第十章物业管理发展简介课件.ppt

,Loading ,第十章 物业管理发展简介,【教学目的要求】了解国内外物业管理发展状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。,第一节 香港物业管理,一、香港物业管理的发展历程（一）20世纪40一50年代二次世界大战后：没有物业管理。 （二）1953年，开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务 。（三）1973年开始，专业物业管理业已具雏形。 （四）踏入20世纪80年代，确立物业管理专业性 。,二、管理模式和社会地位,（一）管理模式,以人为本的英式管理模式,美式管理模式,专业化、制度化管理模式,（二）物业管理行业在香港的社会地位（三）香港物业管理行业的自律机制香港物业管理公司协会（四）香港物业管理行业同内地的合作（五）香港物业管理未来发展的前景,三、香港物业管理的行业监管,政府政策,民政事务局,民政事务总署,大厦公契指引,土地审裁处,房屋经理注册条例,物业管理学会、协会,四、香港的业主自治组织,业主立案法团,业主委员会,互助委员会,五、香港物业管理的分类管理,公共屋村,2,居屋苑,3,4,5,私人楼宇,商业楼宇,临时房屋,1,六、香港物业管理的招投标,注意事项1.如何选择合适标书2.如何与中标者商讨合约内容,七、香港物业管理的企业营运,（一）香港物业管理企业的收入（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及运作情况（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准（五）管理费的财务管理及控制（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（七）物业管理保险安排,八、香港物业管理的法制,香港物业管理中法制监督网络体系的建立，主要依靠政府的力量，它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率。 1970年6月当时香港的立法机关制定了多层建筑物（业主法团）条例）（亦即是现时建筑物管理条例的前身）时，才有较具体关于物业管理的法律条例。,九、香港业主的权利和义务,业主的权利,约束业主使用楼宇的公契条款,业主的义务和责任,第二节 瑞典物业管理,一、公房建设与物业管理 瑞典的公房经营公司具有如下特点：新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋。住户电话通知，维修车随叫随到。公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人出租房的低。努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等。为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代购物品、医疗服务等。通过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越来越好，住房数量和住户越来越多。,二、合作社住宅与物业管理,瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责，该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成。合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理委员会，其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社（50户以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。,第三节 新加坡的物业管理,一、新加坡物业管理特点概述1房屋建设和物业管理的一体化2物业管理由政府主导，强调住户的积极参与3强化法治管理4提供优质的保养与服务5创新、不断优化物业资产的观念,二、新加坡物业管理的相关法规,地契分层法令,建筑物与一般不动产（维修和管理）法令,三、新加坡居住小区的物业管理,房屋维修养护,停车场管理,商业房屋的租赁,治安工作,出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取,介绍居民就业,1.服务内容,公共场所出租服务及管理,环境清洁、园艺绿化,2物业管理经费的筹集（1）政府津贴。（2）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。（3）管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费由五个部分组成。