房地产行业审计实务培训课件.ppt

7-1,风险应对审计实务,1,房地产行业审计实务,2009-7-1,风险应对审计实务,2,房地产开发企业审计若干实务,第1讲 了解房地产企业及其环境第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计第3讲 房地产企业财务报表附注特点,2009-7-1,张建辉 风险应对审计实务,3,房地产开发流程图,项目前期工作,成立项目公司,招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳土地出让金，取得土地使用证,项目选址及取得选址意见书,办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,物业接管,施工单位招标，申请施工许可证,项目建设，包括现场管理,房产预售,项目验收竣工,市政配套施工,环保验收,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收,消防验收,人防验收,与购房者办理验收、移交,消防验收,工程质量监督验收,建筑面积测绘,竣工档案验收,规划验收,申请交付使用许可证,办理竣工验收备案,配套设施验收,取得房屋所有权证,可行性研究、做出决策,第1讲 了解房地产企业及其环境,7-1,风险应对审计实务,4,第1讲 了解房地产企业及其环境,1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。,7-1,风险应对审计实务,5,1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素,1、行业状况注册会计师可能需要了解以下情况：（1）房地产行业的总体发展趋势是什么？（2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何？（3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。,7-1,风险应对审计实务,6,1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素,2、房地产行业审计涉及的法律法规1）法律中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 )城乡规划法(主席令2007年第74号 )中华人民共和国土地管理法(主席令第28号)中华人民共和国建筑法(主席令第91号) 2）行政法规房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号) 建设项目选址规划管理办法(建规1991583号)关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字1990第66号)中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 )建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号)招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号)建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月4日修正）工程建设监理规定（建监1995737号）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）,7-1,风险应对审计实务,7,1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素,2、房地产行业审计涉及的法律法规2）行政法规建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ）建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质20057号 ）建设项目工程竣工验收办法的通知（建设19901215号）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78号）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建2000142号）关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房200244号） 商品房销售管理办法建设部令第88号 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ）城市房地产转让管理规定建设部令第45号 房屋登记办法建设部令第168号 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第 号）商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房1998102号）经济适用住房管理办法 （建住房2007258号 ）建设工程价款结算暂行办法(财建2004369号 ),7-1,风险应对审计实务,8,1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素,2、房地产行业审计涉及的法律法规3）地方颁布的行政法规及规章湖北省实施房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法细则）武汉市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法）武汉市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法 （ ）武汉市新建住宅交付使用许可规定 ()武汉市新建住宅配套设施交付使用管理规定 （）武汉市商品住宅交付使用管理办法 （ 号）,7-1,风险应对审计实务,9,1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素,2、房地产行业审计涉及的法律法规4）涉及的税收法规中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （ 财法字19956号）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号 ）财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字1995048号)财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税2002191号)房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令）中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发198519号）中华人民共城市房产税暂行条例（国发198690号）中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号）中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号）中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）,7-1,风险应对审计实务,10,1.2 被审计单位的性质,1、所有权结构；2、治理结构；3、组织结构 ；4、经营活动 ；5、投资活动 ；6、筹资活动,1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用,（一）重要项目的会计政策和行业惯例（二）重大和异常交易的会计处理方法（三）会计政策、会计估计的变更（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则和相关会计制度。,2009-7-1,风险应对审计实务,11,1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险,1、政策风险。国家政策在产业的引导、购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面。2、地域区段风险分析 。政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对某地域、区位、路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定。 3、项目开发风险。在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。如项目开发中如存在停工、烂尾、空置的情况等风险。 4、筹资风险。公司筹措资全时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。5、销售风险。开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。6、土地风险。土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。如在集体土地上开发建设的小产权房风险。7、合作和合资项目的控制风险。对合作、合资开发项目如果设有实际控制权将增加不确定性的风险。 8、工程质量风险。已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险，如工程质量存在严重问题而导致事故发生,上海市闵行区莲花河畔景苑 。9、其他风险。税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。 10、舞弊风险。,7-1,风险应对审计实务,12,1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价,（一）关键业绩指标；（二）业绩趋势；（三）预测、预算和差异分析；（四）管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策；（五）分部信息与不同层次部门的业绩报告；（六）与竞争对手的业绩比较；（七）外部机构提出的报告。,1.6 了解被审计单位的内部控制,（1）控制环境；（2）风险评估过程；（3）信息系统与沟通；（4）控制活动。（5）对控制的监督。 要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并非房地产企业所有的内部控制。