设计管控与招商对接课件.ppt

目录,一、设计与招商关系 1.设计与招商关系 2.对接的相关部门及职责二、设计管控与招商对接流程（按对接业态内容划分） 1.对接的业态内容 2.对接流程 3.招商业态的划分（按合作方式的不同） 4.招商业态的划分（按购物中心的功能组成） 5.房产技术条件 三、设计管控与招商对接流程（按对接不同阶段划分） 1.总图阶段 2.方案设计阶段 3.初步设计阶段 4.第一版施工图阶段 5.第二版施工图阶段 6.运营阶段,目录,一、设计与招商关系 1.设计与招商关系 2.对接的相关部门及职责二、设计管控与招商对接流程（按对接业态内容划分） 1.对接的业态内容 2.对接流程 3.招商业态的划分（按合作方式的不同） 4.招商业态的划分（按购物中心的功能组成） 5.房产技术条件 三、设计管控与招商对接流程（按对接不同阶段划分） 1.总图阶段 2.方案设计阶段 3.初步设计阶段 4.第一版施工图阶段 5.第二版施工图阶段 6.运营阶段,1.1设计与招商关系 “业态规划在先，建筑规划在后”1.2.对接的相关部门及职责 对接由集团公司和项目公司两级系统构成；集团公司的设计管控部门是规划院，地方部门的是项目公司设计部；集团公司的招商部门是集团商管公司的招商部，地方公司的是地方商管 集团公司职责：整合集团资源、制定统一标准，完成决策工作。 地方公司职责：结合实际情况，落实集团意图，快速实施建造。 A:集团招商部职责：负责项目全程的对接工作以及主力店次主力店的招商工作 B:地方商管公司职责：负责施工阶段对接和室内步行街小商户的技术对接，并由集团商管指导和监督。 C:集团规划部职责：负责项目全程对接及主力店次主力店的对接工作 D:地方规划部职责：负责项目施工图设计和实施阶段的对接及室内步行街小商户的技术对接工作,一、设计与招商关系,附件：设计管控与招商对接关系示意图,商家,招商部门,集团,规划院,项目公司,技术图纸,地方商管,商户要求,前期,中期,后期,指导 监督,反馈意见落实到招商,落实到招商,落实到实施,商户技术要求,商户技术要求,参与、指导,指导 监督,集团利益,目录,一、设计与招商关系 1.设计与招商关系 2.对接的相关部门及职责二、设计管控与招商对接流程（按对接业态内容划分） 1.对接的业态内容 2.对接流程 3.招商业态的划分（按合作方式的不同） 4.招商业态的划分（按购物中心的功能组成） 5.房产技术条件 三、设计管控与招商对接流程（按对接不同阶段划分） 1.总图阶段 2.方案设计阶段 3.初步设计阶段 4.第一版施工图阶段 5.第二版施工图阶段 6.运营阶段,2.1对接的业态内容： 商业综合体业态含销售及租赁物业。其中租赁业态为需招商及对接部分；租赁业态分主力店及室内步行街，主力店含百货、超市、电器专营店、游乐（电玩、KTV等）、电影院等，步行街含次主力店、餐饮、生活用品、服装等2.2对接流程步骤： 1）商家提供设计、建造需求给招商部门；招商部门形成相关设计标准及房产技术条件 2）设计部门根据集团领导意见和实际工作出现问题，制定相关建造标准及设计管控强条，其中很多是与招商有关。 3）设计部门根据以上两条，及集团利益最大化为原则，综合成本、建造时间、政府审批、效果等多方面因素考虑，参与并知道设计单位完成设计成果，设计成果移交招商部。 4）招商部门对设计成果反馈意见。 5）组织讨论，并会后落实修改，形成最终设计成果。 6）最终设计成果移交给项目公司实施。,二、设计管控与招商对接流程（按对接业态内容划分）,2.3招商业态的划分-按合作方式的不同,1）联发客户：即战略合作伙伴，如百货、院线、家电等 联发客户的设计标准可完全按房产技术条件执行。具体平面、装修设计也由于品牌已固定，在设计的不同阶段由各主力店设计的部门同事跟进。2）品牌库客户：除联发客户外的其他客户。招商部会根据利益最大化原则，不同项目从品牌库中选择不同的客户。为了适应对其品牌的不确定性，对于不同的业态分类，会按照该客户群的共同设计标准形成房产技术条件此部分设计待品牌落位后，设计条件会有少量的修改，但在设计、建造的可控范围内。