KJ房地产开发沙盘介绍课件.ppt
2022/11/30,1,欢迎参加KJ房地产开发经营 沙盘模拟训练,北京现代中欧管理科学研究院,2,2022/11/30,纪律要求,1、关闭手机铃声；接电话请到室外 2、发布信息时，请保持安静； 3、中途离开须通知老师； 4、培训结束时，留下竞争规则、信息及所有彩封资料。 5、不允许拍照及录象,北京现代中欧管理科学研究院,3,2022/11/30,沙盘特点1,KJ房地产开发经营沙盘模拟训练课，是将各开发企业置身于模拟现实的复杂环境之中，模拟房地产项目的整个开发运行周期，从宏观环境分析、市场调查、土地竞买、项目定位、投融资计划、设计、施工招标、施工建设、到市场销售整个开发流程都能在沙盘模拟系统中完美地体现出来。,北京现代中欧管理科学研究院,4,2022/11/30,特点2,学员在23天的模拟操作中会经历现实中几年的政策变化和各种风险。通过23个完整开发周期的实操，学员既掌握了实际操盘的关键环节，又能从各种成功与失败的体验中提升自己的决策能力、执行力和抗风险能力。模拟开发的项目：普通住宅、别墅、商业楼,北京现代中欧管理科学研究院,5,2022/11/30,特点3,KJ房地产开发经营沙盘模拟训练课程采用的所有数据均来自于真实的项目操作，各种数据指标与现实一致，采用的沙盘道具可以逼真地反映出房屋的特点，因此学员会有一种身临其境的感觉。,北京现代中欧管理科学研究院,6,2022/11/30,课程架构,一,二,三,四,五,北京现代中欧管理科学研究院,7,2022/11/30,1、市场调查2、土地的取得3、项目定位与策划4、投资预算5、融资6、规划与设计7、建筑招标与工程管理8、市场推广9、销售,训练的内容,北京现代中欧管理科学研究院,8,2022/11/30,训练目的,提高开发企业的中高层经理的决策能力。掌握房地产开发流程中的关键环节与要领。巩固中高层经理的实际操盘能力。培养对变化无常的经济政策的适应能力和变革能力。提高抗风险能力和对风险的预警能力。培养统观全局和系统思考的能力。加强成本意识。提高协调能力。,北京现代中欧管理科学研究院,9,2022/11/30,基本规则,1、培训师代表：政府、银行、投资公司、建筑商、客户等。 2、企业必须连续经营并按期支付费用 3、未经审批并备案, 公司之间 不得进行私下合作 4、不要违反竞争规则 5、不做假帐,2022/11/30,10,KJ房地产开发沙盘示意图,北门,限高 m，容积率 ，绿化率 %，户型 ： ，车位数 。,土地,土地,土地,土地,东门,南门,西门,花园,长宽高 m,长宽高 m,Y米,长宽高 m,X米,5米,北京现代中欧管理科学研究院,12,2022/11/30,培训的价值,我从未教过我的学生, 我只是创造了一个让他们学习的环境 (爱因斯坦)“教” 的是知识，练的是技能“教”给人以概念，“练”给人以经验训练的主体是学员,北京现代中欧管理科学研究院,13,2022/11/30,经营结果评价,企业的净资产,北京现代中欧管理科学研究院,14,2022/11/30,财务状况：每家公司具有资金1亿元,公司架构,总经理,前期部,策划部,预算部,市场部,工程部,北京现代中欧管理科学研究院,15,2022/11/30,10 分钟,成立新公司,相互介绍 ，角色定位，明确岗位职责竞选总经理总经理组织召开公司成立大会给公司“ 起个好名字 !”,北京现代中欧管理科学研究院,16,2022/11/30,明确分工,北京现代中欧管理科学研究院,17,2022/11/30,总经理就职演说,展示管理团队、成员特长,时间：每人2分钟,北京现代中欧管理科学研究院,18,2022/11/30,学习规则,发放2003年度市场信息,自学20分钟，讲解30分钟，答疑10分钟,北京现代中欧管理科学研究院,19,2022/11/30,模具介绍,单位面积：66=36,单位面积：33=9,单位面积：33=9,北京现代中欧管理科学研究院,20,2022/11/30,召开经营会议,1、公司战略定位 2、地块的选择3、项目定位4、投融资计划确定5、公司合作意向谈判6、财务预算：计算出需融资数额,40分钟,北京现代中欧管理科学研究院,21,2022/11/30,提交融资计划单,时间：5分钟拆借数额、年限、及最高年回报（不低于8%）,北京现代中欧管理科学研究院,22,2022/11/30,销售规则,提交公司合作协议,时间：5分钟 拆借资金 方式 合作开发,北京现代中欧管理科学研究院,23,2022/11/30,土地拍卖,时间：15分钟拍卖顺序17号地只允许一个公司开发一块土地，但合作的两公司可开发三块土地,土地拍卖,北京现代中欧管理科学研究院,24,2022/11/30,抵押贷款,时间：5分钟贷款额不超过购得土地价款的60%提交贷款申请表（融资计划单）,北京现代中欧管理科学研究院,25,2022/11/30,点 