温泉小镇建设项目可行性研究报告.docx

温泉小镇建设项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目概况1、项目名称某某温泉小镇建设工程2、建设性质新建3、建设地点某某市某某区闫家岗农场，机场高速（公路）19 公里处，距离太平国际机场4 公里。4、建设规模项目总用地面积为70284 平方米5、建设单位某某某某房地产开发有限公司6、项目法人代表林某某7、编制单位某某省某某设计研究院8、编制单位法人代表李某某某某省某某设计研究院院长9、建设目标将某某温泉小镇打造成集居住、养生疗养、餐饮娱乐、大型会议、旅游度假于一体的自然文化新城。10、项目建设期36 个月1.2 编制依据1.2.1 国家相关法律、法规、规程、规范1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、风景名胜区规划规范GTB50298-19995、某某市旅游业“十二五”规划纲要6、某某市“十二五”旅游业发展规划7、国家旅游局旅游发展规划管理办法8、国家及地方有关法令、法规及政策1.2.2 建设单位提供的资料1、设计委托书2、某某温泉小镇建设项目规划方案3、其他相关材料1.3 编制原则1.3.1 保护与建设开发相结合、保护第一的原则要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、承续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源 的有效保护，保持和稳定自然生态平衡，使之得到永续的利用， 这是实现某某温泉小镇可持续发展而必须长期坚持的强制性规 定。1.3.2 统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则统一规划是克服盲区开发的措施，分步实施本身就是旅游开发的成长规律。只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游度假区的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交融， 节约开发费用及成本。1.3.3 正确处理好旅游度假区开发建设与当地社会稳定关系的原则某某温泉小镇的开发以至温泉小镇的进一步发展，始终要处理好温泉小镇建设与当地居民的关系，旅游开发只有与当地居民的经济利益紧密地联系在一起，温泉小镇的经营发展才有可能保住持久旺盛的生命力，而当地社会的稳定是温泉小镇建设和发展的重要条件。1.3.4 社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于温泉小镇建 设的。没有社会效益，温泉小镇的发展和市场容量就会失去基 础；没有经济效益，温泉小镇经营者的积极性必然会受到挫伤， 温泉小镇的经营就会失去动力；没有环境效益，温泉小镇的可 持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。1.3.5 坚持品牌的原则现代市场的竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区竞争力的提升取决于游客对旅游区的认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。1.3.6 与时惧进，开拓创新的原则即使温泉小镇的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如 果与时代脉膊不相适应， 这样旅游区的发展也会失去市场基础。因此，只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新 意和发展，某某温泉小镇才有可能在激烈的市场竞争中永远立 于不败之地。1.4 编制范围1、对本项工程的建设方案进行论证。2、根据所确定的建设方案进行技术测算，并确定主要技术经济指标。3、根据本项目的特点和周边环境现状，确定有效适用的环境保护措施。4、依据本项目的具体建设方案进行投资估算，并作出可行性研究结论。1.5 项目主要编制内容依据国家有关政策和行业规范，本可行性研究报告对项目建设的必要性、市场预测、项目建设规模和内容、运营方案、 环境保护、项目实施进度进行分析和评论，对项目的投资估算、经济效益和社会效益进行全面的论证和研究。1.6 项目背景1.6.1 旅游业发展势头强劲现代旅游产业产生于19 世纪，在 20 世纪得到前所未有的发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。在1950 年，全世界旅游人数仅有2520 万人，旅游收入约21 亿美元。此后，世界旅游产业平均以每年10%的速度增长，增值水平明显高于其他产业。例如， 1992 年美国旅游业增值为3300 亿美元， 远远高于农业的 900 亿美元、汽车工业的 550 亿美元以及金属工业的400 亿美元。德国、法国、英国、日本等其他发达国家也与美国的情况类似。世界旅游组织提供的资料表明, 自上世纪 90 年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到8.25%，超过了占据出口收入6.5%的石油产业、 占据出口收入 5.6%的汽车产业和占据出口收入4.6%的机电业。自此，旅游产业正式确立了 世界第一大产业的地位并保持至今。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。2009 年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。全年国内旅游人数达19.02 亿人次，增长 11.1%； 国内旅游收入 1.02万亿元，增长 16.4%；入境旅游人数1.26亿人次，下降 2.7%；旅游外汇收入 397 亿美元，下降 2.9%；旅游总收入 1.29万亿元，增长 11.3%。2010 年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：三大市场全面增长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩 大，产业发展呈现出诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。全国旅游业总收入1.57万亿元，同比增长21.7%。其中，国内旅游人数达 21 亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26 万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达1.34 亿人次，同比增长 5.8%。而 2011 年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长 18%。其中，国内旅游人数约13.3 亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200 亿元，同比增长 22%。