万达美元债大跌：抄底良机？.docx

万达美元债大跌：抄底良机?10月20日，万达多只美元债下跌。万达商业2023年7月到期、6.875%的美元债券每1美元跌5.9美分，至63.4美分；2024年1月到期的7.25%债券每1美元跌5.4美分，至54.1美分。作为目前财务最稳的商业地产公司之一，万达可能是今年地产债最主要的定海神针。尽管此前境外美元债出现一定下跌，但是万达到期的债券全部兑付。抄底万达的投资者是幸运的，如果说2022年地产高收益债的投资者有利润的话，那么万达应该是重要的利润来源之一。而抄底其他房企债券的投资者，大概率结果都不乐观。现在，万达美元债价格再次下跌，是机会还是风险？一、万达的债券兑付压力从境内市场成交来看，万达境内的债券价格依然稳定。还有46天行权的20万达04今天成交价仍然在98.5元以上，较长的债券虽然小幅下跌，但是也未出现大幅度波动。口2022K> 200J2JOtta 却OMn*3g却¾ett<aiM022022 2 ”为0ClQeX42230>t0w42列峻4(L322022 2 6WnMUG&2472>S2方.，JaaeS2e8C21.rt1血2 6(M 315皿3X2238MJSttCI9322皿8 62*MTWMmI“13，3022-10.7tt*3MTW01OLM62022 2 a21Z乃 JJEanQS3TS，丽的OM9?LM2022 Q 4*方U3QW2 TVXiW-IO-Usou2022 t 4泡W4aaWtaSBJMTMXU(U94M33¾Mew*2jn>>. w . 1>MC3(UMIW217JW0)0H <42511SJ9M304SnU7575HlMUlil.ttM4MM< .一 WUISS访2仁”l27IO2Ku¼nH一m- JOUUXg39一4M3OI13M9口 UIMt12JOr>Mo.-X>7tM23林乃sr 20MWM>496M4O1MB”jmtrP35144, KAMO)1gaXg2).M3920jor9,>”训4t1230am34，出A17WT.JWTJ7ue12U7ItWZtSK2095 JO、42)2212.10-JMMHM3，1JD½J1，陋3a、.“-42(16MlO2tS2P4.111»<2>IJfiSIW-tjZ2，-.1MXgSOOUS2IaM620>I MJJl4M3Ma449Usr-253844W1.UM2½.39r2MM9IJMOIWa，5MA，心Ja川一Xnn07399.U2X51如果一定要给今天万达美元债下跌找一个理由，那只能是说美元债投资者对所有的民营房企全部失去信心，无论财务看起来多么稳健，都是潜在的做空对象，毕竟连龙湖都被投资者抛弃了，还有什么不可能的呢？当然万达的风险在于，他的债券到期或行权非常集中,有一定的兑付压力。万达的债券，大部分都是在2023年底到期，这个期限对万达来说非常重要，为什么呢？2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。2021年10月，万达商管在港交所提交了招股书。而在此前的Pre-IPO轮融资中，万达商管融资金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等顶级机构共同投资。招股书显示，万达商管与珠海万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列协议，万达商管将保证2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。2022年4月22日，万达商管更新后的招股书显示，2021年，万达商管顺利完成了对投资人承诺的净利润目标。毛利方面，公司2021年下半年毛利为60.1亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长33.1%；净利润方面，公司2021年下半年净利润为28.6亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%；核心利润方面,公司2021年下半年核心利润为27.7亿元，较2021年上半年的20.7亿元增长33.9%,公司盈利大幅提升。如果2023年万达业绩不到目标、或者在相应的日期内没有完成上市，万达可能面临零对价转让股份或者向投资者支付现金。对于万达来说，2023年底是一个非常重要的时间点。但是对于目前的港股市场来说，房地产相关产业链的股票都表现欠佳，万达商管这种物业管理类的股票能否在预期的时间里上市、或者说投资者是否愿意给万达商管更好的估值，仍然是一个问号。但是不管怎样，万达作为近年来少数在国内房地产行业顶部逃顶成功的房地产企业，仍然有一定筹码。对投资者来说，万达仍然有一定吸引力，毕竟万达是2022年少数能够成功发行、并持续兑付的民营房企。