,-7-1,风险应对审计实务,13,1.7 审计资料清单,1、开发企业资质证书2、拆迁协议、拆迁许可证3、建设项目选址意见书4、建设用地规划许可证5、建设工程规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、商品房销售许可证9、施工承包合同、监理合同、勘察设计合同10、房地产开发项目手册11、建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）12、建设工程竣工验收备案表13、入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书14、工程投资概算、预算报告15、规划、消防、环保、人防等部门验收报告或批准使用文件16、工程质量监督报告17、工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告18、商品房面积实测技术报告书 19、住宅质量保证书和住宅使用说明书 20、商品房买卖合同及销售合同统计表 21、土地出让合同及市政配套费协议书22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料23、当期的经营计划、销售计划、投资计划等资料,7-1,风险应对审计实务,14,第2讲 房地产行业审计 重大错报风险点审计,2.1 审计底稿存在的主要问题2.2 房地产企业存在的主要问题2.3 房地产企业审计中重大错报风险点审计,-1,风险应对审计实务,15,2.1 审计底稿存在的主要问题,一、对房地产行业的整体认识不够，如对房地产开发企业业务流程关注不够二、风险导向审计理念未得到认真贯彻，仍停留在就账论账审计，未做到：“跳出交易看实质，跳出会计看审计”三、控制测试、分析性程序执行不到位四、房地产企业存货、收入审计获取审计证据不充分、适当，未体现房地产行业特点五、房地产企业开发成本、开发产品成本分配底稿记录不清晰,-7-1,风险应对审计实务,16,2.2 房地产企业存在的主要问题,一是销售收入不实。少计收入或提前确认收入、虚假销售等，表现为收取商品房房款长期挂账等方面。二是虚列开发成本。成本费用反映不实，已销售房屋未及时转为成本；或不按规定及时办理工程决算，导致成本不准确。三是存货资产不实。主要表现为随意结转开发产品成本、自用开发产品账面未反映，或者房产已销售仍作为存货核算。四是严重的偷逃税问题。五是假按揭骗取银行贷款。,-7-1,风险应对审计实务,17,2.3 房地产企业重大错报风险点审计,2.3 .1 收入确认不实 2.3 .2 存货核算不实 2.3 .3 借款费用资本化 2.3 .4 资金不足导致持续经营能力存在重大不确定性 2.3 .5 合作建房资金的会计处理 2.3 .6 房地产企业的税务问题 2.3 .7 关联方交易,风险应对审计实务,18,2.3 分析性程序的运用-指标分析,一、获利能力销售毛利率(%)=毛利额/销售收入100%销售净利率(%)=净利润/销售收入100%总资产报酬率(%) =息税前利润总额/平均资产总额100%净资产收益率(%)=净利润/平均净资产100%二、营运能力分析应收账款周转率(次)=主营业务收入净额/应收账款平均余额存货周转率(次) =主营业务成本/存货平均余额股东权益周转率(次)=主营业务收入净额/股东权益总额总资产周转率(次) =主营业务收入净额/平均资产总额三、偿债能力分析资产负债率=负债总额/资产总额100%流动比率(倍) =流动资产/流动负债100%速动比率(倍) =速动资产/流动负债100%利息保障倍数(倍) =息税前利润总额/利息支出四、发展能力分析主营业务收入增长率(%)=业务收入增长额/上年主营业务收入*100%净利润增长率(%) =净利润增长额/上年净利润*100%利润总额增长率(%)=利润总额增长额/上年利润总额*100%总资产增长率(%) =资产总额增长额/上年资产总额*100%,风险应对审计实务,19,2.3分析师常用的几个指标,除了前述指标外，分析师还注重以下指标分析：1、现金总资产比率=货币资金/资产总额*100%2、存货总资产比率=存货/资产总额*100%3、预收账款比总资产比率=预收账款/资产总额*100%4、净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益总额*100%5、资金弹性系数（1）计算公司在1年内能够提供的现金存量与流量总和=货币资金（资产负债表数据）+销售商品提供劳务收到的现金（现金流量表数据）A（2）计算短期负债=短期借款+1年内到期的长期负债 B（3）短期偿债能力（资金弹性系数）=A-B,风险应对审计实务,20,2.3 .1 收入确认不实,一、商品房销售收入确认原则二、商品房销售收入存在的问题 三、商品房销售收入审计程序四、商品房销售收入审计取证五、发生退房的几种情形六、预收账款的审计程序七、应收账款的审计程序八、商品销售成本审计程序九、商品销售收入审计案例,风险应对审计实务,21,一、商品房销售收入确认原则,风险应对审计实务,22,一、商品房销售收入确认原则,风险应对审计实务,23,一、商品房销售收入确认原则,结论:1、开发项目经竣工验收合格是确认收入的首要条件。开发项目商品房已竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、环保等部门（含配套设施验收）验收批准文件，并在主管部门办理竣工验收备案；2、已与购房者签订销售合同；3、已取得有资质部门出具的商品房面积测绘成果报告书；4、房地产企业已收到50%以上房款，开具销售发票或提交结算账单；5、商品房经购房者验收合格，双方无异议；向购房者办理交付房屋入住手续，签署房屋交接书，并向购房者提交住房质量保证书、住房使用说明书；6、某些合同条款决定是否确认销售收入。7、工程竣工结算已完成，成本能够可靠计量。,风险应对审计实务,24,二、商品房销售收入存在的问题,1、预收房款长期挂账、延迟确认收入 ；2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入，或延迟开具房地产销售专用发票调整销售收入入账时间 ；3、视同销售不确认收入； 4、出租开发产品收入、周转房收入直接冲减装饰装修支出。