入境旅游人数约 6627 万人次，同比增长1%；旅游外汇收入约225.5 亿美元， 同比增长 1.6%。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下， 中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来五年中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。伴随着当今旅游业的高速发展，地处祖国北疆旅游资源十分丰富的某某省旅游业也在快速升温中。近几年来，某某省始终强化旅游业的发展地位，发挥后发优势，旅游业正以前所未有的态势向前迈进。1.6.2 旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19 世纪， 伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收 入的增加，工作时间由每周72 小时减少到不足40 小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大 众比较普遍的生活方式。70 年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括 4 个夜晚或更多时间的外出度假期； 瑞士 83%的人每年度假一次，瑞典为 80%，挪威和芬兰为 70%。80 年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前 7 项之中。全世界的年出国旅游人数从1950 年的 2500 多万， 增加到现在的 6 亿多人，国际旅游收入则从21 亿美元猛增到4000 多亿美元。我国现在旅游业的状况正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测， 继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。 从国外情况看， 人均年收入 500800 美元， 是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000 美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天， 旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化， 我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中， 人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。1.6.3 温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外， 许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地 旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达 到了 685 万人次。在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠 海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动， 以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得 了很好的经济效益。随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假区的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮。温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使一大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。此项目建设正是在这些背景下提出的。1.7 项目建设目标通过本项目的建设，将某某温泉小镇打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、会议培训、商务休闲以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。1.8 主要技术经济指标项目建设表序号一名称建筑工程单位数量备注商业建筑18807.27新建酒店建筑48338.69新建温泉浴场6772.86新建二地下车库场区工程4735.36新建道路广场工程21578.05新建绿化工程25300.00新建配套基础设施工程含水暖电序号名称单位数量备注1总用地面积70284.002总建筑面积78654.18地上建筑73918.82地下建筑4735.363建筑基底面积26592.954道路广场面积21578.055绿化用地面积25300.006建筑密度%37.847容积率1.058绿地率%369总投资万47014.20第二章项目建设的可行性和必要性2.1 项目建设的可行性旅游业是某某市委、市政府重点培育的支柱产业之一。“十一五”期间，全市上下紧紧围绕全面建设“两型”社会的目标， 优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展的大产业格局，形成了 全社会共同推动旅游发展的大好局面。 “十二五”期间，某某旅游业处于聚能裂变、快速发展的黄金期。同时，也处于需要转 变发展方式、提档升级，实现超常规、突变式发展的关键期。 面向未来市场新需求，抓住“十二五”的历史性发展契机，树 立“城市即旅游、旅游即城市”的发展理念，以建设国际旅游 名城、东北亚旅游集散中心为目标，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”的城市发展战略，放宽视野、高端定位、大手笔谋划、 高标准建设某某大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展、支撑产业结构调整和发展方式转变的战略性支柱产业。因此， 该项目的建设在政策上是可行的。同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程的顺利实施。1、用地条件本次项目用地面积为70284 平方米，项目选址用地符合某某市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属 明确，无争议。2、交通条件本项目建设地点位于某某市某某区闫家岗农场，机场高速 19 公里处，距离太平国际机场4 公里，交通极为便利。本次项目建设所需原材料、设备运输均能得到可靠保障。3、水、电供应项目所在地水、电等基础设施配套条件良好，施工过程中的水电供应都有充分的保障。4、施工组织工程建设施工采用招投标制，严格控制施工单位的资质及施工力量，优化施工队伍，保证工程的顺利实施。5、资金条件本项目的建设在资金方面也有可靠保证。因此，无论是从政策上、技术上、资金上还是具体实施上来看，该工程项目的建设都是可行的。