城市半岛商业项目策划方案课件.ppt

半岛商业项目策划方案,架 构,目录,第一部分 宏观市场 宏观环境分析与本项目的“城市中央论” 宏观商业市场研究,关键词：提前突破原规划 近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破南宁市城市总体规划（19952010）建设范围：,1.1.南宁城市发展现状,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,1.2.南宁城市发展规划（2008 2020）分析,根据新公布的南宁市城市总体规划（20082020），南宁中心城区2010年建设用地控制在216平方公里，人口规模210万；2020年建设用地控制在300平方公里，人口规模300万。具体规划如下：,1） 城镇空间布局：单核多轴圈层式 规划为南宁市构筑“单核多轴圈层式”的城镇空间布局结构形态。以南宁都市发展为核心，形成“两主五次”的发展轴线，并按3个圈层实施不同的城镇发展策略。 两条主要轴线：中心城大塘，向南联系北钦防地区；中心城六景横县（横州），向东联系珠三角地区。 5条次要发展轴：中心城那桐隆安，向西北联系百色、昆明方向；中心城三塘宾阳，向东北联系柳州方向；黎塘镇六景镇峦城镇，在市域东部由北向南联系来宾和钦州方向；中心城吴圩苏圩，向西南联系崇左、越南方向；中心城武鸣马山，向北联系河池、贵阳方向。 3个圈层：内圈层包括中心城及近郊城镇，重点优化提升中心城，同时协调好近郊城镇与中心城的相互关系；中间圈层包括半径为5060公里的区域，重点培育和发展3个卫星城镇：六景、武鸣（含华侨投资区）和大塘。,关键词：300平方公里，300万人口,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,2）组团规划,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,南宁市公共中心体系分为4个层次：城市中心、组团中心、片区中心和社区中心。其中，规划将南宁市规划出3个各有侧重的城市中心：,3）发展3个各有侧重的城市中心区,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,新规划对本项目影响如下： 1）“重点向南”的规划，使柳沙片区的城市中央地位暴露无疑 在五象大开发之后，柳沙半岛以其独有的地理位置优势，通过南宁大桥、仙葫大桥连通新、老城区，南宁旧城区、五象新区都将环绕在柳沙半岛周围，从而把柳沙半岛推向城市中央的位置，其中央地位和重要性暴露无疑。,1.3结论分析：新规划成就本项目的城市中央论,关键词：城市中央论,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,2）“五象新区”开发将为本项目带来巨大的消费人口 随着五象新区的开发，五象蟠龙新区、玉洞片区、大沙田片区、龙岗片区等多个将组团开发，而商业开发的滞后将使数十万居住人口长期面临商业配套缺乏的境况，从而把众多消费人口引至本项目。3）对本项目的定位和规划造成影响 本项目商业体量巨大，不可能仅仅依靠本区域人口支撑，需要五象新区居住人口的支持。因而在项目开发定位和规划设计阶段，就应该考虑到新区人口的消费需求，为项目的长远发展和价值提升作好铺垫。 从现在开始，在地理位置上柳沙已经不仅仅是南宁的一个半岛，它将发展成为南宁城市未来沟通新、老城区的重要纽带，是未来南宁无可置疑的城市中央。作为地理位置上的城市中央，必然对周边区域消费人群的辐射能力会逐渐加强。本项目作为柳沙半岛的超大型商业项目，在产品定位和规划设计，不能仅局限于柳沙的现状作为南宁的一个半岛这一局限，更应着眼于柳沙作为南宁新城市中央的未来，把项目定位于“以服务柳沙区域居民消费为基础，力争辐射全南宁市消费群体”的高度。,宏观环境分析与本项目的“城市中央论”,如果说城市发展规划带给我们的是利好，那么南宁城市商业发展现状能对我们项目开发带来什么影响呢？,进入“南宁商业市场研究”,2001年，百货业的建设和商业改造，使南宁商业地产开发掀开第一页；2003年，大连万达、华星时代广场的开发拉开了市中心商业地产战局；2004年，琅东、江南、城北三大区域商业中心迅速崛起，市中心商圈、区域商圈、社区商圈“三足鼎立”的崭新格局初步形成；,关键词：崛起低迷回暖,宏观商业市场研究,2.1南宁商业市场发展历程,2005年，南宁商业物业开发过量，严重供大于求，销售低迷；2006年之后，只租不售型商业物业兴起；2008年下半年，商业地产重新复苏回暖。