某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告课件.ppt

前言,2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。 我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和调研，并进行了可行性分析。,提纲,报告提纲：,1、项目概况, 用地条件分析 项目背景,1.1用地条件分析,位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6地块）五角场商业区以北4公里。,四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政和路；北至过秀路。,1.1用地条件分析,规划指标,1.1用地条件分析,交通条件,1)公路：通过外环线A20高架（距项目2900米），可方便到达城市各个区域。 2)轨道交通：距离8号线市光路站1.6公里；距离3号线淞发路站2公里； 距离规划中的10号线新江湾城站500米。通过目前的条地铁线路可方便到达城市各中心区域，未来开通的地铁10号线，紧邻项目地块，更可方便到达五角场、复旦大学的重要商业、文教中心。,3号线,10号线,8号线,中环线,1.1用地条件分析,环境与景观条件,地块北侧为待挂牌C6地块；地块西侧为汉斯国际公寓（加州水郡）；地块东侧为绿地；地块南侧为仁恒怡庭（待售在建项目）；另外，地块西北侧紧邻新江湾城公园，自然景观良好。道路绿化情况良好。,地块北侧情况 地块西侧在建项目地块东侧绿化带 地块西北侧公园,1.1用地条件分析,用地现状,1.1用地条件分析,项目用地条件分析结论：地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密，给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。,1.2项目背景,地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块成为了各大知名开发商重点关注的对象。该地块已于2009年11月20日公告。,1.2项目背景,2、市场研究,上海经济发展环境分析上海市房地产市场分析区域房地产市场环境项目定位,2.1上海经济发展环境分析,宏观经济发展环境GDP情况据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。,2.1上海经济发展环境分析,人口及人均可支配收入情况上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求。,2.1上海经济发展环境分析,数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消费实力。,2.1上海经济发展环境分析,新江湾城区域经济发展环境区域概述新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）。1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐共生的生存环境。 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城区。,本项目,2.1上海经济发展环境分析-现状条件,现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在建设之中。新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。,本项目,2.1上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景,新江湾城以“绿色生态港、国际智慧城”为战略定位。总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块，其中由90万平方米知识商务中心，与五角场核心商务区、创智天地的娱乐区共同构筑起上海东北部的核心区五角场城市副中心。新江湾城区域建设有50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，及世界上最大、功能最全的滑板公园，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。,2.2上海市房地产市场分析,就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势较好。