2.2 项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地温泉旅游产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。2.2.1 本项目的建设是促进国家和谐文明进步的有效途径1、是推动文化产业发展的重要动力。文化是旅游的灵魂， 旅游是文化的载体，文化因旅游得以广为传播，旅游因文化而更富魅力。随着时代的发展，旅游产业和文化产业的关联度越来越高、协同性越来越强，旅游中的文化因素日益凸显，文化资源成为现代旅游的第一资源。旅游产业的发展给众多文艺演出带来了源源不断的客源，一些濒临消失的传统文化通过旅游被发掘出来，重新焕发生机，为文化产业提供了广阔的发展空间。2、是提升自身文明素养的重要方式。早在春秋战国时代， 著名思想家墨子就提出，“食必常饱，然后求美；衣必常暖， 然后求丽；居必常安，然后求乐”。人们在基本生存需求得到 满足之后，必然追求更高的精神享受。旅游有物质需求，但更 深层次的是精神文化需求。有旅游机构做过调查，旅游者出行 的最大动机就是为了获得审美的情趣和精神的愉悦。旅游本身 就是一种高品质、高品位的文化活动，人们通过参加旅游活动， 可以扩大视野、学习知识、强健体魄、陶冶情操、增进了解， 最终达到提升文明素养的效果。3、是扩大不同文化交流的重要载体。 旅游是跨时空的交往、跨文化的交流，旅游可以展示人类文明的多姿多彩，促进不同社会制度、意识形态、宗教信仰、民族种群之间的友好往来， 为各国人民加深了解、增进共识架起友谊的桥梁，推动世界和平发展与文明进步。世界旅游组织在马尼拉宣言和哥伦比亚宪章等多个法律文件中反复强调了旅游这一积极作用。同时，国际旅游又是输出国家文化、形象和影响的重要渠道。世界旅游强国都注重自然和文化遗产的保护与文化内涵的深度开发，把本国文化贯穿于旅游产业发展全过程，在旅游服务中充分体现人文物质。通过举办国家主题文化年、体育赛事、盛大展会等活动，打造具有影响力的旅游品牌，把本国文化和价值观输出到世界各地，不断提高国家文化软实力。2.2.2 本项目的建设史拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要1、广泛带动其他产业发展。理论界公认，现代旅游产业综合性强、关联度大、产业链长，已经极大地突破了传统旅游业 的范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。据世 界旅游组织统计，旅游产业每收入1 元，可带动相关产业增加4.3 元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110 个行业发展，其中包括民航、铁路、公路、餐饮、住宿、商业、 通信、会展、博览、娱乐、文化、体育等。随着众多新的旅游形态的出现，旅游又扩展到工业、农业、教育、医疗、科技、生态、环境、建筑、海洋等领域，催生出一批富有生命力的新产业。2、有力拉动消费需求。旅游消费是集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群的需求，旅游产业“一业兴”带动“百业兴”，进而使内需成倍扩大。据日本野村综合研究所的测算，在发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大 2.71 倍，国民收入扩大 1.36倍，投资扩大 0.25倍。旅游消费在发展中国家所起的作用更加显著，相关数据可分别扩大到3.7 倍、 2.7 倍、0.9 倍。旅游产业的饭店、餐馆、客运业、旅行社、娱乐业等直 接为最终消费服务， 对内需的拉动作用更为全面。 据统计，2008 年我国国民旅游消费总额已经占全年社会消费品零售总额的10%以上，在保增长、 扩内需、调结构中发挥了重要作用。 同时，旅游消费还是可持续性消费，对经济的调节是内在的、自然的， 对内需的刺激是良性的、和缓的，不会对经济社会的发展造成 剧烈冲击和过度反应。3、提供大量就业机会。在国民经济体系中，旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型的劳动力都有较大的需求。据国外学者研究表明，旅游从业者每增加 1 人，可增加 4.2个相关行业就业机会。因此，很多国家都把旅游产业作为扩大就业的重要领域加以培育和扶持。例如， 西班牙、意大利、希腊的旅游从业人员分别占全国就业总量的9.5%、8%和 10%。在法国，新增就业机会的20%来自旅游产业。美国迪斯尼乐园、好莱坞影城等著名旅游景点，也是解决成千上万人就业的典型范例。我国旅游直接就业达1100 万人，间接就业达 6500 万人，相当于全国就业总量的9.6%。该项目的建设将促进某某市相关产业的发展。同时，旅游业属于劳动密集型产业，旅游已经成为吸纳就业量最大的产业之一，项目建成后将从当地及周边地区招收劳动力，这样将一定程度上提高项目建设地周边的劳动就业率。2.2.3 本项目的建设是打造某某的温泉旅游精品，提高城市知名度的需要虽然改革开放的几十年中，某某市的旅游业与某某省日新 月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区， 其产业规模仍然偏小，仍有较大发展的空间。本项目的建设是充分利用某某市的旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强某某市旅游业，整合和提高该市旅游的重大举措，打造某某市的旅游精品，在一定程度上将很大的提高某某市的城市知名度，从而吸引更多的省内外游客来此游玩。2.2.4 补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于某某市某某区闫家岗农场，某某的旅游资源丰富，以冰雪大世界、雪博会、冰灯游园会为代表的冰雪观光旅游产品，以太阳岛风景区、凤凰山旅游区、巴兰河漂流为代表的避暑旅游产品，以中央大街、索非亚教堂、果戈里大街为代表的欧陆都市风情旅游产品，以冰雪节、哈洽会、某某之夏旅游文化节为代表的会展旅游产品，以及以金源文化旅游区、某某官道为代表的历史文化旅游产品，可谓是“天时、地利、人和”，这些为项目的开发提供了外围支援。此外，随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。2.2.5 本项目的建设是实现科学发展、推进某某市生态文明建设的必然要求旅游产业具有绿色环保性，旅游产业的单位增加值能耗为0.202 吨标准煤 / 万元，仅为工业的1/11 ，是应对气候变化、节能环保的优势产业。由于资源消耗低，环境成本小，大力发展 旅游产业，可以替代资源消耗大、污染重的产业，改变主要依 靠增加物质资源消耗促进经济增长的传统模式，达到减少污染 排放、减轻生态破坏、提高经济效益和推动科学发展的目的， 实现自然文化资源和生态环境的可持续利用，加快经济发展方 式的有效转变。同时，发展旅游产业能够有效增强当地政府和居民的环境保护意识，使生态文明的理念深入人心，推动当地的经济发展与人口资源环境相协调，人与自然和谐共处。本项日的建设一方面通过旅游管理机构强化的保护措施， 使区内的自然资源得到切实的保护，另一方而通过旅游度假区 的绿化可进一步提高其生态质量。