第八章物权法课件.ppt

第八章 物权法,第八章 物权法律制度,物权基本理论 所有权制度 用益物权 担保物权,第一节 物权基本理论,财产法,法律知识体系中的物权法,物权法是规范财产归属关系和保障财产归属秩序的法律规范的总称。,一兔走街，百人追 之，贪人具存，人 莫之非者，以兔为 未定分也。积兔满 市，过而不顾，非 不欲兔也，分定之 后，虽鄙不争。 商鞅,一、物与物权 (一)物 物：人们能够支配的物质实体和自然力. (1)客观物质性。 质性的财产或财产权利 自然力如电、热、气、磁力等，都有一定质结构或形态，亦是物。 (2)可支配性。 物是人赖以生存发展的根本。 物权：是权利人对特定的物享有的直接支配和排他的权利。 包括所有权、用益物权、担保物权。,1 动产和不动产 动产 动产是够移动并且不因移动而损害其价值的物。 不动产 不动产是指性质二不能移动或虽可移动但移动会损害价值的物,(二)物的基本分类,物,从法律上，物分为两种,不动产,动产,特殊动产,划分的意义在于，在物权的设立与转移上，不动产物权须办理登记，动产物权须转移占有。,指可以移动的有形财产，如日用家具电器等。,指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。,登记,(二)物的基本分类,2主物和从物 当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，以贯彻物尽其用原则。 汽车与轮胎 房屋与窗户 电视机与遥控器 锁和钥匙 自划船与桨,(二)物的基本分类,3 特定物和种类物 特定物是指具有独立特征或被权利人指定而不能以物替代的物。 如名人的一幅字画等；从一批机器设备中挑选出来的某一台等。 种类是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。如级别、价格相的大米等。4 原物与孳息（自然、法定）,(二)物的基本分类,特殊的物,1、网络,2、空间,3、液体、气体、电及其他能量,(二)物的基本分类,案例,某公司原来是个国有公司，后来改制。那么改制以后，土地跟着也要改，因为原来的土地是国有的土地，是划拨取得的；现在公司改制成股份制公司，土地就要变成出让性质的土地，这样就需要去土地局办理土地手续并缴费。原来这个公司的土地上有个国家电网的塔基，这个塔基大概占用一亩地，他们去办土地使用权证、交土地出让金时就说“这块地是国家的地，国家电网在用，你能不能把这块地给我扣除，我仅仅买这些”。 国土局因为是一家卖地，其他人没有权利卖地，就说“这块地你愿买就买，不愿买就一分钱也不用交”。最后公司没有办法，只好连塔基所占那块地都买了下来，为此多支出几十万元。后来他们越想越觉得不对“凭什么我出钱买地给国家电网白用”，于是就向法院起诉说“国家电网公司现在用我们一亩地，应该给我们出钱”。一审法院认为“这是公共利益问题，电网是大家共用的，不是一家用的。由于涉及公共利益，用你的地是应该的”。公司不服上诉到中院.,(三)物权,概念: 物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。 直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。,物权分类,1 财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。 2 他物权是指所以外的物权，亦称限制物权、定限物权。 3 用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。 4 担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。,(四)物权的特点,物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在： 1.物权与债权的内容不同 物权是支配权，而债权是请求权。,2 物权具有优先性，债权具有平等性。 担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权. 在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。,案例: 甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现。 而债权则有所不同，除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。,3 物权能够对第三人产生效力。 甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。而债权只能在合同当事人之间发生效力。债权原则上只具有相对性。因为合同一方当事人原则上只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求。所以，如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，只能由甲作为所有人要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙对丙不享有债权，他只能要求甲履行合同。,4 物权和债权的保护方法不同。 针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。 合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。,二 物权法的基本原则, 1 平等保护原则 2 公示公信原则 3 物权法定原则,1 平等保护原则 物权法第三条规定,“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”，这条确立了物权法的平等保护原则。