截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。,2.2上海市房地产市场分析,2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。,2.2上海市房地产市场分析,上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。 09年8月份，由于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。,2.2上海市房地产市场分析,09年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼； 09年7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。,2.2上海市房地产市场分析,2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到14315151平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。 此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1。二手房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。,2.3区域房地产市场环境,新江湾城板块位于杨浦区北侧，是迅速发展起来的生态居住区。从05年起，继合生以高价拿下C1地块之后，新江湾城板块几宗地块连续被绿城、仁恒等知名开发商以高价竞得。在07年，新江湾城板块已经在供应量上占据了杨浦区的一半左右，并且去化迅速，成交量领先于杨浦其它区域的总和。 近两年，新江湾板块的土地供给日益紧缺，土地价值提升更加迅猛，区域内房源供不应求，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存的优质住宅用地，本项目已成为众多知名开发商角逐的目标。杨浦区历来作为上海中低档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质的追求。随着新江湾城规划的实施进展、配套日益完善，以及得天独厚的自然生态景观资源，更多的高端消费群体看好该板块的升值空间，如加州水郡这样的高端公寓项目开盘即售罄，充分说明了区域高端产品的需求十分旺盛。,2.3区域房地产市场环境,市场样本项目分析经过经过市场调研，发现区域内在售项目较少，故将五角场板块也纳入到样板项目筛选范围。如右图所示，本项目周边07年以前面市的项目基本已售罄入住，如时代花园、雍景苑等都属于中低档次项目。目前本项目在区域内的主要高端竞争项目中，除了华润橡树湾和新江湾城1号作品以外，基本均已经售罄，后期开盘尚在筹备之中，如加州水郡、盛世新江湾等项目，还有一些新盘将于明年入市，如仁恒怡庭、泰宝华庭、珠江维拉小镇等。从地块所在区域层面考虑，选取了华润橡树湾、新江湾城1号作品、涵碧景苑、加州水郡、盛世新江湾、创智坊6个已开盘项目作为样板项目进行基本情况分析。,2.3区域房地产市场环境,项目基本情况考察区域样本项目规模大多数在20万平米以上，分期开发。容积率区间集中在1.6-2之间，只要创智坊超过了3，区域样本项目公寓产品的市场报价集中在25000-30000元/之间。,2.3区域房地产市场环境,新江湾城区域产品主要以高层、小高层为主，低密度产品较为少见。产品的绿化率大部分达到40%以上，由于区域大环境较好，大多数样本项目在园林景观方面并不十分看重，多为常规设计路线，建筑风格以现代风格为主，另外部分样本项目项目的车位比可以满足1：1。,2.3区域房地产市场环境,样本大部分样本项目是分期开发，销售周期较长。2008年以后新入市的项目只有华润橡树湾和加州水郡。样本项目中较早开发的基本都是毛坯交房，2008年以后开发的均为精装修或全装修交房。大多数项目都聘请了专业的物业管理公司进行管理，公寓部分的物业费水平集中在2-2.5元/月之间，华润橡树湾因为有叠加类别墅产品，故物业费较高，达到4.5元/月。大部分项目内部都配备了会所，功能设置以健身和娱乐为主，规模较大的项目还包含办公、商业等配套设施。,2.3区域房地产市场环境,存量及区划速度分析从6个样本项目反映的情况来看，除了涵碧景苑项目以外，其余各项目都有后期房源待售，存量较大，以小高层和高层为主，低密度产品存量较少，未来主要竞争体现在公寓产品上。以本项目最为邻近的华润橡树湾、新江湾城1号作品和加州水郡3个项目的消化速度来看，华润橡树湾由于先开了部分叠加产品，近期成交均价43000元/左右，公寓产品近期成交均价为32000元/左右。