解读《深圳经济特区物业管理条例》课件.ppt

解读深圳经济特区物业管理条例,星河物业总经办,目录,一、概述条例制定的背景及出台后的各方反应学习条例应注意的几个问题二、条例的突破与创新实行业必归会，强化行业自律管理加强行政监管，街道办纳入监管体系对业主大会表决制度、业主救济制度的突破其他与物业服务企业相关的制度三、住宅物业服务收费指导标准适用原则,一、概述,条例制定的背景深圳经济特区住宅区物业管理条例已不能适应要求 深圳物业管理逐渐失去领先地位各方反响深圳物管立法继续在全国发挥领跑作用谢家瑾为深圳的物业管理奠定了良好的基础，是深圳物业管理的一个里程碑李加林,学习条例应该注意的问题,建筑物的区分所有权理论是物业管理法律法规的立法基础 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业 主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。,条例采用特区立法形式,由于条例中有许多创新性的规定，如“业必归会”制度、物业管理监管模式改革、专项维修资金集中管理、采用招投标方式选聘物业管理企业、业主大会会议投票权计算方式等，这些均与物权法、国务院条例相关规定不尽一致，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业管理立法探索新经验，因此条例采用了特区立法形式。,适用原则,（1）条例与物权法、国务院物业管理条例结合使用第一百二十二条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。在条例中，有多处类似于“业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务”的条款。,适用原则,（2）特区内、外的法律适用特区内，严格适用本条例；特区外的宝安、龙岗两区，法律、行政法规、省及市地方性法规、省政府规章有规定的，依其规定。依次适用中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例，而在以上法规没有进行规定的，应当参照适用本条例。,专有名词的变化,“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，“管理”改为“服务”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。,二、条例的突破与创新,(一)实行业必归会，强化行业自律管理1. “业必归会”产生的背景及释义2. “业必归会”是实行行业自律管理的基础,3.相关业必归会规定：（条例第五十八条）（1） 本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业，但未加入协会的应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。（2）本条例实施后，物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。（3）异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。,（二）行业自律管理（第五十九条、第一百零四条）1. 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。2. 处罚（1）对违反法律法规、行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。（2）受到公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。（3）受到公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。（4）市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员处罚的，应当报区主管部门备案；给予公开谴责的，应当向社会公告。 （5） 物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。,加强行政监管，街道办纳入监管体系,新条例规定（第五条、第十二条、第二十条、第二十六条、第二十九条、第三十八条）（1）街道办事处负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。（2）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。（3）筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。（4）未能选举产生业委会，或者业委会集体辞职的，经区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业委会。 （5）主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。 业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。（6）区主管部门解散业委会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业委会。,物权法的规定：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助。国务院条例的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。,加强对业委会违规行为的规制（第四十二条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十条、第二十三条）,1.业主委员会任期届满，未及时将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他财物等移交给新一届业主委员会的。2. 业主委员会未定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告的。3. 业主委员会未将管理规约副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主的。4. 业主大会未将管理规约和业主大会议事规则按期报区主管部门备案。5. 业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，未按期报区主管部门备案的。6.业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的。7. 业主大会、业主委员会擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。以上行为由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以两千至一万元罚款。8. 业委会委员、候补委员候选人应当符合下列条件：履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；,9. 扩大了业主大会的权力（条例第三十一条、第二十二条、国务院条例第十一条,新增权力：调整物业服务费批准物业服务合同决定业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准,第三十一条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；（二）提请业主大会决定调整物业服务费；（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；（四）提请业主大会批准物业服务合同；（五）召集业主大会临时会议；（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；（八）涉及业主重大利益的其他决定。第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。,国务院条例第十一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改业主大会管理规约； （三）选举业主委员会委员和更换业主委员会委员； （四）选聘、解聘物业服务企业； （ 五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,（三） 对物业服务企业的处罚（第一百零二条、第七十条、第七十一条、第一百零八条、第一百一十二条、第七十七条、第一百二十一条）,1. 未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的2未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的3.拒不退出物业管理区域的,处罚,责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业服务费、责令限期改正，吊销或者提请吊销其资质证书，责令其限期退出，罚款，拘留（不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管机关依法处罚后仍拒不改正的，由区主管机关提请公安机关对直接责任人员依照中华人民共和国治安管理处罚法第二十三条规定处罚）。,对业主大会表决制度、业主救济机制的突破,1.业主大会会议召开条件：与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按规定方式交回表决票或者选举票。业主投票权数按业主所拥有物业专有部分的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。,国务院物业管理条例第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。,2. 业主大会作出有效决定的条件,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。,业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（三）业主救济机制,1.行政救济手段（第三十三条、第四十七条）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。