第十九二十二十一章物业管理的基本理论课件.ppt

物业管理,第一节 产权理论第二节 公共选择理论第三节 委托代理理论第四节 价格理论,物业管理的基本理论,第一节 产权理论,一 、物权法简介（一）什么是物 物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体物。 注意：1.与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”、“月亮”；2.与民法中的物也不是同一概念，如“星辰”；3.物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如“电、气、电波（频道）”等等。,第一节 产权理论,（二）物的种类物从不同角度可做多种分类（注意分类的用途）。1.不动产和动产最主要的法律划分，用于物的公示、诉讼管辖等；2.生产资料和生活资料经济学对物的重要划分，用于区分消费者、经营者；3.流通物和限制流通物、禁止流通物能否作为交易的标的物，对物的流转、物的管理有重要意义；4.原物和孳息用于区分两物在产生上的关系，对所有权的取得具有意义，如利息、租金；,第一节 产权理论,5.主物和从物用于交易，从物随主物一并转移；6.单一物和集合物单一物是物权的客体；7.可分物和不可分物用于财产的分割；8.特定物和种类物特定物是租赁借用合同的对象，种类物是借贷合同的对象；9.可替代物和不可替代物在承担民事责任中具有意义；10.一次性消费物和多次性消费物从物的使用性能上的划分；11.有主物和无主物物的归属；12.合法物和违法物对于物的归属、处理、责任承担具有意义。,第一节 产权理论,（三）物权的基本概念 1.物权 物权是物权人支配有体物的一种财产权，即由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。 系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益。,2.物权的种类物权在民法上可做多种分类。（1）所有权与用益物权 所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利； 用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。,第一节 产权理论,（2）不动产物权与动产物权 对于物权的设立、行使具有意义。（3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权 此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。 必须登记的物权：如房屋所有权； 无须登记的物权：如手表、衣服； 可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可 以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。,第一节 产权理论,（4）本权与占有 此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。 物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。,第一节 产权理论,（四）什么是物权法 物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律体现，是市场经济的基本法律。 物权法有广义和狭义之分： 1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即中华人民共和国物权法。 2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散见于其它法律中有关物权关系的条款。,第一节 产权理论,（一）物权法属于私法，即民法 财产法：规范经济生活私法 保护财产秩序 身份法：规范伦理生活 保证身份秩序,第一节 产权理论,（二）物权法属于财产法 财产归属法：财产归属于特定的权利主 体，具有排他性，且他人对此种归属具有 财产法 绝对不干涉的不作为义务。 财产流转法：财产流转秩序为目的，其流 转得经由权利主体的自由意思完成。,第一节 产权理论,（三）物权法是有形财产归属法 有形财产归属（动产、不动产）财产归属法 无形财产归属（知识产权法）,第一节 产权理论,二 、物权法与市场经济 市场经济是以分工为基础的交换经济，即商品经济.（一）市场经济的两个条件 1.