第二章房地产所有权法律制度课件.ppt

房地产所有权法律制度,财产所有权：是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。,2-1 财产所有权,“出租车司机李某应旅客王某的要求将其送往火车站。王某下车时不小心将钱包丢在了出租车上。李某发现后，打开一看，内有5000元现金。此时，他正好从收音机里得知某大学的学生因患白血病而向社会求助。李某就产生了将这笔意外之财捐给患病的学生的想法，于是就将这拾到的5000元现金寄给了这位大学生用以治病。”,你怎样评价这位出租车司机的行为？,这5000元到底属于谁？,法院依据民法通则的有关规定,拾得遗失物应当归还失主，拾得人不能取得遗失物的所有权 。p21,王某上了火车后发现钱包不见了，经回忆，钱包可能丢在了出租车上，于是他根据票上的车号找到了李某，要求返还钱包中的5000元现金。李某说钱已经捐给了患白血病的大学生，自己并没有得到利益，并拿出汇款存根为凭证，因而拒绝返还钱款。王某向人民法院提起了诉讼，要求李某返还5000元现金。,一、合法财产及其所有权,情境分析:,随着改革开放带来的经济发展，我们生活水平的逐步提高，家中的财产也日益丰富起来。张亮的爸爸近日买了一辆推土机并承包了 村里100亩地，准备用来种西瓜。一天，张父开着他新买的推土机去犁地，在犁地中发现了一个古董，他高兴极了，又是一笔财富。 案例当中提到了哪些财产？它们分别属于谁？ 所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。p21,国家财产,集体财产,个人财产,财产的归属,判断思考,下面几幅图哪些财产属于个人所有？哪些不应该属于个人所有？为什么？,挖到金元宝,经父母同意我用存款利息买了照相机,贪污受贿,劳动收入,1、合法财产的含义和范围 含义：公民的合法财产，是指通过合法途径取得的财产。 合法收入（工资、利息、股息等） 房屋、储蓄 生活用品 、林木、牲畜 文物、图书资料等,范围,当财产所有权受到侵害时,甲出国留学，临行前将自己价值1080元DVD机委托乙保管。乙在甲出国后，擅自将甲的DVD机以650元的价格卖给了丙。甲从国外回来后，得知自己的DVD机被卖给丙，便要求丙返还原物。丙不给，理由是该机是自己花钱买来的，对其拥有所有权。为此，甲丙二人争执不下。 1、你认为DVD机的所有权应该属于谁？ 2、甲丙二人应通过什么途径确认和维护自己的财产所有权？,、采用诉讼方式确认所有权。、采用诉讼方式要求侵权者返还原物、赔偿损失。,2-2 房屋所有权,一、房屋所有权的取得1）原始取得：建造、没收、翻建2）继受取得：买卖、赠与、交换二、房地产共有1）按份共有：所有人按一定份额共同享受2）共同共有：所有人享有平等的所有权,2-3 房地产相邻关系,房地产相邻关系的含义：两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在对不动产占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。物权法第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,房地产相邻关系的内容（1）权利的扩展相邻权人对邻地的积极利用：必要通行权；管线设置权；施工临时占用权；用水权、引水权、排水权；搜取物品进入权。 上述权利的行使一般须以对邻人损害最小的方式进行，造成损害的，应依法赔偿邻人。（2）权利的限制相邻权人对邻地的消极限制：通风、采光；环境保护；危险防范；其他妨碍的禁止。,王某和何某房屋相邻，王某在修建厨房时将排水管道设在了何某院内，导致何某厨房经常在夏天暴雨时被淹。何某多次要求王某移走水管，王某以该水管在何某厨房建设之前就存在为由拒绝移走。二人协商不成，何某将王某告至法院，要求其赔偿损失并移走排水管。王某是否享有排水权？为何？,案例分析,甲在某小区购买住房一套。2007年10月，加雇某装潢公司装修其房屋，装潢公司在甲的要求下，在与乙共用墙壁上掏了一个高2米、款1.5米的壁橱，乙并不知情。11月3日，乙在挪动家具是不小心碰到共用墙壁，导致墙壁崩塌，并被砸伤。乙要求甲将墙壁回复原状，并赔偿损失。而甲认为墙壁是他房子的一部分，其有权掏洞，而且墙壁是乙碰塌的，应由乙修缮。双方争执不下，诉至法院。,甲为了能在自己房中欣赏远处大海风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D甲、乙之间的约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 答案：BCD,1、建筑物专有部分所有权2、对建筑区划内的共有部分享有共有权 3、对共有部分享有共同管理的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理的权利一并转让。 