兰州市城市规划建设调研报告.doc

目录一兰州概况及宏观经济分析31.1兰州城市概况31.2城市宏观经济分析41.3城市的价值5二兰州城市整体规划及发展62.1规划发展方向62.2商业发展规划82.3交通格局92.4商业发展规划10三土地现状及规划113.1 土地现状123.2 土地规划143.3功能结构的规划153.4发展优势16四专业市场的整体概况及现状184.1 专业市场概况184.2 专业市场的分布情况184.3 专业市场的现状204.4 专业市场的发展趋势27五调味品专业市场305.1 调味品市场概况305.2 所处地区的概况及发展情况325.3 调味品市场的发展特点36六案例分析40七小结43一兰州概况及宏观经济分析1.1兰州城市概况兰州是甘肃的省会，是西部地区唯一具有承东启西、南拓北展区位优势的省份，是联结亚太地区和亚欧地区的重要通道，具有独特的区位优势和比较完善的基础设施，作为省会兰州是中国西北的交通、通讯枢纽和商贸物流中心，是全国9大综合性交通枢纽之一，是全国12大主干交通枢纽之一，是铁道部规划的十大区域性客运中心之一，是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽和物流中心。是铁道部规划的十大区域性客运中心之一，是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽和物流中心。截止2010年11月1日零时，甘肃省常住人口为人, 兰州市以人超越2000年第五次全国人口普查、常住人口居全省第一的天水市，成为全省人口最多的城市。2010年市消费品市场呈现需求增加、供给充裕、增速加快的良好态势。110月，全市累计实现社会消费品零售总额448.55亿元，同比增长18.17%。其中刚性消费仍然是消费持续增长稳定动力，批发业累计实现社会消费品零售额32亿，110月，全市批发业增幅较大，累计实现社会消费品零售额32.6亿元，同比增长22.8%零售业累计实现343.6亿元，同比增长18.5%，占全市社会消费品零售总额的76.6%。随着城乡居民收入的不断增长，中等收入群体正在不断壮大，有力地推动着兰州居民消费结构持续升级，这种整体经济形势的迅速发展，极大地提升了城乡居民的消费信心，有力地促进了消费品市场发展的不断提速，消费结构由单一的物质消费正在逐步转向多向的物质服务一体的消费结构。1.2城市宏观经济分析2010年，兰州市全年完成生产总值1100.39亿元，居全国城市127位，比增长13.7%，按2010人民币兑美元中间汇率换算，人均GDP达3162美元，全年完成社会消费品零售总额545.11亿元，同比增长18.61%，2010年全年完成大口径财政收入303亿元，同比增长18.95%，地方财政总收入127.66亿元，同比增长35.33%。1.3城市的价值兰州位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置，是黄河上游经济区重要的经济中心和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是大西北的交通通信枢纽。陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。 兰州属中温带大陆性气候，冬无严寒、夏无酷暑，气候干燥，是西北比较不错的居住和投资创业之地。 兰州是古丝绸之路上的重镇。早在5000年前，人类就在这里繁衍生息。在历史上兰州逐渐成为丝绸之路重要的交通要道和商埠重镇，联系西域少数民族的重要都会和纽带，在沟通和促进中西经济文化交流中发挥了重要作用。古丝绸之路也在这里留下了众多名胜古迹和灿烂文化，吸引了大批中外游客前来观光旅游，兰州作为我国东西合作交流和通往中亚、西亚、中东、欧洲的重要通道，战略地位更加突出，正发挥着承东启西、联南济北的重要作用。 国家对兰州的定位是西陇海兰新经济带重要支点，西北交通枢纽和物流中心。二兰州城市整体规划及发展2.1规划发展方向“十二五”时期，随着国家新一轮西部大开发战略，国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见，省上“中心带动、两翼齐飞、组团发展、整体推进”区域发展战略和跨越式发展新部署的深入实施，兰州发展面临前所未有的机遇。