风险防范和安全管理ppt课件.ppt

课前小品,与时消息， 与时偕行， 与时俱进。,CB Richard Ellis | Page 4,【互动游戏】,物业管理项目经理培训课程,假设你是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞越在非洲丛林上，热带雨林吸引了您，突然，飞机发生故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在非洲丛林中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。,先带走那些？哪些可以帮助我？,【互动游戏】,物业管理项目经理培训课程,1、药箱2、手提收音机3、打火机4、三只高尔夫球杆5、七个大的绿的垃圾袋6、指南针7、蜡烛,8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱11、大砍刀12、一盒轻便食物13、一张防水毛毯14、一个热水瓶,一起降落的14 样物品,CB Richard Ellis | Page 6,你的选择？,物业管理项目经理培训课程,【互动游戏】,?,CB Richard Ellis | Page 7,1、药箱2、手提收音机3、打火机,(,),4、三只高尔夫球杆 (,),5、七个大的绿的垃圾袋 (,),6、指南针,(,),7、蜡烛,(,),8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱,(,),11、大砍刀,(,),12、一盒轻便食物(,),13、一张防水毛毯(,),14、一个热水瓶,(,),写下您的选择,物业管理项目经理培训课程,【互动游戏】,CB Richard Ellis | Page 8,1、你的选择？2、请说出你的理由？3、你的选择里有风险吗？4、你有何考虑？,【案例启示】,1.风险的存在是为了目标。2.风险是自身条件和外部环境的结合物。3.知己知彼是应对风险达成目标的妙方。,物业项目的风险防范和安全管理,第一部分：物业项目风险与防范,第二部分： 物业项目安全管理,课程介绍,物业项目的风险防范和安全管理,一、社会层面看 ： 随着客户需求和偏好的多样化和多变性，物业管理企业面临和接受更大的不确定性和风险的考验。 由于物业管理企业的营运管理是以项目为基础，因此，物业管理企业的风险管理的落脚点应该在于项目管理。项目风险管理成为物业管理企业风险管理的运营支点。,物业管理,基于物业管理的社会性,第一节 引入物业管理风险管理的必要性,第一部分：物业项目的风险与防范,物业项目的风险防范和安全管理,二、从企业层面看：,物业管理是一个非常有特色的服务行业，风险管理是物业管理企业界更加迫切的内在需求。物业服务产品提供的对象是业主，服务的对象是活生生的人，服务人的不确定性远远高于实物产品 。综合服务是物业管理的主要形式，综合服务的类别众多、内容复杂、运作不间断，风险的概率明显增加，要求综合性的风险防范更为迫切 。,基于物业管理的经营属性,物业项目的风险防范和安全管理,三、从实践操作层面看 ：,目前，中国物业管理企业的风险管理活动几乎空白，呈现出以下特点：1.没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动 ；2.企业中的风险管理基本上是一种被动式管理 ；3.企业中风险管理活动往往是瞬时或间断的，意识到了就进行管理，事后则“好了伤疤忘了疼”； 4.缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导。,基于物业管理行业的新兴性,物业项目的风险防范和安全管理,第一阶段 楼盘接管期的风险识别及防范第二阶段 楼盘装修期的风险识别及防范 第三阶段 楼盘日常管理的风险识别及防范,风险来自所处的不同环境,第二节 物业管理各阶段风险管理及防范,物业项目的风险防范和安全管理,一、新建住宅小区接管的风险及防范 1.新建住宅小区接管的风险类别：新建物业手续不健全或不合法。设计隐患。物业共有部位、设施设备的质量问题。 竣工验收资料不齐全。物业服务合同。水、电移交。开发商的配合。,第一阶段 楼盘接管期的风险及防范,风险识别,物业项目的风险防范和安全管理,2.新建住宅小区接管的风险防范策略（1）详细了解楼盘的权属和合法性。（2）做好物业管理前期介入工作。（3）严格按照标准进行验收。（4）与开发建设单位交接房屋，明确负责人。（5）索取本小区相关设备建材供应商名单和详细情况或者自行采购。 （6）及时报请相关部门将小区的用水指标进行更改，以改变供给价格；用电避免功率浪费，可以采取暂停部分变压器的办法。,防范策略,物业项目的风险防范和安全管理,（7）签订前期物业服务合同的风险防范 1）谨慎签订物业服务合同。 2）合同双方的权利要对等，不能乱承诺。 3）明确物业服务的内容、范围、合同期限等重要条款。 4）物业服务费采用酬金制的要约定公示内容和时间。 5）明确管理服务区域。 6）避免对管理费性质进行误导式描述，明确支出范围、作用。 7）注意免责条款的约定。,物业管理,物业项目的风险防范和安全管理,二、老(旧)住宅小区接管的风险及防范,风险识别,该楼盘存在历史遗留问题,物业管理公司之间存在恶性竞争及不正当招投标,业主委员会,物业项目的风险防范和安全管理,老(旧)住宅小区接管的风险防范策略1、考察业委会成立的程序是否合法规范，是否办理了相关的手续，否则在日后的管理服务中，将出现诸多的问题。2、尽量避免陷入恶性竞争的陷阱，不规范的业主委员会不接。3、分析这些历史遗留的问题是否可以化解。4、详细的财务测算和盈亏平衡点分析。5、必要时采取风险避免策略。,物业项目的风险防范和安全管理,第二阶段 楼盘装修期的风险及防范,发生治安事件,摆摊设点人员强买强卖，与业主发生纠纷或冲突。,业主违章装修造成结构破坏不规范装修造成安全或消防 事故装修监管不力，小区整体外 观受到破坏,装修监管、清洁、治安是要点,物业项目的风险防范和安全管理,楼盘装修期的风险防范策略1、制定装修管理预案。2、装修申报、装修巡查与记录。3、装修期间隐蔽工程的巡视检查记录、特别事件的记录要求完整翔实。 