,2 公示、公信原则 公示原则，就是将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。 物权的公示方法采用不动产登记、动产交付的规则。 动产物权的公示规则占有是动产物权的权利外观。,3 物权法定原则 物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这条确立了物权法的物权法定原则 物权的种类必须要由法律规定，任何行政法规、司法解释都不能创设物权。当事人不能通过合同约定物权。,三 占有,(一)占有概念 对物实际控制和管理的权能。是行使其他权能的基础。(二)占有的分类1有权占有和无权占有基于一定法律上的原因而享有的占有，称为有权占有。即有本权的占有如物权人、债权人等无占有权的占有，如盗贼对赃物、拾得人对遗失物的占有，承租关系终止后承租人占有租赁物,2 自主占有和他主占有自主占有，指以具有所有的意思为占有。是否为真正所有人、误信为所有人、明知为非所有人在所不问。他主占有：非以所有的意思占有，凡是基于占有媒介关系而占有。如承租人、借用人等.,三 占有,3 直接占有、间接占有直接占有，指直接对物有事实上的管领力的人。间接占有，指自己不直接占有其物，惟本于一定的法律关系对于直接占有其物之人，有返还请求权，因而对物有间接管领力。例如甲出租某屋给乙，乙为直接占有人，甲为间接占有人。,三 占有,4 单独占有、共同占有单独占有，指一人对于物所为的占有，即占有人排除他人对物的支配而占有。共同占有，指数人共占有一物,三 占有,四、物权的民法保护,(一)返还请求权：所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。1 主体为所有人或依法得行使所有权之人。(1)所有人共有人除法律或合同约定外，应征得全体共有人同意。,不动产以登记名义人为所有人（即使登记原因无效或错误）(2)依法律规定，得行使所有人权利的人。如破产管理人、遗嘱执行人、失踪人的财产管理人等,四、物权的民法保护,2 相对人须为现在占有该物之人。现在占有该物之人，包括直接占有人和间接占有人。如非现在占有该物之人，纵令所有人之占有系因其行为而丧失，所有人亦于此项行为具备侵权行为之要件时，得向其人请求权损害赔偿，不得主张返还原物的请求权。,四、物权的民法保护,案例分析,2010年6月，陈某同仇某签订了为期一年的房屋租赁合同，租赁仇某的一套两室一厅的住房居住。2011年5月，双方房屋租赁合同即将届满时，陈某提出续签一年合同的请求，仇某因自己的儿子要结婚，需要住房，拒绝了陈某的请求。但是房屋租赁合同到期后，陈某仍然居住在该房屋中，对仇某提出腾还房屋的请求不予理睬。仇某无奈，于2011年7月12日趁陈某外出之际，扭开门锁，将陈某的物品从房中搬出。陈某闻讯后急忙赶回予以阻止，双方发生纠纷。陈某起诉到法院，以仇某私闯民宅为由要求其赔偿损失。仇某则以陈某侵犯其所有权为由提起反诉，请求法院判令陈某腾房。请问：本案应当如何处理？为什么？,物权法第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”即权利人享有返还原物请求权。本案中，租赁合同已经届满，双方又并未达成续签合同的协议，此时，陈某继续住在该房中，并拒不搬走的行为已经构成了无权占有，侵犯了仇某的所有权，仇某有权行使返还原物请求权。本案中仇某的行为 属于自力救济，但是其方式不当，应当赔偿由此给陈某造成的损失。,(二)排除妨害请求权。所谓妨害，是指以占有以外的方法阻碍、或侵害所有权的支配。对物的实体的侵害，如无权占有他人土地盖房屋。可量物的入侵：丢弃废物于他人庭院无权使用他人之物；妨碍所有权的行使；如停车在他人车库,四、物权的民法保护,妨害与损害的区别对他人所有权的妨害，无论是否有过失，均负担排除妨害的义务；对他人所有权的损害，以故意和过失为要件。,四、物权的民法保护,构成要件（1）主体为所有人或依法律规定得行使所有权之人。（2）请求权的相对人为任何对所有权为妨害之人。（3）妨碍在客观上为不法。妨害为不法，所有人的请求排除。如紧急避难、正当防卫、相邻关系等。,四、物权的民法保护,(三)所有权消除危险的请求权所有权人对妨害其所有权的，得请求防止之。(四)请求恢复原状的权利（1）须有财产毁坏的事实。（2）毁坏的财产有修复的可能。（3）财产的毁坏是他人的违法行为。(五)请求赔偿损失（1）须具备损害赔偿的要件。（2）其他方法不足以弥补物权人之损失。,练习题: 对比物权和债权的特点,练习题: 对比物权和债权的特点,练习 甲有一所归自己所有的房子，甲的下列行为中，体现其物权性质的是（ ）A.乙欲侵占该房子，甲制止乙侵占的行为B.甲自己居住该房子的行为C.甲拆除自己房子的行为D.甲出卖该房子请求他人支付价款的行为,ABC,第二节 所有权,一、 所有权的概念和特征 所有人依法对自己的财产占有、使用、收益 和处分的权利 特征: 1、绝对性 2、排他性 3、全面性 4、永久性,二、 所有权的权能,（一） 占有权能（二） 使用权能（三） 收益权能（四） 处分权能,占有权：对客体物的实际持有、控制的权利,主人占有,非主人占有,非主人合法占有 非主人非法占有,使用权：实际享用物之利益的权利,主人使用,非主人使用,非主人合法使用非主人非法使用,收益权：收取由原物产生出来的新增经济价值的权能,处分权：使所有权发生消灭、变更的法律行为（财产所有权中最基本、最 重要的权利）,三 所有权的取得,(一)原始取得(二)继受取得,(一)原始取得,1 概念: 原始取得是依法最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。 2 原始取得的方有： 劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等.,(二)善意取得,1 概念 动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有或其他物权的法律制度。 