我们将认真贯彻落实中央和省上一系列重大决策部署，深入实施“再造兰州”战略，加快推进兰州新区、高新区、经济区开发建设，加快培育发展多元支柱产业，加快基础设施建设步伐，加快城乡一体化进程，加快各项社会事业发展，经过五年的努力，把兰州建成国家重要的战略性石化产业基地和有色冶金、装备制造、新能源、新材料及生物医药产业基地，西部地区具有重要影响的特大型现代化中心城市和西陇海兰新经济带的重要支点城市，西北交通枢纽和物流中心，新一轮西部大开发的重要增长极，全省跨越式发展的率先发展区。今年我们将强化工作措施，加大落实力度，保持经济社会平稳较快发展，努力实现“十二五”发展的良好开局。规划范围与层次图。中心城区：中心城区范围为：兰州市区行政辖区内的城关、七里河、安宁、西固四区的部分地区，以及榆中县的和平镇、定远镇和皋兰县的九合镇的部分地区，面积688.9平方公里。2.2商业发展规划以“兰州第四版城市规划”为蓝图， 北拓东进，兰州城区将由现在的221平方公里增加1000多平方公里。规划根据兰州社会经济的发展预测：兰州2015年城市人口将达到395万人，2020年达到450万人，城镇化水平将达到64%。 A 空间取向 北拓东进双城两团 规划根据省委、省政府提出的“兰白一体”的思路，在城市空间战略取向上提出了“北拓东进双城两团”战略构想。其中双城指兰州和白银，两团指秦王川和榆中。 B 北企东商 先建中川轨道交通 城市空间不足是制约兰州发展的一大瓶颈，兰州要加快发展，必须把拓展城市发展空间作为重要突破口来抓，而要开发好秦王川这片土地，必须抓紧兰州-中川轨道交通建设，只有把中川轻轨尽快建设起来，把兰州市区和中川的通道打通，才能形成东面为和平、定远物流基地，北面为产业基地的“北企东商”格局。 C 城市定位 “黄河明珠”展黄河文化 兰州的定位是西北区域中心城市，综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。 D 新版规划 一河两岸五城六片区 以“一河、两岸、五城、五带、六片区”的规划打造独具特色的山水城市。其中五城指城关旧城区、安宁新城、西固石化城、秦王川卫星城、榆中东城区。五带指以兰州中心城市为核心的公路、铁路和河谷川地呈带状发展。六片区指以有色冶金深加工和煤电发展的连海片；以文化教育高新技术产业和休闲旅游为主的榆中片；以空港循环产业园区的先进装备制造业和新能源为重点的秦王川片；以现代物流为重点的沙中片；以生态建设土地利用为主的皋兰片和永登片。2.3交通格局兰州市轨道交通网初期规划共有两个层次共6条线，一为中心城区线网，另一为市域线网。其中，中心城区轨道交通线网由1号线、2号线、3号线3条线路组成，线网总长约82公里，其中地面及高架线路约35公里，地下线约47公里，全线网共设车站64座，其中高架站25座，地下站39座。而市域线网用以解决市域内中心城区与外围组团之间的联系，由中川线、榆中线、青什线组成，总长约120公里。两个层次互为补充，形成一个密不可分的、统一的、全局性的轨道交通网络。 根据兰州市城市轨道交通建设规划，兰州市20112020年轨道交通的建设任务是先对1号、2号线分期实施。其中1号线（东岗陈官营），线路长26公里，设车站21座；2号线一期（雁北路南关什字段），线路长10.5公里，设车站9座。力求用10年的时间，在中心城区构建一条贯通的东西总长36.5公里的轨道交通。    兰州轨道交通走向示意图2.4商业发展规划兰州商业空间的分布形式大致分为两种格局：一种是集中于一段街道的两旁，形成条带形的商店街，如小西湖；另一种是围绕着交叉路口发展，形成商店聚核体，如西关十字、西站等。两种形式中以第二种为主，它们通常被称为商业中心。由于商业中心内部商店密集，所形成的景观与周围有明显差异，因此兰州市区商业中心的边界大都比较清楚。另外，兰州是典型的带状城市，商业空间结构布局交通指向非常明显，各级商业中心基本上都分布在城市主次干道的交叉口，从东到西沿着“东岗路庆阳路中山路西津路西固路”沿线布局。 总之，兰州市商业空间分布近年来呈现出多层次多中心的形态，部分商业中心如东部市场迅速崛起，西关十字、东方红广场等商业中心地位进一步提升，而铁路局、南关十字却发展相对较慢，商业中心职能趋于萎缩。三土地现状及规划3.1 土地现状 1.农用地。