中华人民共和国物权法,补充1：建筑物区分所有权,A,B,C,D,E,F,业主建筑物区分所有权示意图,专有所有权；共同所有权；,共有所有权的客体电梯、过道、屋顶、地下室。 排水设备、照明设备等。其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。,建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 物权法第73条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 物权法第79条,课堂练习题,一、判断题1、我国对国有土地实行分级所有的体制。2、集体所有土地的所有者只有农民集体，城镇集体不享有土地所有权。 3、国家对集体所有的土地可以通过征用的方式取得使用权。 4、地随房走”的“地”是指土地所有权。二、解答题1、请问：小区的公共道路停车收益应该归谁？2、自家阳台能不能封？怎样封？3、楼顶的广告收益归谁？,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。请问：小区的公共道路停车收益应该归谁？该道路用地属于小区宗地的一部分，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的物业公司所有。 物权法第74条,自家阳台能不能封？怎样封？业主委员会说了算。小区成立业主委员会后，整个小区的产权从开发商手中转到业主委员会手中，这时小区的物业管理等相关事宜就要由业主大会决定了。业主们有权召开业主大会，通过有效的是否封闭阳台的决定后，还要报请规划局等相关主管部门审批。最后，在物业管理公司的监督下，施工队才能进行封闭施工。,楼顶的广告收益归谁？住宅的楼顶作为该楼房的公共建筑部分，其产权应属于该楼房的各产权人。那么，开发商在楼顶上搭建广告牌，开发商或者物管就需要征求全体同意后才可以进行。经营所得利益，应与全体业主按约定的比例分成。 如果业主把楼顶使用权处置给开发商，开发商才可竖立广告牌，其收益才归开发商所有。,李某婚前购买了两处房产。2005年年初，李某与女友单某登记结婚。婚后两人产生了矛盾，为化解矛盾，李某主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子单某，单某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2005年8月，单某与李某告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。房子应该属于谁？,课前思考,2-4 房屋赠与和继承法规,房屋赠与一、财产赠与合同的特征1、无偿性2、单务性3、处分的是财产所有权4、实践合同，不是诺成合同 赠与人在赠与财产的财产权利转移前可以撤销赠与二、房屋赠与的含义房屋赠与是赠与人将自己拥有所有权的房屋无偿让于受赠人所有的民事行为。,三、房屋赠与的条件1.房屋赠与的主体必须具有完全民事主体资格。受赠人可以是限制/无行为能力人。2.赠与人对房屋应当具有所有权或者依法处分权。3.标的物必须是依法可以赠与的房屋。 思考：赠与需要缴纳税费吗？,四、不得赠与的房屋1.未支付出让金和未取得土地使用证2.依法收回土地使用权的房屋3.法院查封4.未经共有人同意的5.设定抵押未经抵押权人同意的6.未依法登记领取权属证书的,五、房屋赠与的程序 1.赠与人和受赠人签订书面赠与合同。 2.办理公证。 3.办理房屋所有权的过户登记手续。 4.缴纳税费：契税、印花税、产权转移费等。 5.交付房屋。六、两种典型的房屋赠与形式 1.父母将房屋赠与子女 2.个人之间赠与房屋,徐某与王某婚后购置了一套商品房，并办理了产权证，所有权人登记的是徐某的名字，由一家三口居住。后夫妻感情破裂，最后徐某与王某协商，欲协议离婚，孩子随其母王某生活，房子归孩子，双方订立有书面字据，徐某将房屋所有权证亲手交给其子，但未去房产交易部门办理过户手续。几年后，因房价上涨，该商品房价值已翻了几番，徐某对当初将此房赠予给儿子的事反悔，欲要回此房，可以吗？,父子之间的房屋赠与,赠予房屋，如根据书面赠予合同办理了过户手续的，应当认定赠予关系成立;未办理过户手续，但赠予人根据书面赠予合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠予合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠予有效，但应令其补办过户手续。 