对地区生态环境的有效保护， 是社会经济可持续发展的一个重要条件。2.3可行性研究报告初步结论经过以上分析论证，该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局合理；项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障；建设中采取的“三废”治理措施得当，不会对项目建设地环境造成污染。项目建成后能增加某某市的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至某某市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。因此，该项目的建设时十分必要的，也是完全可行的。第三章项目建设区的基本概况3.1 自然概况3.1.1 地理位置某某位于某某省的南部，松嫩平原东南缘，松花江中游南岸。域跨东经 125°42-130 ° 10 ,北纬 44° 04 -46 ° 40。北与伊春市毗邻，东北与佳木斯市、七台河市接壤，东南以牡丹江市为界，西南与吉林省相连，西部接大庆市，西北连绥化市。某某地势平坦，平均海拔 151 米。山地占 34%，丘陵占 20.7%，平原占 45.3%。3.1.2 气候气象某某属中温带大陆性季风气候。冬长严寒，多雪；夏季凉 爽宜人，为著名的避暑大城市。年降雨量523 毫米，平均温度4.3， 1 月均温 18.4 ， 7 月均温 23.0。3.2 社会经济条件某某市 2010 年实现地区生产总值3665.9 亿元，增长 14%。第一产业实现增加值412.7 亿元，增长 7.3%；第二产业 1384.6 亿元，增长 17.1%，其中工业 1021.6 亿，建筑业 363 亿；第三产业 1868.6 亿元，增长 13.5%。三次产业结构 11.3:37.8:50.9。2008 年第二次全国经济普查结果市区生产总值2061 亿 2560万， 增长 12.4%，第一产业 143.59 亿，第二产业 825 亿 3192 万，其中工业 489 亿 5408 万，第三产业 1092 亿 3468 万，三次产业结构为 7:40:53 。设有三个国家级经济技术开发区和一个国家级高新技术开发区。第四章市场分析与前景预测4.1 旅游产品定位4.1.1 定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：（1） 组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场。（2） 特色原则。特色是旅游地的" 特殊本质 " 和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色， 就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。（3） 市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效益企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。4.1.2 开发思路依据项目地的资源特质、资源布置的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源 - 市场- 产品- 市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要吸引某某市及周边区市的游客。从资源开发利用的方式来看，本项目地应以娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以人工资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。4.1.3 温泉度假区六大经典开发模式尽管关于温泉度假区开发模式的研究总结还非常落后，但是中国的一大批先行的温泉度假区，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式：1、特色温泉景区模式“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假区开发最根本的模式，这类温泉度假区规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。2、温泉会议中心模式“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式， 是温泉度假区最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉 +中小型会议”两种模式。其一，“温泉 +大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利 用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的 文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完 善的商务及会议设施（其会议室数量和规模令人震惊），配套 专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营 销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会 都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行 各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配 角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是一 种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的 关键。其二，“温泉 +中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的 团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假区最基本的开发 模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因 素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类 开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假区的主 题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营 销实力提出了较高的要求，特别需要从一开始就要进行高水准 的策划规划。