全市农用地面积109.108万公顷，占市域总面积的83.18%;其中: （1）耕地。I996年兰州市耕地面积29.2345万公顷(合438.5175万亩)，占市域总面积的22.29%，占农用地的26.79%。人均耕地0.1060公顷（1.59亩)，低于全省0.2053公顷/人(3.08亩/人)的人均耕地水平，而耕地所占总用地比例又高于全省10.97%的平均水平。 耕地中菜地面积0.4022万公顷，占耕地面积的1.38%;水浇地面积6.9151公顷，占耕地面积的23.65%;旱地面积21.9169万公顷，占耕地面积的74.7%。菜地和水浇地两类用地总计占耕地面积的25.03% ,略高于全省19.72%的平均水平。 （2）园地。全市园地面积0.9493万公顷(合14.2395万亩)，占市域总面积的0.72%,占农用地的f1.87%。园地类型以苹果园为主，次为梨园和桃园，分别占园地的47.5% 、22.8%和22.7%。其余为杂果园.兰州市园地主要分布于河谷川、台地及有灌溉条件的水平梯田地带，城市近郊四区附近尤为集中，其园地面积约占62.1%，为兰州市瓜果城奠定了良好的基础。 (3)林地。全市林地面积6.6854万公顷，占市域总面积的5.10%，占农用地的6.13%。低于全省10.32%的水平，说明了兰州市干旱少雨、造林难度大的自然现象。其中，有林地面积占440.24% ,灌木林地占36.66%，未成林地占14.68%，疏林地7.10%，其余1.32%为少量苗圃和迹地，兰州市的天然林地集中分布于西部和南部湿润山区，具有水源涵养、自然保护和旅游娱乐等多种功能;大面积的黄土丘陵区主要依靠人工灌溉造林，兰州市城区南北两山的人工林绿化效果最突出，在水土保持、防风固尘、净化空气、美化城市环境等方面起到显著作用。 (4)牧草地。全市牧草地面积71.4029万公顷，占市域总面积的54.44%,占农用地的65.44%。占总面积的百分比例高于全省31.68%的水平。 其中山地疏林类、灌丛类和山地草甸草原面积13.28万公顷，占全市牧草地的18.60% ,是兰州市放牧型的牧草地;黄土梁峁干旱草原和半荒漠草原面积27.34万公顷，占市域牧草地的38.29% .该类牧草地虽覆盖度均在15%以上，但受其干旱频繁、土地贫瘾等因素的制约，植被总体稀疏，产草量年际变化率大，理论载畜量9.2只标准羊/公顷，饲养可靠程度较低，是兰州市以作物秸秆饲养为主、放牧为辅的畜牧区;黄土低山丘陵荒漠草原面积30.786万公顷，占市域牧草地的43.12%,该类草地平均每公顷产草量仅为700余公斤，理论载畜量为0.6只标准羊/公顷，利用程度极低。 （5）水面。全市水面面积0.8765万公顷，占市域总面积的0.67%,占农用地的0.80%.占总面积百分比例低于全省1.56%的比例。其中河流滩涂0.8042万公顷，占市域水面的91.76%；水库、坑塘水面0.0722万公顷，占市域水面的8.24%。水面面积中有养殖水面0.06万公顷，占水面的6.85% ,集中分布于庄浪河下游和湟水谷地。 2.建设用地。兰州市建设用地面积6.0709万公顷，占市域总面积的4.63%。其中: （1）居民点及工矿用地。全市居民点及工矿用地面积4.8214万公顷，占市域总面积的3.68%,占建设用地的79.42%。其中城镇用地1.1177万公顷，占居民点工矿用地的23.18%;农村居民点用地面积2.3248万公项，占48.22% ;独立工矿用地0.8795万公顷，占18.24%;风景旅游和特殊用地0.4994万公顷，占10.36%。 兰州市居民点及工矿用地主要沿河谷川地、交通干道、灌渠沿线和资源富集地区成带状分布。兰州市近郊四区河谷盆地尤为连片集中，据1996年土地详查统计，兰州市城区的建成区面积为0.93万公顷。 (2)交通用地。全市交通用地面积1.0147万公顷，占市域总面积的0.77%，占建设用地的16.71%。高于全省0.38%和全国0.53%的水平。其中，铁路用地0.1460万公顷，占交通用地的14.39%;公路用地0.1820万公顷，占17.94%;农村道路用地0.5376万公顷，占52.98%;机场用地0.1493万公顷，占14.71%。 (3)水利设施用地。全市水利设施沟渠和水工建筑用地面积0.1942万公顷，占市域总面积的0.15%，占建设用地的3.20%。 