徐某在赠予后又反悔时是不能要回原来的房子的，应与其子尽快办理房屋过户手续。,七、房屋赠与是一个动态和过程房屋当事人达成一致并签订书面合同后，房屋赠与成立；房屋所有权过户给受赠人后，房屋赠与才能生效。 房屋赠与合同有待定的效力。特殊类型的房屋赠与后，对双方当事人产生约束力。经过公证的房屋赠与合同对双方当事人有约束力。,九、房屋赠与的撤销房屋赠与的撤销是指在房屋赠与生效后，赠与人以单方面的意思表示消灭房屋赠与关系的行为。房屋赠与合同生效后，赠与人不得擅自撤销赠与，否则承担违约责任。但再下列特殊情况下，赠与人可依法撤销赠与：1.受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的2.受赠人不履行赠与合同约定的随附义务的。3.受赠人对赠与人有抚养义务而不履行的。4.因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的。合同法第192条（受赠人严重侵害赠与人的，赠与人可以自知道撤销原因之日起1年内撤销赠与）,婚后，周女士的丈夫作为独生子继承了其父的一套住房，产权已经过户到丈夫的名下。现在夫妻感情出现了危机，请问，假如周女士与其丈夫以后离婚，继承的这套住房能否作为其夫妻共同财产进行分割？,思考,思考：个人继承的遗产是否为夫妻共同财产？,房屋继承,一、房屋继承的定义 是指按法律规定的程序，把被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。二、房屋继承的特点 1.当事人是自然人。 2.土地使用权伴随着房屋继承而转移。 3.房屋继承必须进行产权变更登记。 4.房屋继承要缴纳税赋。（遗产税?）,三、继承的方式,1.遗嘱继承p27 (1)遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。（2）遗嘱继承附有义务的，继承人应履行义务。（3）无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱无效,遗嘱,1、公证遗嘱2、自书遗嘱（亲笔书写，注明年、月、日，署名）3、代书遗嘱（两个以上无利害关系的见证人，代书人、见证人、立遗嘱人签名，注明年、月、日）4、口头遗嘱（遗嘱人生命危急，两人以上见证，记录人和见证人签名） 5、录音遗嘱（两人以上见证）,公民立遗嘱的形式有五种：,2.法定继承P29 法定继承是指按法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承。 第一顺序：配偶、子女、父母。配偶 以存在合法有效的婚姻为前提,子女 婚生子女、非婚生子女、养子女、与继父母形成抚养关系的继子女对公婆、岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳、丧偶女婿父母 生父母、养父母、与继子女形成抚养关系的继父母,第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母兄弟姐妹 全血缘关系的兄弟姐妹、半血缘的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹我国实行遗嘱继承优先于法定继承的原则 每个继承遗产的份额一般均等.,王老汉有三个女儿，女儿先后出嫁后感到寂寞，于是将侄子甲收养为子。父子俩开了一个铁匠作坊，收入可观，于是将原茅草房推倒，新建了8间瓦房。王老汉去世后，三个姐姐要求分割8间瓦房。甲提出他要3间，理由是他是父亲的儿子，且目前已有妻室，少了住不下。但三个姐姐认为，应均分，即每人2间。问：此案如何处理？,案例讨论,分析：此案涉及家庭共有财产与遗产问题。,婚后，周女士的丈夫作为独生子继承了其父的一套住房，产权已经过户到丈夫的名下。现在夫妻感情出现了危机，请问，假如周女士与其丈夫以后离婚，继承的这套住房能否作为其夫妻共同财产进行分割？我国婚姻法明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间通过继承遗产所得到的财产，归夫妻共同所有。,四、房屋遗产的分配 1.房屋遗产分配的原则 1）权利与义务相统一的原则 2）适当照顾的原则 3）协商的原则 4）有利于保持房屋完整性即合理使用的原则 2.房屋遗产分配的方式 1）作价补偿 2）变价分割 3）实物分割,五、房屋继承权的接受、放弃和丧失p28,1.房屋继承权的开始：被继承人死亡。2.