绵阳市梓潼市场分析资料课件.ppt

梓潼县市场分析,地域宏观概况,No.1,地域背景,梓潼县以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。是古蜀道南端的一颗耀眼明珠。全县景点众多，尤以七曲山为胜。七曲山大庙相传为晋人张亚子的祀庙。历经一千余载，今存楼阁寺殿集元、明、清三代建筑之精华。景区古柏苍翠，遮天蔽日，一派萧然之意。七曲山大庙的“应梦仙台”，相传是唐明皇得梦之所。此外，卧龙山千佛岩、汉阙上亭驿剑泉、司马长卿石室等处均为难得一见的古迹。目前七曲山正在加速冲刺全国5A级风景区,政策分析,抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。,市场概况,市场经济 2013年，梓潼圆满完成了经济社会发展各项目标任务。全年预计实现GDP75亿元，增长10%；规模以上工业总产值77.4亿元，增长12.5%；农业总产值36.5亿元，增长4.2%；财政总收入6亿元，增长20%；全社会固定资产投资57亿元，超额完成年度目标任务；社会消费品零售总额48.6亿元，增长11.2%；城镇居民人均可支配收入21370元，增长13.5%；农民人均纯收入9405元，增长16。城市概况 梓潼县位于绵阳市东北方。县境东西宽约35公里，南北长约52.5公里，国道108线斜穿境内，宝成双轨铁路、成广高速公路擦境而过。全县幅员面积1442.32平方公里，城区面积4平方公里。其中耕地面积32331公顷，耕地占幅员面积30%,森林面积42186公顷,森林覆盖率达到38.48%，丘陵和低山占全县幅员面积的95.3%。县境气候属中亚热带湿润季风气候类型，年平均气温16.5，无霜期264天，降水902.4毫米。城市发展 2014年是全面深化改革开放、加快转变经济发展方式，全面实现“十二五”规划目标的关键之年。梓潼县经济社会发展预期目标是：GDP比2013年增长10%；规模以上工业总产值增长15%；农业总产值增长4%；财政总收入增长13.3%；完成固定资产投资57亿元；农民人均纯收入增加1505元；城镇居民人均可支配收入增长13%。,小结： 绵阳市被评为全国十大发展中城市后，江油、三台、平武、梓潼等市、县地区都得到飞速发展，梓潼县预计在十二五期间将县城建成区面积达到10平方公里，城市人口达到10万人，城镇化率达到40.6%。未来5年内梓潼县农业、旅游、地产业将得到质的提升与改变。,房地产市场分析,N0.2,表一、梓潼县主要楼盘近期成交状况,分析：梓潼近两年房地产市场急剧膨胀，2013市场消化量得到近1500套，上诉走向分析2014年房地产产量将得到2500套左右，价格趋于向上走势。基于政策限制，房价得到每年400/平方的增长幅度属于绵阳周边县城领先水平。,梓潼土地出让状况2013.11.15止,小结：2013年梓潼县出让土地30万方左右，必将推动房地产行业的迅速发展与增长，也将推动商品房的需求剧烈增加。,风格商业广场，高层电梯，多层建筑小区成主流。无标志性特色风格。,配套周边相关配套设施过于单调，多数限于小型体育器材、儿童健乐广场。小绿化带等落后配套。,风格商业广场，高层电梯，多层建筑小区成主流。无标志性特色风格。,户型基本局限于套2套3等刚需要求，无创新和独立风格,房地产特点,梓潼商品房,价格近2年价格增长速度极快，2011年的1500/平方至现在的3300/平方。,客户分析,No.3,来源：客户基本来源于本地人群，主要乡镇客户为主，县城及绵阳市客户为辅。,01,档次：由于区间地段等因素，基本局限于刚需项目，产品只限于中低端定位。,02,职业：企业老板，公务员，企业员工等有稳定收入，固定存款客户居多，辅以外出务工人员，务农村名。,03,目的：多以为儿女置业，婚房，自住，提高生活质量，改善住宿环境等为目的。少量以投资发展为由。,04,客户分析,客户分析,针对梓潼县居民对住房需求随机走访调查结果如下。,客户分析,梓潼县居民对现居住房情况及满意程度。,客户分析,01.购房欲现梓潼居民对住房购买欲望普遍踊跃，普通白领与单位职工刚需意向偏重，公务员于企业老板多数是予观望态度。,02.满意度现有居民对现有住房或多或少存有一定不满意度，都有更换居住环境的意愿。,小结： 一股动力勾起居民的购买欲。给客户一种冲动，让客户抛开所有的顾虑。一个理念：我们开发的不是一个小区，是庄园。,针对性项目分析,No.4,预期5月开盘，第一批次预计400套房源左右，现排号达240多户。现行优惠政策住宅交1万抵2万，商业交5万诚意金优惠3个点。项目位置较好，周边配套措施比较完善，商业气息浓重，项目体系较大。对于住宅环境较吵闹，价位偏高，小区刚需要求，内部绿化配套不足。,针对性项目分析德诚.时代广场,虚拟图,广告宣传推广强，小区舒适度高。高层电梯，刚需要求。位置位于主干道上，居住舒适度偏低。,针对性项目分析潼城.状元府,虚拟图,离政务中心和中心城区比较近。周边配套设施较完善。小区园林，户型是卖点。2013年9月开盘，销售情况较好，与本案开盘时间无冲突。,针对性项目分析旭城.金柏林,虚拟图,小区靠滨河路段，有游泳池，离幼儿园较近。项目体系大，刚需热销产品。产品单价较低，群众接受度有优势。2期销售较好，剩20套房源，3期推300套房源。,针对性项目分析水岸花都3,虚拟图,壹,贰,叁,肆,目前梓潼县房地产行业开发产品水平较低，产品多走刚需、商业圈路线，无高端，亮点项目。,区域基本集中于城中滨江路等，随市流逐渐周边新开发区，现周边配套日益完善，成熟，即将成为市场的关注焦点,客户第一关注要素是价格。地理位置，周边配套，小区环境，户型舒适度等成为重点关注因素。,梓潼县过去一年中房地产走势一般，年消化量不足800套，相比较江油，三台等县城有一定差距。部分客户对产品各项因素有更高的期待。,占据优越的市场环境,拥有自身的产品优势,展现独特的建筑风格,日益完善的周边配套,尊享梓潼的高端品质,帝乡提亚纳庄园,总结,一座现代化的城市庄园，不是小区。,一座高端现代化的城市庄园，不止是一个住宅小区。,-帝乡.提亚纳庄园,thanks,