专题房产新政解读课件.pptx

1, 政策出台背景, 政策内容评析, 后续调控手段及其影响猜测, 政策后房地产行业走势预判,2, 政策出台背景,3,IMF不断调高对经济增长的预期,IMF近期不断调高对世界经济增长的预期，世界经济增长率从4月份的4.2%上调至4.8%，说明世界经济的向好的势头明显，同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%，虽然世界经济也面临着经济下滑的风险，但世界经济整体的向好的态势开始显现。,世界经济复苏势头明朗,IMF近期经济增长率预测,4,中国经济趋向软着陆,8月份宏观数据好于预期,经济增速小幅回升,出口放缓，内需走强,货币退出速度放缓,经济回落势头放缓,再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下，8月份的数据无疑给各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势，说明中国经济极有可能出现软着陆的局面。并且9月PMI达到53.8% ，持续出现回升。,5,房地产市场回暖,8月份北上广住宅量价齐升,8月份北上广住宅成交量大幅回升,8月份北上广住宅成交均价上扬,在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。,6,房企资金链趋于稳定,从经营活动产生的现金流量净额与流动负债比看，整体上趋于稳定，好于08年。从速动比率的状况也能看出以上的情况，政策虽然导致了四大房企的短期偿债能力有压力，但经过89月的销售高峰，出现了好转迹象。,大型房企流动性减弱，但整体好于08年,行业平均水平0.57,7,背景总结,政策出台底气十足,综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定顺畅，再加上即将迎接的国庆长假可能会在很大程度上带动成交的放量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政策的出台既实属必然，又底气十足。,8, 政策内容评析,全国政策研读分析,上海细则研读分析,9,监管与执行,德国创造了房价10年保持不变的奇迹,美国出现房地产泡沫最终导致次贷危机,执行严格房地产制度,缺乏严格监管,逐渐重视政策细节落实和执行例如规定第三套房停贷异地停贷等措施,由于政策宏观宽泛、土地财政和地方利益等原因调控政策重言轻行、政策务虚、出台随意,中国的房地产调控措施,929新政和上海细则,前七年政策以及国十条,“史上最严”后更严格的政策,新政走向严格监管和执行的轨迹,10,“史上最严”后更严格的政策,政策出现明显的“落地”趋势,929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可操作性的政策,上海细则基本是国五条的延续和进一步细化，但其中也不乏一些创新的执行措施需要被关注公积金贷款收紧、允许动迁房满三年上市交易，提高土地增值税预征率，领取建设规划施工预售许可证一律不得低于3万方等措施同样也细化了929新政中关于差别化信贷和加大供应的实际效果,11,股市天天向上，房地产股受冷落,成交量对比,涨跌幅对比,亿,从成交量看，房地产业并未因为股市大涨而成交量显著上升，投资者并没有认可关注房地产业的前景从涨跌幅来看，房地产业也不是上涨的领头羊，仅仅是一波短期反弹，之后走势又开始弱于大盘,新政后房产股明显弱于大盘,12, 政策内容评析,全国政策研读分析,上海细则研读分析,13,929政策与417政策比较,四个商业信贷一刀切 切断资金支持,全国统一抑制需求,二套严令首付五成，利率1.1倍以上强制切断不合理的改善性需求,90平米以下首套首付提升一成强制切断不合理的首套自住需求,三套房停贷强制切断投资需求的信贷杠杆,开始对二、三线实施异地限购收缩了资本跨区流动范围,地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩,14,需求的释放是短期爆发的和全方位的 随着国十条政策消退，8月和9月的成交量相比国十条后的3个半月成交均大幅上升。其中上升幅度从大到小依次是改善性中等套型、刚性低总价小户型和高总价豪宅。准刚性需求经过半年的积累，达到释放条件；豪宅成交占总面积比例虽然较小，但因为较高的总价和单价高，具备了拉高全市均价的能力，最终能够产生极强的房价上升预期。