3、温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐” 温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假区最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假区的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假区的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。4、温泉康复基地模式“温泉+康复疗养” 温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大， 把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管 理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值 与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手 段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康 养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中 心、亚洲著名温泉汤岗子温泉疗养院为代表。5、温泉生态庄园模式“温泉+生态农庄” 此类模式以北京蟹岛度假区为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面， 生态农庄的建设有效地改善了温泉度假区的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色， 形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假区非常适用。6、温泉度假社区模式“温泉+旅游地产” 由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产 特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以 “养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得 非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假区最优先考虑的开发模式之一。4.2 某某温泉小镇开发模式定位根据以上六种温泉度假区的开发模式分析，本次某某温泉 小镇的开发模式定位为“温泉+旅游地产”，以地产业为基础， 利用温泉的休闲养生价值吸引某某及周边市区中小规模的团体 会议市场，从而带动旅游地产业的发展。4.3 客源市场定位按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场。本报告采用以消费群体消 费水平为主、 以消费群体消费规模为辅的定位原则来确定市场， 从而完成市场的进一步细分。1、项目市场定位项目初期市场定位：以某某本市的市场为主，以城市的高收入阶层，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体作为项目市场的基本消费群体。项目中期市场定位：由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场的角度，面对某某周边地、市，例如大庆、牡丹江等城市吸引潜在的消费群体。2、基本客源市场主要客源市场：来自于某某本市，数量可占到80%；扩大客源市场：来自于某某周边的大庆、牡丹江等市，数量约占 15%；机会客源市场：来自于全国各地慕名而来的游客或途径游客（含公差），约占 5%。4.4 客源市场预测未来客源市场规模预测参考了以下因素：温泉小镇的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；温泉小镇的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。综上权衡确定，项目2014 年至 2025 年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线（见下图1），在建成后的五年里（ 2014-2018 年），游客增长幅度较大，根据温泉小镇的接待规模和有关数据分析：温泉小镇建成后的第一年，即2014 年以日均接待人数200人预测，则年接待人数为 7.30 万人；温泉小镇 2015 年以日均接待人数300 人预测， 则年接待人数为 10.95 万人；温泉小镇 2016 年以日均接待人数500 人预测， 则年接待人数为 118.25 万人；温泉小镇 2017 年以日均接待人数700 人预测， 则年接待人数为 25.55 万人；温泉小镇 2018 年以日均接待人数1000 人预测，则年接待人数为 36.50 万人；此后（2019-2025 年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值，预测此期间第五章项目建设方案5.1 项目建设区位置项目建设区位于某某市某某区闫家岗农场，机场高速 19 公里处，距离太平国际机场4 公里。项目总用地面积70284 平方米。5.2 项目建设原则1、资源开发“特色化”特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益，因此某某温泉小镇的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的资源优势，总结他人经验，突出自己的特色，打造自己的特色化品牌。2、项目设置“市场化”旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力， 要把旅游市场的需求和供给情况作为规划决策的基础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。3、旅游氛围“生态化”目前的旅游趋势是：生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游。因此结合某某温泉小镇的资源特点，适当突出生态化、自然化。从景观绿化到服务设施皆要营造生态化的环境氛围。4、建筑设施“园林化”某某温泉小镇的开发过程中，每个景点中的建筑设施都应 作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高 观赏性。度假区内的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、 疏密得体、高低错落”的原则。5、洗浴文化多样化世界各地洗浴的种类，世界各地的洗浴文化，茶浴、奶浴、蒸、桑拿浴、露天浴，土耳其浴、俄罗斯浴、北欧风格、西欧 风格、南美风格、泰国风格。某某温泉小镇要多种洗浴文化相 结合，打造某某温泉小镇的特色。6、旅游服务“系统化”旅游服务是一个系统工程，要把整个旅游服务看作一个大的系统，某某温泉小镇是由若干子系统构成的，因此就要在开发建设中，大小系统综合平衡，相互协调，如要想达到吸引能力与接待力的统一，就要求旅游资源的开发建设与旅游服务设施、交通设施及基础结构（水、电等）等方面的综合平衡。在吃、住、行、游、购