,2.4招商业态的划分-按购物中心的功能组成,1）主力店：2000平米以上 A:零售类：百货、超市、电器等 B:娱乐类：电玩、KTV、影院 C:餐饮类：大型酒楼、特色餐饮2）次主力店：1000-2000平米，如ZARA、H&M、UNIQLQ等3）室内步行街商铺：1000平米以下，分为餐饮类、生活配套类、服装类。此项按比例由集团招商联发品牌，由地方商管招商地区、地方品牌,2.5房产技术条件,联发客户的房产技术条件是通用的，商家的设计完全按照既定设计条件设计。其图纸的对接从建筑方案设计即开始。品牌库客户的房产技术条件是招商部门的总结常年招商经验的前提下完成的，商家的业态在设计时充分考虑同类商家的共同需求，以保证招商的可选性。与客户的图纸对接一般会在施工图阶段完成。房产技术条件是商务合同的技术部分，也是发展设计的依据，其内容包括租赁区域的范围及内部布置图、对各专业设计的基本要求，最终商家按此进场及验收。房产技术条件针对不同的客户类型其要求不同，专业涵盖建筑、结构、机电、内部装修等部分，标准分毛坯、精装、半精装等。,目录,一、设计与招商关系 1.设计与招商关系 2.对接的相关部门及职责二、设计管控与招商对接流程（按对接业态内容划分） 1.对接的业态内容 2.对接流程 3.招商业态的划分（按合作方式的不同） 4.招商业态的划分（按购物中心的功能组成） 5.房产技术条件 三、设计管控与招商对接流程（按对接不同阶段划分） 1.总图阶段 2.方案设计阶段 3.初步设计阶段 4.第一版施工图阶段 5.第二版施工图阶段 6.运营阶段,三、设计管控与招商对接流程（按对接不同阶段划分）,3.1总图阶段 1）对接流程： A:规划院提供总图及指标表 B:招商中心按此完成前期市调，形成招商调研报告 C:集团决策层根据招商调研报告及其他因素、总图及指标表进行调整决策 D:规划院根据集团决策层意见调整设计成果 E:移交设计成果指导后续招商和设计 2) 设计要点（招商相关）： A:总图规划突出商业 B:落实交通条件 C:商业综合体建面以10万平米为宜 D:入口广场一般设2个，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置，入口应满足人流集散及营运期间营销活动需求 E:采用一街带多楼的布局（百货楼、娱乐楼、综合楼），一般百货楼位于主入口的广场，娱乐楼位于次入口广场，综合楼位于中间。超市、电器公用独立入口，设于出入口广场。,3.2方案设计阶段 1）对接流程： A:规划院根据规划设计要点完成建筑方案图纸及指标 B:集团决策层根据招商调研及其他因素、单体方案及指标进行调整决策 C:规划部根据集团决策层意见调整设计成果，提供最终单体方案、业态租赁区域及框算面积图移交招商部门 D:招商根据此完成租赁决策文件，完成业态规划图反馈给规划院 E:规划院根据业态规划图完成初步设计图 2）招商中心移交内容： A:主力店、次主力店：联发客户、超市：提供客户确认的租赁区域或提出租赁区域变动需求；次主力店、待定业态：招商中心根据招商规划完成招商区域意向划分图及提供业态性质。 B:步行街：完成步行街店铺业态规划图，图纸内容包括：零售、餐饮、配套区域划分.提供餐饮区域的厨房点位、独立卫生间点位。,3）设计要点（招商相关） A:步行街： A.1总面积3.5-4万方，步行街占比宜大于45%，宜3层，其中三层以餐饮铺为主。步行街使用率应大于50%。 A.2层高首层5.7米、净高3.9米，二三层5.1米，净高3.3米。 A.3步行街长度以280-350米为宜，宽度宜为40-50米，步行街店面进深宜15米。 A.4转角处设2个中庭，中庭间距大于150米。中庭各设观光电梯2部，直通地下车库。 A.5走道（二、三层）净宽3.5-4米，洞口宽9米，连桥间距宜为25米，桥宽3.5米。 A.6设自动扶梯，间距50米，应有一部制动地下车库层。 A.7设货梯四组，其中有2组与百货楼、娱乐楼共用，吨位1.6-2.0. B:百货： B.1总面积宜为2.5-3万方，单层5000，布局方正，动线流畅。 