4、进行闭水试验。5、对装修材料入口的查验。6、定时清场制度和装修工人主副卡制度。7、及时履行报告义务。8、买卖合同和管理规约约定。9、摆摊设点队伍的管理。（合同、保证金制度、公告、现场监管）,策略,物业项目的风险防范和安全管理,【案例】 某小区是公务员居住的小区，开发商为了让公务员能提前入住，要求管理公司在周围环境仍在施工的情况下，允许住户入伙装修。结果一业主在晚间去现场时，失足跌落在未完工的地下车道上，造成骨折。 为此管理公司被告上法庭，经裁决管理公司因未采取防护措施和明显告示，存在过错，需赔偿对方，造成公司数万元的经济损失。,物业项目的风险防范和安全管理,【案例启示】,物业项目的风险防范和安全管理,一、治安及车辆管理类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险关键在于防范，如果处理不当必会给公司带来经济损失。,物业项目的风险防范和安全管理,二、消防管理类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】消防是物业管理的重点，做好教育，培养消防意识是关键。,物业项目的风险防范和安全管理,三、财务管理类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类纠纷在于沟通，沟通的依据是法律。,物业项目的风险防范和安全管理,四、公共设施设备类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险在于管理，购买保险可以防范。,物业项目的风险防范和安全管理,五、公共秩序类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险在于对业主的教育，帮助业主确定角色。,物业项目的风险防范和安全管理,六、公共环境类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险在于服务意识的提高。,物业项目的风险防范和安全管理,七、服务沟通类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险在于对员工的教育。,物业项目的风险防范和安全管理,八、法律和合同管理类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】此类风险在于法律意识的提高。,物业项目的风险防范和安全管理,九、员工职业健康安全类的风险,第三阶段 楼盘日常管理期的风险,【例如】：,【启示】管理者服务好员工，员工才能服务好业主。,物业项目的风险防范和安全管理,【引言】 安全管理的实质在于安全意识的提高。,第二部分： 物业项目安全管理,物业项目的风险防范和安全管理,一、安全管理的原则,（一）预防原则（二）真诚原则（三）应急原则,第一节 物业项目安全管理概述,物业项目的风险防范和安全管理,二、物业安全管理 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。三、物业安全管理的内容治安管理消防管理车辆交通管理,物业项目的风险防范和安全管理,第二节 治安、消防及停车管理,一、治安管理（一）治安管理方式 1.封闭式管理 这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。 2.开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。,物业项目的风险防范和安全管理,（二）治安管理的原则 1.预防为主、防治结合 2.坚持与社会治安管理相结合的原则 3.坚持“服务第一，以人为本”服务宗旨 4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则,物业项目的风险防范和安全管理,（三）物业治安管理的案例:案例一业主住房被盗，物业公司应否赔偿？,物业项目的风险防范和安全管理,案例二酗酒后的访客自伤怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,案例三业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,案例四外来人员要搬东西离开小区怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,案例五住户在大堂遗失物品怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,二、消防管理（一）消防基本知识 1.燃烧的条件认识2.预防火灾的基本措施3.火灾扑救的基本方法的选择4. 消防设施、设备和器材认识与运用,物业项目的风险防范和安全管理,（二）消防管理案例案例消防栓为何喷不出水，谁的责任？,物业项目的风险防范和安全管理,（三）消防管理措施 1.贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则 2.建立健全消防安全制度3.加强防火管理4.加强消防教育培训（四）消防演习 通过演习来检验小区或大厦防火、灭火工作； 通过演习增强消防意识及自救能力； 通过演习检验员工灭火、疏散能力； 通过演习来检验消防设施保养及运作情况。,物业项目的风险防范和安全管理,三、 道路与车辆管理（一） 车辆管理制度的健全与落实（二） 车辆管理的工作程序1门卫岗工作程序： （1）车辆进岗 （2）车辆出岗 2停车场工作程序 （1）车辆进场（库） （2）保管 （3）车辆出场（库） 3紧急情况处理,物业项目的风险防范和安全管理,案例一提供停车位客户轿车丢失怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,案例二外来车辆故意堵塞道口怎么办？,物业项目的风险防范和安全管理,案例三车主不按规定地方停车怎么办？,物业项目的风险防范和危机管理,【课程总结】,风险服务于目标。防患于未然。控制风险是安全管理的关键。,物业项目的风险防范和危机管理,谢谢大家！再见,