评,市场调查内容1、房地产市场客观环境调查分析2、区域状况分析3、竞争者调查分析4、消费者调查分析5、项目成本调查分析6、项目地块调查分析,北京现代中欧管理科学研究院,26,2022/11/30,市场调查的方法1、访问法：问卷法电话调查座谈会实地调查网络或通讯2、观察法：3、实验法：将调查缩小到一个比较小的规模，进行实验后得出一定的结果，然后推断出整个市场情况,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,27,2022/11/30,宏观环境调查,1、政治、经济、金融方面的政策与法律2、行业内新政策,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,28,2022/11/30,区域房地产状况分析1、住宅房地产调研分析（市）2、商业房地产调研分析（市）均围绕：供求关系、需求、价格、竞争、营销渠道五个方面情况分析,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,29,2022/11/30,消费者调查与分析1、基本资料调查：职业、性别、年龄、收入、教育程度等2、购买者动机调查：心理因素、需求因素等3、购买人群分析：人群细分,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,30,2022/11/30,竞争者的产品性能、质量、价格、营利状况等分析,竞争者调查,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,31,2022/11/30,项目成本调查分析房地产价格的构成：土地价格开发成本 利润及税费土地价格构成：出让金拆迁补偿 市政配套费等开发成本构成：建安费、设计、监理、绿化等,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,32,2022/11/30,1、地理位置2、地形、地貌、地质情况3、公共及市政设施4、区域环境：地块周边环境,项目地块分析,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,33,2022/11/30,土地的选择,1、交通条件：项目不同，要求不同。2、市政配套设施：道路、水、电、气等。3、环境：是否有污染。4、土质：地基问题。,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,34,2022/11/30,土地的价值,1、此宗土地可建设什么样的项目2、项目产生的利润大小3、土地的升值潜力大小4、获取土地的成本大小,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,35,2022/11/30,1、挂牌2、拍卖3、招投标,土地的取得,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,36,2022/11/30,土地的储备,一必要性1、房地产商持续发展的必要条件。2、土地有稀缺性、固定性、增值性。二储备的策略1、符合国家政策法规。2、合理的配置资源：卖房占1/3，在建占1/3，储备占1/3。,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,37,2022/11/30,小区内部规划设计各公司领取土地地块及建房模具开始规划设计绘制出规划设计图纸交于培训师,时间：40分钟,北京现代中欧管理科学研究院,38,2022/11/30,时间：10分钟提交设计、施工计划 填写开发计划表(并提交) 1、建筑面积。 2、设计、装修档次。 3、园林工程档次(仅限别墅）。 4、户型种类及面积。,北京现代中欧管理科学研究院,39,2022/11/30,时间：10分钟选择外观设计方案 根据开发计划表选择设计图片 同一档次的图片由评委评出“+”或“”（优、劣）,北京现代中欧管理科学研究院,40,2022/11/30,项目策划与定位 产品定位 客户定位 功能定位 形象定位 价格定位 主题定位,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,41,2022/11/30,1、小区总体布局。 2、空间关系的处理。 3、建筑风格。 4、景观设计。 5、户型设计。 6、市政与公建配套。,规划设计,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,42,2022/11/30,总体布局,1、楼间距要合理。考虑：消防、遮光等。 2、楼座面积大小合适。 3、以人为本的思想。 4、突出特点。,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,43,2022/11/30,空间关系的处理1、动与静的关系。