棚户区改造建设可行性报告.docx

棚户区改造建设工程可行性研究报告目 录1总论11.1项目慨况11.2报告编制单位51.3项目业主单位简介51.4可行性研究报告编制依据51.5主要研究范围及内容61.6主要研究结论71.7项目主要经济技术指标92项目提出背景及建设必要性162.1项目提出的背景162.2项目建设的必要性233需求分析及建设规模293.1需求分析293.2建设规模304项目选址及建设条件344.1项目选址344.2建设条件405拆迁安置方案505.1拆迁与安置的依据505.2棚户区改造及拆迁范围505.3初步拆迁安置方案515.4拆迁安置补偿标准515.5拆迁工程量初步调查515.6安置住房分配计划546工程方案设计566.1项目定位566.2总平面布置566.3建筑设计方案636.4结构设计方案707公用工程设计737.1给排水设计方案737.2消防设计757.3通风空调工程设计827.4强电设计837.5弱电和智能化工程设计867.6防雷设计877.7燃气工程设计888节能设计908.1总述908.2节能设计的依据908.3项目方案采用节能标准及规范的全面性和适宜性918.4项目能耗状况分析928.5节能措施948.6节水措施969环境影响评价979.1评价依据979.2环境现状979.3项目建设对环境的影响989.4环境保护方案1019.5环境保护对策和措施1049.6环评结论10510项目实施进度及招标方案10610.1项目实施进度安排10610.2招标方案10711项目组织与管理11011.1项目组织11011.2项目建设管理11012投资估算及资金筹措11612.1投资估算11612.2资金筹措15412.3资金使用计划15512.4贷款偿还15613社会评价15813.1社会影响效果分析15813.2项目于所在地区互适性分析15913.3社会风险分析16113.4社会评价结论16114风险分析16214.1风险因素分析16214.2风险评估16314.3风险对策16415结论及建议16615.1结论16615.2建议1671 总论1.1 项目慨况1.1.1 项目名称：*棚户区改造二期工程项目1.1.2 项目简介*棚户区改造二期工程项目是*市*区政府继成功实施“*棚户区改造一期工程”后，依照国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2017 25号）、*省20172021年四川省城市棚户区改造规划的相关精神及要求拟实施的又一重大的保障房建设民生工程。项目由“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”及“航空港打铁垭三期还房（棚户区改造）建设项目”三部分组成。项目拟改造三片棚户区居民共2798户，拆迁旧住房平方米，新建住宅面积平方米。项目的实施对改善三片棚户区居民人居环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，配合*区实施“南延、北拓、东扩”的新型城镇化战略等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。1.1.3 项目性质：新建1.1.4 项目业主单位：*航空港投资开发有限公司1.1.5 项目实施单位1、“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”以下简称“安汉新区一期棚改项目”由*区安汉新区、斋公山片区指挥部负责具体实施；2、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”以下简称“小龙片区二期棚改项目”由*市*区北部新城建设工程指挥部负责具体实施；3、“*航空港打铁垭三期还房（棚户区）改造建设项目”以下简称“打铁垭三期棚改项目”由*航空港工业集中区管理委员会负责具体实施。1.1.6 建设地点1、 安汉新区一期棚改项目安置房小区位于*市*区安汉新区；2、 小龙片区二期棚改项目安置小区位于*市*区小龙街道办事处东站居委会；3、 打铁垭三期棚改项目安置小区位于*市*区航空港工业集中区打铁垭。1.1.7 项目建设内容1、拆迁上述三片棚户区居民旧房屋；2、新建三处安置住宅小区以及配套完善小区总图、给排水、消防、供配电、燃气、环保等室外工程及辅助工程。1.1.8 建设规模1、 拆迁规模2、 表1-1 拆迁规模一览表序号棚户区名称拆迁户数(户)拆迁人数(人) 拆迁房屋面积(平方米)1安汉新区一期棚户区9823801 882682小龙片区二期棚户区9163912 912863航空港打铁垭三期棚户区9003318 772404合 计279811031 2、安置小区建设用地规模 表1-2 建设用地规模一览表序号棚户区名称净用地面积（平方米） 净用地面积（亩）1安汉新区一期棚户区4253263.80 2小龙片区二期棚户区5294779.42 3航空港打铁垭三期棚户区2974144.61 4合 计187.83 3、安置房建筑规模 表1-3 建筑规模一览表 单位：平方米序号棚户区名称总建筑面积住宅建筑面积 商业及社区配套建筑面积地下建筑面积住宅套数（套）1安汉新区一期棚户区95026 11303335749822小龙片区二期棚户区97801 9085111739163航空港打铁垭三期棚户区82944 16868179329004 合 计 37256626792798 1.1.9 项目投资项目总投资万元，其中工程费用63787万元，工程建设其他费用31070万元（含拆迁补偿费25764万元），基本预备费4743万元，建设期利息8384万元。