有可供交换的商品，如货币、财产。 2.所有者可按个人意志自由处分其拥有的财、物。（二）市场经济的两个前提 1.所有者的权利保护产生所有权制度。 2.自由处分权的保护产生合同制度。,第一节 产权理论,（三）市场经济的两个法律基础 物权法、债权法1.所有权概念 所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支配权。 使用价值产生用益物权 交换价值产生担保物权 所有权：占有、使用、收益、处分。 在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。2.债权法 在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以规范财产流转关系和保障流转程序为目的。,第一节 产权理论,三、物权法特征（一）强行法规性 物权法实行物权法定主义。 注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。 2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。（二）固有法性 各国的物权法互不相同，如土地制度。 而债权法则各国大同小异。,第一节 产权理论,（三）公共性 为公共利益，物权法以公法上的国家征收和适当的行政管理措施限制其不可侵犯性；以民法上的禁止滥用原则、诚实信用原则和公序良俗原则限制其自由性。 所以，物权法具有公共性特色。债权法具有私人性特色。 物权法保护经济生活里静的安全。 债权法保护经济生活里动的安全。,第一节 产权理论,四、建筑物区分所有权 “建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。 区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。 按建筑面积区分 按价值区分,第一节 产权理论,（一）不动产所有权的构成,第一节 产权理论,（二）建筑物区分所有权的构成,在结构和使用上具有独立性，专属于某人,在结构上供全体区分所有人共同使用,如业主大会,第一节 产权理论,（三）建筑物区分所有权1.复合性。由三要素构成，不同于一般的所有权。2.专有所有权的主导性在三要素中，专有所有权具有主导性。（1）取得专有所有权，才取得后两项。（2）专有所有权的大小，决定后二项权的大小。（如 表决权）（3）只对专有所有权进行登记。3.一体性。 三权一体。同时转让、抵押、继承。4.权利主体身份之多重性。专有所有权人，共有所有权人，成员权人。实际意义在于处理共有部份的共同关系。,第一节 产权理论,（四）专有所有权与共有所有权 1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用（1）内容：专有部分专项服务、特约服务 共用部分常规服务（2）责任：专有部分业主自己承担 共用部分分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担（3）费用：专有部分业主自己承担 共用部分分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担（4）权利义务不同（5）有利于解决纠纷,第一节 产权理论,2.专有所有权的客体专有部分专有部分的存在，是区分所有建筑物成立的基础。专有部分的两项要件（1）构造上的独立性。能客观的区分范围，有无独立的出入门。（2）使用上的独立性。可以单独使用，有独立的经济效用。3.专有部分的范围 介绍几种学说:中心说空间说最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说,第一节 产权理论,墙体,地板,天花,墙体,中心线,（1）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间。,第一节 产权理论,墙体,地板,天花,墙体,中心线,（2）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间。,第一节 产权理论,（3）最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。（4）壁心和最后粉刷表层说 实质为一种折衷说。 在内部关系上，取最后粉刷表层说。 在外部关系上，取壁心说。,第一节 产权理论,（5）各种管线的共用部分与专有部分划分1）专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。