（4）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）出租商业中心，商务的租金收入及服务收入。（5）物业管理单位外发便民服务等收入。,聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的25%40%；机电设备、消防系统的维修与保养；公共设施维修与保养；住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；公共部位电、水费、办公用品费等杂费。,第四节 发展中的我国物业管理,一、我国物业管理的发展阶段,萌芽阶段,蓬勃发展阶段,探索阶段,2,3,1,1萌芽阶段(1981年以前) 这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是对房产的维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自己管理。,2探索阶段(从1981年起到南巡讲话之前)1981年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专业性管理企业深圳市物业管理公司宣告成立。以后，在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。他们对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践。,3.蓬勃发展阶段（南巡讲话以后）房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。,在福建，政府也出台了一系列物业管理方面的规章制度，如：2003年9月3日福建省人民政府印发“福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法”、2003年12月29日福建省物价局、福建省建设厅出台“关于物业服务收费有关问题的通知”、2004年5月17日福建省建设厅关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知、随后出台“物业管理企业资质行政许可办理指南”、2004年出台福建省物业管理招标投标暂行办法，从2005年1月1日起施行。,（二）我国物业管理现状,发展不平衡,法制不健全,认识不清,建管相脱节,管理水平低,自身素质低,中国物业管理的发展历程,1,2,3,解放前福利分房制度否定房地产业房产管理部门实行行政管理改革开放后房地产业确立市场化运作存在问题重建设轻管理管理体制缺陷,（1）中华人民共和国成立前的物业管理（2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理（3）改革开发以后的物业管理物业管理的起步期 物业管理的发展期物业管理的规范期,1物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高 2物业管理意识逐步得到加强 3物业管理活动主体趋于理性和成熟 4管理服务水平正在提高 5涌现了一批大型物业管理企业 6境外物业管理企业参与国内市场的竞争 7物业管理的内涵愈加丰富 8物业管理立法有一定进展，逐步走向法制化、规范化,（三）物业管理的发展,中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较,美国的物业管理,1,英国的物业管理,2,德国的物业管理,3,新加坡、香港的物业管理,4,日本的物业管理,5,澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况,6,法国的物业管理,7,（一）产生背景 真正意义上的现代物业管理的产生，有人认为形成与19世纪末期的美国。19世纪末，美国的经济得到了迅速的发展。伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑附属设备多、结构复杂，其日常修养维护、管理工作量都比较大，要求管理人员要有一定的专业性、技术性。特别是这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，谁来管理成为一个棘手的问题。于是专业物业管理机构开始出现，他们应业主的要求，提供技术性的楼宇管理、维修、养护工作。随着专业管理机构的增加，物业管理的行业组织逐渐形成。1908年，CBMO举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。此后又推动成立了第一个全国性的业主组织“建筑物业组织”（BOMA）。它是一个地方性和区域性组织的全国联盟，代表在物业管理过程中业主和房东的利益。,1 美国的物业管理,（二）制度及政策体制环境 美国属于土地私有制国家，在法律上赋予房地产所有者以较为充分的权利。房地产的使用与管理虽然也受城市规划等法规的制约，但更大程度上则为私人业主所支配。