新江湾城1号作品近期成交均价为24500元/之间。加州水郡2009年8月开盘，当月基本消化掉一期房源的90%，成交均价在26000元/左右。,2.3区域房地产市场环境,户型面积区间分析由于本项目地块容积率具备做舒适型低密度产品的条件，并且目前区域内的低密度产品欠缺，不能满足高端客群的需求，故本项目应充分利用地块优越条件，找准市场空白点，抓住需求，打造高品质的低密度居住社区。考虑到本区域目前缺少可参考的项目，我们调研了上海市部分具有代表性的具有低密度产品的项目，总结其户型面积区间划分的特点，以供本项目参考借鉴。,2.3区域房地产市场环境,本次调研中，上述类别墅产品没有拿到具体的各面积套数数据，但从面积出现的频率和项目现场的考察来看，联排别墅的主要面积段为200240平米之间，少数在250270之间，类独栋产品面积为250平米左右，独栋产品面积集中在300350平米之间。从上述数据可以看出，上述项目对叠加别墅的认可度不高。说明：华润联庭别墅的面积为：叠下180平米左右，中叠230平米左右，上叠210平米左右。,2.3区域房地产市场环境,潜在竞争项目分析本区域内仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江湾二期、九龙仓项目、华润橡树湾后期公寓等有望在2010年上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓，未来市场该类产品的竞争将日益激烈。价格研究别墅及类别墅价格：目前区域内可作为参考的含有类别墅产品的项目只有华润橡树湾，华润橡树湾联庭别墅共147套，截止目前已经销售32套，销售速度较缓，成交均价在43000元/左右。经过认真的研究分析，橡树湾之所以销售缓慢是因为其产品本身存在诸多缺憾。,2.3区域房地产市场环境,2009如上图所示，通过对样本项目2005第四季度年至2009年第三季度的成交情况分析，可以看出本区域自2006年以后，成交均价上涨幅度较大，尤其是2007年到2008年涨幅高达50%，即便在去年市场低迷时期，涨幅也达到17%，说明区域市场的抗风险性较强。随着区域规划的不断实施和配套设施的不断完善，新江湾城板块的房价还将出现更大的飞跃。,2.4项目定位,市场定位 本项目定位为新江湾城板块内不可复制的高端低密度别墅“豪宅”生活区。在产品打造方面走高舒适性、高品质、特色化的路线，从产品的形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造，物业服务等多个方面打造项目的品质与特色。 产品定位 本项目的容积率指标为1.0，是区域内容积率最低的地块，产品形态全部为类别墅产品，最大程度的挖掘地块价值，提升产品品质，实现利润的最大化。外立面和户型设计将成为本项目的重要价值点，要加大成本投入力度，保证产品的新颖和舒适性。建筑立面要加强品质感，可以突出项目整体的高端形象。在户型设计上注重空间舒适性、功能多样性和动线合理性，体现别墅生活的质感。此外，由于定位于高档项目，应布置会所等配套设施，会所的设计和功能设置要符合项目的高端形象。为确保社区的整体品质，区内要彻底实现人车分流，所有车位全部设置于地下，同时也保证了社区内景观的完整性。根据新江湾城的区域特征及本项目优越的地块条件，可以将联排别墅、类独栋、双拼和联排以及景观资源比较好的户型面积区间适当放大，拉开产品档次，以实现产品价值的最大化。为了进一步提升项目的档次，本项目采用高档次精装修，叠加官邸和联排别墅装修标准为4000元/平米，类双拼和类独栋装修标准为6000元/ 平米。,2.4项目定位,产品户型及面积配比如下表：,2.4项目定位,价格定位 根据市场分析，预计本项目开盘销售时叠加官邸和联排的平均售价为50000元/左右；类双拼和类独栋产品开盘销售时均价为66000元/左右；商业价格销售均价为50000元/平米。预计本项目年售价增幅可达到1520%，销售周期在28个月左右，最终可实现整体销售均价57000元/平米。说明：本地块商业为独立商业，可做餐饮。由于本区域内商业产品匮乏，无可对比性，因此，本项目的商业可按照联排别墅开盘时价格计算，约50000元/平米。经过调查，目前新江湾城区域住宅底商二手售价约26000元/平米，如能做餐饮的独立商业目前售价约为3500040000元左右，预计两年后本项目商业售价50000元/平米市场是能够接受的价格。这一结果经与金丰易居的副总访谈得到同样的观点。,3、总体规划及产品设计,总体规划产品设计主要经济技术指标,3.1总体规划和产品设计,产品设计布局项目地块被四条市政道路围合成规整的矩形。沿国秀路和政和路布置4层叠加产品，沿江湾城路布置联排产品，沿殷行路布置类双拼、类独栋别墅，设计原则是确保舒适度较高的产品景观最佳。