,风险应对审计实务,25,三、商品房销售收入审计程序1,1、获取或编制主营业务收入、成本项目明细表，复核加计正确并核对与总账、明细账、报表发生额是否相符；2、检查房地产销售收入的确认原则和方法是否符合会计准则规定，前后期是否一致；3、实施实质性分析程序 1）将本年度销售收入与上年度的进行比较，分析商品房销售收入结构和价格变动是否正常，并分析异常变动的原因； 2）比较本年度各月各种主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析其变动趋势是否正常； 3）根据普通发票申报表，测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；（不太适用）4、获取商品房销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并注意有无价格异常或转移收入情况；（不适用）,对审计实务,26,三、商品房销售收入审计程序2,5、抽查销售业务的销售合同、原始凭证(发票、房屋交接书等)，并追查至记账凭证及明细账6、结合对资产负债表日应收账款的函询程序，观察有无未经认可的大额销售 ；商品房销售收入结合应收账款回函情况查验收入确认的正确性，若应收账款回函金额不符，且替代程序也无法确认应收款项的正确性，则需对收入的结转进一步进行查验，如合同的签订日期、交房的日期等，以确认是否存在提早结转收入的情况。 7、调查向关联方销售的情况，审查其价格是否公允；若存在关联方交易情况，则需查验销售合同、收款情况、交房情况等，并将其单价与同一情况下的其他交易方的单价进行比较，查验是否公允，必要时进行调整。8、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；9、检查营业收入是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。 注意：主营业务收入的结转与预收账款的查验需结合进行，特别需关注结转收入的依据是否充分（如合同日期、收款情况、交房日期等），检查是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。检查入住通知书的笔迹是否为同一人；应实施现场观察、拍照等审计程序，并形成文字记录、照片等审计证据。,风险应对审计实务,27,四、商品房销售收入审计取证,1、商品房预售许可证2、工程竣工验收备案表3、入住通知单、房屋交接书4、住宅质量保证书和住宅使用说明书5、商品房实测面积技术报告6、销售合同统计明细表,风险应对审计实务,28,五、发生退房的几种情形,一、不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;二、开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过3个月交房的；三、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境的；四、开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；五、合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；六、经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；七、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实；,风险应对审计实务,29,六、预收账款审计程序,1、获取或编制预收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账合计数核对是否相符；2、抽查预收账款有关的预售合同（商品房销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款，并检查至审计日止已转销的预收账款； (1)向客户取得预售许可证，并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；(2)向客户取得全部预售合同（商品房销售合同）和定金合同，将合同情况如房产权利人、房号、面积、销售单价、总房价、交房情况等相关内容记录在底稿中，并将合同情况与账面情况进行核对；(3)取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；(4) 核对当地房地产交易网的网上信息，将网上所示信息与账面情况进行核对。（5）对已转销的较大额预收账款进行检查，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并注意这些凭证发生日期及转销日期的合理性；3、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债务，如有，应作出记录或作必要调整； 1）预收账款的现金流入对象与购房单位不符，需向客户询问原因，并收集相关资料判断情况是否正常，必要时向项目负责人进行咨询并作相应的处理。 2）预收账款的贷方发生额为转账方式，需结合对应科目进行查验。4、检查预收账款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整；一般情况下不应存在长期挂账的情况，如有，审计人员应向公司有关人员查询该款项的性质，并取得相关依据，特别需关注是否存在纠纷情况，同时查明该款项是否应该在本科目核算，并根据实际情况必要时作相应审计调整。5、对税法规定应在收到预收账款时计缴相关税金的，应结合应交税金项目，检查其是否及时、足额计缴有关税金；6、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；7、检查预收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报 。