1.1.10 资金筹措建设单位自筹资金为31984万元，商请银行贷款为76000万元。1.1.11 建设周期：3年（2018年5月2021年4月）1.2 报告编制单位单位名称：*国际投资咨询集团有限公司工程咨询资格等级：甲级资格证书编号：工咨甲发证机关：国家发展和改革委员会1.3 项目业主单位简介建设单位名称：*航空港投资开发有限公司法定代表人：*注册资本：人民币22165万元人民币企业类型：国有独资公司经营范围：在*区人民政府授权范围内，公司从事国有土地整理并直接投资开发以及投资管理的咨询服务；农副产品加工及销售；房地产开发、物业管理、基础设施管理、基础设施投资建设及园林绿化。公司下设综合办、规划建设办、国土安置办、财务审计处四个中层机构，配备了一批具有较高理论水平和较强业务能力的领导干部和工作人员36人，发展潜力巨大。1.4 可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）2、五部委联发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2013295号）3、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2017 25号）4、关于印发关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见的通知（川建发201422号）5、*区城市发展总体规划（20142020年）6、*区土地利用总体规划（20142020年）7、20172021年四川省城市棚户区改造规划8、2018年*市保障性住房安居工程目标分解任务9、*市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法(南府发201719号)10、*市*区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法（高府发201787号）11、业主提供的与项目相关的其他各类资料。1.5 主要研究范围及内容本报告主要是针对项目的建设背景、必要性、需求分析及规模论证、建筑工程方案、建设进度、组织管理措施等进行分析论证，并按照国家现行的设计规范、规定、定额等估算项目总投资，并提出结论性意见，供建设业主及有关部门决策。主要研究内容如下：1、项目提出的背景及必要性分析；2、根据拆迁安置需求合理确定项目建设规模及建设内容；3、项目选扯及建设条件研究；4、项目建设方案设计；5、投资估算及资金筹措方案；6、项目经济社会效益分析。1.6 主要研究结论1、本项目拟改造的三片棚户区分别位于*市*区的南、北及东面正在开发建设的三大新城市组团：安汉新区、北部新城及航空港工业集中区。三大新城市组团是*区新型城镇化的重要节点。此三片棚户区均存在着建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、居住人口多、人均面积小、配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大等诸多问题。为改善此三片棚户居民的居住条件和环境，积极推进三大新城市组团的开发建设，*市*区按照20172021年四川省城市棚户区改造规划、2018年*市保障性住房安居工程目标分解任务等要求对此三片棚户区进行改造；项目的实施对改善此三片棚户区居民生活环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，促进*区的经济建设等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。2、本项目新建的三个安置小区总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，其他商业、社区配套、地下车库等用房面积99935平方米。3、本项目计划新建住宅2798套，设计安置三片棚户区被拆迁居民2798户/11031人。4、三个安置小区建设总规划净用地面积187.83亩。项目用地性质均符合片区城市总体规划的要求，地块均邻近城市主、次道路，交通方便，市政配套良好，选址适宜。5、三个安置小区均按照相关建设规范，均采用高层和多层住宅相结合的布局方式，配备完善商业、社区配套、停车库用房，根据周边条件合理进行交通组织，小区内布置大面积的绿地面积，形成配套完备、环境优美的现代居住小区。6、项目总投资万元，项目建设资金来源主要由项目业主单位自筹31984万元，商请银行中长期贷款76000万元。7、项目实施符合国家及地方的大政方针，实施后社会、经济效益突出。通过本项目的建设，将有效改善三片棚户区居民的居住条件，消除各种灾害隐患，促进社会稳定，为*区三大新城区组团开发建设的稳定推进，创造了良好的基础条件。8、项目建设主要为住宅及配套的商业、社区管理及物业管理用房等，目前这些的设计及施工技术均十分成熟。