2 条件 (1)受让人受让财产时主观上为善意。 (2)以合理的价格有偿受让。 (3) 依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。,案例:丙是否属于善意取得? 甲的损失向谁索赔?,甲将自行车借给乙使用，乙擅自将该自行车转让给丙，丙在购买该自行车时并不知道乙并没有权利转让，他主观上是善意的，无过失的，且支付了合理的对价。,3 善意取得涉及三方当事人,权利人、让与人、受让人,权利人,受让人,让与人,案例:丙是否属于善意取得?甲的损失向谁索赔?,甲将自行车借给乙使用，乙擅自将该自行车转让给丙，丙在购买该自行车时并不知道乙并没有权利转让，他主观上是善意的，无过失的，且支付了合理的对价。 以后，甲只能要求乙承担民事责任，但不得要求丙向其返还自行车。,4 善意取得成在当事人间的法律效果,(1)在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物所有权。(2)在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。(3)在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人（无权处分人）承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。,5 善意取得制度其他规定,(1)除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。 (2) 对于遗失物、漂流物、隐裁物、埋裁物，由于所有权人可以要求返还标的物，因此，原则上不适用善意取得制度(2年未主张权利除外)。 赃物不适用善意取得制度。 (3)善意取得不但适用于所有权的取得，也遁用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以适用善意取得制度。,(三)拾得遗失物,1遗失物 是指他人不慎丧失占有的动产。2拾得遗失物 是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。根据物权法规定，拾得遗失物，应当返还权利人。,(三)拾得遗失物,3拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是： (1)拾得遗失物，应当返还权利人。 (2)拾得人在返还遗失物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发布悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。,(3)有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。 (4)拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 (5)拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。,如果遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有时，权利人可以主张以下权利： (1)权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或着自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。 (2)如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。拾得漂流物、发现埋裁物或者隐裁物的，同样适用拾得遗失物的处理规则。,四、物权变动,(一)物权变动的概念 可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的发生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可简称为物权的得丧变更。,四、物权变动,(二)物权变动的原因 1 法律行为 依当事人的意思使物权变动(最重要、最常见) 2 事实行为和事件 例:先占、加工、附合 3 法律的直接规定 例:留置权、优先权、法定抵押权等的取得是基于法律的直接规定 4 公法上的原因 例:征收、没收等,(三)不动产物权变动的基本规则,1依法登发生效力；未经登记，不发生效力 不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为或其他法律事实，还需要记这个法律事实才能完成不动产物权的变动。,四、物权变动,2非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：(1)因人民法院法律文书，人民政府的征收决定等 (2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效(4)上述兰种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。,3不动产物权的登记规则不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是,(1)登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。(2)登记簿与权属证书。不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。(3)更正登记与异议登记,四、物权变动,(4)预告登记。 