需求释放的全方位性和强爆发力决定了需求管理的全面性，而非过往保障自住，压制投机的精确打击。,全面打击而非精准打击,上海市场不同面积住宅段成交回暖比较,上海市场不同总价住宅成交回暖比较,929政策与417政策比较,15,信贷政策对于一线城市地方政府受到问责制和政绩考核的压力更大了，虽然信贷政策涉及总体未变，只能算重申和严令地方政府执行，但因为地方严格执行，对需求方心理影响大。,总体来看，需求短期内必然大幅减少，但是二三线城市由于地方政府仍有政策操作自由度，压力小于一线城市的压力。,对于二三线城市，929新政内信贷内容属于新添加内容，当地需求会因为信贷政策收紧而减少。异地购房贷款的限制或将过滤部分从一线城市压缩外流的资金流向二三线城市。对于限购措施仍然由地方政府自由把握，对于二三线城市政府的约束力小。同时短期还未出台限购措施，但房价上涨过快供应紧张的二三线城市，或许因为限购预期而产生一波大限前的投资抢购潮。房屋登记系统等的不完善，使得二、三线城市在管理中出现漏洞的可能性较大。,一线城市,二线城市,对一线城市影响大过二三线城市,929政策与417政策比较,16,契税和所得税政策 政策压制需求显著,契税政策部分更改，缩小了拥有唯一90平米以下普通住宅家庭的范围，提高了改善性需求的门槛。所得税政策更改用意是提高短期（一年内）住宅投机交易的成本，对于中长期改善行为，政策效果中性。契税减少优惠范围，改善性需求需求被压抑。所得税优惠取消减少短期交易行为，投机需求被压抑。,929政策与417政策比较,17,问责制强化了保障房计划的可实施性,供应占比小 深圳保障房用地仅占今年商品住宅供地计划份额9，上海的保障房计划虽达到330万方，但与去年住宅成交面积（包括配套商品房）相比，仅占到11.35。形成供应所需时间长 武汉昆明等二线城市大多计划在三年内完成保障房任务，而对今年完成目标回避，打得是一个拖字牌。地方政府积极性不高 保障房建设缺乏拉动地方经济的优异政绩，迫于政治任务压力，地方政府短期内加快保障房建设，后续投资未知几何。,保障房计划,929政策与417政策比较,中央政府重压,地方政府“被”加强执行,计划保障性住房300万套、棚户区改造住房280万套,18,经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为,市场监管之二,开发商拖延开竣工时间、捂盘惜售、土地闲置、改变土地用途和性质,舆论监督,暂停融资、贷款和购地,依法查处,手段,着重提出市场监管方向和手段,市场监管政策在地方上需要细化的细节违法违规行为的统一标准处罚力度的统一标准出发公正性公平性的统一标准,市场监管之一,929政策与417政策比较,19,本轮政策在短期内对需求有较好的压制，但仍不可持续的，其意图在于压制短期需求释放，等待未来供应形成，以期在未来某一时期达到供求平衡。,四个商业信贷一刀切 切断短期需求，难改长期需求,契税和所得税政策总体压制改善和投机需求,限购措施采用行政手段限制需求爆发,保障房政策重压，各地项目纷纷上马,实施市场监管，打击违法违规行为,2,3,4,5,6,929新政总结,问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动,1,新政虚实相济，意图明确,20, 政策内容评析,全国政策研读分析,上海细则研读分析,21,继承和创新了国五条的四个一刀切,上海细则解读,上海对于住宅需求的压制强于929新政的力度。政策关于需求管理的核心内容就是短期内限制买房需求，里面既包括投资需求，也包括刚需和改善性需求。因此，短期内各类需求大幅下降或不可避免。,需求管理政策的比较,22,公积金政策对于需求压制的影响呈差异化,上海细则解读,公积金收紧是对于929新政的扩充。原先最高额度80万，现在降至60万，使得首套房购买者需额外增加20万商贷，其月供多支出139.86元。而二套改善性需求的公积金贷款额度减至40万，购房人需额外增加40万商贷，其月供多支出656.36元。相比首套房，同样80万贷款，二套自住月供支出增额比首套增额增加370，体现了差异化。而二套非改善性和三套公积金停贷更是断绝了很多投资者使用公积金杠杆的可能性。公积金政策影响力：投资需求改善性需求自住需求。,公积金新政下月供变化,23,上海细则解读,限购措施落地,上海的限购措施是新购限制仅能购买一套，显然不如同为一线城市的深圳严厉。紧随上海的限购措施后，杭州宁波等城市的限购措施与上海完全一致，预示着部分价格上涨过快供应紧张的二三线城市的限购标准或与上海一致。