项目以土建工程为主，技术单纯，易于推进实施。综上所述，本项目建设必要，总体可行，建议立项支持。1.7 项目主要经济技术指标见表1-4表14 主要技术经济指标序号项 目单位安汉新区一期小龙片区二期打铁垭三期合计备注1净用地面积m2425325294729741187.83亩2基底面积m211058 13179 8922 33159 3总建筑面积m24计入容积率总建筑面积m2998124.1住宅面积m29502697801829444.2商业建筑面积m210602855616261354194.3配套设施建筑面积m270152960718374.3.1物管m265335842014314.3.2环卫设施m24840521404.3.3消防控制用房057501074.3.4通信用房074851595不计入容积率建筑面积m2335741117317932626795.1设备用房及架空层m212891888118643635.2地下车库面积m232285928516746583166停车位6.1机动车停车位辆687 6415601888 户均0.7辆6.1.1地上机动车停车位辆04210421 6.1.2地下机动车停车位辆687 2205601467 6.2非机动车停车位辆9829169002798 户均1辆6.2.1地上非机动车停车位辆0000 6.2.2地下非机动车停车位辆9829169002798 7绿地面积m212760 15884 8982 37625 8道路面积m214894 14384 9837 39115 9其它室外硬质铺装面积m238209500200015320 地面停车位及室外活动10容积率倍2.50 2.02 3.36 11绿地率303030.212拟建安置房总户数套982 9169002798 12.1.1约50平米/户套137 126 124 387 占总户数的14%12.1.2约80-105平米/户套550 519 510 1579 占总户数的56%12.1.3 约120平米/户套295 271 266 832 占总户数的30%13总投资万元44373 31099 32512 13.1拆迁安置费用万元 8895 8946 7923 25764 13.2建设工程投资万元 32530 19435 21871 73836 13.2.1建筑工程费万元 28309 16624 18854 63787 13.2.2工程其他费用万元 2248 1459 1598 5306 13.2.3基本预备费万元 1973 1352 1419 4743 13.3建设期利息万元 2948 2718 2718 8384 14资金来源万元 44373 3109932512 14.1业主自筹万元 14373 8099951231984占总投资的29.26%14.2银行贷款万元 30000 230002300076000占总投资的70.74%15拆迁棚户区住宅户982916900279816拆迁住房建筑面积m288268912867724017安置房分配计划户98291690027982 项目提出背景及建设必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 政策背景棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程；自2013年起，我国政府在全国范围内大规模地开展了棚户区改造工程。为加大棚户区改造力度，国家、省、市各级政府及相关部门先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2011】24号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2012】131号），住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保【2013】295号）、四川省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知及四川省棚户区改造工程实施方案（川办发【2013】14号）等棚户区改造的指导性文件。据住房城乡建设部统计显示，我国在过去的20132016年内约改造了5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。党的十八大报告提出，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，要求“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”，推进经济结构战略性调整。提出“要继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。李克强总理指出要继续推进保障房建设，加大棚户区改造力度。据国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2017 25号），我国将在5年内（20172021年）继续改造各类棚户区1000万户；2018政府工作报告中明确提出，今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向就是保障性安居工程等领域。