河南省物业管理新修条例的应对及应用课件.pptx

,目 录,修法的概况,各级政府职责的明确,监督管理,条例解决的一些物业管理问题,修法的概况,关系到千家万户，全省包括流动人口有近7千人通过房管、自管、开发、城中村改造等方式都不同程度的与物业管理有关。,政府职能出现了变化：在加大“放管服”力度的大背景下，国务院相继取消了物业管理师和物业服务企业资质的行政许可。,依法立法,坚持依法立法,坚持公平公正,坚持务实管用,两条腿走路：由法学会和金学苑律师事务所，省住建厅分别向法工委报送了条例（修改草案）最终形成条例（修改草案）（征求意见稿）,八易其稿，三审通过：是十二届人大任期五年中唯一个三审通过，可见重视和慎重程度之大,借鉴外地经验：全国多个省份，全省多个地市。,开门立法：通过大河报等多家媒体及其他形式广泛征求各方意见,这次修法活动涉及范围之广，修改内容之多，触及矛盾之深，解决问题之实，创新力度之大，审改程序之严，都是前所未有的，（八易其稿，三审通过），在全国同类的立法案例中也是罕见的。,各级政府职责的明确,物业管理行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府,应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设（条例第五条）,县级以上人民政府,县级以上人民政府,街道办事处、乡镇人民政府,物业管理行政主管部门,（一）对物业服务质量进行监督管理； （条例第六条） （二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理； （三）对物业招投标活动进行监督管理； （四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；,县级以上人民政府,街道办事处、乡镇人民政府,物业管理行政主管部门,（五）处理物业管理中的投诉； （条例第六条） (六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理； （七)建立健全物业管理电子信息平台； （八）法律、法规规定的其他职责。,县级以上人民政府,物业管理行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府,组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。 （条例第七条）,监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,8.财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。 9.环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为。 10.人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。,已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县（市、区），对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。,街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题.（条例第七十四条）,第七章：监督管理,第七章：监督管理,县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。（条例第七十五条）,任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。 行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。 （条例第七十五条）,第七章：监督管理,县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分： （条例第八十九条）,物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任: （条例第九十条）,物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任: （条例第九十条）,条例解决的一些物业管理问题,一、业主大会成立难，业主委员会工作难问题,二、业主大会，物业委员会职责问题,三、专项维修资金问题,四、执法进小区问题,五、物业管理区域内的十八大禁止行为,六、物业管理招投标问题,七、物业管理用房问题,九、业委会筹备组成立及资料移交问题,十、水、电、气、暖移交问题,八、车位、车库问题,十一、承接查验问题,十二、电梯、老旧小区加装电梯问题,十三、养犬问题,十四、物业费调价机制,十五、物业管理区域划分问题,十六、物业服务合同期满问题,十七、物业服务企业撤离问题,十九、物业管理区域内划定车位、 停放车辆及收益分配,二十、物业服务企业信息公示问题,十八、物业服务企业禁止行为,重心下移,降低条件,经费支持,街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。 社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。 （条例第七条）,重心下移,符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 1.房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的； 2.业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的 符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。,降低条件,首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。 单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。 （条例第二十条）,降低条件,筹备经费：新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。 （条例第二十条） 业主委员会工作经费：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 （条例第六十三条）,经费支持,决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主委员会职责（条例第三十条）,业主委员会职责（条例第三十条）,新增方式表决：专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。（条例第六十六条）,专项维修资金的管理：实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。 （条例第六十六条）,应急维修问题:出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修（条例第七十条）,出现前款情形之一的，物业管理行政主管部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。 业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照前款规定执行.（条例第七十条）,电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。 （条例第七十一条）,专业经营单位的责任问题：,县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。 有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：,（条例第七十五条）,任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。（条例第七十五条）,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,3.擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；,1.损坏房屋承重结构、主体结构；(行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；造成他人损失，应当依法赔偿。,2.侵占、损坏共用部位、共用设施设备；(行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。,物业管理区域内禁止行为：,4.违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；(城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款；逾期未拆除的，人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除,5.违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；,6.擅自架设电线、电缆,7.高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,物业管理区域内禁止行为：,8.在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电,10.制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风,11.侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施,12.占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,物业管理区域内禁止行为：,物业管理区域内禁止行为：,13.在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物,15.使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆,16.违反规定饲养动物，干扰他人正常生活,17.利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。,商品房都要招投标，不再是新建住宅建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。（条例第四十二条）,（条例第十一条）,应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。,由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。,（条例第十一条）,新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置,举例：35万（35-30） 0.02+（30-20）0.03+（20-2） 0.04+80=1200,1. 公示： 城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。 建设单位应当将物业管理区域车位、车库配置比例在显著位置公示，按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。（条例第六十条）87,2. 约定 建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。 （条例第六十一条）,3. 出售、出租 建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。 在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月（条例第六十一条）,1.筹备经费 （条例第二十条） 新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。,2. 移交资料（条例第十九条） 物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：（处五万元以上十五万元以下罚款。）,符合规范、通知（条例第十三条）,新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。 建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加。 建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。条例第十三条,（条例第十三条）,建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。 专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。,（条例第四十四条）,承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。,物业承接查验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。,（条例第四十五条）,建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件:,（条例第四十五条）,电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，通知电梯维护保养单位及时维修，电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患，无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务企业应当及时公示并报告业主，积极协调办理报废事宜。,（条例第五十八条）,违反本条例第五十八条规定，物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患，未立即采取措施，致使乘客滞留电梯轿厢，情节严重的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯维护保养单位接到通知后，未及时抢修导致电梯事故的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件，物业服务企业未及时公示并报告业主，未积极协调办理报废事宜的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正，并处一万元以上五万元以下罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的，应当承担相应的法律责任。,（条例第八十六条）,鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织，需经单元（栋）三分之二以上业主同意。相关业主应当配合，不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。,（条例第五十九条）,禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布。(由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只，并处五千元以上一万元以下罚款。）,（条例第五十七条）,业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。(由具有城市管理行政执法权的部门责令改正；拒不改正的，处五百元以上一千元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。）,（条例第五十七条）,规范了物业费调价机制（条例第四十八条） 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,划分原则：物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。,物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。,（条例第九条）,新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（条例第十条）,业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。（条例第五十一条）,（条例第五十二条）,（条例第五十二条）,企业撤离交接义务包括：,物业服务企业未按照规定办理移交手续的，逾期不改正的，处二十万元罚款， 物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。 未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。,罚,物业服务企业禁止行为:未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。（处五万元以上二十万元以下罚款。） 物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。第三十八条（由公安机关按照中华人民共和国治安管理处罚法的规定处罚。）,物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。（条例第六十二条）,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息（条例第三十九条）,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息（条例第三十九条）,业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。（逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款）,