,2.2 南宁现有商业市场的总体格局,关键词：两大商业中心区,宏观商业市场研究,2.2.1主要的大型综合百货商场,1）南宁综合百货市场概述 南宁商业市场首先进入发展快车道的就是综合百货市场。从2001年百货业的建设和商业改造开始，南宁的商业综合市场开发掀开了新一页。由于政府的大力支持和高额的利润空间驱使，众多开发商投入到大型商厦的开发中，南宁商业百货业从2003年迅速放量增长，大连万达、卧龙岗百货、北京王府井、东博百货、城市碧园、江南香格里拉商业广场、新朝阳商业广场、金湖广场、江南香格里拉、梦之岛水晶城、广州友谊、航洋国际城等商业百货项目相继开发，一时之间供应量远远超过市场的需求。 到了2005年，综合百货业由快车道驶了下来，进入了资源整合期，原先由于盲目扩张而暂时掩盖的策划定位不准确，经营管理不到位的问题逐渐凸现出来，综合百货业开始进入洗牌阶段，卧龙岗、江南香格里拉、王府井、东博百货因经营不善先后倒闭，新朝阳商业广场、金湖广场还在苦苦支撑，梦之岛水晶城、广州友谊、城市碧园表现平平，大连万达、航洋国际城则渐入佳境。国贸中心开业在即，永凯现代城、华润万象东方也将在短期内开业经营，意味着南宁综合百货业的未来面临更为激烈的竞争。,关键词：开发泛滥 ，同质化严重,宏观商业市场研究,2）主要格局,宏观商业市场研究,3）案例分析i）成功案例：金朝阳商业广场 金朝阳位于南宁市人民东路，总建筑面积约12000平方米。由于该商城成功成功引进国美电器、梦之岛等商业巨头及德克士快餐，经营状况良好，经营业绩稳步攀升。是南宁市少有的采用了“反租销售”模式仍能保持良好经营的案例。其成功的原因在于：,第一，准确定位：在项目立项之时即出动大量人员进行市场调查分析，把项目定位于“黑白家电、数码、中档百货商城”第二，注重前期宣传：在整个项目采取“先公寓后商城”的营销策略，先通过项目公寓销售过程的大量宣传，打响知名度，然后再进行商场部门的租售工作。第三，灵活调整：在跟商家接洽之前先做好相应的准备工作，分析其进驻所需要的条件并进行整改。为了引进国美，商场增加手扶电梯的数量；为了引进梦之岛，结合区域特征提出“折扣店”的概念。第四，完善经营管理：专门成立有“金朝阳商场租赁有限公司”负责招商和经营管理工作。,宏观商业市场研究,ii）失败案例二：王府井百货 王府井百货位于七星路与新民南路交汇处，经营面积52650平方米。采用“反租销售”模式进行销售，经营阶段引入北京王府井百货。由于存在众多失误，以致于经营状况日益衰落，2008年底已倒闭。其失败因素如下：,第一，定位失误：该项目是南宁商场热阶段盲目开发的典型，并且招商代理公司为外地公司不了解南宁市场，导致商场定位严重超前，档次过高，规模过大，同时业态定位单一，脱离南宁市现实水平；第二，规划设计不合理：商场容积率过低，大中庭的设计，导致经营成本过高；第三，开发商重短线轻长线：开发商急于回收资金，全部采用“反租销售”并且商铺售价高，导致经营阶段的成本压力大；同时为了短期利益，对后续的经营管理考虑不足，导致后续的招商、经营管理未能跟上。第四，未能及时调整经营模式：在经营不善之后未能针对市场状况对经营业态、经营定位进行及时调整。,宏观商业市场研究,南宁市的专业零批市场的整合升级在2005年初开始，从江南物流中心16万平方米的商业大盘“荣宝华商城”到2.8公里长的“10+1商业大道”等等一大批专业市场项目纷纷上马，其商业内容涵盖了从日用百货零批到汽车产业等不少领域。 就发展阶段而言，现在南宁市的专业市场尚处于快速发展期，国内外多个投资大鳄正以圈地形式迅速进入南宁专业市场板块，是未来几年内南宁市商业盘的新增长点。但从已上马的一些项目看到，发展专业市场虽然前景广阔，但短期内市场容量有限，辐射范围不如预期的广阔，不少业态还面临较长的市场培育期，因而具有很大操作难度，大多数专业市场经营不善，濒临关门状态。相对于来自广东、江浙及国外的投资大鳄，南宁本土开发商在专业市场的资源引进和经营管理模式方面处于劣势，开业专业市场要更加谨慎。,2.2.2主要的批零市场,1) 批零商厦,关键词：跟风建设，先天不足,宏观商业市场研究,2）专业批零市场,2.2.2主要的批零市场,宏观商业市场研究,3）主要的商品专业街,2.2.2主要的批零市场,宏观商业市场研究,4）成功案例（1）：新和平二期,2.2.2主要的批零市场,新和平二期鼎盛时代位于南宁市高峰路，总建筑面积约13000平方米。该项目引进广州状元坊及众多品牌服饰，打造“大西南服装批零中心”，并成为销售之后仍能保持旺场的为数不多的商场之一。成功经验：,第一，注重资源整合：建造通道连通项目与旧和平、新和平一期，人流量迅速增加。