仅2018年全年就计划改造470万户以上，预计完成投资将超过1万亿元。日前，国家已经出台相应的支持政策“国务院常务会议提出加快棚户区改造，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设”。2018年3月四川省公布了四川省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见，意见提出，2017年至2021年，全省改造危旧房棚户区约150万户；2020年前，基本完成城镇现有危旧房和各类棚户区改造。2018年四川省计划改造城市棚户区和城中村29.2户，改造老旧住宅区和古街古建筑综合整治3.4万户，改造行业棚户区（危旧房）2.2万户，改造小城镇危旧房5.2万户。本项目已被四川省住建厅列入20172021年度四川省城市棚户区改造规划。2.1.2 *市棚户区改造慨况本项目所在区域*市位于四川盆地东北部，川东北经济、文化、交通、商贸和信息中心，享有“川北心脏”、“川北重镇”之称。作为川东北老城市，*市存在大量的属于棚户区性质的平房。随着城市化进程的加速推进，新城区与这些棚户区形成强烈反差，成为影响社会和谐稳定的重要因素。这些旧城棚户区具有共同点：一是人均住房面积小，居住十分困难。许多棚户区人均普遍不足15平方米，有的甚至不到5平方米，搭接房、自建房等无产权房较多，且多为几代人同住。二是基础设施功能不配套，生存环境较差。街道狭窄、管线老化、排水不畅、污水横流，脏乱差特别突出。三是安全隐患突出，居民安全感缺失。房屋多为木质结构，集中成片且年久失修，尤其是“5·12”地震后，部分房屋墙体开裂、变形，存在垮塌危险；电力设施设备老化，线路乱牵乱绕，极易发生火灾，消防隐患异常突出；偷、盗、抢、黄、赌、毒现象较为严重，居民安全感较低。四是居民就业率低，生活十分困难。企业改制下岗无业人员较多，家庭收入较低、生活极为困难。有的靠摆摊设点经营小本生意养家糊口，有的房屋面积稍大的靠腾出仅有的几平方房屋出租赚点租金补贴家用，无劳动能力的只能靠低保维持生计。五是土地房屋情况复杂，改造整理难度较大。棚户区内既有商业、商住用地，工业企业用地，也有租赁临时用地，还有已出让多年未拆迁开发和权属性质不明用地；既有企业改制房，也有房改房、直管公房，还有临时搭建无证房等违章建筑，情况非常复杂。为此，*市认真贯彻国家、省、市各级政府及相关部门的文件要求，制定了详细的棚户区改造规划，成立了专门的*市棚户区改造工程协调领导小组，积极实施棚户区改造工作，努力使棚户区群众的居住条件得到明显改善。2013年-2016年以来全市完成各类棚户区改造44000套。*市2016年对全市棚户区现状进行了调查摸底，将全市城市棚户区、林（垦）区棚户区、城中村、乡镇危旧房分类进行了调查统计，制定了20172019年全市棚户区改造规划，全市计划改造的城市危旧房和棚户区94122户，改造面积将达到560万平方米。*市力争在“十二五”期间基本改造完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。根据*市20172019年旧城危旧房和棚户区改造规划及四川省住建厅、房改委及财政厅联合下发的有关通知要求，2018年*市计划建设保障性住房、棚户区改造套，其中：包括购建公共租赁住房8230套，改造城市棚户区套。2.1.3 *市*区棚户区改造慨况项目所在地*市*区近年来高度重视住房保障工作，始终将保障性安居工程作为“改善人居环境、关注民计民生”的重要内容。*区不断加大投入力度，创新举措，严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施，及时解决保障性住房建设中存在的困难和问题，积极落实项目，依法完善手续，优先安排资金，保障建设用地，严把工程质量关，加快推进速度，保障性住房建设工作得到有序推进。2013年以来，*区投入数十亿元，在航空港工业集中区、江东新区启动了150多万平方米的棚户区改造，目前，部分项目建成并投入使用。2016-2017年，*区继续贯彻中央、省、市关于“十二五”期间棚户区改造的精神。认真按照*市十二五城市棚户区改造规划的要求，启动了“*棚户区改造一期工程”：先后进行了物流园棚户区、都京镇棚户区等棚户区改造，仅2017年就改造了城市棚户区2500套。2018年*区继续贯彻中央、省、市有关进一步深化棚户区改造的精神，启动“*棚户区改造二期工程”，计划对安汉新区一期棚户区、小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改造，共计划改造棚户区达2798户。2.1.4 *棚户区改造二期工程慨况*棚户区改造二期工程由“安汉新区一期棚改工程”、“小龙片区二期棚改项目”及“航空港打铁垭三期棚改造项目”三部分组成，共计拆迁棚户区居民2798户，新建总建筑面积为平方米的安置住宅及配套设施。这三片棚户区改造均属于*市2018 年度城市棚户区改造规划中的城市棚户区改造项目，亦是被列入四川省住建厅2018年棚户区改造规划的项目。这三片棚户区均存在如下现状：1、建（构）筑物劣质凌乱三片棚户区房屋相当一部分是上世纪六七十年代修建的，以砖混（木）和穿斗木板房结构为主，面积小，间距小，密度高，巷道窄，布局零乱。