交通设计社区实行人车彻底分流设计，整体开挖实现组团式地下车路，地下车库设计为叶脉状，车辆由社区车库主入口进入，分别停到各家地下车库，再由地下车库进入地下室，到达各自住所。景观设计沿地块纵轴线打造核心景观，建议做绿林溪涧式水系景观，两边设置相应的栈道、叠景、休闲设施。需重视核心景观带与组团庭院之间的呼应，使园林景观更具备完整性。,3.1总体规划,3.2主要经济技术指标,4、 项目销售计划,总体思路 总体进度安排 动态价格策略,4.1 总体思路,总体思路 树立高端产品形象，成为我公司进军上海市场的标志性项目，增强公司的品牌影响力； 从形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造、物业服务等多个方面最大化塑造差异化的产品形态； 项目总体价格高开高走，根据市场情况快速、灵活调整，控制项目销售速度，以部分类别墅产品首先推出市场，然后再销售精装公寓产品，最大化实现项目利润。,4.2 总体进度安排,总体进度安排 总体开发进度分为两期，建设周期为36个月，从2010年10月开始至2013年10月份。其中，叠加官邸、联排别墅、商业为第一期，类双拼和类独栋为二期。,一期,二期,4.2 总体进度安排,具体工程进度节点安排见下表:,4.2 总体进度安排,销售周期： 28个月，从2011年9月开盘至2013年12月清盘；销售节点如下：,4.3动态价格策略,高开高走：迅速树立高端产品形象，增加项目的认知程度，增强项目的竞争力；以期获得最大的经济效益。各时间段售价计划如下所示：,5、项目投资收益分析,测算假设条件销售结转计划成本测算及投入计划项目融资计划项目经济效益分析敏感性分析,5.1测算假设条件,本报告假设了如下条件： a、项目按照可售面积110792平米考虑，其中类别墅(排屋)101340平米，商业9452平米； b、销售费用按销售收入的3%测算，折现率按10%计算NPV； c、会所3000平米，销售阶段做为售楼中心，交房后由物业管理，2000平米做经营用房。其余做托老所、卫生点、物业管理用房和居委会等。 d、土地增值税按上海惯常做法，先按销售额的1%征收，项目结束后缴清。所得税按25%计。 e、按照年利率5.4%计算资金成本。 f、土地成本以距今最近的一次出让价格，2007年底仁恒地产新江湾城D3地块的价格1600万/亩进行测算。D3地块的容积率为1.2。,5.2销售结转计划,项目销售结转计划,5.3成本测算及投入计划,成本测算假设： a、本项目全部按精装修交房，一期叠拼和联排别墅按可售面积4000元/平米计，二期大、小双拼别墅按可售面积6000元/平米计。地下室考虑全装修，地下室和车库为赠送面积。别墅按短肢结构大开间考虑； b、1层石材墙面，2-3层高档面砖，铝合金门窗采用进口高档品牌按门窗面积1300元/平米计。 c、会所按照3000元/平米标准装修，样板房按实际交付标准装修。商业考虑公共部位装修； d、绿化率按60%考虑(包括前后院)，按绿化面积1000元/平米计算。 e、规划幼儿园及公共绿化建设费用已计算；代建公共绿化按400元/平米计算； F、地下车库部分考虑通风、消防强排烟、消防报警、停车智能化。,5.3成本测算及投入计划,分产品类型成本汇总,5.3成本测算及投入计划,5.4项目融资计划,项目初始投资需要通过公司内部委托贷款解决。后根据项目取得证件后替换公司委托贷款并适时进行偿还。,5.5项目经济效益分析,静态效益分析在上述假设下测算显示，项目预计总收入 633286万元，销售成本439100万元，净利润95870 万元，毛利率26%，收入净利率15 %。 年度收益情况表 单位：万元,5.5项目经济效益分析,分产品收益情况表,5.5项目经济效益分析,项目动态经济效益分析 全部投资现金流量表,5.5项目经济效益分析,5.6敏感性分析,由于建造成本变动有限，选取土地成本、售价两个变量，分析项目经济效益对土地成本、售价的双变量敏感性并测算项目临界点，并提出相应的竞价策略。项目毛利率对售价和土地成本的双变量敏感分析：,5.6敏感性分析,项目净利率对售价和土地成本的双变量敏感分析：,项目IRR对售价和土地成本的双变量敏感性分析：,5.6敏感性分析,项目NPV对售价和土地成本的双变量敏感分析：,6、综合分析与建议,项目风险评估与应对策略与公司发展战略的关系SWOT分析结论及建议,6.1项目风险评估与应对策略,周边配套不足带来的风险：目前项目周边主要是校区和公园，交通及生活配套尚不成熟。 应对策略：在营销推广方面着重描述区域未来前景，突出地块升值空间，增强客户信心。竞争风险：由于产品产异化明显，目前来看，项目周边与本项目存在较大竞争关系的项目并不存在。但是，如仁恒怡庭这种在2010年上市的以小高层产品为主的项目可能会分流本项目叠加产品的客户。 