第二，引入“广州状元坊”：在二楼引入“广州状元坊”经营模式，并由“广州状元坊”提供经营管理顾问 。第三，引入品牌商家：保留商场一楼街铺不对外销售，以低租金出租给品牌商家经营，带动旺场。第四，注重经营管理：通过举办街舞比赛、与南宁电视台“靓彩周末”合作打响知名度。,宏观商业市场研究,4）成功案例（2）：万里国际汽配城,“万里国际南宁汽配城”位于望州路段，总规划占地169亩，总建筑面积约10万；规划两期开发，首期开发66亩。整个项目建成后将成为西南区域汽配交易中心和集散地目前项目一期已经开业，经营状况良好。成功经验：,第一，业态定位精准：根据项目所处地段定位为汽配经营、并且在规划设计阶段充分考虑到汽配行业的经营要求。第二，经营管理公司提前介入：经营管理公司“广州联合商汇”提前介入，在项目定位、招商阶段发挥重要作用，吸引众多广州品牌汽配商家入驻，起领头羊作用。第三，配套齐全：规划有银行、办公楼、餐饮、物流、仓库、酒楼等配套，对专业市场的经营意义重大。,宏观商业市场研究,4）失败案例：金之岛,“金之岛;城市广场”位于友爱南路、华东路、中华路三路交汇处，临近毗邻火车站。项目商业面积18000万平方米，拥有长达138米沿街商铺。目前经营状况较为糟糕，濒临倒闭状态。失败原因,第一，业态定位错误：该项目由外来企业负责招商，对本地市场不了解导致 “鞋包市场”的定位不准确，无法从成熟经营的新、旧和平及步行街分流客户。第二，业态单一：大部分面积用于经营鞋包，超出市场容量，未能多样化经营分散风险。第三，经营管理不到位：假货泛滥导致信用受损，消费客户越来越少。 如果对市场不熟悉，未能准确进行经营定位，即使招商能力再强，招商再成功，也难以成功经营。,宏观商业市场研究,2.2.3 部分经营中商场项目情况,关键词：大部分经营不善,宏观商业市场研究,2.2.3 部分经营中商场项目情况,宏观商业市场研究,根据以上分析，南宁近年来百货业发展迅速，已经出现朝阳路、金湖广场两大商业中心区，一些区域性商业中心也逐渐成型；专业市场蓬勃发展，且业态类型较多。从长远看，南宁专业市场发展潜力较大。 短期而言，南国花园商城、外滩数码广场、江南香格里拉、荣宝华商城、金之岛、南百金湖广场、东艺中心等众多百货商场、专业市场经营惨淡甚至经营停顿的状况表明，一方面，目前南宁商业发展速度过快，短期内商业面积供应量过大，并且跟风建设导致同质化严重，且新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，商场经营模式缺发创新。 另一方面，由于开发商普遍不具备专业的商业开发的资源和经验，普遍重短线操作轻长期经营管理，导致大部分商业项目先天不足，在经营定位、规划设计、招商以及经营管理等环节都存在较多缺陷，因而操作难度大，能经营旺场的并不多 。 就本项目而言，由于处于青秀区高尚住宅区的独特位置，区域位置、交通、消费群体、商业资源等多方面因素，不具备开发专业市场的优势，相对的更适合打造与区域消费需求相符合的综合购物业态。 除此之外，还应注意到商业盘，无论是综合百货还是专业市场，商业氛围固然重要，策划招租后的经营管理也不能忽视。如新朝阳、王府井就是典型例子，“招满了，却都走了。”而裕丰、万达广场、航洋国际城则因专业的经营管理，经营逐入佳境。可见，专业的运营管理模式，对于一个商业盘能否长期繁荣和提升价值起着关键作用。,2.2.4总结分析,宏观商业市场研究,2.3 南宁市商业网点2008-2020规划纲要,根据最近公布的南宁市城市总体规划（20082020），针对原有商业过于集中、城市边缘商业设施缺乏、城区级商业中心尚未形成的现状，在之前 “两区（城市商业中心区和区域性商业中心区）、两带（邕江两岸商贸业带、快速环道、高速环道商贸业带）、两级城镇（城区内城镇、县级城镇）” 的城市商业规划基础上，进一步完善商业布局。,1）十大商圈规划 新规划将在朝阳商圈之外，将增加建设和完善相思湖商圈、城北商圈、江南商圈、东沟岭商圈、展览馆商圈、琅东商圈、东盟商圈、五象商圈、龙岗商圈等9个新商圈，一方面缓和朝阳商圈的压力，另一方面方便人们在居住地附近的商圈就能方便地购物。,南宁市十大商圈规划示意图,关键词：10大商圈， “三圈两带”,宏观商业市场研究,2.3 南宁市商业网点2008-2020规划纲要,2）“三圈两带”带来新格局 规划为南宁市勾画出“三圈两带”的现代都市商业格局。“三圈”即“三层商圈”，内圈以零售、商务、休闲等综合功能为主；中圈一方面作为承接内圈老城区商贸业的疏解，另一方面与外圈共同突出专业批发为主体的商贸功能。