7月5日，22招行CRMWO（H（22大连万达MTNoO1）,即招商银行股份有限公司2022年度第一期22大连万达MTNOol信用风险缓释凭证成功发行，名义本金3亿，信用保护费率3.5%o7月6日，22大连万达MTNOOl成功发行，发行规模10亿,票面利率6.8%。尽管CRMW+票面利率的成本已经超过10%,但是对于万达来说，成本并不是最重要的考虑要的是能够在市场成功发行债券，打消投资者对万达债券的疑虑。二、房地产周期顶点的世纪交易2017年7月19日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。这是一笔能够载入中国地产史的世纪交易，也是迄今为止地产界金额最大的交易之一！本次交易的三方主角，万达、融创和富力都达到自身诉求，万达完成瘦身、融创和富力成功拿下万达的文旅酒店资产。从某种程度上说，这次交易是本轮中国房地产周期的最顶点。在本次交易之后，中国房地产逐步走向下坡路。92-frtttff!frt ； » »ff-tft <212-Q213-Q414-Q415-Q416-Q417-Q418-Q419-Q420-Q422-Q1一国医景气指数附B来源：Wind实际上，原本交易双方是万达与融创，富力是以黑马的姿态杀入本次交易，并且以强势的价格插足，最终成功拿下近200亿资产。万达集团董事长王健林表示：这次合作不管是从企业战略、还是商业逻辑看，三方都是赢家。万达肯定是赢家。通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。融创中国也是赢家。通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。富力集团同样是赢家。富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。但是五年之后回望本次交易的三大主角，在一定程度上都不算赢家。也许资产售出方万达稍微好过一些，但是另外两个主角：李思廉的富力、孙宏斌的融创都遇到了麻烦。三、万达的瘦身之旅瘦身之后的万达目前的境况最好，但是从债券市场价格来看，万达也并不是完全没有危险。在2022年3月份开始，万达出现多笔债券价格折价交易的情况。万达再一次遇到麻烦，为什么说再一次呢？因为早在2017年，万达就遭遇过一场债券价格大幅下跌的危机。2017年6月22日，在部分银行抽贷、部分资管机构清仓万达债券等谣言的带动下，万达经历了“股债双杀:当日早间，万达的上市子公司万达电影(002739.SZ)开盘后便震荡下行，午间收盘前突然快速下跌，成交量持续放大，逼近跌停。同时,万达的债券也开始下跌，其中16万达04(136474)一度大跌9.9%,16大连万达MTNoO4(101651052.IB)成交收益率也飙升到7.5%,较前一交易日5.43%的成交收益率大涨207BPo随后，万达迅速辟谣，并开启了自救与瘦身旅程。2017年的世纪交易，可以说是这次瘦身的一部分。在2017年万达年会上，王健林说道：万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业A股退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。今天我可以在这里负责任地说，万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！万达30年没有出现一起信用违约，我们把信用看得比资产、利润更重要。如果我们回顾万达在2017年、2018年的资产出售，基本可以说这是一次非常成功的逃顶，在此之后不到三年，全国房地产企业就面临了大面积违约的困难境地，包括万达资产的买主融创和富力。在瘦身之后，王健林还引入了战略投资者。2018年1月29日，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。万达的所有求生努力最终有了回报。从资产负债率上看，万达商业管理集团的资产负债率从2016年底的70.26%,到2022年中期已经降低到50.79%,总资产从最高的7500亿下降到目前的5900亿，货币资金+交易性金融资产总额达到680亿，并脱离了传统房地产重资产运营的方式，万达转型成为轻资产运营。这正是万达投资者敢于逆势买入的底气。万达资产负债率70.2020年，大连万达商业管理集团股份有限公司2020年度第一期中期票据发行完成，实际发行总额为50亿元，票面利率4.89%,期限为3年。这是自2017年债务危机，以来万达商管再次发境内债。应该可以说，国内发生重大负面债务舆情之后，通过平稳度过再次发债的民营企业，只有万达、复星、宏桥三家。现在万达和复星可能都有些麻烦，但是都有希望再次撑过去。希望他们能撑过去!