.以依法公告列入拆迁范围的房地产5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6.依法不得抵押的其他房地产,2022/12/11,房地产金融与保险,三.房地产抵押合同,房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。,2022/12/11,房地产金融与保险,三.房地产抵押合同,1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所2.主债权的种类、数额3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等4.抵押房地产的价值5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任6.抵押物灭失的条件7.债务人履行债务的期限8.违约责任9.争议解决的方式10.抵押合同订立的时间和地点11.双方约定的其他事项,2022/12/11,房地产金融与保险,四.房地产抵押登记,（一）房地产抵押登记的效力抵押权属物权，应经登记取得公示效力。我国担保法对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押登记的程序,1.登记的基本程序（1）当事人申请（2）登记机关的审查（3）登记机关登记备案,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押登记的程序,2.土地使用权抵押登记程序（1）土地使用权抵押的地价评估和合同签订（2）土地使用权抵押登记申请（3）土地使用权抵押登记,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）房地产抵押登记的程序,2.房地产抵押登记程序（1）房地产抵押登记申请（2）房地产抵押登记审核与登记（3）房地产抵押登记变更与注销,2022/12/11,房地产金融与保险,司法考试题目1,5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁一并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的?（ ） A乙可对该房屋行使抵押权 B甲与丙之间的抵押合同已生效 C甲与丁之间转让房屋的合同无效 D丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失,2022/12/11,房地产金融与保险,司法考试题目1,甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订了抵押合同，但因当地登记部门的原因而未登记。但甲将房屋的产权证交付与乙。后甲又以该产权证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。因甲无力还款引起纠纷。下列表述正确的有：（ ） A乙对甲的房屋享有抵押权 B丙对甲的房屋享有抵押权 C就该房屋拍卖的价款，乙优先于丙受偿 D就该房屋拍卖的价款，丙优先受偿,2022/12/11,广东农工商学院,第三节 房地产抵押权的效力,2022/12/11,房地产金融与保险,抵押权的效力,抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵押物的优先支配以及对与抵押物及有关的其他财产权的影响力。,2022/12/11,房地产金融与保险,一.抵押担保的债权范围,（一）概念抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的债权期末能清偿，抵押物拍卖或者变价的价款可以用来清偿的债权范围。,2022/12/11,房地产金融与保险,一.抵押担保的债权范围,（二）范围有约定的，依照约定没有约定的，抵押担保的范围包括：1.主债权2.利息3.违约金和赔偿金4.实现抵押权的费用,2022/12/11,房地产金融与保险,二.对标的物的效力,1.从物2.从权利3.添附物4.孳息5.抵押物的代位物,2022/12/11,房地产金融与保险,1.从物,从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。从物不是主物的组成部分从物是为发挥主物的效应而存在的从物与主物有一定程度的场所结合关系从物与主物必须同属于一人,2022/12/11,房地产金融与保险,思考,下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于房屋的从物。A.挂在墙上的钟表B.壁柜C.活动窗户D.非立式空调,2022/12/11,房地产金融与保险,抵押权效力及于从物范围,（1）如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于抵押标的物的范围。（2）抵押权设定后增加的从物。在实现抵押权时如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从物的价金无优先受偿权。,2022/12/11,房地产金融与保险,2.从权利,从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利，配合主权利而发挥作用。抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。,2022/12/11,房地产金融与保险,3.添附物,所谓添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他物之上的物。附和：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，均匀地附和在另一物之上，成为该物的组成部分，且无法分离，或者分离后将大大降低其价值的财产状况。混合：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，相互混杂，致使不能或难以分离。加工：指对由他人提供的财产进行加工改造，使之符合约定的条件或提高物品的价值。