“两带”一是邕江滨水商贸带，着重突出休闲游憩、滨水景观和商贸互动三大特色；二是快速环道及高速环路，重点发展现代物流和大型专业市场。 3）将建设和完善18条商业街 南宁市还将大力发展服务居民为主的社区商业中心，以及配合旅游业为主的特色商业街。规划形成18条特色商业街：白沙路汽车销售一条街，10+1大道茶叶一条街，兴宁路步行商业街，东葛路通信产品一条街，星湖路电子科技一条街，唐山路古玩字画一条街，五里亭水果蔬菜批发一条街，人民路建材装饰一条街，东盟商务区领馆一条街，广东商业街，香港商业街，澳门商业街，台湾商业街，七星路品牌服装一条街，中山地方小吃一条街，青秀山东南亚美食一条街，五象一街区商品一条街，桃源路文化娱乐一条街。,“区域性国际城市”的城市定位，使南宁商业市场在政府支持下，正朝特色化、专业化、规模化、多元化的方向发展，发展空间不断扩大，区域性商业中心将不断涌现，带动市场投资前景，发展潜力较大。但另一方面，由于南宁商业开发存在发展速度过快、定位不准、经营管理不善等问题，无论是综合商厦还是专业市场的开发，在短期内形势都不容乐观。 作为商业地产开发商，应改变短视的商业地产的开发行为和模式，引进专业人才或运营的专业中介商，充分论证，找准项目定位，合理规划，对项目招商与经营管理并重，做到短期效益与长远发展的充分结合。,宏观商业市场研究,3.4 结论分析,第二部分 区域环境与区域市场, 青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论” 城区商业市场概况 竞争项目分析,随着南宁市东移步伐加快，2005年3月南宁市部分行政区划调整后，青秀区地域扩大，增加了加快发展的很多有利条件，凭借城区地理位置优越，基础设施先进，城市中心功能突出，商贸活跃，通讯发达；街道宽阔，金融、服务、商贸、房地产、饮食娱乐、信息成规模发展，成为南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心。 1） 行政区划调整后，青秀区“首府第一区”日新月异 素有“首府第一区”美誉的新城区，以南宁市城市政治、经济中心向东扩张为契机，一跃成为南宁市最具经济活力的城区青秀区：南宁市大部分五星级宾馆（除明圆新都大酒店）和南宁市半数以上的四星、三星级宾馆；标志性的城市广场南湖广场，以及亚洲最大的水幕电影综合水景；有广西最大的客运站琅东客运站；有广西现代化程度最高、配套设施最齐全的南宁市标志性建筑南宁国际会展中心，还有接待各国元首的别墅群荔园山庄等重点场馆；蜚声海内外的“南宁国际民歌艺术节”、中国-东盟博览会、中国-东盟商务与投资峰会等系列活动大多在这里举办，青秀区发展潜力巨大。,3.1.青秀区区域在南宁城市总体布局中的形象与功能定位,关键词：“首府第一区”、“两区两带一岛”,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,2） 泛琅东区域形成，市中心东移大势所趋 凤岭板块、南湖板块与柳沙板块共同组成南宁的“东部板块”（“泛琅东”区域），为南宁的行政与商务办公核心区、休闲旅游区。随着南百五象商业广场、梦之岛水晶城、广州友谊和航洋国际城陆续营业，琅东新商业中心形成，泛琅东区域成为一个令人向往的集行政、商务、商业、居住、旅游为一体的成熟核心区。3） 市政配套、生活配套逐渐完善 英华路、环岛路建设，仙葫大桥、南宁大桥建成改善区域路网结构，柳沙开发区与市中心、青秀山风景区、邕江南岸的蟠龙新城的交通得以贯通，为推动和加快柳沙半岛的经济发展起着积极的作用；同时教育、文化、商业等配套将在二、三年内逐渐完善。4） 青秀区打造“两区两带一岛”建设广西首善之区 青秀区把市行政区划调整当作发展新契机，提出建设成为广西首善之区的口号，重点打造“两区两带一岛”（即琅东片区和仙葫开发区、沿江经济带和内环快速环道经济带、柳沙半岛）服务业新布局。 青秀区5年内将重点做好“两区两带一岛”（即琅东片区和仙葫开发区、沿江经济带和内环快速环道经济带、柳沙半岛）服务业的规划布局和建设，营造良好的投资软硬环境。青秀区还将围绕首府南宁要建成区域性核心城市和服务南博会的要求，面向中国东盟经济自由贸易区，发展新兴服务业，大力发展房地产业，重点推进凤岭、仙葫开发区、柳沙半岛房地产开发。,3.1.青秀区区域在南宁城市总体布局中的形象与功能定位,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,3.2区域内重大建设项目分析(含部分不属于青秀区但对项目影响的项目),青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,3.2.1、荔园山庄（荔园国宾馆）,南宁荔园山庄位于南宁市青山路22号，毗邻南宁著名的青秀山风景区，坐拥青秀山余脉，滔滔邕江绕山庄逶迤而过，依山傍水。