因而，美国的房地产管理更多地为私人业主所支配，政府的干预较少。在房地产管理的社会化、专业化分工过程中，更多地按照市场地原则，在委托代理契约下，形成了比较市场化专业化的独立行业房地产管理行业。适应私有制度的需要，美国的房地产管理业的运作基本上由其民间组织来组织实施。从职业培训到行业资质管理均由行业工会来组织，政府干预很少。美国住宅大部分由私人开发经营，以分期付款的形式出售。公共住宅仅占1%以下，但也有像纽约市那样的城市，在66%左右的出租住宅中公共住宅占6%左右。反映出大城市中便于低收入者和适应易于搬迁的需要这一事实。在土地多、收入高和资金来源丰富的美国，地价和住宅都很便宜。政府对住房的支持往往以低利率贷款的方式来资助。,1 美国的物业管理,（三）运作模式 市场化、企业化的物业管理机制。这种管理机制以美国较为典型，日本也属这一类型。在这种机制下，大部分物业管理通过市场方式由专门管理企业负责，基本上没有行政干预，概括而言，其主要特点有以下几点：1房地产管理事物所有人主要通过市场以委托房地产管理公司或专业服务公司的方式为主，房地产管理的市场化程度较高。2政府很少参与房地产管理。3房地产管理行业的资质管理、职业培训等以行业公会的监督、组织和管理为主。,1 美国的物业管理,（一）产生背景物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时的英国正值工业发展时期，大量农村人口涌入工业城市，而城市各方面的设施跟不上人口的增加，造成了严重的房荒。有些开发商相继修建了一批简易住宅以低廉租金出租给工人家庭使用。由于居住环境恶劣，认为破坏房屋设备、设施的现象时有发生，而且工人们拖欠租金的现象严重，业主们的利益得不到保障。业主们对损坏的设备、设施维修、养护不及时，治安、卫生方面也无人管理，使本来就很差的居住条件更加恶劣。奥克维亚希尔女士为其名下出租的物业制定了一套较为有效的管理办法，要求承租者严格遵守。而作为房东，希尔女士也及时对损坏的设备、设施进行修缮，从而改善了工人们的居住环境。自此以后，物业管理工作逐渐被业主和政府所重视。时至今日，英国国内不但普遍推行物业管理工作，而且成立了英国皇家物业经理学会，学员遍布世界各地。,2 英国的物业管理,（二）运作模式 显而易见由奥克维娅希尔所开拓的是这种管理方式当然不是政府行政管理，也不是受业主委托的专业化管理。奥克维娅希尔女士身为业主，为其名下出租的物业制定管理办法以规范其租户的行为，同时对损坏的设备、设施进行维修。这是一种基于业主对物业的所有权，为保护与发展业主自身、物业使用权人（即租户）的共同权益，依照某种约定，对物业本体、利用物业的社会关系秩序和相关服务行为等共同事务，实行统一的自律性管理方式。其本质和特点体现在两个方面：第一，其管理的基础是“基于业主对物业的所有权”；第二，其管理方式的“为业主与物业使用权人（即租户）的共同权益，对共同事务实行管理”。也正因为如此，它才被视为最早的物业管理。由此可见，真正意义上的“物业管理”就起源于业主自治管理。,2 英国的物业管理,德国的物业管理公司直接受雇于业主，是业主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系上表现得尤其突出。一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，凡是租房中出现的任何与房产质量和设施有关的问题，物业管理公司都有义务替业主出面解决，如果租房者违约或者做出不利于房东的事，物业管理公司更会出面干涉；租赁双方出现纠纷可以通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的义务。物业管理公司要按有关条约规定负责业主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和纠纷楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划。为了加强对住宅区的有效管理，物业管理公司在接到委托以后，一般采取责任到人的作法，划出专人分管区域。按照德国的有关住房法规定，当住房出现质量问题或配套设施损坏，住户打来电话以后、物业管理人员有义务及时找到相关的技术人员前来修理，否则被视为失职。为了保证管理任务的顺利执行，物业管理公司一般都会与有关专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员。德国人对楼道和住宅小区内的卫生要求很高，物业管理公司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生、但如果住宅小区规模不大，只有一幢或几幢小楼的话，物业管理公司就会找一名“楼长”专门负责卫生、“楼长” 可以可在合同期内免费或以很低的租金在小区内拥有一套住房。,3 德国的物业管理,4 新加坡、香港的物业管理,（一）产生背景新加坡，绝大多数的公民居住在政府提供的公共住宅内。