,2022/12/11,房地产金融与保险,抵押权效力及于添附物范围,（1）添附物归属第三人时适用物上代位的有关规定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。（2）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。（3）共有时，及于抵押物的份额。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例分析1,案情简介廖文清与廖文武系兄弟关系。廖文清按房改政策购买了一套住房，后将该房借给其兄廖文武结婚用。廖文武婚后又将此房转给他人使用，廖文清夫妇遂起诉，要求他人迁让房屋，胜诉后判决已执行完毕。廖文清夫妇在接收房屋时发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，要求廖文武夫妇赔偿其损失。审理中廖文武夫妇承认是其所为，但同时认为该装潢是自己结婚时花钱所建（提供了部分单据），现自己不住了，将之取走（破坏）是自己的权利，与廖文清无关，故不同意赔偿。法院依据民法中的不动产的添附原理，支持了原告的诉讼请求，判决廖文武夫妇赔偿损失5000元。廖文武不服，遂上诉。二审中双方达成调解：廖文武赔偿额由5000元降至3000元。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例分析1,探讨 1.关于装潢是否能构成添附2.关于添附物的权利归属3.另一方求偿权的行使,2022/12/11,房地产金融与保险,案例分析1,本案的判决理由及损益相抵问题本案运用民法的添附理论，认定被告所破坏的装潢设施已构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为被告所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不为被告所有，已经转移至原告。从这点上说，被告不是砸了自己的东西，而是砸了别人的东西，故法院判决是合理的。虽然，被告享有求偿权，但是在本案的举证期限内没有提出来，庭审中也未提及，所以根据最高人民法院的证据规则，他的求偿权这一部分不能在本案中一并处理，他可另案诉讼，行使求偿权。不过，被告的求偿权也仅能是一种诉权，其在实体上一般难获胜诉，因为他所求偿的那一部分已经被他自己破坏掉了，其价值和使用价值业已丧失。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例分析2,案情简介张某租了一处房产进行商业经营,但期间因原房产所有权人与银行的抵押借款纠纷一事,该处房产被法院查封,现该房屋要进行拍卖,然后清偿银行借款,但张某租赁后进行了全面装修及基础设施投入,并且这些投入也是拍卖评估的估价因素,对此,张某准备依法向法院提出添附物的经济补偿申请。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例分析2,探讨请问应主张由哪一方补偿,是向原房屋所有权人?未来的买受人?还是银行?请介绍一下这种债权关系中的受偿顺序及法律依据。,2022/12/11,房地产金融与保险,4.孳息,由原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。,2022/12/11,房地产金融与保险,物权法第116条规定：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。,4.孳息,2022/12/11,房地产金融与保险,思考,下列属于原物和孳息关系的是（）A.鸡蛋和小鸡B.杏树和其枝头的果实C.股票和年终分得的股息D.彩票和奖金,2022/12/11,房地产金融与保险,思考,农民张某从李某处借款5000元，将价值5000元的一头怀孕母牛质押给李某。质押期间，母牛产下小牛。小牛价值700元。李某请兽医花费300元，质押期间的饲料费预计200元。李某请教本村法律工作者后，向张某声称自己有收取孳息的权利，小牛归己。下列说法正确的是：（ ） A李某依法有权收取质物的孳息，因此小牛归李某所有 B小牛是母牛的孳息，而孳息应归原物所有人所有，故小牛随母牛同归张某所有 C小牛要担保债务的履行 D小牛无需担保债务的履行,2022/12/11,房地产金融与保险,抵押权及于孳息的范围,（1）在债务履行期届满法院扣押抵押物前，不及于孳息。（2）在债务履行期届满后，债务人未清偿债务抵押权人申请法院扣押抵押物后，抵押权的效力开始及于抵押物的孳息。,2022/12/11,房地产金融与保险,清偿的顺序,（1）收取孳息的费用（2）主债权的利息（3）主债权,2022/12/11,房地产金融与保险,5.抵押物的代位物,因抵押物毁损、灭失或者被征用，所取得的赔偿金、保险金或者补偿金构成抵押权的代位物。受抵押权效力的支配，抵押权的效力及于代位物或代替物。,2022/12/11,房地产金融与保险,三.对抵押人的效力,（一）占有、使用、收益的权利1.抵押权对房地产租赁权的影响（二）处分权1.转让标的物的权利2.就标的物再次设定抵押权或质权等担保物权3.就抵押物为他人设定用益物权,2022/12/11,房地产金融与保险,1.抵押权对房地产租赁权的影响,（1）抵押权设定在后，租赁权在前的情形（2）抵押权设定在前，租赁权在后的情形,2022/12/11,房地产金融与保险,2.转让标的物的权利,标的物抵押后抵押人仍可以转让其抵押物，限制条件如下：（1）应通知抵押权人并告知受让人转让标的物已抵押的情况，但无须抵押权人的同意。如果抵押权人未履行通知或告知义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。（2）抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或提存，超过部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（3）抵押物转让后，抵押权人基于物权追及效力仍然可以向受让人就抵押物行使抵押权，当然，若债务人已经清偿了其债务的抵押权消灭。,2022/12/11,房地产金融与保险,四.对抵押权人的效力,（一）抵押权人的保全（二）处分抵押物的权利（三）优先受偿的权利,2022/12/11,房地产金融与保险,（一）抵押权人的保全,1.抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人要求抵押人停止其行为。