叠翠绵延中，南宁荔园山庄内建筑群皆依开敞山势而建，风格典雅的别墅楼群掩映在极具南国风情的生态荔枝林中，漫山的荔枝林尤值称道，“荔园山庄”也由此而得名。,荔园山庄占地1200多亩，拥有21栋别墅楼，楼内豪华套房、豪华标准间等378间客房。此外，南宁荔园山庄更是精心准备了各式精美的中西佳肴以顺应不同宾客的饮食需求。 南宁荔园山庄还独家拥有国际会议中心、高尔夫球场，以其独一无二的环境，一流的设施，国宾馆的服务，多次成功接待世界各国元首及政要，是一家集接待、商务、休闲为一体，服务专业的现代化酒店。,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,中共广西壮族自治区委员会党校柳沙新校园位于南宁市柳沙半岛，南临邕江，北靠南宁市区，东面青秀山风景区，海拔最低点约76.00米，最高点约112.00米，地形面貌为坡地，呈南低北高之势。占地总面积312091.15平方米（合468.137亩），新校园总建筑面积达129190平方米(含地下层6420 平方米)，分17个单体，其中教学楼5510平方米，图书馆6650平方米，信息中心4090 平方米，行政楼8739平方米，会议中心5356平方米，体育馆7002平方米，县处级宿舍楼39854平方米，地厅级宿舍楼8932平方米，省部级宿舍楼8481平方米，公寓楼17400平方米，服务楼4600 平方米，县处餐厅4752平方米，地厅省部餐厅1404平方米。可以同时容纳1086人住校学习。整个校区景观条件优美，是学习生活的理想场所。,3.2.2 广西区党校,区党校2005年下半年全部完工，总投资约4亿元，是广西培训各级党政干部的重要场所。,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,广西民族博物馆位于南宁市青秀山风景区，占地130亩，建筑面积30000平方米，投资2.5亿元，是一座以征集、收藏保护、研究、展示、演示广西12个民族繁衍生存、融合发展的文化与艺术遗存、物证、典籍等物质与非物质遗产为主的国内一流的专题民族博物馆，是建国以来广西壮族自治区人民政府最大的文化投资项目。 广西民族博物馆于2008年12月竣工并对外开放， 馆内设有四个主题各异、规模不同的陈列和展览：展示广西经典民族文物陈列穿越时空的鼓声-铜鼓文化展、展示广西各民族民俗文化的大型陈列五彩八桂-广西民族文化陈列、从不同文物收藏侧面介绍广西十四个城市区域文化遗产保护成就的八桂瑰宝-广西十四个城市博物馆收藏精品展以及展示中国与东盟十国渊源流长、以中国东盟博览会继往开来的经济、文化交流与往来的东盟文化展。,3.2.3 广西民族博物馆：广西壮族自治区人民政府最大的文化投资项目,博物馆主体外形取材于富有广西地域和民族特色的铜鼓，整个建筑如一只展翅的鲲鹏，主楼有 27870平方米，其中陈列展览区14000平方米、文物研究保护中心3490平方米、公众教育区1380平方米、公共活动服务区7200平方米、机电设备用房1800平方米 ，办公及后勤服务为2130平方米。它还设有高科技电影厅 、多功能厅 、文物标本观摩室 、专题图书馆、网上博物馆、“社会收藏”等。馆内可举办100人左右的国际性会议、大型酒会、小型演出 ，十余名常年聘请的国内外著名民族学专家、学者将在这里举行各种不同类型的学术讲座和报告会，指导和协助广西民族文化研究工作。,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,南宁大桥位于南宁市城区东南，北起青山路延长线，南接邕宁县蟠龙新区，是南宁市东南地区进入市区和快速环道的主要通道。南宁大桥路线设计总长1314.773米，桥梁总长734.502米，设置双向六车道，设计行车速度为50公里/时，建成后将成为南宁市标志性建筑，预计09年5月峻工通车。,3.2.4 南宁大桥: 世界首座大跨径斜吊拱曲线桥梁,作为世界上首座大跨径斜吊拱曲线桥梁南宁大桥，是南宁市“136”重点工程之一，既是南宁实施“重点向南，加快五象新区建设，再造一个新南宁”战略的一项重点工程，也是推进北部湾建设，建设区域性国际城市的重要交通枢纽。,4.2.5 南宁市荔园滨水公园,荔园滨水公园位于柳沙半岛荔园山庄南面，为邕江北岸滩涂地带及滨江路路侧绿地，规划范围东起南宁大桥，西至柳沙路口，北靠滨江路道路南侧，南临邕江，全长2.7公里，宽约100米。项目规划用地红线面积约26.1公顷。