3.未利用地。兰州市末利用地面积15.9865万公顷，占市域总面积的12.19%。 3.2 土地规划 城市外围：重点抓好城市、城镇周边以人工生态林为主的城市林业建设，结合远郊区域天然植被的修复工程，绿色通道建设等生态工程，打造宜居环境；南北两山，以大型景区的开发建设为核心，以山地公园和森林公园为重点，以发展生态休闲农业和观光农业山庄经济为辅助，以建设组团间生态隔离带为基础，完善生态安全系统。城市内部：以黄河及其湿地为骨架，以布局均衡的公园绿地为重点，以防护绿地、附属绿地、其他绿地等为补充，建成网络完整，生态功能完备、景观效果突出、使用率高、可达性强的城市绿地系统规划建设"三带、五廊、多轴、多园"的网络化绿地系统。三带：指沿黄河的滨河绿化带与南北两山生态绿化带；五廊：指分隔城市组团，沟通南北两山的五条生态绿化廊道；多轴：指沿河道和主要城市道路设置不同宽度的绿化带，形成贯穿城市组团的多条绿轴。到2020年，规划绿地面积4031.17公顷，占城市建设总用地比例为16.12%；规划公共绿地总面积为2722.98公顷，人均公共绿地面积9.90平方米。 通过对城市功能性景观结构与自然环境景观系统的梳理，构建人工和自然有机结合的城市景观系统。在保护城市空间景观整体风貌特征的同时，实现城市山水景观特色的整体延续。塑造对人与自然尊重的城市意向，通过强化重点地区的景观特质，增强城市空间的可识别性，塑造多样化和富有活力的城市空间。突出以黄河风情线为中心的黄河文化景观长廊，加强黄河文化与城市景观的结合，塑造具有丰富文化底蕴、景观特色突出的黄河文化名城。3.3功能结构的规划规划形成"两带一轴，两区四廊"的总体空间结构。两带：产业集聚发展，形成两条产业集聚发展带。一轴：以水系为轴，打造行政文化中心、旅游休闲中心、商务金融中心和科技研发中心，形成综合服务片区和高新技术产业研发片区。两区：北部生态农业示范区与南部生态林业休闲区，共同形成兰州新区的生态屏障。四廊：依托山体、水系，形成贯穿南北三条城市绿廊和一条城市外围环状绿廊。兰州新区功能结构规划图3.4发展优势区位优势。产业基地位于兰州一小时都市经济圈，地处兰州、白银、西宁区域经济和高速通道大三角中心位置，距兰州市60公里。兰中、兰新、兰海、白兰高速公路和兰新铁路毗邻基地。中川国际航空港与海内外30多个主要城市通航，具有十分便捷的陆空交通条件。土地资源富足。基地地处引大灌区腹地，500多平方公里土地极具开发价值。道路四通八达。基地内已建成总长9.42公里的“三纵两横”五条主次干道。电力充沛。基地规划建设一座330kv和两座110kv变电所。总容量10万KVA的空港110kv变电所已投入使用。供水充足。设计流量32立方米/每秒的引大入秦工程和0.83亿立方米的地下水，库容90万立方米的尖山庙调蓄水库已建成蓄水，投资3000万元、日供水量1.5万吨的自来水厂，年底前建成投入使用，为基地提供了充裕的水源。绿色环保。投资2362万元、日处理污水能力2.5万吨的污水处理厂正在设计。天然气供应充裕。投资6000多万元，每年提供1000万方的天然气项目加紧建设。四专业市场的整体概况及现状4.1 专业市场概况兰州现有各类批发市场327个，市场总面积达2989万平方米，从业人员136万人，年成交总额172亿元。兰州批发市场是个门类较为完整的体系。生活资料和生产资料市场都比较完善。工业消费品市场：主要由东部市场群和西部市场群组成。规模较大的有服装市场、鞋市场和小商品市场。农副产品市场：兰州的农副产品市场也很发达，包括区域中心农副产品市场、社区农副产品市场、农业产业市场都自成系统，如张苏滩蔬菜瓜果批发市场等，规模很大。生产资料市场：工业生产资料市场包括：工业原材料市场、建材市场、物资市场、纺织材料市场，西北物资市场、光辉布料批发市场和玻璃市场等。农业生产资料市场：因为兰州是市区，所以兰州农业生产资料市场发育不强，尚未形成大型的专业市场，如农机、农药、种子等产品的交易，主要散布于农产品各市场和相关街区中。4.2 专业市场的分布情况兰州市瓜果蔬菜批发市场主要分布在七里河区全市批发、零售企业绝大部分集中在城关、七里河、安宁、西固等经济比较发达中心城区。