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。(3个月)(5)不动产买卖合同与登记。在不动产买卖中；买卖合同的效力与办理登没有必然联系。,（四）动产的物权变动,1动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。2主要有:动产所有权、动产质押、动产抵留置权等。3动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就产所有权移转达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生移转。,登记对抗主义,物权法第24条规定 船舶、航空器和机动车等贵重动产的物变动采取登记对抗主义。因此船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权动的要件，但登记具有对抗效力。因此当事人交付后没有办理登记，虽取得该重动产的物权，但该物权不能对抗善意第三人。,五 交付,交付的方式（一）现实交付（二）观念交付 1、简易交付 2、占有改定 3、指示交付 4、拟制交付,1简易交付,所谓简易交付，是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。 受让人已经通过寄租赁、借用等方式实际占有了动产，双方当事人达成的动产物权变动合意，标的物同时完成了交付，受让人取得直接占有。,2指示交付,指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。 指示交付需要有让与人只第三人的指示，因此，其公示效果可以被认识到。,2002年10月，杨白劳想买财主黄世仁的耕牛两头，由于当时正在春耕，双方约定杨白劳10月10日付款5000元，黄世仁即将牛卖给杨白劳，但是要等到黄世仁春耕结束时的12月3日杨白劳才能将牛牵走。杨白劳按约定如期交全了价款。后来，黄世仁看到牛价大涨，于是将牛卖给了不知情的白善人，得钱8000元，并于11月1日让白善人牵走了该两头耕牛。11月10日，杨白劳知道此事，与黄世仁发生了争议。以下说法正确的是：（ ）A按照约定，杨白劳在12月3日取得两头牛的所有权B杨白劳可以在11月10日就主张黄世仁违约，要求赔偿损失C假如耕牛没有卖给白善人，而是在泥石流中被冲走，则黄世仁不需要赔偿杨白劳D杨白劳同时追究黄世仁的违约责任和侵权责任. _,分析: 合同法第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”交付分为直接交付与间接交付，其中，双方约定标的所有权让与后，出卖人仍然可以占有一段时间的为占有改定。在占有改定的情况下，所有权自物权合意成立即10月10日就发生转移，只不过买方取得间接占有。 合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，原则上风险转移的界限是交付而非占有，本题耕牛已经交付，风险应当由所有人杨白劳负担。,3占有改定,占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并双方达成物权让与合意时，视为已经交付。 物权法第27条规定了指示付：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。,思考: 甲有一天然木雕，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项错误的有？（ ）A木雕属遗失物，乙应返还给甲B木雕属无主物，乙取得其所有权C乙因加工行为取得木雕的所有权D丙因善意取得木雕的所有权BCD,思考: 甲在盖房挖地基时，发现一个瓦罐，内有100个银锭及一块棉布，上面写着“为防日寇搜查，特埋此。乙，l938年7月5日。”乙为丙的爷爷，l938年7月8日被日寇杀害。该100个银锭的所有权归属，下列说法错误的是：（ ）A应归甲所有，因为是他发现的，适用先占原则B应归丙所有C应由甲与丙平分D属无主财产，应上缴国家ACD,张先生是否适用善意取得制度取得域名权？,甲公司旗下拥有一个婚介网站，但由于公司管理疏忽，在域名到期后未续费。域名注册服务机构在缴费延展期内向甲公司发送催缴函，由于甲公司迁址未收到。 张先生在发现该域名处于待删除状态后主动与域名注册服务机构联系，后从域名服务机构购得涉案域名，而不是从域名持有人处购得，于是域名注册服务机构垫付费用，并将该婚介网站的域名转让给张先生。 甲公司发现这一事实，将张先生诉至法庭，并将域名注册服务机构列为第三人。,六、 所有权的种类 （一） 国家所有权 （二） 集体所有权 （三） 公民个人所有权,七、 建筑物区分所有权,(一)概念 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 专有权 共有权 管理权,专有权、共有权与成员权（管理权）的结合，是复合权。,(二)专有权,1、概念 所谓专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 专有部分具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。 2、专有部分所有权的客体 专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。,居民对小区公共绿地、公共设施、公共道路拥有共同所有权,张三铲掉自家房后的草坪，种上了西红柿、大蒜等，公共绿地变成了私家菜园。为了使菜长得好些，张三还经常给菜园施浇人畜的粪便，经风一吹，臭味四溢 李四把北屋北阳台的一堵墙敲出扇大门，还顺着门往下铺了三级台阶，并且把原来阳台外大约4平方米的绿地通通铺上水泥，成了自家的“门前路,不动产,NO NO NO NO NO,(三)共有权,1、概念 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合 同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。 