项目估算总投资5006万元，主要建设内容包括景观绿化、园路及铺装、园林建筑、给排水、景观小品等工程。因地处中国东盟博览会重要迎宾场所。项目预计2009年国庆竣工对外开放。,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,3.2.6南宁孔庙,南宁孔庙位于青山园艺场上琅村，在广西民族博物馆附近。项目占地面积近2.5公顷，建筑面积达35平方米，总投资约5千万元，是目前岭南地区占地面积最大的孔庙。的南宁孔庙将按历史上孔庙的规制进行建设，主体建筑依次为棂星门、状元桥、泮池、大成门、大成殿、崇圣祠、明伦堂，整个孔庙宫墙为土朱色，屋顶为黄色琉璃瓦。其中大成殿为重檐式歇山顶，面阔七开间，进深五跨间；原大成殿恢复八百年前的原貌后，将作为南宁新孔庙的崇圣祠，成为南宁市重要的历史人文景观，发挥文物保护、文化旅游、传统教育三大功能。按照设计。,项目原计划2007年9月竣工；后因工期拖延，目前尚处于施工阶段。,3.2.7广西体育中心,广西体育中心座落在五象大道南面，与本项目隔江相望，是广西50周年大庆标志性工程之一，总投资10.94亿元， 占地1143亩，项目建设包括1个可容纳6万观众的主体育场，建成后将成为广西最大的体育场。体育中心还将配套一个可容纳1万观众的体育馆、一个3000座的游泳跳水馆、一个3000座的网球中心、新闻中心以及其他配套设施。 广西体育中心目前已经初现雏形，目前已进入钢结构最后施工阶段。除举办运动会外，广西体育中心也可用于体育产业的综合开发，如体育场地出租、体育综合服务、大型广告、赛事转播、各类大型展销及大型文艺演出活动等。,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,3.3 结论分析,根据上述分析，可见项目所在区域为南宁市重点发展区域，集中里众多大型市政项目。除了已经竣工投入使用的荔园山庄、广西区党校、广西民族博物馆之外，南宁孔庙、南宁大桥、荔园滨水公园、广西体育中心都在紧张施工中，位于蟠龙新区的广西文化艺术中心、南宁市艺术博物馆也已处于规划当中。众多文化、体育、教育、公寓等市政设施的建设完工后投入使用，必将带来大量人流，为区域商业的发展带来强劲的消费。 项目所在区域有悠久的文化传统，从豹子头贝丘遗址、龙象塔到青山书院，成就南宁的“城市文脉”。我们应该注意到，区域内布局了广西区党校、广西民族博物馆、南宁孔庙、荔园滨水公园、广西体育中心、广西文化艺术中心、南宁市艺术博物馆、青秀山风景区等众多文体场所，结合柳沙将发展成为南宁城市中央这一趋势，完全可以这样认为：本项目处于未来南宁城市中央的文化中心区，从而本项目在打造文娱经济方面具有明显优势。,关键词：文化中心区,青秀区发展定位及本项目的“文化中心区论”,4.1.概述 青秀区作为首府南宁政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息、会展的中心，传统商贸业发展基础坚实；同时，湘桂铁路经济走廊、西江经济走廊、左右江及沿边经济走廊的“一线两域”区域影响，带动着青秀区的经济社会发展；而且随着南宁市“东扩”步伐的加快，人民收入的不断增加和经济的发展，凤岭、仙葫、柳沙半岛的建设已经初具规模，形成了一定的建筑体量和消费体量，具备了成为新商圈的必要条件。 在青秀区党委、政府的积极引导和培育下，未来5年，新“三大商圈”将成为青秀区新型商贸业态的聚集区，成为拉动城区经济的助推力。,城区商业市场概况,4.2区域商业现状：“五大商圈”拉动城区商贸经济 关键词：“五大商圈”中山路商业圈中山路为中心，把中山路商圈与朝阳商圈连成片，形成饮食小吃、休闲、旅游为特色的商圈；七星路商业圈以华星时代广场、南宁文化市场、永嘉名店广场为一体的新民商圈；民族大道商业圈以梦之岛百货、华联民族宫超市、北京大中电器、阳光100精品商城为一体的民族大道商圈；东葛路商业圈以嘉园商业街、岭南商厦、长湖路商业街为一体的东葛路延长线商圈；琅东新商圈以五象广场、航洋国际城及众多宾馆酒楼为中心的琅东新商圈。,城区商业市场概况,未来5年，在稳步发展现有“五大商圈”的基础上，青秀区将打造新三大商圈凤岭、仙葫、柳沙半岛商圈，进一步扩大三产规模。,4.3 区域商业规划：打造新“三大商圈”,关键词：新“三大商圈”,城区商业市场概况,4.4 项目片区商业调查分析,5.4.1调查的基本要素 调查时间：2009年1月 调查数量： 859家 调查方式：实地抽样调查 调查范围：桃源路、双拥路、青山路、竹溪南路至会展中心路段、青环路路段的沿街商铺,5.4.2片区路段商业经营业态分析1)桃源路路段,路段铺面经营业态分析表,城区商业市场概况,i) 综合分析 桃源路是一条商业道路，临街铺面连起来长达一两公里。