2、配套设施不完善、居住环境十分恶劣棚户区垃圾清运车无法进入。棚户区目前仅仅接入水、电，燃气系统尚未接入，许多住户仍以煤为燃料，烟尘弥漫，既污染环境，也不安全。住宅区内厕所为公厕，排污体系尚未建立，雨水和污水自然排放，雨季棚户区水沟敞露，污水横流，垃圾乱堆，蚊蝇滋生，老鼠成群，一直是城乡环境综合治理的死角和盲区，群众怨声载道。人居环境极恶劣。3、居民生活困难居民收入较低，基本没有能力购买商品房，低保户和低保边缘户比重高。4、安全隐患突出各类危房较多：年久失修，地基下陷，木材朽蚀，C级和D级危房居多。火灾隐患突出：砖木穿斗木结构房屋较多（部分房顶用塑料布覆盖），乱拉电线，乱建棚舍，电闸、熔断器等安装在木质板壁上，使用燃煤柴禾，无消防设备器具，巷道狭窄，一旦发生火灾，将“火烧连营”。治安形势严峻。偷盗、抢劫、抢夺、吸毒者常“借地势”作案。 表2-4 棚户区现状调查一览表序号调查项目安汉新区一期棚户区小龙片区二期棚户区打铁垭三期棚户区一房屋高度11-3层82.00%88.00%91.00%24-6层12.00%9.00%6.00%36层以上6.00%3.00%3.00%二房屋修建年代170年代以前27.00%25.00%26.00%270-80年代33.00%43.00%36.00%380年代以后40.00%32.00%38.00%三房屋结构1木结构20.00%18.00%17.00%2砖木结构33.00%35.00%36.00%3砖混结构41.00%40.00%43.00%4框架结构6.00%7.00%4.00%在上述背景之下，*航空港投资开发公司在*区政府的授权下，决定实施物*棚户区改造二期工程，对上述三片棚户区进行彻底改造，并根据国土部门划拨的地块，分别就地建设三片棚户区改造项目的集中安置房。本项目的实施对于*市落实中央、省市有关棚户区改造有关精神文件，形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化特色的新城市，具有积极、现实的意义！2.2 项目建设的必要性2.2.1 是国家政策的要求党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作。党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告，党的十八大提出“继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程；可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量；可以让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。中央政府在“十一五”大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定在“十二五”期间再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。从现实情况看，*区绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”、“科学发展观”重要思想的高度，还是从落实“十八大”精神、构建和谐社会、建设和谐*的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。同时，本项目的实施也是*区政府认真贯彻国家政策、构建和谐社会，为人民办实事，履行政府责任，体现，“以人为本，执政为民”执政理念的客观要求要求2.2.2 是切实改善棚户区居民居住条件和生活环境的要求通过实施棚户区改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣，居住环境较差，房屋年久失修，居住的安全性较差，亟待改造。但目前*城区的商品房价格偏高，目前多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房，因此大部分需要依靠政府的力量解决。本项目通过位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高了此片棚户区居民人居环境。本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置住房，能满足棚户区被拆迁居民住房消费的基本需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得棚户区老百姓的认可，必将成为棚户区居民的理想居住区。2.2.3 项目建设能盘活土地资产，实现城市土地集约高效利用本项目所涉及的地域建筑密度大，容积率低，土地利用极不充分，对土地资源日益紧张的*城市建设来说是一种浪费。本项目依据*区城市规划，合理利用容积率，可将三片棚户区改造后的地块的资源空间发挥到最大。盘活了数百亩大面积的城市建设用地，大幅提升了原有价值，实现了城市土地集约高效利用。同时，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，同时，有利于增强*区吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，为外来投资创造良好的环境。