几个主要专业市场分布：名 称分 布 地 区张苏滩瓜果市场甘肃省兰州市城关区兰州城关蔬菜瓜果批发市场第二部甘肃省兰州市城关区大青山蔬菜瓜果批发市场来紫堡乡方家泉村三一二国道旁西站蔬菜批发市场甘肃省兰州市七里河马滩蔬菜批发市场甘肃省兰州市七里河区兰州东部副食品批发市场甘肃省兰州市城关区兰州市城关区味健调味品厂雁滩乡骆驼滩开发区1号 胜和调味品批发部嘉峪关东路9号冷冻厂鸿昌调味品批发部南昌路286号东副食品城海云调味品批发部西津西路251号4.3 专业市场的现状 4.3.1 专业市场与周边零售、专卖店之间形成的商圈关系4.3.2 专业市场辐射范围西部大开发战略的实施，使兰州成为国内外客商西进东出的桥头堡。1994年被国家确定为第一个商贸中心改革试点城市，兰州市已形成了以4个功能区、10大区域性批发市场、8个繁华商业中心、4条商业街和遍布全市的居民购物中心为重点的多层次市场体系。贸易辐射陕、宁、青、新、藏等省区，去年，分布在四个功能区内的16个大型专业批发市场，年成交额达到130.4亿元。兰州居于西陇海兰新经济带中段的中心，又处于该带与兰青一包兰发展轴线的交汇处，是西北地区发展的战略性节点和西部开发的关键地之一。同时以兰州为中心的都市圈是西北整个发展带的中心支点。兰州市地理位置优越，是我国西北地区重要的交通枢纽，基本形成了以铁路为骨干、公路为基础、民航和黄河水运综合发展的对外交通体系。处于新亚欧大陆桥中心位置的兰州，在陆桥上位于陇海，兰新，包兰，兰青四大铁路干线交汇之处，“东接陕西，北通宁夏，西到青海、新疆、西藏，将西北六省区联为一体，有利的时机和独特的地理位置，为兰州铁路枢纽的发展带来了广阔的前景”。兰州市现有干线公路和县乡道路58条，总里程1952公里。其中国道6条，分别为109、212、213、309、312、和316，总长604.51公里，公路网密度14.64公里百平方公里。4.3.3 专业市场销售价格分析（包括销售方式） 2010年居民消费价格比上年上涨（%） 指 标 2010年居民消费价格总指数 3.8#服务项目价格指数1.1#食品9.7烟酒及用品5.8衣着-1.7家庭设备用品及维修服务-0.9医疗保健和个人用品3.8交通和通讯-1.5娱乐教育文化用品及服务-0.5居住3.3其中兰州市蔬菜日供应量比例如下图大肉日供应量达20多万公斤，羊肉日供应量达7.5万公斤，牛肉日供应量达6.5万公斤，蛋类日供应量达10万公斤，均有效地满足了市民的消费需求。在此基础上，各大商场、超市还通过美化购物环境，延长营业时间，提高服务质量等手段，尽力营造浓郁的节日氛围，为节日市场供应奠定了坚实的基础。此外，全市商务等部门积极开展节日市场监督检查，有效地净化了市场环境，确保了市民和谐消费、安全消费 由于受成品油价格上调影响，蔬菜肉类食品的运输成本增加，随之引起连锁反应。为了避免各种因素对我市蔬菜肉类食品供应及价格的影响，确保生活必需品的市场供应正常。 今年以来，物价持续上涨，居民用于食品方面的支出也相应增加。其中人均食用大米和面粉的数量略有下降，用于肉禽蛋类的支出有所增加。人均食用牛肉和羊肉的支出分别比上年同期增长13.91%和20.31%。用于禽类、蛋类和水产品类的支出为75.43元、51.57元和55.80元，分别增长10.28%、12.01%和10.15%。人均蔬菜和干鲜瓜果类的消费为320.24元和249.18元，分别增长18.32%和18.53%。可见居民食用主食的数量相对减少，对肉、蛋、奶和瓜果等消费需求明显增加。甘肃省主要农产品产需基本平衡，肉类、果蔬生产大于需求，禽蛋产不足需，通过市场调节和品种调剂，我省农产品城乡市场供给有保障，不会出现脱销断档。 去年全省生产禽蛋15.3万吨，同比增长3.4%。据估算，全省年消费禽蛋总量约16万吨，需要从陕西、宁夏等外省区调入近1万吨禽蛋。我省除兰州、嘉峪关等消费城市外的其他市州城乡市场鲜鸡蛋产需基本平衡。 据分析，去年全省肉类生产总量为96万吨，其中加工用量13万吨，净调出量23万吨，我省城乡肉类年消费总量约60万吨，因此全省肉类生产量大于消费量。兰州市年消费肉类约10万吨。 据了解，去年蔬菜总产量为987万吨，除去省内消费、加工及其他消耗蔬菜530多万吨，净调出新鲜蔬菜总量约400多万吨，蔬菜生产量大于消费量。兰州市年消费蔬菜量约50万吨，其中夏秋季节我省蔬菜占供应总量的80%左右，20%的蔬菜从外省市调入；冬春季节约60%以上的蔬菜需要从外省市调入，由于近期降雪运输受阻，市场蔬菜供应偏紧。