,7-1,风险应对审计实务,30,七、应收账款审计程序,1、获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符程序；2、对应收账款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录；3、查验应收账款账龄分析是否正确；4、选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证（包括重分类转入项目），对大额频繁往来客户发询证函时请公司提供对账的流水记录；未回函的，可再次发函，如不回函可采用替代审计程序进行检查，但必须形成规范的审核记录，并说明确认与否的结论及依据；5、抽查明细账发生额，检查原始凭证与账面记录是否相符，检查资金流入来源是否正常，检查有无不属于因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务的债权，如有，应作出记录或作必要调整；6、检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；7、涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确，并判断交易的合法性和真实性；8、对异常项目及关联方欠款，即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，审计人员应查验全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并根据上述情况发特殊函证，特殊函证的内容应包括合同主要条款情况、具体收款明细、权利转让情况等，并由审计人员亲函完成。9、执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时根据不同性质作调整”程序10、请客户协助，在应收账款明细表上标明截至审计日已收回或转销的项目并检查有关凭证；11、根据评估的舞弊风险等因素增加的审计程序；12、检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报 。,风险应对审计实务,31,八、商品房销售成本审计程序,1、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符； 2、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致； 房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。 (1)查验租赁单位成本：根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测算出应摊销的单位成本。 (2)查验商品房销售成本：根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。 3、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比；4、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确； 房地产企业的销售成本系根据开发产品项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。如有此情况，审计人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。 5、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。 注意：(1) 主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。(2) 建筑面积需与产权证所示面积进行核对。,1,风险应对审计实务,32,九、房地产企业收入审计案例1（1）,审计师在对ABC房地产公司实施实质性程序时，抽查到以下销售业务： （1）2007年12月,ABC公司共确认ABC城二期收入15130万元，同时结转主营业务成本13428万元。经检查，ABC城二期项目于2006年6月开工，2007年7月开盘，至2007年末预收售楼款52560万元。工程主体于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成验收，消防验收于2008年1月14日、2008年5月10日分两次完成。ABC公司于2008年3月24日开始向客户发出商品房交付使用书（入住通知书）。 （2）ABC公司2007年以收取内部认购金及客户权益保证金的名义，共收取尚未开发的锦绣苑项目预售款6200万元，全部计入2007年度主营业务收入。,风险应对审计实务,33,九、房地产企业收入审计案例1（2）,（3）2007年度ABC公司确认高层1、3、4、5号楼商品房销售收入14895万元，相应确认成本13421万元。审计人员在现场观察发现，ABC公司开发的高层1、3、4、5号楼的主体于2008年3月完工，尚未验收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年确认一期5#楼售房收入2200万元,ABC公司已和购房者签订合同，并未办理商品房移交手续。 （5）截至2007年12月31日，审计人员发现其他应付款科目挂售房款925万元。该批住房已于2007年8月31日前，全部办理竣工备案手续并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已销售花园二期项目商品房120套，已办理竣工验收备案手续并交付使用，合同规定房款为2,000万元，而注册会计师在审计时，发现ABC公司实际确认主营业务收入1,500万元，尚余500万未收回，经询问相关人员，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未进行账务处理。