2.抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押权人因损害而得到的赔偿范围内要求提供 担保，抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）抵押权的处分效力,1.抵押权的让与抵押权人可以将抵押权与多担保的债权一并让与或者供作其他债权担保，但应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人。2.以抵押权设定担保抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担保。（1）抵押权人不得自己保留主债权而仅以抵押权设定担保（2）抵押权人不得自己保留抵押权而仅以债权设定质押,2022/12/11,广东农工商学院,第四节 房地产抵押权的实现,2022/12/11,房地产金融与保险,房地产抵押权的实现,房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。抵押权实现即抵押设定的目的达到，抵押权随之消灭。,2022/12/11,房地产金融与保险,一.实现的条件,1.须抵押权有效存在。2.须主债务履行期届满。3.须债权人的债权未受清偿4.债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。,2022/12/11,房地产金融与保险,一.实现的条件,债务履行期未届满，有以下情形之一时，抵押权人也可以依法实现抵押权。1.抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；2.抵押人被依法宣告解散或者破产的；3.抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。,2022/12/11,房地产金融与保险,二.实现的方式,折价,变卖,拍卖,（一）,（二）,（三）,2022/12/11,房地产金融与保险,（一）折价,1.抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵押房地产所有权以受偿其债权。2.注意事项：（1）必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参照市场价格，合理地确定，而不能由抵押权人单方面决定抵押房地产的价格。（2）折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，如果在同一宗房地产上设置了数个抵押权，则应当按登记的先后数位清偿。,2022/12/11,房地产金融与保险,（一）折价,3.折价与绝押折价是抵押权实现时，抵押人与抵押权人就抵押房地产产以协议的价格让与抵押权人以抵消债权。绝押是在抵押合同订立时即约定债务届满未获清偿时，抵押权人即可取得抵押房地产的所有权。绝押合同是法律禁止的。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）变卖,1.抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。2.注意事项（1）抵押物的变卖不得对抗优先购买权。（2）抵押物的变卖对抵押权人的法律后果。,2022/12/11,房地产金融与保险,（三）拍卖,1.抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房地产转让给最高应价者的买卖方式。2.注意事项（1）”出价高者得”的原则（2）抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人的优先购买权。,2022/12/11,房地产金融与保险,三.抵押房地产处分价款的分配,（一）分配原则与分配顺序1.支付处分抵押房地产的费用2.扣除抵押房地产应缴纳的税款3.若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家。4.偿还抵押权人债权本息及支付违约金5.赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失6.剩余金额还给抵押人。,2022/12/11,房地产金融与保险,（二）多次抵押的债权清偿,同一宗房地产设定两个以上抵押权的，在实现抵押权时，清偿顺序是： 经抵押登记而成立的抵押权，按照抵押权成立的先后顺位清偿抵押担保的债权；顺位相同的，按债权额的比例清偿。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例,A公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款200万元。同时，又抵押给乙银行获得300万元的贷款，借款期2年，均于2000年2月10日办理抵押登记。A 公司到期无力还款，抵押权人依法处分该房地产，处分的净价款为400万元，那么，甲乙银行如何清偿其债权。,2022/12/11,房地产金融与保险,（三）共同抵押的债权清偿,共同抵押中，债务人以其他人提供的房地产担保同一债权。应同时拍卖各个标的物，债权人按各个抵押房地产处分的价值在总价值的比例清偿债权；若其他人限定担保债权的，以限定为清偿限额。,2022/12/11,房地产金融与保险,案例,B公司向工商银行贷款600万元，工商银行要求B公司提供房地产作为担保，否则不能借款。B公司于是请求丙公司以一副土地使用权作抵押（评估价值为600万元），但丙公司提出只能以土地使用权200万元作担保，并在登记中加以备注。同时，B公司请求丁公司提供房地产担保，丁公司以价值500万元的房地产作担保，债务到期后，B公司无力还款，拍卖丁公司的房地产，拍卖的净价款480万元。问丁公司和丙公司如何分担债务？两公司承担清偿义务后，如何保障自己的利益？,2022/12/11,房地产金融与保险,四.抵押权的消灭,抵押权的消灭，是指抵押权对于抵押物所具有的支配力终止。房地产抵押权在消灭时，抵押权人负有注销抵押登记的义务。1.因主债权的消灭而消灭2.因抵押物的灭失而消灭3.因抵押权的行使而消灭,2022/12/11,广东农工商学院,Thank You !,