2.2.4 是政府宏观调控房地产市场的要求棚户区改造安置房属保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。当前一个不争的事实是，许多城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐，低收入人群则基本被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房，合理分配了住房资源，减轻商品房房价调控的压力。不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控能力也会不断增强，保障性住房作为平抑房价重要筹码的分量越来越重。当前尽管调控政策不断出台，但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的筹码，房价回调存在着很大阻力。作为与商品房完全不同的住房品种，保障性住房与商品房既是互补关系，也在一定程度上展开竞争，对商品房形成挤出效应，从而影响了开发商的定价。2.2.5 是有力配合*区三大新城市组团建设，促进*市城乡一体化发展的需要*市发展战略是把*市建设成川东北区域中心城市，川东北地区的高端产业、现代工业及物流中心、金融中心和商贸中心。城市建设形成“拥有主城、产业新城、北部新城”三城同构的城市格局。*区抢抓*“以江为轴、跨江东进、拥江发展”的城市发展战略机遇，坚持“主城带动、组团发展、产城一体”的思路，实施南延、北拓、东扩行动计划，加快推进新型城镇化建设。依托产业园区，坚持产城一体，*区编制完成了城镇体系规划。在城区，规划形成航空港青莲斋公山20平方公里三化联动核心区、小龙龙门30平方公里现代服务业产业新城、都京下中坝10平方公里港城园两化互动示范区、安汉新区中央森林公园10平方公里生态宜居新城“四大城市组团”。加上建成区面积18平方公里，未来5至10年，*城市面积将达到88平方公里。本项目所属的三片棚户区即属于四大城市组团中的“成航空港青莲斋公山20平方公里三化联动核心区”、“小龙龙门30平方公里现代服务业产业新城”、“安汉新区中央森林公园10平方公里生态宜居新城”。改造此三片棚户区就是积极配合*区城市建设的“南延、北拓、东扩”行动计划，促进了*市的*市城乡一体化发展。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，项目建设是必要的。3 需求分析及建设规模3.1 需求分析3.1.1 棚户区改造安置房建筑规模确定的基本原则住宅按照户数拆一赔一，新建人均住宅建筑面积不大于25平方米/人，配套的商业、社区服务及物管建筑面积不超过计入容积率总建筑面积的20%。3.1.2 安置房理论建筑规模按以上基本原则，基于表1-1中的拆迁规模数据，本项目的理论建筑规模应为：表3-1 安置房建设理论建筑规模（计入容积率） 单位：平方米序号棚户区名称新建住宅面积商业及配套服务面积住宅套数（套）1安汉新区一期棚户区9502623757 9822小龙片区二期棚户区9780124450 9163航空港打铁垭三期棚户区8294420736 900合计68943 27983.2 建设规模3.2.1 安置规模根据需求分析，本次三片棚户区改造共需建安置房2798套，安置人数11031人，其中：安汉新区一期棚户区安置982户、3801人，小龙片区二期棚户区安置916户、3912人，航空港打铁垭三期棚户区安置900户、3318人。3.2.2 建设用地规模按照城市规划所确定的建设用地，项目建设总净用地面积平方米（187.43亩），其中：安汉新区一期棚户区净用地42532平方米（63.80亩），小龙片区二期棚户区净用地52947平方米（79.42亩），航空港打铁垭三期棚户区净用地29741平方米（44.61亩）。表32 项目建设用地平衡表 单位：平方米项 目用地面积（平方米）占总面积比例（%）一安汉新区一期棚户区总用地42532 100.00 其 中建筑用地 11058 28.04 道路用地 14894 37.77 绿化用地 12760 32.36 其它用地 3820 9.69 二小龙片区二期棚户区总用地52947100.00 其 中建筑用地13179 24.89 道路用地14384 27.17 绿化用地15884 30.00 其它用地950017.94 三航空港打铁垭三期棚户区总用地29741100.00 其 中建筑用地8922 30.00 道路用地9837 33.08 绿化用地8982 30.20 其它用地20006.72 3.2.3 建设规模根据安置需求，结合安置标准，以前述论证的理论建筑面积为指导提交土建专业进行设计，最终确定的方案如下：项目总建筑面积平方米，包括住宅平方米，商业及社区配套建筑37256平方米，地下车库（含设备用房）62679平方米。其中计入容积率面积平方米，商业及社区配套建筑面积占计入容积率面积的11.90%，以上规模符合本次棚户区改造安置房建设规模基本原则。表33 建设内容及规模一览表序号 项目名称 单位安汉新区小龙片区打铁垭合计1总建筑面积 2住宅面积m2950269780182944 2.1多层m2248054030127960