,-1,风险应对审计实务,34,九、房地产企业收入审计案例1（4）,（7）ABC地产公司2007年出租商铺共10,000.00平方米，对客户提供了免租期优惠。ABC地产在免租期内未按合同租金分期确认租金收入。2007年度应确认出租开发产品收入553.9万元，实际确认505万元，少确认48.9万元。 （8）ABC公司与龙云房产开发公司签订了50亩土地转让协议，金额合计1500万元。协议约定，受让方龙云公司需在半年内付清全部价款，才能得到土地使用权证；ABC公司在未开具发票和收到款项、土地使用权亦未转移的情况下，将以上土地转让金确定为当年收入1500万元。 讨论分析： 1、针对审计师抽查到的8项销售业务，请分别判断ABC公司已经确认的销售收人能否确认，请简要说明理由？ 2、注册会计师在审计过程中如何判断房地产开发企业的销售商品房收入确认？,1,风险应对审计实务,35,3.2.2 存货不实,1、存货中存在的问题 2、存货-开发成本审计程序 3、开发成本的审计取证 4、开发产品的审计取证 5、存货跌价准备 6、开发成本、开发产品审计案例 7、期间费用资本化及审计案例,风险应对审计实务,36,1、存货中存在的问题,1.1 土地成本的核算不准确1.2 配套设施成本核算不准确1.3 不同项目之间成本划分不清1.4 虚列成本1.5 成本凭证不合规、不合法1.6 未计提资产减值准备1.7 开发产品成本不实,风险应对审计实务,37,2、开发成本审计程序1,1、编制或获取开发成本明细余额表，复核其加计数是否准确，与总账、明细账余额是否相符；2、检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当；有无将期间费用计入间接费用。3、抽查成本、费用入账的依据是否充分，计算是否准确，相关凭证是否齐全；抽查量达到一定的比例。4、对重大的成本费用应查验合同、协议，并收集土地权证等证据；5、对新增项目的开发成本，应查验并取证其立项相关批文等资料；应查验和取证如下资料：立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。6、检查已完工项目及其他转出数原始凭证是否齐全，会计处理是否正确； 根据客户提供的“开发成本结算表”，结合开发成本明细账贷方发生额，查验已完工项目结转开发产品金额是否是否完整、合理，查验已完工项目结转至其他科目的金额和内容是否正确、合理。7、检查记入开发成本的利息金额是否合理，会计处理是否正确；检查是否存在应停止利息资本化而继续资本化的情况，同时查验资本化金额是否正确，或者存在应将利息资本化而未资本化的情况。 8、复核间接费用的分配是否正确，分配标准和方法是否符合一贯性原则；当期开发成本有多个项目明细，间接费用需在不同的项目间进行分配，分配方法一般参照生产企业的间接费用分配方式。审计人员需查验分配标准和方法的合理性、一贯性和正确性。,风险应对审计实务,38,2、开发成本审计程序2,9、查验结转项目成本时，是否对应付未付的重要项目进行合理预估； (1)根据合同价款、审定价等复核查验客户预估开发成本的依据是否充分； (2)在审计过程中发现部分预估明细尚未进行审价，故暂按合同价预估，待审定后根据实际情况再对成本进行调整。查验预估成本时不仅要查验预估金额的依据，同时还需关注有没有漏估情况存在。如果存在无合同而可能会发生的成本，客户由于无法正确估计可能支付金额，一般会在预估成本时设个“不可预计成本”。审计人员在审计过程中需向客户的工程管理部门和该项目的中介机构（如监理机构、审价机构等）进行咨询和了解情况，并做好相应的问询情况记录，收集相关资料。 10、到工程现场实地观察确定工程是否存在，观察和询问实际完工进度，注意是否存在长期停工未建的项目；审计人员需对在建的项目进行现场勘察，了解施工进度情况，编写项目建设现场勘察小结。同时需根据工程进度和工程预算框算开发成本期末余额的合理性。根据勘察工程情况或项目开发成本账面发生额情况，分析是否存在长期停工未建项目，如有，需向客户询问原因，收集相关资料，必要时向项目负责人咨询并作相应处理。11、了解开发成本是否存在已抵押、担保等情况，若有应作出记录，并提请企业作必要披露。通过向客户询问、查验房地产权证的他项权利记录和结合“短期借款”或“长期借款”科目的查验，了解开发成本是否存在抵押和担保情况，如有，需收集相关抵押或担保合同、房地产权证的他项权利等相关资料，并作必要披露。12、检查开发成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。,审计实务,39,3、开发成本审计取证,1、房屋拆迁许可证 2、建设项目选址意见书3、国有土地使用证4、房地产开发项目手册 5、建设用地批准证书6、建设用地规划许可证7、建设工程规划许可证8、施工许可证,风险应对审计实务,40,4 开发产品的审计取证,1、建设工程竣工验收报告（五方验收）2、建设工程竣工规划认可书（规划部门）3、建筑工程消防验收意见书（公安消房部门）4、建设项目环境保护验收（环境保护部门）5、人防工程质量验收文件（人防部门）6、工程质量监督报告（工程质量监督部门）7、住房质量保修书（施工单位）,风险应对审计实务,41,4.1 房地产企业的存货盘点要领,一、完工产品1、现场查看，根据开发产品盘点表进行抽查未出售开发产品；2、对已售开发产品进行抽查，检查业主入住情况；3、检查销售部门的销售报表、销售台账，核实可售面积套数及已售面积、套数，证实存货是否存在尚未结转的未售面积、套数对应的成本；4、检查测绘机构出具的报告，核实完工开发产品的面积、套数；5、检查、核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册；确认是否存在差异。