2、共有权的行使 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。,3、法定共有的类型主要有如下几种: 1)绿地 2)道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。3)物业管理用房。4)维修资金。 所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。5)建筑区划内的其他公共场所和公用设施,车位的纠纷频频发生,有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等。,4 车位车库的归属 所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据物权法第74条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足 业主的需要。,小区车位车库应首先满足业主需要,小区内的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,不动产,这意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。,物权法第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主优先 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位、车库从约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。道路、院子归业主,(四)管理权,1、管理权概念 是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。 2、管理规约 业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用等制订的规则. 3、物业管理 所谓物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人， 对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。,业主对于物业管理享有如下权利: 1.自行管理权 2.自主聘任权 3.解聘权 4.监督权,选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定,居委会是群众性自治组织；业主委员会是小区共有财产人组织；物业是业委会聘用的管理共有财产的“管家”或“保姆”。,不动产,有广大业主的委托，物业管理公司才能进入住宅区进行管理,案例,2005年，李某与张某出资购买了两辆东风牌汽车从事长途贩运，其中，李某出资10万元，张某出资6万元，双方约定：盈亏按照出资比例分担。两年中，双方赢利均按约定比例作了分配。 2008年，李某乘张某外出之机，将一辆车以9万元的价格出售给王某，双方办理了车辆过户手续，张某回来后，不同意卖车，要求李某追回该车，李某则认为，自己当初出资10万元，可以买一辆多汽车，因而认为自己有权出售汽车，张某诉至法院，要求确认李某和王某的买卖行为无效。问：（1）张某与李某之间对汽车形成何种关系？（2）李某出卖汽车的行为是否有效？为什么？（3）王某能否取得汽车的所有权？为什么？,八、 共有,共有的特征,1、共有的主体是两个或两个以上的公民或法人,2、共有的客体共有物是特定的独立物或集合物,3、内容方面各共有人对共有物按按分额或平等的享有权利承担义务,某块河滩地曾属甲村所有，因洪水将该地的表层浮土卷走，只剩下裸露的石头而被甲村撂荒。乙村经多年培土，使该块地变成良田。现甲村和乙村均主张对该块地的所有权。应如何处理？A、应支持甲村对该块地的所有权，但甲村应给乙村相应的补偿B、应支持乙村对该块地的所有权，但乙村应给甲村相应的补偿C、由甲村和乙村按份共有D、由甲村和乙村共同共有,思 考,(二)按份共有,概念,分别共有，数人按其各自应有部分，对于一物共同享有所有权的形态。,（二）特征,1、所有权量的分割；,2、共有人对共有物有管理权；,3、“应有份”是按份共有人享有的“独立财产” ,4、各共有人对共有物有收益权能。,甲、乙共有一间房屋，甲拥有20%的份额，乙拥有80%的份额，出租给丙住，合同尚未到期，现甲欲将自己的份额转让，则下列论述正确的是（ ）。A、乙有优先购买权，丙没有优先购买权B、丙有优先购买权，乙没有优先购买权C、乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D、乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权,D,(三)共同共有,1 概念,基于某种共有关系，两个或两个以上的共有人，不分份额地分享一物的所有权的共有。,1)以“共同关系”为基础 ,2)不分份额,2 特征,3 类型,1)夫妻共有,2)家庭共有,3_遗产分割前的继承人共有,3)平等的享有权利承担义务,对外承担连带责任,4 共同共有的效力 共同共有的效力主要体现在共同共有人的权利义务上，具体包括：第一，共同共有人对共有物享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。第二，共同共有人对共有物平等地承担义务。第三，因共有物而发生的债权债务，共同共有人对外享有连带债权、承担连带债务。第四，在共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。