公共住宅一般有市镇理事会负责管理。私人住宅区的管理按政府颁布了“地契分层法令”。该法令制定的目的在于方便土地分割成分层地契。香港物业管理的产生，1953年，一场大火将九龙的一个人烟稠密的木屋区完全毁灭。灾害之后，50，000多人无家可归。面对大量的灾民，香港政府进行了艰巨的安置工作，香港的公共房屋计划也由此诞生。为了加快建设，香港政府公布了一个雄心勃勃的十年发展计划，将为150万人提供居住。然而仅靠政府兴建屋村和大厦人满足不了住房的需求。于是，一些发展商也积极投资大型房屋建设。当第一个大型的私人屋村向政府申请规划许可时，政府一方面乐意接纳这种建屋请求，另一方面也担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果不堪设想。因此，政府在批准其发展计划时附上若干条件，要求发展商承诺在批地契约余下全部年限内妥善管理该屋村，由此出现了由发展商为私人楼宇提供的专业化的管理。,4 新加坡、香港的物业管理,（二）制度、政策、体制环境与美国不同，新加坡推行的则是土地国有和公有的制度。目前，新加坡全国土地中有54%左右是国有土地，而且27%的公有土地则由国家租给住宅开发局等国家机关，仅有少量土地租给民间利用。在这种公有土地制度下，私人对土地及其地上物的拥有和使用受到政府强有力的限制和管理。因此，新加坡的物业管理基本上是在政府机关建屋发展局的组织与监督之下进行的。在新加坡，物业管理的市场化经营仅限于各类专业化的管理、维修、环卫、治安等方面的服务。香港土地制度沿用地是英国的制度。英国法律规定，土地归英王所有。政府只有在英王授权下批租土地，从而私人只拥有使用权。所以，香港土地的使用和管理受政府的干预非常强烈。相应地，香港地区的物业管理中政府也起了极为重要的作用，如在物业管理的职业培训、资质认定、业主与管理者的权利与义务、管理程序等方面，香港政府或直接参与、组织实施，或制定相关法令，规范实施过程。,4 新加坡、香港的物业管理,（三）运作模式1政府物业管理公司形式 2政府物业管理公司专业公司形式 3业主或业主团体物业管理公司形式 4业主或业主团体物业管理公司专业公司形式 5开发商物业公司或专业公司形式 6开发商下属公司或机构形式 7政府或业主自管,5 日本的物业管理,（一）制度、政策、体制环境日本真正意义上的物业管理开始与1957年，即日本第一座高层楼宇的建立并委托日本管理公司管理。1962年，东京大楼管理业协会成立；1966年，全国大楼管理业协会成立；1979年，日本高层住宅管理业协会成立。截止到1996年三月底，日本全国大楼管理业协会共有会员3150人，高层住宅管理业协会有会员338人。1970年政府颁布了大楼管理法。其内容包括：环境卫生、管理教育、治安管理、物业保险、管理公司的等级制度等。1983年，政府对建筑物产权所有法律进行了修正，加强了公寓大厦的法制管理。1983年10月，建设省制定了中高层共同住宅标准管理规约。1985年8月又颁布了中高层商品房共同管理业务处理准则。,5 日本的物业管理,（二）特点1重视发挥行业协会的作用 2管理的超前意识 3先进的管理技术与设备 4高度重视清洁工作 5加强各类人员的培训,6 澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况,澳大利亚、新西兰均属世界上拥有住房比例较高的国家。一些实力雄厚的投资者和众多的小投资者热忠于投资居民住房，以求获得合法的税收减免以及较高的投资回报。建成的物业一般都委托给专业化的物业管理公司经营管理。因此，实施物业管理非常普遍。经过多年的发展，澳大利亚、新西兰已经形成了比较成熟的物业管理行业体系和比较健全的物业管理法律体系 。1物业管理发展具有良好的社会环境和法律基础。2物业管理的管理体系和运作体系比较健全 3对物业管理企业和从业人员有严格的要求 4共用物业附属地域及其管理维修责任划分明确 5物业管理的社会化、专业化比较发达,7 法国的物业管理,为了保证社会福利住宅的建造、出售或出租，以及对出租房屋的维修与服务，在法国各区都建立了HLM机构，全称是HLMUNION，意思是低租金住房联合会，HLM指的就是社会福利住宅。HLM机构是非盈利性部门，其主要任务是开发建造社会福利住宅；出租或出售住房（以出租为主）；对房屋及其设备进行经营管理、维修保养、改造旧房。其建房和出租、维修改造房屋都可以从国家获得补贴。目前，在全法国的住房中，有 16的房屋属于HLM，共有330万套，其中有50的房屋出租，每年可收500亿法郎的租金和250亿法郎的住房管理费及其他费用等，并可接受每年由国家提供的1100亿法郎贷款。法国每年建房总量中HLM占25%，每年还改造5万套住房。 创立于1950年的法国OPAC38（国家房屋修缮与建设管理局），是负责管理GRENOBLE地区房屋的管理局之一。,思考题：,当前我国的物业管理存在哪些问题？新加坡筹集物业管理经费的途径有哪些？瑞典的公记经营公司有何特点？如果业主出现欠费，香港物业公司如何追讨？香港业主有何权利义务？,