二、未完工项目1、现场观察工程进度，通过拍照片获取审计证据，对在建开发产品盘点表进行抽查；2、查验施工单位编制的形象进度，检查监理报告、以及建设单位确认的已完成工作量统计报表；必要时利用专家的工作。3、将账面记录情况与现场勘察情况进行比较分析。,风险应对审计实务,42,5、存货跌价准备1,土地闲置、和在建开发产品、完工开发产品均存在发生资产减值的情形。一、闲置土地和预付土地款二、开发产品（含完工和未完工开发产品）三、应当计提跌价准备的情形： 1、地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望； 2、开发土地属于今后城市公共设施用地范围，预计未来将被征用； 3、在建开发房屋已停工、烂尾多年，企业已无后续资金，即使借款开发，也难收回投入资金； 4、开发房屋质量、房型不好、配套设施不全、所在地区环境不好； 5、开发房屋已空置多年，周边地区房产已经滞销，难以按成本价销售， 6、在建开发项目（即开发成本）根据已支出的成本及预算估计将要开发支出的成本后，估计在建开发项目开发出来的总成本高过市价的； 7、其他证明开发产品（含开发成本）发生减值的其他情形。,风险应对审计实务,43,6、 房地产企业开发成本审计案例1（1）,注册会计师在对ABC房地产公司（简称ABC公司）对开发成本实施实质性测试程序时，抽查到以下业务：1、2007年ABC公司对一期1#、3#楼应结转开发成本5126万元，实际结转开发成本5446万元，多结转开发成本320万元，同时造成多计应付账款320万元。其中：1#楼应结转2820万元，实际结转2945万元，多结转125万元；3#楼应结转2306万元，实际结转2501万元，多结转195万元。2、2007年度ABC公司通过预提二期项目配套建设费的名义，预提成本支出823.50万元，并计入应付账款。注册会计师经检查二期项目建设的相关文件，在该文件中没有二期项目的配套建设工程。3、注册会计师在审计中，与ABC公司的销售人员交谈过程中，了解到一期项目完工后，公司将临街商铺未销售而是转为自用，用于出租，注册会计师在盘点时也证实了此项资产的存在，然而，注册会计师仔细检查了投资性房地产、固定资产账户，发现投资性房地产账户年末余额为0，固定资产明细账中也无此商铺。经审计，2007年ABC地产公司将一期商铺成本1580万元计入开发成本中。,1,风险应对审计实务,44,6、房地产企业开发成本审计案例1（2）,4、ABC公司建造的会所已于2007年7月投入使用，1、2层为健身房，用于经营。3、4、5层作为该公司办公场所，工程总造价2525万元，已列入项目开发成本中。ABC公司将其中的860万元分摊到一期商品房成本中，将1665万元列入工程成本，准备分别分摊到二三期商品成本中。5、ABC公司一期工程建造的幼儿园和学校各一座，建成后有偿转让给政府，幼儿园工程总造价695万元，学校总造价3500万元。该公司将幼儿园、学校工程成本分摊至一期商品房。6、2007年度，ABC公司又新购一块土地用于新城项目商品房开发，土地成本5000万元。公司分二期开发新城项目，ABC公司将土地成本5000万元计入新城一期项目开发成本。ABC公司拟开发一栋高层商务办公用房，2007年发生前期费用500万元，计入新城一期项目间接费用中。,-1,风险应对审计实务,45,6、房地产企业开发成本审计案例1（3）,7、ABC地产公司将8#楼项目发包给某施工企业，ABC公司按工程进度支付结算款。工程结算价565万元，ABC公司已支付450万元，计入开发成本。结算价与实际付款差额115万元未计入开发成本。讨论分析： 1、针对审计师抽查到的8项业务，请分别判断ABC公司的账务处理是否正确，请简要说明理由？ 2、注册会计师在审计过程中如何判断房地产开发企业的销售商品房收入确认？,风险应对审计实务,46,2.3.3 借款费用违规资本化,1、借款费用资本化借款费用准则规定： 借款费用同时满足三个条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。2、借款费用暂停资本化的条件借款费用准则11条规定：符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。 注意：非正常中断和正常中断的理解、判断。3、停止借款费用资本化的条件 企业会计准则第 17 号借款费用第十二条 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。,风险应对审计实务,47,2.3.3 借款费用违规资本化2,房地产企业的土地闲置期间的借款费用能否资本化?A公司为一家房地产开发企业, 2008年的1月取得一块土地,由于公司没有决定是否进行下一步开发,故本块土地一直闲置,只进行了前期一些设计和勘察工作,截至2008年12月31日,公司仍然没有进行实质性动工。分析：房地产企业买地之后是否可以资本化？土地闲置期间的借款费用是否允许资本化？讨论: 根据借款费用准则规定，开始资本化的条件之一是“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”（详细说明见企业会计准则讲解2008第251页）。仅仅购置土地而未开始实体建造活动，不能开始资本化。,风险应对审计实务,48,2.3 .4 资金不足导致持续经营能力产生问题,（1）为关联方提供资金，如企业是否存在通过关联方、大股东资金流以调节相关指标，关注大股东、关联方资产负债情况，判断大股东、关联方与企业资金往来必要性。（关注按揭保证金等受限现金是否剔除） （2）虚假银行按揭贷款注意：审计中要充分关注