房屋继承权的接受：受遗赠人应在知道受赠后两个月内，作出接受或放弃的表示。3.房屋继承权的放弃：是指继承开始后，继承人做出不接受房屋遗产的意思表示。4.房屋继承权的丧失：是指继承人因法定事由丧失了房屋的继承权。,继承人有下列行为之一的，丧失继承权： （一）故意杀害被继承人的； （二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的； （四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。,法律上有“不孝子女不得继承其父母遗产”的规定吗？,吴某是一位75岁的丧妻老人，只有一个独生儿子。吴某和儿子住在一起，但其儿子对吴某不孝顺，不但生活上不尽照料、扶助父亲的义务，而且经常辱骂吴某，父子关系很不好。吴某想与其子脱离父子关系，不想让其子继承他的遗产。请问: 吴某能否剥夺其儿子的继承权？,分析意见,可以。我国继承法第16条规定：“公民可以依照本法规定，立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人公民可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。” 本案中吴某可以通过立遗嘱的方式剥夺其儿子的继承权。,父母有两个子女，哥哥和妹妹，其中妹妹有先天残疾。在兄妹两成人以后，父母也先后去世，父亲最后去世。父亲考虑到女儿有残疾，就留下如下遗嘱，把自己和妻子的所有财产分成两份，一份为全部遗产的三分之二留给女儿。一份为全部遗产的三分之一，留给儿子。老人去世以后，儿子收拾老人的房间，发现了这份遗嘱，就把这份遗嘱的两个继承人的名字改了，把三分之二的遗产份额改为自己继承，把三分之一的遗产份额改为妹妹继承。这份遗嘱后来被鉴定机关鉴定为确经篡改过的遗嘱。,关于丧失继承权的案例,代位继承,代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡，由被继承人子女的晚辈直系血亲代替继承被继承人的子女应继承的遗产的制度。,课堂练习,张三之父去世后，在分配遗产（注：遗产系张父个人财产 ）前张三不幸遇车祸身亡，家中还有其母、其妻、其子，同时，张三有一哥一姐，请问其父去世后所留下的60万遗产，如何分配？,儿张甲A儿a 张某（男） 儿张乙B女b（张乙在b三 岁时车祸死，B未再嫁。03年） 李某（女） 女张丙 两人开饭店为生。张某05年留有录音遗嘱，死后要把2万元钱赠给战友王某，有战友赵某作证。张甲听说后，毒杀老父，未果，判入狱5年，1年后病死。张某夫妇需要照顾，张丙拒绝并多次打骂。张某夫妇和B生活，2011年，张某去世，清点家产总计12万元。1、王某可否得2万元？2、张丙能分遗产吗？3、B可否申请获得遗产？4、A可以寻求a的代位继承吗？5、如何分这12万元？,抚恤金是否属于死者的遗产？,丧偶妇女李某的独生女王某，系某工厂工人，1995年她与同厂工人路某结婚。婚后未生育子女。李某依靠女儿王某付给的赡养费维持生活，别无经济来源。2000年王某因交通事故死亡，除人身损害赔偿金外，有关单位按规定发给其亲属22000元抚恤金。王某的丈夫、婆婆与李某三人为这笔抚恤金发生争执。,最后：张三之母20万，哥哥15万，姐姐15万， 张三妻子5万，张三儿子5万。,简析：1、王某不可得此2万元。因为录音遗嘱需两个以上无利害关系的见证人，现在只有战友赵某一人见证，无效。2、张丙拒绝赡养并多次打骂老人，情节严重，丧失了继承权，不能分得遗产。3、B可以申请获得继承权。因为，她对公婆尽了主要赡养义务，可以被列为第一顺序继承人。4、不可以。因为a的父亲张甲因为谋害被继承人而丧失了继承权，所以a无代位继承权，因此不可以代位继承。5、12万元属于张某夫妇共同财产，有一半6万元属于李某，作为遗产的只有剩下的6万。张某的录音遗嘱无效，因此，按照法定继承分割遗产，即李某2万、B2万、b代位继承张乙2万。（李某8、 B2、 b 2）,路某认为抚恤金属于其妻子的遗产，根据婚姻法第18条“夫妻有相互继承遗产的权利，父母和子女有相互继承遗产的权利”的规定，应由他和岳母共同所得。王某的婆婆认为抚恤金是发给亲属的，所以王某的丈夫、母亲和婆母每人各有一份。李某则认为，这笔抚恤金是发给其儿女所供养的直系亲属的，只能由她一人所得。为此，李某诉请人民法院依法裁决。请问：抚恤金是否属于死者的遗产？,抚恤金就是根据劳动保险条例和其他劳保法规的规定，发给因意外事故死亡或自然死亡的工人、职员生前所供养的直系亲属，其目的是解决因工人或职员作为其扶养者死亡而造成的生活困难。 因此，本案的抚恤金不能作为遗产，而应归属于死者生前供养的直系亲属死者之母李某所有。,