我省去年水果生产总量240万吨，净调出量约70万吨，目前市场上销售的橘子、香蕉等10多种水果从外省市调入，本省水果占市场供应总量的90%左右。4.3.4 专业市场租赁情况分析（包括租赁价格及反映租赁价格高低之间的因素）目前在西关、南关一带40平方米至60平方米2室1厅1卫月租价格均在600元至1300元，而70平米以上的大都在1500元至2000元不等。七里河区工人文化宫一带60平方米以下月租900元左右。西站70平方米以上也基本过千。安宁区师大、交大40平方米至70平方米2室1厅1卫650元至1600元。西固城也大同小异，而高档小区新房者价格更高。现在的出租房已经跳出前几年旧房、空房的现状，而是有大批高档小区新房、精装、家具家电齐全的房子高身价亮相。对此，在天庆花园有房子出租的白领陈静这样告诉记者，现在的房子出租已经不再是简单的为了出租而出租，而是变成了一种理财方式。以她为例，今年30岁在公司里精明能干，月工资近5000元，目前与父母一起居住，但是在经济上要求独立的陈静觉得不管将来结婚后老公是否有房子，自己必须超前一步，在按揭完房子后，并不急于入住，而是装修后以每月2000元的价格出租出去，第一，几年后自己有了一笔不小的固定资产，第二，房租费反过来帮她还房贷，减少自己的经济压力，可谓一举两得。在新房出租市场有此初衷者占很大比重。多种因素抬高出租房价针对兰州房屋租赁市场中存在的低价位房源吃紧，房租价格上涨的状况，专业人士如此分析，首先，这是城市化带来的必然结果，大量的非城市人口涌入城市势必会引起租房市场的火热。其次，由于国家房产新政的出台使很多人处于买房的观望态势，很多原本打算买房的人也在考虑现在买房是否划算，很多人加入了租房大军。此外，还存在改善性住房减少，二手房供应量萎缩的情况，这都在一定程度上对房租的上涨起到了推动的作用。第三，兰州两山夹一河的地理条件决定了土地供应量的有限，每年推向市场的土地很少。土地少决定了地价贵，所以兰州的地价在西北五省中是最贵的。同时兰州的地势也使土地开发没法向周边延伸，像北京能开发很多个环，兰州就不行。所以大家都觉得兰州的房价贵。最后，我们就可以看出来了，市场上供应量赶不上需求量，每年就出那么多的楼盘，能买第二套房子的人也就那么多，找房子住的人在数量上远远高于能把房子空出来出租的人。4.3.5 专业市场的消费人群： 专业市场的消费人群以零售业老板以及附近居民为主，也有部分市内上班族和附近的居民。4.3.6 专业市场的特点1、市场硬件设施档次高，配套设施全。近几年兰州市场硬件品质提升较快，如东部市场新时代市场、东部品牌服饰批发广场、西北鞋类批发市场、义乌商贸城二期等部分市场硬件建设良好，具备较好的工作环境，其中东部市场新时代市场的硬件建设在国内同类市场中占领先地位。市场配套设施，如物流、仓储、公共服务设施，比较全面，基本上能满足现有市场的需要。 2、市场管理者和经营者素质较高，市场经营业绩良好。兰州市场经过20多年的发展，培育了一批当地优秀市场管理者，如服装、鞋帽、电器电子、日用百货等专业市场管理人员，这些人员热爱专业商品，热爱专业市场，对本职专业努力钻研，积累了一定的市场管理经验，使各专业市场的管理水平不断的提升。本地经销商越来越多，群体越来越大，经营业绩良好成为维持市场持久繁荣的中坚力量。 3、为区域经济发展发挥了重要作用。多年来，市场在兰州区域经济发展中发挥了重要作用。市场推动了兰州和全省流通业的发展，也为周边省区的流通业做出了贡献，并带动了当地餐饮业、旅馆业的发展，促进了资金、技术、劳动力、房地产、信息等资源的合理流动和优化组合，为甘肃经济发展带来了生机。4.3.7税收政策以国家规定的鼓励类产业项目为主营业务，且当年主营业务收入超过企业总收入70%的企业，经税务机关审核确认后，企业可减按15%的税率缴纳企业所得税。 对新认定的高新技术企业，获利年度起，两年内免征所得税，以后减按15%的税率征收所得税。    对进入兰州软件科技园、高新区大学科技园和创业园的符合孵化条件的在孵企业，从获利年度起，由高新区财政局列支所得税3年扶持企业。    对在兰州市内新办交通、电力、水利、邮政、广播电视基础产业的且上述项目业务收入占企业总收入70%以上的，经税务机关审核确认后，内资企业自开始生产经营之日起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。