2）共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。,第一节 产权理论,屋顶,外墙,地下室,外墙,停车位,D,E,F,C,B,A,楼梯,（6）架空层、停车场、会所、绿地所有权,第一节 产权理论,专有部分所有权,4.共有所有权（共有部分持分权） 全体区分所有人共同共有（1）共有所有权 建筑物某一部分区分所有人共有 二人共有 （2）共有部分的法律地位从属性；不可分割性。,第一节 产权理论,（3）区分所有人作为共有所有人的权利 共用部分的使用权；收益权；共用部分的单纯的修缮改良权。 解释：单纯的修缮改良，指不影响或损失共用部分的固有性质的修缮改良行为。与变更的修缮改良相对应。,第一节 产权理论,（4）区分所有人作为共有所有人的义务1）依共用部分的本来用途（固有用途）使用共用部分。2）共同分担费用。,第一节 产权理论,（5）成员权指作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务。1）成员权的特征独立于专有所有权，不仅仅是单纯的财产关系，还有很大部分的管理关系。有“人法性”因素。基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。是一种存续性的权利。建筑物存在，区分所有权人的团体就会存续，原则上不可解散。成员权与前二项不可分割。,第一节 产权理论,2）作为成员权人的权利 知情权（请求权）、参与权、选择权（表决权）、监督权。3）作为成员权人承担的义务基本义务是执行该成员权人团体作出的决议。遵守管理规约的义务。接受管理者管理的义务。,第一节 产权理论,全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权,3.区分所有建筑物的管理（1）管理内容包括:物的管理、人的管理。 建筑物自身 物的管理包括 基地 附属设施,第一节 产权理论,不当损毁建筑物的行为人的管理包括 不当使用建筑物的行为 妨害他人生活的行为,第一节 产权理论,（2）管理途径 管理规约（即公约等）； 管理方式（委托、自行）。,第一节 产权理论,第二节 公共选择理论,一、什么是公共选择二、公共机构及其特征三、管理权的由来与分析四、待深入探讨、研究和实践的几个问题,第二节 公共选择理论,一、什么是公共选择 1.“经济人”概念 亚当斯密研究一切经济行为和经济现象的出发点，提出“经济人”概念。 “在一系列约束条件下追求效用最大化的经济活动的主体”。,第二节 公共选择理论,2.“社会人”概念 人必须群居才能生存，构成社会。 社会要通过一系列的准则来联系。 伦理准则正当与不当的界限社会准则 司法准则合法不合法的界限 在接受和服从社会准则的条件下，“经济人” 变成“社会人”。 “公民意识”的概念。,第二节 公共选择理论,3.公共选择 在“经济人”与“社会人”矛盾统一的运动中，某些特定范围（全球、国家或地区等）里的人群通过某些方式来决定该范围内所适用的各种准则的过程就是公共选择。 研究此类行为规律的理论就叫公共选择理论。,二 、公共机构及其特征 1. 人类的文明 人与兽的区别，在于人类能够创造文明。 人类的文明就体现在制定、接受和遵从社会准则自觉性的程度。 自然约束 人总受到约束 社会约束（含经济约束）,第二节 公共选择理论,第二节 公共选择理论,2. 公共机构的产生 不同主体对私人效用最大化的追求，必然要受到群居状态下的他人利益的限制。 相互限制进而不得不相互妥协，这种合力作用下，就形成了某些“聚合体”的共同利益。 对共同利益的表达与确认，采取“公共政策”的方式。 但凡事均投票是不经济的，从而产生了“代议制”的民主形式公共机构。,第二节 公共选择理论,3.公共机构的特征 （1）选举产生； （2）服从多数； （3）有强迫权。,第二节 公共选择理论,4.公共机构在物业管理领域的体现（1）业主委员会由业主大会产生；（2）表决时少数服从多数；（3）违反公共利益，有权制止。 注意：“用脚投票”的问题。,第二节 公共选择理论,三、管理权的由来与分析 1.管理权的由来 首先，权在业主；但具体实施者是物业管理公司。 物业管理公司管物，又管使用该物的人，而使用该物的人又是业主，这是一个矛盾。 管理权 业主承诺 政府授予,第二节 公共选择理论,2.业主承诺委托管理权 1）以管理规约为基础，以体现业主集体意志的物业服务合同（委托）为依据，实施管理权。 2）应就各方权利、义务逐项作出规定。 3）任何人违反，承担相应的责任。 4）类似“国际公约”。区别在于：单个业主一定要有事先承诺。,第二节 公共选择理论,3.