上海限购未规定政策结束时间，预示政策或将持续较长的时间。,限购政策比较,24,限购令或将对部分物业产生利好,由于只有一次投资机会，内环内顶级豪宅和外环外独栋别墅或受益于限购政策。联体和叠加由于总价较独栋低，相对受投资客青睐程度降低，销售压力大,高端物业将会分化,特别是限购措施之后，刚性需求一步到位的心理更加牢固，90平方米的小三房或更受青睐,刚性产品依旧拥有市场,上海细则解读,25,相比929新政的四个一刀切，上海细则对于需求管理有进一步的创新公积金收紧补充了四个一刀切的差别化信贷漏洞，强化需求压抑力度住宅限购措施采用数量行政命令控制行需求，明确规定了家庭只能新购一套住宅,需求总结,上海细则解读,然而政策在于短期压制需求爆发，缺乏需求解决的长期之道,相比国五条和以前的调控政策，上海细则在压抑需求的细节和执行力度加强,26,供给政策细化了国五条中的增加有效供给的精神,上海细则解读,上海细则所描绘的供应管理的特色在于有短期措施（动迁房上市），也有长期措施（5年100万套保障房）既有主动增加供应的措施，也有促进开发商提早预售的措施。上海细则对于供应管理的措施具有一定的可是实行性和全方位性，政策促供力较强。,上海细则与929新政的供应管理比较,27,土地增值税影响范围广,上海细则解读,2009年均价：元；2010年至今无配套商品住宅成交面积：万方,原先的预征率：普通住宅按2%-2.25%预征率实行预征；别墅按2%-4.5%预征率实行预征；一般从低征收,以今年无配套商品住宅成交情况推测的土地增值税影响范围,不同标准下涉及的预征率提高效果不同 若是按照包含配套商品房的2009年外环内均价线和外环外均价线计，预征率不提高的住宅销售面积仅占13。提高到3.5的住宅占60，提高到5的住宅占27。若是按照不包含包含配套商品房的2009年外环内均价线和外环外均价线计，预征率不提高的住宅销售面积仅占27。提高到3.5的住宅占60，提高到5的住宅占13。,28,土地增值税政策着力点集中,上海细则解读,同一版块同一环线内，别墅和豪宅影响最大，公寓影响较小,同一版块，环内环外预征率差别巨大；外环外近外环的楼盘影响大,外环内压力小于外环外，若出现以减少土地增值税预征支出为目的的降价，会从外环线外靠近外环线的区域出现,独栋别墅虽然预征幅度上升很大，但是供应量小，需求弹性较低，预征率上升对于项目影响小。联排别墅原先预征率同公寓，为2，目前预征率相比上升3个百分点，幅度达到150，或许是受影响最大的物业类型。,大部分住宅预征率相比原先提高1.5，预缴金额提高75，豪宅别墅等预征率可达到5,29,截止6月30日，各房企的二季度速动比率普遍高于行业平均水平，在平均线上分布的达到了71%，但也有不少开发商陷入速动比率缺失的泥潭。截止8月19日已公布半年报的59家房企中，有43家房企上半年经营活动现金流净额为负，资金链压力普遍较大，但是仍有16家经营现金流净额为正，说明不同开发商对于资金管理有所不同。因此只有个别资金链紧张的开发商在面临预征率上升时才会选择降价促销。,提高预征率对个别开发商有影响,上海细则解读,行业平均水平,各房企在不同时间段经营活动现金流净额比较,30,上海细则解读,预售制度微调 无助于加大供应,领取预售标准制微调,调整目标锁定高层、小高层住宅。结构封顶的要求使得大部分高层和小高层住宅比预计时间推迟上市。同时规定7月1日后领取许可证的项目实施新规，涉及项目或不多。由于外环线以内住宅绝大部分都是高层和小高层类型，供应减少范围主要集中在外环内区域。因此明年一二季度内外环内住宅供应量和成交量会显著下降，从而带动全市均价下降。上海市有关部门依旧打着减少高价房供应，压低全市成交均价，作出政绩的算盘。,31,动迁房是否会带动房价下降存有疑问,上海细则解读,动迁人数与配套商品房成交比较套数,释放缓慢 2004年至2007年动迁房套数小于动迁户数，即使可能有部分人选择货币动迁，那么可供上市的闲置动迁房数量也不如预期的多；而2008年至2009年动迁房套数大于动迁户数。动迁房进入3级市场形成供应高峰或要到2011年底。配套不全 动迁房周边配套设施差，交通出行也不方便，大多不能满足刚性需求日常生活的要求。质量问题 动迁房质量没有保证，或阻碍需求方购买。据报道，北京大兴8栋在建保障房因质量问题被拆除重建，而同一小区内的普通商品房质量正常。,32,动迁房套型面积较小 区域集中特征明显,上海细则解读,动迁房绝大部分分布在外环外区域，分为城镇动迁安置房和农民动迁安置房。可能形成供应的动迁房主要集中在浦江、外高桥、周康、顾村、江桥等城镇动迁安置基地和临港新城、南桥新城、松江中部、罗店、川沙等农民安置基地。