B.2设中庭，2*3/2（轴网）设置，中庭分上下两层（1-4F+5-6F），尺度适宜。 B.3百货对步行街开2口，主口宜对步行街中庭。,C:娱乐楼 C.1影院，总面积8000-9000平米。影城大堂600平米左右，影厅8-10个，含IMAX一个，300人厅一个，一个VIP厅，其余影厅不宜小于100人，应有较好级差。影厅动线简单，清晰，宜为一字、L型。 C.2电玩，布局方整。 C.3KTV：布局方正，面向步行街开口宜为两跨。D:酒楼 D.1设置单独对外出口。 D.2首层设独立大堂，面积150平米。两层通高，2-3部客梯。宜与步行街联通E:超市 E.1超市在室内街只设一处出入口，一般与电玩公用，且设于主入口处。 E.2总面积约1.2-1.5万方 E.3商管对超市外租区管控，避免出现第二条室内街。F:立面及其他效果类 F.1有塔楼立面设计突出裙房商业部分 F.2突出步行街入口 F.3立面广告、店招在立面方案阶段统一考虑 F.4橱窗设计统一考虑,3.3方案设计阶段 1）对接流程 A.规划设计院提供建筑初步设计图纸。 B.招商中心据此完成主力店及业态平面图反馈规划院，规划院据此完成第一版施工图 2）招商中心移交内容 A.联发客户、次主力店：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主要入口，空调机房位置，确认立面店招。 B.超市：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主入口，设备机房位置，确认立面店招，降板区域及高度。 C.待定业态：招商中心根据招商规划完成招商区域划分图，确定各待定业态的性质，双方确认房产技术条件用于设计。 3）设计要点（招商相关） A.初步设计设计技术落实阶段 B.随着建筑、结构、机电等各专业技术标准的深入落实，会对业态空间做局部的调整，如疏散宽度的计算后落实，消防分区的落实及相关机电用房及管井设置等。 C.设计的原则是尽量提供各业态方正、完整的格局，灵活使用的可能性。机房、管井宜避开经营动线，以减少对经营动线和经营界面的连续性的破坏。,3.4第一版施工图阶段 1）对接流程 规划院提供第一版施工图图纸，招商中心据此完成主力店房产技术条件反馈规划院，规划院据此完成第二版施工图 2)招商中心移交内容 A.百货：与规划院技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留位置），店招位确认，房产技术条件确认。 B.院线:与规划院技术对接完成，装修平面双方确认（确认机电预留位置），店招位确认，房产技术条件确认。 C.KTV：与规划院技术对接完成，平面功能图与规划院会签完成，房产技术条件确认。 D.电玩、家电：技术对接完成，租赁平面图与客户签订确认。 E.超市：与规划院技术对接完成，商品布置图、店招图、房产技术条件与客户签订确认，房产技术条件要求客户提供所有提资文件完成。 F.零售业态的主力店、次主力店：与规划院技术对接完成，平面布局图三方会签完成，消防问题全部解决，客户提出的其他要求协商完成，房产技术条件与客户签订确认。 G.餐饮业态的主力店。次主力店：与规划院技术对接完成，平面布局图三方会签完成，房产技术条件与客户签订确认。 H.步行街商铺业态规划：提供最终版步行街业态规划图和技术条件，含所有商铺的性质及分隔。3)设计要点（招商相关） 满足与原初步文件内容相符。,3.5第二版施工图阶段 二版施工图后，项目实施阶段同时，随着步行街商户的完全落位，商管逐步将商户的具体要求提供项目公司，包括以下内容：1）室内步行街品牌落位确认2）步行街商铺施工图技术条件确认及移交 A.商铺隔墙砌筑图 B.施工图条件：业态名称、业态性质、铺位划分、结构开洞、机电容量。3）步行街商铺点位图确认移交，包括机电位图、厨房位置图等4）商户二次消防报审图及移交 商户装修施工图、平面图、装修图、水电图。3.6运营阶段 项目营运是商业综合体的正真生命开始，是检验项目设计、招商的最好阶段。运营中的问题总结、研讨、解决不仅对单个项目友谊，更是提升下阶段新项目设计、招商品质的重要前置条件。,