,按份共有和共同共有的区别?,法律关系的性质 享有权利的方式 处分权的差异,下列情况中成立共同共有关系的有（ ）。A、小王和小张各出资2万元，准备合伙购买化肥在本村销售；B、甲与其邻居乙对两家的分界墙归属发生争议，甲主张为按份共有，乙主张为共同共有，双方均无证据；C、甲将其经营的地毯厂折为1000股，卖给乙、丙各200股；D、兄弟二人在共同生活期间购买的生活用品。,BD,下列各项财产不属于共同共有的是（ ）A、夫妻共同财产；B、家庭共同财产；C、尚未实际分割的遗产；D、三人集资买的一台电脑。,D,(一 )概念和特征,相邻关系:两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人在行使权利时,因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系.,特征: 主体: 两个或两个以上的人基于不动产相邻而发生 内容: 客体: 行使不动产权利所体现的利益,九 相邻关系,在下列民事关系中，哪些应按照相邻关系处理？（ ）A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷B、甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷C、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷D、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷,相邻关系的种类按照物权法第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：（一）因用水、排水而产生的相邻关系1、相邻用水关系2、相邻排水关系（二）相邻土地的通行关系（三）邻地利用关系（四）相邻管线安设关系（五）相邻通风、采光、日照关系（六）不可量物的侵害（七）相邻防险关系,王某住一商住楼的二层，一层是街道办事处的房产，街道办事处将其作为退休工人的棋牌室，老人们天天在棋牌室打麻将，王某和孩子常在深夜被楼下的洗牌声惊醒，无法入睡，王某多次找办事处协商，要求其关闭棋牌室或限制晚上打麻将的时间，办事处则认为，打麻将是一项正常的娱乐活动，有益于老人的身心健康，拒绝了王某的要求。王某向法院起诉，要求限制打麻将时间。 问：王某的请求能否支持？,相邻关系（相邻权） 第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。,噪音大，邻居可否依法维权？,张三为了赶在十一结婚，装修房子，砸墙拉锯，白天黑夜地忙活儿。楼下的李大爷睡不着，不高兴了，找张三。张三认为，房子是他的，愿意啥时候装修是他个人的事。,不动产,有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,物权法明确保护“阳光权”,建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,不动产,物权法 第71、72条 相邻关系业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益（所有权、相邻权等物权。） 第89条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,第90条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第91条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第92条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,王某住一商住楼的二层，一层是街道办事处的房产，街道办事处将其作为退休工人的棋牌室，老人们天天在棋牌室打麻将，王某和孩子常在深夜被楼下的洗牌声惊醒，无法入睡，王某多次找办事处协商，要求其关闭棋牌室或限制晚上打麻将的时间，办事处则认为，打麻将是一项正常的娱乐活动，有益于老人的身心健康，拒绝了王某的要求。王某向法院起诉，要求限制打麻将时间。 问：王某的请求能否支持？,（1）王某住房与街道办事处的棋牌室系上下楼关系，是相邻的两处不动产，形成不动产相邻关系。（2）打麻将虽是正当娱乐活动，但必须以不妨害他人为限，办事处将一楼作为棋牌室，又不限制打麻将的时间，深夜打麻将，洗牌声构成噪音污染，势必影响楼上王某休息，因此，办事处行使不动产权利，侵害了相邻方的利益，应当停止侵害行为，王某的诉讼请求应当支持。,乡办企业是否侵犯了甲的权利， 如果侵犯，侵犯了哪些权利？甲经村委会、乡政府批准，获得宅基地0.25亩，并在其上建造住房3间。后乡政府意在甲宅基地的四周办一乡办企业，便动员甲搬迁，并答应在另一块土地上给其划拨0.5亩的宅基地，甲不同意。乡政府便在甲宅基地四周建造平房（作为生产车间和办公室），平房建造好后，正好将甲的院落包围其中，每次甲要通过厂方的大门时，门卫都要收取一定数额的通行费。 工厂正式运转后，厂方在甲房屋四周挖一排污沟，工厂排放的废水、废渣不仅使甲家整日充满酸臭气味，而且使其房屋慢慢裂缝、塌陷，甲多次找乡政府交涉，乡政府回答要么你搬家，我们另给你划拨庄基地，要么就维持原状。理由是乡办企业在自己使用的土地上建房、排水，这是乡办企业的权利。,此案是因相邻关系而引起的纠纷，乡办企业侵犯了甲的房屋所有权（房屋裂缝、塌陷）、相邻权(通行权、防止污染权)等。权利之行使不得以损害他人为目的。我国民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活，团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”,