2、实与虚的关系。3、建筑与环境的关系。4、高层与低层的关系。,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,44,2022/11/30,各种建筑风格的评价,建筑设计风格,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,45,2022/11/30,1、景观设计的要求。 2、园林绿化要求。,景观设计,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,46,2022/11/30,1、户型的分类。 2、户型设计的原则。 3、户型比例的确定。,户型设计,点 评,北京现代中欧管理科学研究院,47,2022/11/30,施工招标,时间：10分钟 选择施工企业 签定施工合同书 向培训师提交合同书,北京现代中欧管理科学研究院,48,2022/11/30,施 工,将沙盘模具拆除至单块模具按照规划图纸建造每个公司抽调3人参加建造建造时间：A类施工企业：6分钟 B类施工企业：5分钟 C类施工企业：4分钟,北京现代中欧管理科学研究院,49,2022/11/30,点 评,施工招标 招标的程序 如何选择施工企业 A、B、C三类施工企业分析,北京现代中欧管理科学研究院,50,2022/11/30,施工质量与工期控制,工程监理,质量控制进度控制投资控制合同管理信息管理协调管理,事前控制,过程控制,事后控制,强化验收工作,交付满意的工程,北京现代中欧管理科学研究院,51,2022/11/30,房屋验收,时间：共20分钟1、各公司推选1人参加评审小组。2、培训师宣布评审规则。（投票规 则）3、对小区环境评定。,北京现代中欧管理科学研究院,52,2022/11/30,小区环境评审,1、小区的整体布局是否合理。2、是否留有一定的空地用来建造绿 地、景观、公建等。3、房屋的间距是否考虑到采光及道 路和消防。4、房屋的朝向是否合理。,北京现代中欧管理科学研究院,53,2022/11/30,点 评,小区环境1、小区布局与规划的原则。2、景观、绿化、公建的建设标准。3、房屋间距的标准。4、高低楼层的选择。,北京现代中欧管理科学研究院,54,2022/11/30,制订销售策略,时间：20分钟1、给楼宇起个响亮的名字。2、编写广告语。（200字以内）3、选择广告媒体。4、制订销售价格。5、提交销售竞争指标表。,北京现代中欧管理科学研究院,55,2022/11/30,广告策划评审,时间：30分钟1、各公司宣读广告语，并说明理由。（每组3分钟）2、由评审小组打分评审。（90分100分）3、培训师点评广告语。,北京现代中欧管理科学研究院,56,2022/11/30,点 评,销售策略1、确定项目的主题。2、楼盘形象的定位及包装。3、定价的原则。4、广告的策划。5、阶段性销售计划。,北京现代中欧管理科学研究院,57,2022/11/30,计算年销售率,时间：15分钟1、培训师发放2003年销售率表。2、各公司根据各项指标计算本年销售率。,北京现代中欧管理科学研究院,58,2022/11/30,时间：30分钟填写财务收支表注意：为便于下一年度计算，本期支 出科目，按照项目全部销售的 支出标准填写。收入科目按实 际售出部分填写。,北京现代中欧管理科学研究院,59,2022/11/30,每公司5分钟总经理述职总结 成功与失败教训 项目定位 小区规划 资本运营 营销策略 营利状况,北京现代中欧管理科学研究院,60,2022/11/30,大点评,住宅项目的全案策划创新 1、开发概念的创新。 2、资本运作方法的创新。 3、规划设计的创新。 4、价格策略的创新。 5、广告策略的创新。 6、销售策略的创新。,北京现代中欧管理科学研究院,61,2022/11/30,住宅项目操作几大关键环节 1、市场调查。 2、项目的科学预算。 3、资金的合理使用。（现金流） 4、客户的定位。 5、突出卖点。,北京现代中欧管理科学研究院,62,2022/11/30,大点评,综合楼项目的全案策划创新 1、开发概念的创新。 2、资本运作方法的创新。 3、规划设计的创新。 4、价格策略的创新。 5、广告策略的创新。 6、销售策略的创新。,北京现代中欧管理科学研究院,63,2022/11/30,别墅项目的全案策划创新 1、开发概念的创新。 2、资本运作方法的创新。 3、规划设计的创新。 4、价格策略的创新。 5、广告策略的创新。 6、销售策略的创新。,大点评,北京现代中欧管理科学研究院,64,2022/11/30,整体项目操作几大关键环节 1、市场调查。 2、项目的科学预算。 3、资金的合理使用。（现金流） 4、客户的定位。 5、突出卖点。,大点评,北京现代中欧管理科学研究院,65,2022/11/30,培训师总结,通过KJ沙盘模拟训练所掌握的各项技能及知识,