对生产型外商投资企业（属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目另有规定外），经营期在十年以上的，从开始获利年度起第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税；外商投资举办的先进技术企业，按照税法规定免征、减半征收企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可以按照税法规定的税率再延长三年减半征收企业所得税。4.4 专业市场的发展趋势1、传统市场要与现代商贸产业接轨。兰州市场虽然已初具规模，也引进了一些现代市场的管理理念、服务技术，但市场的初级交易方式并没有得到根本的改变。从本质上说，兰州现有市场仍然属于初级市场属于传统商贸业，并不属现代市场体系的范畴。兰州市场的发展主题是探索与现代商贸产业接轨的道路。否则，多数市场会没有前途。兰州在新的一轮市场建设中，一定要头脑清醒，把握好这个市场发展的主题，在建设现代化商贸设施硬件的同时，研究市场发展的本质问题。避免空洞的口号式理念，代替对市场发展主题的探索，耽误市场的发展。现代商业技术和营销理念必将全面进入批发市场，从而实现传统批发市场与现代商贸产业的接轨。先进的市场组织方式，管理技术和高效率的计划、配货、运输等新型服务业务引入市场，有利于降低商品流转成本，提高商品流转效率，这是市场发展的必由之路。在市场经营方式上，传统经营方式日益与现代化营销方式相融合、嫁接。面对厂家自建营销网络、产销一体化、展览订货、连锁配送、电子商务等诸多新型营销方式迅速发展的挑战，各地市场经营者在原有代销、经销为主的传统经营方式的基础上，积极吸纳新方式的精华，出现新旧交易方式相融合、嫁接的发展趋势。如：在市场中自建营销网络，拿到省或西部总代理、总经销权；在一定区域内实行商品配送；建立信息网站，吸引市场经营户及商品上网，发挥网络的信息传递功能；依托市场创办商品展销会、博览会；等。2、市场产业集群关联化。今后兰州市场发展规划的编制，要将兰州市场集群作为产业经济进行分类，形成类别集群市场，以相互关联，发挥市场最大效应，使兰州商品市场集群得到全面快速发展。发展大区域性中心产业市场。如服装、鞋类等市场，使之发展为兰州及周边省县市区域市场和省际大区中心市场等。发展产地型市场。有些市场，如文化、电子电器、IT产品等市场可在发展大区域中心市场同时，发展成为拉动地方产业的市场，从而为兰州经济结构的调整作出贡献。发展关联市场，如文化产品市场中各种现代文化产品专业市场。建设新型商品专业市场，拓展国内、国际商品资源，根据市场要求，不拘一格开拓新型商品专业市场，力求形成新的市场集群。拓展国际产品市场，对现有市场，经过调整战略，拓展出一批新的国际市场，实现国际化经营。3、市场经营特色个性化。市场的竞争力在于鲜明的个性化经营。一是商品特色的个性化，商品的选择是市场成败的关键，平平淡淡的商品组合只能形成平平淡淡的市场服务，从而使市场缺乏活力。二是市场发展战略的个性化，每个市场发展定位不同，发展战略的选择也不同。三是市场运行管理方式的个性化，市场的发展方向决定市场的管理方式，市场运营管理方式的个性化来源于市场文化的确定、管理团队的理念和管理团队人员的构成，各专业市场必须总结各自市场的发展经验和教训，重新审视市场发展历程，从更高、更远的发展前景思考问题。可以参考国内同类先进市场发展经验和运营科学体系，认真分析兰州市场的商品体系构成、市场发展战略和市场运营中存在的问题，制定适合兰州市场发展的战略方针，确定各自市场运营方式和团队组织建设。4、市场经营方式追求现代化。市场发展的核心技术是市场经营方式。兰州现有的市场基本上是初级交易方式。市场建设和发展理念要现代化，要学习现代商业经济学的科学体系，明确现代市场体系的内涵，如果认为把一批传统农民组合的集贸市场集合起来就自然形成现代市场体系的想法，是不切实际的。市场的组织化程度是市场现代化程度的集中体现。要大力培养具备现代理念和现代技能市场运行管理人才和经营人才。兰州商品交易市场发展经历较为顺利，不太重视现代市场创意工作。在现代市场发展中，创意已成为市场的灵魂。只有现代化的市场创意，才会使市场立于经济潮头，形成市场核心竞争力。