应对策略：加强叠加官邸产品的研发、创新，提升其性价比，力求达到售价与销售速度均好的目标。土地成本风险：据了解本项目已有多家大型开发商意向明确，预计获取成本会较高，而上海暗标操作的方式，更加提升成本风险。 应对策略：深刻分析地块价值、在之后的规划建设过程中加强成本控制。,6.2与公司发展战略的关系,本项目是新江湾城板块核心位置最好的一块居住用地，并且地块条件优越，具备较大的升值潜力。 项目地块容积率要求为1.0，适合开发高端舒适型居住产品。目前我公司在上海市场的总体影响力还不够，通过本项目的精心打造，同时借助我公司的品牌优势，能够成功开拓上海市场并造成较大影响，甚至引起轰动效应，对我公司树立在上海的品牌形象，直接进军高端产品市场有重要的意义。,6.3 SWOT分析,项目优势区位优势：项目处于新江湾城板块之内，区域自然生态资源丰富，政府扶持，规划完善，具有较大发展潜力； 人文资源优势：老江湾浓厚的历史底韵和人文价值，是新江湾城崛起和腾飞的有力支撑；教育资源优势：本项目临近几大高校园区、人文氛围浓郁，符合客群对高端居住环境的认知，并为本项目提供了高校教师这部分核心客群；交通优势：新江湾城共规划了内外公交服务线路十余条，其中含有4条城市轻轨；地块优势：地块容积率1.0，可以打造高端舒适型产品，且具备优越的自然景观资源，价值空间较大；周边功能组团优势：五角场城市副中心与本区域南北呼应，互相带动，共同发展。项目劣势区域成熟度低，目前项目周边主要是校区和公园，交通及生活配套尚不成熟；区域价位提升速度过快，而交通条件却尚未改善，配套设施建设也未完成，势必会造成一部分客户对本区域的抗拒心理。,6.3 SWOT分析,项目机会区域内居住用地稀缺，市场供小于求，价格仍有较大上升空间。产品优势明显、区域内无同质项目作为强劲的竞争对手；新江湾城区域规划的逐步实施将成为项目重要的升值要素；市区密度日益增大，宜居性差，势必会使一部分追求生活质量的高端客群认可本区域的生态环境和居住品质。项目威胁受容积率影响，本项目无法避免要产生一批叠加产品，而据市场反映该类产品的认可度一般。那么，仁恒怡庭这种在2010年上市的以小高层产品为主的项目，很可能会分流本项目叠加产品的客户；预计项目地块将面临非常激烈的竞争，获取成本将会很高。,6.4结论及建议,总体建议 综合上述分析可知，项目成长潜力巨大，若成功竞得，必将提升远洋地产的战略格局，进一步提高公司的品牌形象，增强市场影响力，同时为公司进军高端产品市场打下坚实的基础。建议董事会授权公司经营层根据公司战略，在有效规避风险因素的条件下，力争获取本项目。,6.4 结论及建议,项目竞价条件由于该地块角逐的主流开发商较多，地块较热，本次出让政府限定了一些条件，比较苛刻的有： 1、自出让合同签订之日起一年内达到预售条件，三年内竣工。 2、竞得人须在三个月内将总部型开发企业注册地迁至杨浦区。 3、摘牌后十个工作日内签订国有建设用地使用权出让合同。 4、自国有建设用地使用权出让合同签订之日起15天内付清土地出让价款的15，30天内付清全部土地出让价款。 5、保证金2.6亿元人民币，挂牌底价17.1776亿元人民币。这些条件会将一些中小开发商排除在外，对于现金比较充足、有成熟产品线以及尚未在上海设立地区总部的开发商非常有利。对于上述条件，除第1项外，对于我司难度都不大。对于第1项，目前本报告考虑的是社区实行人车彻底分流设计，整体开挖实现组团式地下车库，故计划2010年10月开工，2011年4月结构封顶达到预售条件，售楼处和样板区具备条件后于2011年9月开盘。为满足土地出让条件，压缩施工周期是有余地的，关键是设计和前期审批。本报告的初步规划方案由新加坡DP设计公司出具，根据市场的要求进行了几轮调整，设计工作具备一定基础。但我司无相对成熟的可复制产品，将结构封顶时间压缩到2010年内还是有一些难度的。,6.4 结论及建议,建议本项目定位为新江湾城板块内以及上海城区范围内不可复制的高端低密度别墅“豪宅”生活区。考虑到类别墅产品的稀缺性，本报告已经考虑了正常的溢价，精装修销售均价（含别墅、商业）为57161元/平米。考虑到本项目投资额较大，并有效控制风险，建议按照仁恒地产2007年拍得D3地块地价作为我司可接受地价上限。此时地价为1600万/亩，总价为274848万元，较政府的出让底价溢价60%。此时楼面地价24000元/平米，可销面积楼面地价25552元/平米。毛利率为26%，净利率为15%，IRR为19%，NPV（i=10%）为43553万元。,6.4 结论与建议,项目运营主体的初步思考 本项目可以利用远洋地产（上海）有限公司和远洋地产境内平台联合进行摘牌和参与竞拍，获取土地后，在杨浦区合资注册名义上的区域总部公司进行运营。,价格对比表,土地价格变动分析表,THE ENDTHANKS,