城镇安置基地的动迁房套均面积较小，平均套面积小于90平方米；农民安置基地动迁房套均面积大于90平米。,33,保障房,无法落到实处的五年100万套,若是按照60平方米/套计算，按照2.5的容积率限制，占用土地2400公顷，而国务院批复上海市20062020土地利用总体规划中城市建设用地规模增加净额也只有1万公顷。以此衡量，假定5年100万套能够完成，保障性住房将占据24的建设用地。市政府要面临到2020年无地可用的尴尬。若是按照过去5年保障性住房供应量趋势，即使到2014年也只有供应18万套，无法达到一年供应20万套的水平。同时前五年全市没有一年成交套数超过20万套的，每年房屋竣工面积仅为20003000万方。假定每年完成20万套保障房任务，则要占全年竣工量的四成到六成。普通商品房和高档商品房将供应压缩，这是不太符合逻辑的。且今年达到预售标准的仅3.7万套。因此，5年100万套是一个较难实现的任务,配套商品房供应趋势,过去几年房屋竣工与成交面积，配套商品房套数,上海细则解读,34,上海细则解读,供应总结,100万套保障性住房长期增加有效供应，但实施难度大,政府只是提供增加供应预期实质供应困局依旧没有改变,政策中短期增加供应的措施内容明确，细化了短期供应落实,如增加动迁房短期供应；土地增值税预征率分档细化等,政策中长期增加供应计划宏大，细节不明,35,延迟需求爆发口头积极建设保障房将烂摊子留给后来人,长期虚增供应,短期强压需求,政府如意算盘,上海细则总结,结合供需两方面政策，政策效果总结,36, 后续更严厉的调控手段,37,通胀方面 主要是因为去年同期基数较低及翘尾因素影响，四季度翘尾因素会逐渐减弱,人民币升值方面 人民币兑美元近期持续升值，引发热钱持续流入中国市场，加息会加剧这种现象，推升人民币加快升值,流动性方面 央行自今年初以来连续三次提高存款准备金率，减少了通过加息收紧流动性的可能。10月11日央行对六大银行实施临时性上调准备金率0.5的措施也证明了准备金率提高是主要手段,猜想一：加息,可能性不大,美国、日本等国正实行量化宽松政策 日本自10月5日起实施了包括零利率在内的综合宽松金融政策；美国目前正在酝酿第二轮量化宽松政策;而澳大利亚近期暂停加息,38,猜想二：契税统一提高,以南京江宁区为例,10月8日，南京江宁区“痛下杀手”：将购房契税提高到最高标准总房款的4%，这标准一经出台，引起了买房者的广泛热议。以80万总价的房子为例，需要支付的契税就是以前的8倍，这一成本的陡然增加，使得江宁二手房违约现象不断增加。这也在一定程度上说明，提高契税标准可能会在很大程度上伤害刚需和改善型购买者的积极性，而对于投资型需求的遏制却有限，目前来看，统一将契税提高并不能有效地遏制需求，而且各地的发展水平不一，一刀切地提高契税不利于各地的房地产市场。,39,猜想三：参照德国,提高交易手续费,从德国和中国交易税费的对比看，中国的房地产交易税费率是非常低的，这就直接导致房地产交易成本的低廉，也在一定程度上促成了房地产投机行为的泛滥。前面分析到，推出房产税是一个系统工程，可能短期内不会出台，但是有可能参考德国的模式，提高差价盈利税，增加交易环节的成本，意图在一定程度上遏制房地产投机行为的产生。,40,3. 缺乏评估体系,2. 税率高低,4. 征收手段缺乏,1. 调控目的不明确,中央政府意在打压投机，地方政府意在扩大财政,猜想四：房产税出台,开征难度较大,在不适当的税率下，有可能造成有房者的“抛房”效应未现，而房产税却有可能成为中低收入者“破产”的一大因素,目前最大障碍在于缺乏一个被大多数人认可的房价评估体系和机构。一旦开征房产税，无法确保人为做低评估价的可能性,国人从来没有主动缴税的习惯，富人偷逃个人所得税现象比比皆是。很难让人相信国人会主动缴纳房产税,41,根据所列表格，如果按照二套房50的首付比例来算，160万房子的贷款80万住宅月供为8120。根据流传甚广的0.30.4的房产税率计算，该购买者年缴纳房产税48006400；而价值400万的住宅需每年多支出1.2万1.6万，相对于月供2万还款，相当增加大半个月的月供。征收房产税将会增加贷款人的还款压力,房产税估算,房产税出台的效果分析,房产税会提高需求门槛,贷款额,42,美国是一个最好的例子。开始实行州差别化的地税征收时,1991年的房价指数为78.53,而1998年上升到了82.7,2007年上升到了危机之前的221.31，危机后最低跌至150.44。