,物权法第七十八条 第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,国务院物业管理条例（第十九条第二款修改）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。,临时管理规约和管理规约的内容违反 法律、法规规定或者显失公平的,业主可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约业中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。,三、有关物业服务企业的其他制度,（一）信息公开制度 1明码标价（第九十七条、第一百二十条） 物业服务应当依法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。由价格主管部门依法予以处罚。2. 服务费公示（第九十五条、第一百一十八条）物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。3. 专项维修资金收支情况公示（第九十六条、第一百一十九条） 物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。,（二）物业管理费缴纳问题（国务院条例第四十二条、新条例第八十四条、第九十四条）,1.业主和物业使用人由谁交纳管理费业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。2. 入住前后费用承担业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。3. 物业转让费用承担业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。,（三）备案、告知报告、报送义务（第七十五条、第七十六条、第十九条 、第六十三条、第一百零七条 ）,1. 物业服务合同备案物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。2. 安全防范应急预案备案、安全事故及紧急事件报告物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案；安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。3. 首次业主大会条件成就时的告知物业管理区域符合条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。,3.统计报表的报送（第六十三条、第一百零七条）,物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。具体办法由市主管部门制定。对不按时报送统计报表和相关资料，或者提供虚假报表和相关资料的，由区主管部门责令改正；对不按时报送统计资料的，处以五千元罚款；对提供虚假报表和相关资料的，处以二万元以上五万元以下罚款,（四）招投标制度（第七十二条、第七十三条、第七十四条）,1.选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行，本条例另有规定的除外。逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。,2.住宅物业服务招标应当采取公开招标方式物业服务招标分为公开招标和邀请招标。由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。,国务院条例（第二十四条）国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,3. 有条件地采用协议方式,符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；（四）公开招标的投标人少于三人的。符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。,（五） 物业服务合同,1. 物业服务合同期限（第六十九条）为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。,2.物业服务企业开展物业服务的依据和标准（第六十二条、第六十六条）,物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务规范标准和物业服务合同约定提供物业服务。物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业管理服务有特殊要求的，由物业服务合同约定。关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。,3物业服务主体的单一性（六十四条）,一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。,4.物业相关资料的保存主体,第七十条 建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。第五十三条物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。物业服务用房产权属该物业服务区域全体业主所有，权属资料由业委会保管。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。,（六）专项维修资金,1专项维修资金的设立条件（第八十五条）一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修基金。2物业专项维修资金的归集与收取（第八十五条）物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安全工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业管理服务费时一并缴纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。,3物业专项维修资金的监管（第八十六条）,市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询进行统一监管。市主管部门可以在代管的物业管理专项基金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支付相关单位的代收、代管等费用。,4物业专项维修资金的续筹（第八十九条）,物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业管理专项维修基金，且续筹的金额不得低于首期归集的专项维修基金金额数。,5办理物业的转让和抵押登记手续限制（第九十条）,业主未交清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。,（七）有关滞纳金问题,深圳经济特区住宅区物业管理条例1999年6月修订增加第五十一条未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则规定：千分之三,（八）责任主体的错位（第八十条）,物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责；共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。,住宅物业服务收费指导标准适用原则：,一、法不溯及既往不适用指导标准实施以前的行为。二、意思自治优先（无论指导标准实施前后）三、行政介入在不能实现业主自治，即业主委员会没有成立时。四、特别规定1.别墅实行市场调节价2.在选择服务项目等级时，综合管理项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及公共秩序维护项目等级。,一、法不溯及既往,相关条款：六、第一、二款本通知实施后开始物业服务并收费的，物业服务收费标准应按本通知规定执行。 本通知实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。,二、意思自治优先（无论指导标准实施前后）,1 主体：业主委员会-物业服务企业 2. 适用：（1）实行市场调节价（2）可参考标准相关条款：第一条 2款 别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参考指导标准。,三、行政介入,1. 适用前提：在不能实现业主自治，即业主委员会没有成立时。2. 主体：建设单位-物业服务企业（前期物业服务）3. 适用：（1）实行政府指导价（2）应依据标准 （3）突破最高收费标准应核定（4）见正文相关条款： 一、我市住宅物业（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据指导标准。四、住宅物业（不含别墅）的前期物业服务收费标准由物业建设单位与其所选的物业服务企业依据指导标准协商确定并与物业买受人在购房合同中约定。 未经市物价局核定的，不得超出指导标准的最高收费标准。,四、特别规定,1.别墅实行市场调节价2.在选择服务项目等级时，综合管理项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及公共秩序维护项目等级。相关条款：三、住宅物业的物业服务收费标准应按质价相符的原则，分别选择各服务项目的一个等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。在选择服务项目等级时，综合管理项目所选的等级不得高于所选的清洁卫生项目及公共秩序维护项目等级。,业主身份的确认,一、业主的概念物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主特区条例第八条：物业的所有权人为业主二、业主身份的确认1.房屋所有权证上记载的人2. 物业的合法买受人尚未办理产权登记，但是实际占有使用的，可以成为业主，享受业主在物业管理活动中的权利和义务,3、房屋继承人和受遗赠人物权法第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”4、房屋建造人物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人物权法第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”,恭喜- 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