2002年扩建后，原来低矮破旧的临街铺面拆掉了，退到临街楼房，铺面月租金由原来的每平方米七八十元，上升到现在的一两百元，翻了1倍以上。 目前，该路段周边居民较多，人流量也大，市行政单位、事业单位及其宿舍区云集。道路两旁的商铺经营范围广，其中中山路口到区医院以医疗器械较多，体育局附近以体育服装及娱乐场所经营为主，饮食店零散分布在整条路上；路段配套设施完善。也因为集中了多家高档次的大型娱乐场所，因此路段也成为南宁市知名的“酒吧街”。ii)租金分布情况 以沛鸿中学至体育局路段最高，月租金平均200元/，其余路段稍微低一些，月租金在100元/到150元/不等。iii)对本项目的影响 路段内商业氛围浓厚，致使该路段的商业铺面供不应求，此路段铺面无空置现象，经营状况较理想。目前，该路段已经形成了自己的经营特色；随着规划中的香港街的建设及日后的投入使用，将带动路段的商业经营，将会对项目的消费市场进行分流。,4.4.2片区路段商业经营业态分析1)桃源路路段,城区商业市场概况,2)双拥路路段,i) 综合分析： 在南湖片区的双拥路，与青山路、民族大道东段、竹溪大道等道路，多年前都是窄窄的泥巴路和沙子路。经过“136”工程建设后，路况在市区道路中排在前列，是南宁市的城市干道之一。 整个路段经营范围没有明显划分，南鹰宾馆对面以饭馆及网吧为主；护士学校附近以小饮食较多；加油站附近以五金较多，医科大学附近以饮食店居多，有数家经营民族特色酒家。,ii)租金分布情况： 以医科大附近到南鹰宾馆路段最高，平均月租金100元/，最高达140元/；以南鹰宾馆对面饭店较为便宜，月租金在40-75元/之间。iii)对本项目的影响： 此路段人流量不均，商业气氛总体呈现“两边高、中间低”的状况，铺面的租金较低，周边在建的房地产项目较少。但靠近青山路的路段，聚集了多家特色食肆，对本项目产生一定的市场影响。,4.4.2片区路段商业经营业态分析,路段铺面经营业态分析表,城区商业市场概况,4.4.2片区路段商业经营业态分析3)青山路路段,路段铺面经营业态分析表,i)综合分析： 该路段是南宁主要干道之一。目前路段内聚集了多个高档住宅小区、知名食府，南宁市重点中学三中也在路段内，但人流量不大，商业氛围不浓厚。整条路较少铺面，主要集中青山路与竹溪路交界，以大型酒家为主：桂林肥仔、石头城、一品汤等经营面积由1200-2000多平米；其他小铺面经营范围很广。,ii)租金分布情况： 三中对面街铺租金较高，平均100元/，其他路段相差不大，月租金集中在50 -80元/左右。 iii)对本项目的影响： 路段内的住宅区居民具备一定的消费能力，对本项目有一定的市场影响。目前路段内的商业项目未能满足居民的日常休闲消费，本项目的出现对拉动区域消费市场有一定作用。,城区商业市场概况,i)综合分析： 该路段是南宁主要干道之一。目前路段内的集了多个高档住宅小区、知名食府，数个房地产项目正在开发建设中；商铺主要集中在竹溪路与青山路交界、新兴苑附近；新兴苑附近以20-60的小铺面居多，另外还有海鲜仔、东海龙宫、竹篱笆、米罗咖啡等多家大型饮食城；“中茵丽景”项目附近零散分布一些商铺。 目前路段人流量不大，商业氛围有待培育。但随着周边开发的房地产项目的商业大量开发和投入使用，此路段的商业氛围将进一步发展起来。,4.4.2片区路段商业经营业态分析4)竹溪南路至会展中心路段,ii)租金分布情况： 新兴苑附近铺面租金较高，在70元/左右，其次是“中茵丽景”项目附近的新铺面，大约在50元/左右。iii)对本项目的影响： 路段内的住宅区居民具备一定的消费能力，对本项目有一定的市场影响；如果本项目定位合理，有可能吸引该路段的消费群体。另外，本路段的餐饮美食也分流本项目的客户群体。,路段铺面经营业态分析表,城区商业市场概况,i)综合分析： 该路段是环青秀山风景区的新开发路段。路段人流量少，商业氛围不浓厚，整条路段聚集了18家特色饭店，建筑形态为临时自建房，土地使用权期限最长为15年（若遇上政府征地，则要求无条件拆除.目前已有一间被拆除）。 经营者向当地农家租用场地经营，按占地营业场所的占地面积计算，租金很低。 路段内的房地产项目建成后，将带来很大的消费群体。,4.4.2片区路段商业经营业态分析5)青环路路段,ii)对本项目的影响： 目前，路段内有数个房地产项目正在开发建设中，各项目均规划了大量的商业面积，如“恒大苹果园”项目规划有两条主题商业街，总建面积在16万平方米左右。