同样的，物业税也没有阻止香港台湾和澳大利亚房价的周期性上升。,上升周期,下跌周期,开征物业税,综合来看，房产税只是降房价的辅助手段，短期或会有显著效果，长期效果是中性的。,长期来看，房产税对价格的影响是中性的,香港、台湾、澳大利亚房地产走势图,美国十个大中城市房地产价格走势图,房产税出台的效果分析,43,长期会影响房地产市场的供应结构,收税的住宅主要集中于高端住宅，其投资性或会更加明显。收税住宅的市场化程度可能提高，价格波动或较大。在长期，地方政府或许会为了增加财政收入而扩大税基， 对高端市场来说是潜藏的政策隐患。房产商在进行房产开发时，将更多地从消费性房产的需求特征考虑，在商品房的档次、面积及功能方面更多地倾向大众消费者,收税的住宅市场,不收税的住宅市场,税收红线,高端市场,中低端市场,投资市场,自住市场,房产税出台的效果分析,44,总体上来讲，未来政策将更具细化，落地性强的特点,因为从国外经验来看，只有可执行力强的政策才能真正调控房价,45, 政策后房地产行业走势预判,46,越来越多的开发商资金链出现紧张住宅供应节奏再次放缓，但优于4月份新政后供应结构出现分化，小户型上市量或增加,供应方,购房人再一次陷入观望，等待价格回调后出手改善性需求和投资需求偃旗息鼓购房人迫切期待房产税出台，压垮房价,需求方,可能一：市场重新回到5-8月份的僵持状态，出现某些开发商选择部分楼盘进行降价（需求弹性大的楼盘），在这种情况下，后续相关政策出台的压力会进一步增加。,可能二：市场整体价格回调，但幅度仍如我们之前判断的那样不会超过20%，这种情况下，可以说调控目的达到，后续相关政策出台的压力就会相对较弱。,后市走势预判,市场重新进入冰河时代,第四季度到明年初需求短暂消失，房价上涨势头在一定程度上被遏止,必然出现,可能出现,47,04与09年一线与二三线城市商品房销售面积、销售额变化对比,从商品房销售面积占比来看，一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%；从商品房销售额占比来看，一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%，二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。这些都说明二三线市场正在日益成为交易的主力军。从商品房销售面积和销售额，一线城市的波动幅度都很大，而二三线城市需求稳定性强；从销售均价涨幅来看，一线城市要高于二三线城市，显示二三线城市存在较明显的价格洼地。,我们之前的观点：二、三线城市具有明显投资优势,后市走势预判,03-09年一线城市商品房销售量及均价回归标准差及增幅,48,后市走势预判,刚性需求开始观望改善性需求被动“潜伏”投资需求受制于异地购房限制和三套停贷而减小价格或出现小幅回调,一线城市与二三线城市相同点,二三线城市限购措施由地方政府相机掌握二三线城市城市化潜力大、总价低若无限购措施，则投资渠道依旧畅通，投资需求不会消失二三线城市的工业化加速,一线城市与二三线城市不同点,本轮政策更使得二、三线城市的系统风险低于一线城市,政策面前，二三线城市的优势越发明显,49,资本向二三线城市转移的动力加大可重点关注价值低估的城市，如常州、合肥、长沙、南昌等具体细节详见我司报告二三线城市房地产市场潜力比较分析,后市走势预判,50,资金链紧张的开发商要做市场降价的领头羊，要争取1012月份的时间尽快出货，完成销售任务，幅度可以控制在20以内资金链宽松的开发商要做好猫冬半年的思想准备。如果资金链支持，尽可能封盘等候春天操作要正规开发商近期应尽可能规避灰色地带还应该积极拿地，二三线城市较一线城市压力小，开发商应主动拿地，特别是地王周边宗地值得关注。常州、长沙、合肥、南昌等城市是很好的选择,开发商应对策略,开发商,51,最后的话,52,一线城市以及东部沿海的部分二线城市，住宅需求与供应间的缺口较大，并且长期存在。供不应求的矛盾十分严重信贷政策堵住需求释放，而非引导需求转向,需求是市场根本,未来趋势仍取决于需求何时释放,53,市场短期内博弈加剧，销售下降不可避免政策虽有细节强化，但仍旧以抑制需求为主长期供求矛盾无解决办法,被压抑的需求或在明年春天爆发,需求只能在一定程度上被引导和疏通,但无法消灭,政府只能在引导、疏通需求上下功夫但土地一级市场垄断的根本属性使得地方政府政绩、土地财政，部门多头管理，政令不通等问题长期存在,未来趋势仍取决于需求何时释放,54,THE END THANK YOU！,