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房地产基础知识,2,基础知识,什么是房地产？ 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注： 房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,2,3,基础知识,房产和地产： 1、房产 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。 2、地产 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。 3、房产和地产的关系 从实物形态上看，房产与地产密不可分； 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。,3,4,基础知识,房地产的三大特征 1、房地产的保值增值特征 房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。 房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的： 土地的有限性 不可再生性使城市土地处于稀缺状态 由于人们对土地需求的日益增加,4,5,基础知识,2、房地产的自然特征 位置的固定性 使用的耐久性 资源的有限性 物业的差异性3、房地产的经济特征 生产周期性 资金密集性 相互影响性 易受政策限制性e,5,6,基础知识,房地产的类型 1、按用途划分： a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 2、按产品划分 a）普通住宅 b）花园洋房 c）别墅（独栋、双拼、叠拼、联排） c）写字楼 d）公寓 e）酒店 f）厂房,6,7,基础知识,3、房地产住宅的层数划分的规定： a)低层住宅为1-3层 b)多层住宅为4-6层 c)小高层住宅为7-11层 d)中高层住宅为12-16层 e)16层以上为高层住宅 f）100米以上为超高层住宅,7,8,基础知识,房地产土地的使用年限 a)居住用地70年；b)工业用地50年；c)教育、文化、科学、卫生、体育用地50年；d)商业、旅游、娱乐用地40年；e)综合或其他用地50年；土地取得方式1、有偿出让（协议出让、招标出让、拍卖出让） 2、行政划拨,8,9,基础知识,房屋建筑结构分类标准钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。其它结构：凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等,9,10,3、建筑结构 1、砖结构建筑 3、混合结构建筑 2、木结构建筑 4、钢筋混凝土结构建筑 5、钢结构建筑,建 筑 知 识,10,11,基础知识,建筑墙体结构分类 1、剪力墙结构 一般用于住宅的承重墙2、砖混结构 一般用于住宅的非承重墙3、框架结构（框、柱结构） 一般用于商场、写字楼,11,12,基础知识,五证 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证、商品房预售许可证两书 住宅质量保证书、住宅使用说明书一表 商品房竣工备案表,12,13,基础知识,房产证：房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证（部分地区按相关法规分为国有土地使用权证和房屋所有权证）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产、的占有、使用、收益和依法处分的权利土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。,13,14,基础知识,三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整七通一平：是指道路、供水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。,14,15,基础知识,总占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和容积率：是指总建筑面积与总占地面积之比值建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率,15,16,基础知识,绿化率: 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积之比容积率：是指总建筑面积与总占地面积之比,16,17,基础知识,开间：住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离进深：住宅的长度（南北向）窗户到门或正对墙的距离玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段,17,18,基础知识,复式：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅 ，上下两层跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，房间地面高度不一样错层：部分一层，部分上下两层,18,19,基础知识,平层,19,20,基础知识,复式,20,21,基础知识,跃式,21,22,基础知识,错层,22,23,基础知识,房屋建筑（销售）面积：房屋销售面积指该套的建筑面积，即为使用面积与应分摊面积之和使用面积：即为建筑面积与应分摊面积之差套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积,23,24,基础知识,公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成（电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、大堂、公共门厅、过道等功能上为整楼建筑服务的公共使用部分） 实用率：是指套内建筑面积与建筑面积之比层高：脚底楼板面到上层楼板面之间的距离净高：楼版面到上层楼板底的距离,24,25,基础知识,期房:开发商在建筑过程中的商品房现房：现房是指项目已经竣工可以入住的房屋准现房：指房屋主体已封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋（快交房）,25,26,基础知识,户型1、卧室供居住者睡眠、休息的地方2、客厅供居住者会客、娱乐活动的空间 3、厨房供居住者饮食、聚餐的空间4、餐厅供居住者进行炊事活动的空间5、卫生间进行便溺、洗浴等活动的空间,卧室,卧室,餐厅,客厅,厨房,阳台,阳台,阳台,卫生间,入户花园,入户门,卫生间,26,27,基础知识,银行贷款为什么叫按揭？ 购房者与银行达成房地产抵押贷款的一种经济行为。购房者先付一部分楼款，并向银行（抵押权人）申请取得贷款，购房者的房地产产权押在银行，由购房者分期偿还银行的贷款及利息。（在香港俗称为按揭）什么叫房地产抵押？ 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房抵押的一种。,27,28,法律法规及相关费用,；,28,THANK YOU !,29,