随着周边开发的房地产项目的商业大量开发和投入使用，将带来数甚至十多万的居民人口，房地产开发带来巨大的消费群体，将促进路段的商业氛围进一步发展起来。对本项目起到一定的积极影响，但同时也将对本项目的消费人流进行分流。,路段铺面经营业态分析表,城区商业市场概况,4.4.3小结,随着“中国东盟博览会”的带动作用和南宁新城市规划的带动，使青秀区直接受益，城区由房产业、餐饮娱乐业、商贸业“三架马车”晋升为房产业、餐饮娱乐业、商贸业、会展业“四轮驱动”，将进一步推动了城区“第三产业”迅猛发展。 由于青秀区作为广西“首府第一区”，区域内高消费人口多，居住人口消费水平普遍高于其他城区。因而，商业业态的经营档次以中高档居多，消费较为旺盛，导致区域内的商铺租金水平都处于相对较高水平，除了新开发的竹溪大道之外，其他路段的租金基本达到80100元/的水平，人气旺盛的路段甚至超过200元/。另外，区域内青环路的美食店面以临时建筑为主，租金普遍较低，对本项目的租金水平将形成一定的冲击。 由于项目所在区域区域正处于大规模的开发建设之中，随着本区域内多个大型市政项目投入使用，以及各个房地产项目的陆续入住，加之对岸的五象新区大开发，区域人口数量将会逐渐增多，区域的人气将越来越旺。对本项目的开发建设会产生很大的促进作用。,城区商业市场概况,作为区域内首个大型纯商业项目，本项目基本上不存在真正意义上的竞争对手。根据项目所处区域及项目特点，我们列出项目的竞争对手如下： 5.1 区域内的“三费补偿用地” 据了解，本项目地块周边尚存在较大面积的“三费补偿用地”，总用地面积近300亩，比本项目用地更大一些。根据“三费”用地的性质，可作为商业用途。一旦“三费”用地作为商业用途，将对本项目的相关业态形成较大冲击。,分析： 据了解，这些“三费”地块都在柳沙集团的控制之中。由于是同一个开发商，因而只需要对“三费”用地进行错位经营，使其开发定位与本项目不相冲突即可。,竞争项目分析,5.2区域各楼盘的街层商铺 就区域楼盘而言，规划有低层商铺的楼盘包括半岛半山、民发大观天下、东盟世纪村、半岛康城等几个楼盘，具体如下：,分析： 这些项目的商业面积量都不大，对本项目难以形成大的竞争和威胁。由于这些项目开发和经营时间比本项目早，它们的开发经营将有利于带旺区域商业，对本项目的开发经营起到促进作用。,竞争项目分析,5.3结论分析,由于项目所在区域商业开发刚刚起步，基本不存在对手，对本项目而言是一大市场机会。但考虑到潜在竞争对手及区域外竞争对手，我们仍不能掉以轻心，应努力把项目做到最好。,竞争项目分析,第三部分 项目分析与项目定位,项目SWOT分析项目目标客户群体分析项目定位分析,1.1 项目区域状况分析 地理位置：位于柳沙分区西侧、沿柳沙路两边和堤路园地块，周边楼盘众多，区域正日益发展成为南宁的首席“富豪区”，消费需求前景旺盛，发展潜力巨大。 项目交通状况：英华路、柳沙路、南宁大桥、荔滨大道、青山路延长线贯通柳沙开发区与市中心、青秀山风景区、邕江南岸交通，形成完善快捷的交通路网。 项目周边配套：区域内教育、文化、商业等配套已初现轮廓，并将在二、三年内逐渐完善。 项目所在区域发展前景广阔：未来几年内，柳沙将崛起为成熟完善的高尚住宅生活区，南宁房地产市场即将迎来柳沙时代。 随着众多楼盘相继开发，柳沙作为南宁新崛起的高尚生活区，预计短期内区域居民数量迅速增长。高消费人口众多，但商业配套基本尚处于空白阶段，生活十分不便。因而，开发大型综合性购物广场、商业街，填补商业空白，已成为柳沙居民最急切的需要。,项目SWOT分析,1.2 项目SWOT分析,项目SWOT分析,优 势,项目优势(S),项目劣势(W)及化解,项目SWOT分析,项目机会(O),南宁国际化发展给本项目商业带来机遇市委、市政府打造“中国南方水城”规划带来的机遇作为区域首个综合性商业项目，抢占先机。通过合理地规划和功能分区，满足客户的不同需求。利用专业的营销策划和商业物业顾问与开发商紧密配合，为项目的成功开发提供有效保障。聘请专业的商业经营管理公司。,项目SWOT分析,项目威胁(T)及化解,项目SWOT分析,1.3 项目小结,通过对本项目进行SWOT分析得出，本项目拥有众多的优势：区域高消费人口众多，拥有独特的消费市场，加不断完善的市政配套等等，这为本项目商业的开发和经营提供了有利的条件，使得本项目商业发展前景十分可观。然而，由于受到经济不景气和激烈市场竞争的影响，同时区域的商业氛围尚未形成等不利因素，本项目商业的开发还会面临种种的挑战。 因此，本项目商业的开发建设应规避其劣势和不足，进行整体规划，通过差异化定位和营销，挖掘出其独特的卖点，并且抓住有利入市时机，从而促使本项目顺利实现推盘。,项目SWOT分析