政府授予“准行政管理权”起因：（1）共用部位的存在分散出售后的分割管理。（2）共用设施设备的存在垄断经营的问题。（3）公共秩序的维护共同利益的保障。,第二节 公共选择理论,4.委托管理权与准行政管理权发生冲突 1）委托管理权的基础维护财产利益（个人利益）。 2）准行政管理权的基础维护社会公共秩序（共同利益）。 3）当矛盾的主要方面涉及物业处置时，以前者为主；当矛盾的主要方面涉及社会公正时，以后者为主。 4）目前问题：缺少详尽的规定。,第二节 公共选择理论,四、待深入探讨、研究和实践的几个问题 1.谁出面来组织政府应出台相应的规范。 “搭车”者占多数。 2.选错人定期改选、随时弹劾、罢免制度。 “训政”时期，代价与付学费。 3.意见不一致“多数”是多少？ 4.个别人不接受怎么办上诉、走人。,一、委托代理的含义二、物业服务合同的特征三、实现委托代理的效率问题四、实践中的问题,第三节 委托代理理论,一、委托代理的含义,1.委托受托人以委托人的含义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。 代理代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。 主体有代理人、被代理人、相对人。,各专业公司相对人 分散业主、承租人 委托代理代理 法定代理 指定代理,一、委托代理的含义,2. 委托代理通过委托合同实现。实际上是委托将自己拥有的某种权力暂时、有条件地让度给代理人。要有法律上的认定。,一、委托代理的含义,二、物业管理委托合同的特征,长期性卖衬衫与承包合同连环性独立完成与合作完成可变性买衣柜与聘经理高风险性期货合同或国库券,三、实现委托代理的效率问题,1.物业管理是个“代理链” 众业主 业主代表 业主委员会 物业公司 员工与专业公司 在实现效率的过程中，两个决定关系。（1）委托人所采取的监督及激励的有效性，决定代理人的工作努力水平。（2）代理人的工作努力水平最终决定物业管理的实际成效。,2.决定管理效率的几个问题（1）产权利益 对代理人监督与激励的原动力来自委托人对产权利益的追求，对效用效益的追求。 委托人是一个多元产权人的集合，都想“搭便车”，从而监督积极性下降，管理效率水平下降。,三、实现委托代理的效率问题,（2）监督距离“管理服务”是无形产品，不易监督。代理链中多个中间层同时是委托人，又是代理人，具有双重身份。每一层的“缩水”，导致初始委托人到达最终代理人的监督距离大，监督力度大减。,三、实现委托代理的效率问题,（3）激励手段 “激励”是心理学术语，指的是持续激发人的动机的心理过程。激励有两种：正面化难点在不可能形成统一的量化指标，通常是多元、定性指标考核评议。评议同时存在收买的可能。负面化造成一种“替代”威胁，解聘，但成本高。,三、实现委托代理的效率问题,（4）行为能力就委托方而言，业主委员会委员很关键，各种能力的要求，如何谈到点子上。委员也需要激励。就代理方而言，要维护合同的秩序，就要有权制止越轨者，往往是个别人、少数人。管理规约的作用，业主的自律就尤为重要。,三、实现委托代理的效率问题,四、实践中的问题,1.业主权力方面 个别业主全体 地位 业主委员会问题 非业主使用人 政府方面代表2.主仆关系问题,一、价格管理的一般知识和规定二、物业管理的需求分析三、物业管理服务的价格特点四、物业管理服务的交易费用五、物业管理服务的边际成本,第四节 价格理论,第四节 价格理论,一、价格管理的一般知识和规定（一）价格 1.价格是国民经济运行的综合反映，是经济活动各方主体利益关系的调节机制，是市场的核心。 2.市场经济靠价格调节，合理配置资源。 3.价格关系到经济发展、群众生活与政治稳定。在整个社会经济运行中，有不可替代的作用。,第四节 价格理论,（二）价格法 我国价格法1997年12月29日颁布，1998年5月1日起实施。 目的： 1.规范价格行为； 2.发挥价格合理配置资源的作用； 3.稳定市场价格水平； 4.保护消费者和经营者的合法权益。 最终保障社会主义市场经济持续、稳定、健康、协调发展。,第四节 价格理论,（三）价格法适用范围 1.空间效力 全国范围（不含港澳），含外国企业在我国内的 价格行为。 2.适用对象 （1）经营者、消费者、政府的价格行为； （2）定价、管理、监督、调控价格的各种行为，价格评估，鉴证行为。,第四节 价格理论,具体讲： 各类有形产品价格商品价格 无形资产价格服务价格各类有偿服务的价格,第四节 价格理论,3、服务价格统称收费 为消费者提供某种服务所收取的费用，是服务或劳务交换价值的货币表现形式。