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深圳市城市更新培训 投资部,目录,4,3,2,1,城市更新政策介绍,城市更新政策解读,城市更新操主要程序,经验分享,Part 1 城市更新政策介绍,城市更新政策介绍,Part 2 城市更新政策解读,2.1 进行城市更新的必要条件,城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,城市更新政策解读,2.2 城市更新的几种方式,综合整治类城市更新：改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建类城市更新,2.3 两个概念,城市更新政策解读,城市更新单元 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目。城市更新年度计划 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。,城市更新政策解读,2.3 两个概念,城市更新单元的一些规定城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元已纳入市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。,城市更新政策解读,2.4 拆除重建类城市更新,城市更新政策解读,什么样的片区能改？所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）（一）更新范围符合更新单元划定的条件（二）拟建用途符合法定图则的基本规定（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。,城市更新政策解读,2.4 拆除重建类城市更新,城市更新政策解读,改造实施主体的选择谁说了算？业主说了算，充分发挥市场的配置作用（一）与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体（二）协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发（三）协议的原则是平等、自愿的市场原则,2.4 拆除重建类城市更新,城市更新政策解读,采用哪种方式出让土地？协议出让和公开市场招拍挂（一）市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同（二）政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权,2.5 拆除重建地价测算,城市更新政策解读,城中村部分新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 *城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域 。*非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人100平方米，公建每户200平方米。*非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。,城市更新政策解读,公告基准地价,2.5 拆除重建地价测算,城市更新政策解读,旧屋村部分现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 *1993年7月市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前前已经形成的居住用途旧屋。,2.5 拆除重建地价测算,城市更新政策解读,工业区改造改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。改造为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。*政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,2.5 拆除重建地价测算,城市更新政策解读,其他情形的用地按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。,Part 3 城市更新主要程序,3.1 主要程序,城市更新主要程序,3.2 主管部门,城市更新主要程序,市领导小组市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。市规划国土部门规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。（二）组织拟订全市城市更新专项规划。（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。,3.2 主管部门,城市更新主要程序,区政府区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。区政府及其有关职能部门承担以下职责：（一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：1.对城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）的拟订提出意见。2.对城市更新单元规划的编制提出意见。3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。5.确认项目实施主体。6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。7.组织实施政府主导类项目。（二）组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：1.组织拟定、申报综合整治类项目计划；2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案；3.安排项目扶持资金。（三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；（四）本细则规定的其他职责。,3.3 单元规划制定计划,城市更新主要程序,申报条件（一）法定图则已划定城市更新单元。（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。（三）已形成计划申报主体。（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。申报条件（一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80。 （二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。 城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第一项的规定。,3.3 单元规划制定计划,城市更新主要程序,申报主体（一）权利主体自行申报。（二）权利主体委托单一市场主体申报。（三）市政府相关主管部门或区政府申报。*计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核。其他规定 旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件：符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。 旧住宅区改造受托方的确定：旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。,3.4 单元规划的编制与审批,城市更新主要程序,土地清理在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门派出机构申请对城市更新单元范围内拟拆除重建区域的土地进行清理，市规划国土部门派出机构将拟拆除重建区域内土地分情形，对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体。单元规划编制与审批对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案 。 对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划，区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。,3.5 项目实施主体确认,城市更新主要程序,建筑物清理城市更新单元规划经批准并公告后，计划申报主体应当向区城市更新主管部门申请对城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物进行清理 。实施主体确认项目拆除重建区域内只有单一权利主体的，可直接申请确认实施主体资格 。 存在多个权利主体的，各权利主体按照以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，可由该单位申请确认实施主体资格：（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。（二）权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。（三）权利主体的房地产被收购方收购。*拆迁人或收购方可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位；可以是计划申报主体，也可以是其他单位。属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协议，共同申请确认实施主体资格。,3.6 拆迁许可,城市更新主要程序,拆迁补偿协议的一些规定多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。 权利主体和拆迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确定；旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。,3.6 拆迁许可,城市更新主要程序,多个权利主体可形成单一主体 单一主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证，由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在10个工作日内核发房屋拆迁许可证。多个权利主体无法形成单一主体 多个权利主体无法形成单一主体，但建筑面积占改造项目总建筑面积80以上、且占权利主体总数量80%以上的权利主体已与同一拆迁人签订了拆迁协议【由区政府（管委会）核查拆迁协议，核准拆迁人并核发拆迁人核准文件】，该拆迁人持更新单元规划批复、区政府（管委会）核发的拆迁人核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证，由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在20个工作日内核发房屋拆迁许可证。,3.7 注销房地产证,城市更新主要程序,改造实施主体在取得房屋房屋拆迁许可证后，凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。,3.8 建设用地报备,改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。城市更新科收集相关资料报市城市更新办汇总后，由市规划国土委专题报市政府常务会备案。（更新项目用地报备与签订土地出让合同之前的其它审批事项同步进行）,3.9 建设用地方案图和建设用地规划许可证,城市更新主要程序,改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件等相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证，由城市更新科主办。管理局在20个工作日之内核发建设用地方案图和建设用地规划许可证。,3.10 制作宗地图,改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图，由地籍信息科（或地籍与房地产管理科）主办。管理局在10个工作日内核发宗地图。,城市更新主要程序,3.11 签订土地使用权出让合同,改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许可证、宗地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。由土地资产科主办，城市更新科协办。城市更新科对改造实施主体需承担的拆迁责任、义务等进行核实，在10个工作日内提出需要在土地合同中约定的土地出让条件。土地资产科根据城市更新科提出的土地出让条件，依据深圳市城市更新办法有关规定测算地价，在20个工作日之内与改造实施主体签订土地使用权出让合同。,3.12 其他行政事项,对于城市更新项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费项目按低限减半征收。,3.11 工作流程,城市更新主要程序,收集地块信息,编制可研报告,签订框架协议,确定改造单元主体,物业查丈,土地及房屋确权,编制专项规划,专项规划报区、市审批,申请拆除项目拆除重建区域内的建筑物,报用地方案图及办理用地规划许可证,报政府立项,确权（包括土地房屋权属、性质）,商定拆迁补偿标准,谈判及签订拆迁补偿协议,收房,注销被拆迁物业产权证,签订土地出让合同,Part 4 经验分享,经验分享,加强政府部门的沟通，加快专项规划审批及列入年度实施计划。加快周边市政道路立项完善配套，争取较好的容积率等政策。拆迁补偿实行现场快速反应决策机制，对拆迁补偿谈判所遇到的问题快速研究处理解决。对后期突破拆迁补偿标准的个案经与业主沟通确定意向方案后迅速决策个案处理，尽量减少不利影响。 旧到改涉及到村组织家族及政治权利斗争，要紧密借助村委组织做群众思想工作的优势。做群众思想工作要有家族团体的概念思路，做旧改工作要处理好家族之间的关系及家族内部的关系，与村委工作人员一起主动上门家访与业主积极沟通。 积极发动街道更新办公室的力量。特别对市政道路及公共配套用地上的业主，通过政府更新办的宣传和推动，让业主权衡政府道路拆迁标准与我司补偿标准的高低，加快与我司签约。 旧改项目需要尽快运作缩短周期。时机成熟马上必须启动收房及房屋拆除工作。让业主物业租金受损失，周边环境形成强烈反差而孤立起来。加强与现场项目部的沟通，完善现场拆迁的管理体制。引进专业拆迁工程队，对已签约已收房物业进行安全有效的拆除，避免发生与周边未签约物业业主的意外碰撞及摩擦。,THE END,