5、市场要实现交易技术的现代化。市场建设和发展中的商品体系选择、经营主体选择、商品经营形式的选择、市场服务体系的选择、市场交易方式的选择、市场信息技术的选择、市场检测体系的选择等，都要力求现代化，如果在市场交易技术上不实现现代化经营，大部分市场将会从战略上失去发展优势。五调味品专业市场5.1 调味品市场概况近几年来，我国调味品行业发展迅猛，一直保持着20%以上的市场增长率，目前调味品行业总产量已超过1500万吨，成为食品行业中新的经济增长点。据国家统计局数据显示，2008年1-11月，我国酱油、食醋及类似制品行业产品销售收入实现259.93亿元，同比增长31.07；全国味精制造行业产品销售收入实现289.5亿元，同比增长27.04%；全国其他调味品、发酵制品制造企业销售收入实现近425.79亿元，同比增长26.38%。2009年1-11月份，调味品行业的平均增速也在18%-20%左右。2009年调味品和发酵制品规模以上企业实现总产值1274亿元，同比增长28.9%，这预示着中国的调味品行业已逐步走出传统的经验模式，调味品产业化、规模化和品牌化的时代即将到来。可以预见，在经济全面复苏的利好形势下，2010年调味品市场将继续保持高速繁荣的景象（如图1）。图1 我国调味品行业销售额增长趋势图 （销售额单位：千亿元）就目前调味品的市场潜力巨大，据统计，全球每年调味品营业额高达2180亿美元，占食品工业额的10%左右，是典型的“小产品、大市场”。目前，我国调味品产业的总产值为1300亿左右（约合200亿美元），占比还不到世界调味品市场总量的10%，行业年均增长率都保持在10左右。与世界调味品行业规模总量相比，我国调味品行业的发展差距是显而易见的。可见，中国调味品市场存在着巨大的发展潜力。5.2 所处地区的概况及发展情况金港城糖酒市场是兰州最具代表性的调味品批发市场之一.兰州金港糖酒市场占地10万多平方米，拥有商铺1000余间，建设总投资已逾8000多万元人民币，每日客流量在12000人次以上，月交易额约2亿元人民币。是目前西北五省区规模最大、档次最高、最具影响力的糖酒副食专业批发市场之一，也是西北地区贸易在兰州的中转站和集散地。该市场位于兰州市七里河区。七里河区（一）地理优势七里河座中四联，人流、物流密集，发展商贸业条件得天独厚，特别是从文化宫到西站再到秀川短短10公里，自古即为商家必争之地，万商齐集，可谓寸土寸金。居中的小西湖，距离我市繁华的西关十字仅有1公里，和兰州市的南大门也只有1公里的直线距离，从地理意义讲，更是七里河的“风水宝地”；另外，这里是连接安宁区、西固区的咽喉，是由东通往甘南、四川以及青海、新疆的必经之地。更何况，历史上小西湖就是兰州的水陆交通的汇集点和货物集散码头。和城关区一衣带水的七里河区，这些年来一直围绕着集约化和规模化的思路大做商业发展的文章。七里河区领导在面对外界时，总会这样介绍：“区上的商贸业已经形成了集钢材、汽车、糖酒、工程机械、医药和小商品批发零售于一体的综合产业，而综合类商贸等一批优势行业也逐渐成为地区经济的支柱”。小西湖地区现有经营面积16万平方米，年成交额达14亿元，其中有医药生产经营企业458家，经营面积达4万多平方米，年成交额达2亿元，辐射了安宁、西固、临夏、甘南以及河西部分地区。就七里河而言，经过多年发展，西站货运编组站已经形成了一定的物流基础和仓储优势，年货运吞吐量达600万吨以上，覆盖整个西北地区。管子说：“利之所在，虽千仞之山，无所不在；深源之下，无所不入焉”。七里河区地处兰州的南大门，又与城关、西固、安宁毗邻，在发展商贸、凝聚商气方面确实大有可为。我个人认为，今后七里河商贸发展，要着力做好“强辐射”·“大循环”的大文章。（二）交通优势以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。西北最大的铁路货运编组站建在区内,312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。金融、财税、商业住宅等各种服务功能齐全。（三）周边区经济特点兰州金港糖酒市场市场实行封闭式管理，24小时保安服务；各种配套设施齐全完善；市场内设有大型停车场地15000余平方米，可同时停放数百辆大小机动车进行装卸货物；并建有27000平方米的仓储库房，设有车辆运输管理及货物配