（1）各种经营性收费企、事业单位以盈利为目的，借助一定的场所、设备、工具、技术提供经营性服务收取的费用。其构成为成本、税金、利润。物业管理属于经营性收费。,第四节 价格理论,（2）各种事业性收费 政府办的事业单位在向社会提供公开服务过程中，按国家有关政策规定，为弥补或部分弥补服务成本而收取的费用。 主体具有非赢利性 特征 有很强的政策性,第四节 价格理论,（四）我国价格制度及定价形式1.我国价格制度 实行并完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。 市场形成价格 特征 政府宏观调控,第四节 价格理论,2.定价形式（1）市场调节价 经营者自己定价，通过市场竞争形成价格。 企业自主定价是市场形成价格的前提，起决定作用的是市场。 所以，经营者是定价主体，又是市场价格的接受者。,第四节 价格理论,（2）政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者定价。 具有双重定价主体： 政府定基准价及浮动幅度 经营者据以制定具体价格（3）政府定价 主体是政府，具有强制性，属行政定价。 政府确定政府定价的目录，必要时定价应举行听证会。,第四节 价格理论,3.政府定价、政府指导价的判断依据（1）重要程度 与经济发展、人民生活关系重大的极少数商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格。（2）资源约束程度 资源约束程度小的市场调节价。（3）垄断程度 凡不易或难以形成竞争的商品或服务，由政府定价或指导价。,第四节 价格理论,4.经营者定价的基本依据 基本依据是成本，最终是供求关系。 价值决定在生产领域，价值实现在流通领域。,第四节 价格理论,二、物业管理的供需分析（一）需求分析1.房屋产权多元化产生了物业管理的需求。2.我国房屋多元产权出现的两种基本形式： 商品房 房改房等3.不同的服务档次： 保障型物业管理 服务型物业管理 享受型物业管理,第四节 价格理论,（二）供给分析1.不同供给主体： 外资、合资； 专业性物业公司； 转制产生的物业公司等。2.提供的不同档次的产品。,第四节 价格理论,（三）总体分析1.需求的发展应与国民经济的发展、住房商品化程 度相适应。2.价格应与服务质量相适应，也要考虑收入水平，还要兼顾心理承受。3.发展趋势是经营者定价。4.低收费问题。5.目前低档次供给过剩，高档次缺乏。,第四节 价格理论,三、物业管理服务的价格特点（一）物业管理服务的使用价值 能满足人们的某种需要，是一种可交换的“商品”。（二）物业管理服务的市场价值 交换具有不同使用价值的商品，是因为具有同质性和异质性。 同质：导致能够比较，形成竞争。 异质：使用价值不同，才需要交换。,第四节 价格理论,（三）物业服务价格特点 这是一个极具研究价值的理论命题。 1.市场竞争的不充分性 （1）先入者的优势 （2）各物业的个性 （3）合同谈判成本高昂 导致形成市场（社会）均衡价格不易。,第四节 价格理论,2.价格参数的过分繁杂 同种商品的优势大多反映在某些参数的差异，导致价格差异。 物业管理服务是综合性服务，参数多；准确把握其差异（参数、价格）要靠知识和经验，不易准确把握。在质量判断、成本核算、价格厘定方面很难形成单一数学模型。3.合同条款的疏漏与不完善4.物业管理公司出发点的不同,第四节 价格理论,四、物业管理服务的交易费用 交易或交换活动也要使用、耗用一定的资源，构成了所谓的交易费用。（一）业主与管理者之间的交易费用 1.最明显的交易费用是监督的费用。 2.对必不可少的产品，因为必需，易使生产提供者降低质量以减少成本，导致纠纷，从而增加改聘、诉讼等，更增大交易费用。（二）业主之间的交易费用 全体业主达成一致的协商、谈判与争吵，其交易费用也很高。,第四节 价格理论,五、物业管理服务的边际成本 物业管理服务的边际成本对确定物业管理服务的规模边界和价格具有指导意义。（一）固定成本与可变成本 1.固定成本（FC） 指即使产量为零也必须支付的开支总额； 不受产量（面积）的影响； 管理处一旦设立，必须支付组织运行中的一切费用。,第四节 价格理论,2.可变成本（VC） 指产量增加时而增加的货币总额。,总成本 TC=FC+VC,注意：平均固定成本有不确定性。,第四节 价格理论,（二）边际成本与价格 经济活动中当事人常按边际成本定价，将其视为盈利性价格。 边际成本（MC）是增加生产一单位产量时所引起的总成本的增加量。 第一个物业，边际成本可变成本 物业增多时，边际成本下降 最优化配置的研究。,第四节 价格理论,物业管理服务价格，不是各项费用的简单相加，而是受到各方面因素的影响和制约。,