房地产融资报告课件.ppt

,房地产融资报告,房地产融资报告房地产融资报告序言20世纪九十年代以后,我国房地产业得到了迅速发展,2003年国务院18号文件第一次明确肯定,房地产业是国民经济的支柱产业。一直以来,我国房地产企业的融资渠道单一,过分依赖银行,给整个金融系统带来了潜在的风)近年来,宏观政策陆续出台,开发商面临着严峻的资金压力,如何能利用多种房地产融资渠道,使房地产企业能持续、健康发展,成为每个开发商都必须面对的问题全国房地产开发投资总额14001995199619971998199920002001200220032004全住宅开发投愙总额全房产开发投资总额国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房开发投资总额大幅度增长2005年,全国房地产开发投资总额达到15759亿元,前言 物理学科在初中属于非常重要的科目，对于学生以后学习和发展具有重要意义。初中物理教材知识与学生日常生活息息相关，为培养学生良好的物理学习兴趣，教师可以在课堂教学中采取兴趣教学法，使学生感受到物理的乐趣所在，以此喜欢上物理学习，提升学习效率。 一、创设物理教学情境，激发学生学习兴趣 初中物理学科，对于学生思维能力与抽象推理能力提出一定要求；并且对于刚刚接触物理的学生来讲，初中物理具有一定难度和枯燥性，如果教师课堂讲解方式过于单调和乏味，直接按照书本内容展开教学活动，不利于集中学生学习注意力，反而会导致学生出现厌学心理，无法激发物理学习兴趣。因此，物理教师有必要创建各种情景，特别是日常生活中的常见情景，以此激发学生物理学习热情。在讲解新内容时，教学活动必须以学生兴趣作为出发点，结合学生实际学习情况，制定各种新颖富有乐趣的教学方式和物理情境，以此吸引学生注意力，使学生可以积极参与到情境学习中，从而体会到物理知识的趣味和生动。学生只有对物理知识产生浓厚的学习兴趣，才会积极主动投入到物理学习中。比如说：教师在讲解“重力”知识时，可以组织学生进行角色扮演的游戏，有学生扮演牛顿，在课堂上表演牛顿和苹果的故事。不仅让学生学习到万有引力的知识，并且可以激发学生物理学习兴趣。除此之外，教师还可以讲解一些富有乐趣的故事，同样能够调动学生学习热情。 二、优化课堂提问方式，调动学生学习热情 首先，教师适时提出问题，推动课堂教学活动顺利进行。在初中物理课堂教学中，结合教学目标、教学进度、以及学生知识掌握情况，教师可以在适当的环节提出问题，帮助学生加深对物理知识的掌握，同时合理把握教学进度，以此提升课堂教学质量。比如说，学生在讲解完一个知识点之后，可以组织学生对学习的内容进行回顾，在此阶段，教师可以提出一些概念性问题，然后逐渐增加问题的难度和广度，尽可能保证所有学生均能够参与到问题中。不仅有利于激发学生积极性，同时也可以帮助教师掌握学生的学习情况，以此开展下一步教学活动。 其次，学生之间相互提问，提高学习效率。教师通过组织学生互动和讨论，一方面引导所有学生积极参与到课堂学习中，另一方面有效活跃课堂氛围。比如说，教师可以让学生站在讲台上讲解，教师在下面听讲，对学生讲解中的不足及时进行纠正和补充；同时讲课的学生可以提问台下学生，台下听讲的学生也可以提问讲课的学生，以此实现学生之间的查遗补缺，最终取得共同进步。教师在旁听的过程中，可以充分的掌握学生知识掌握情况。此外，此种生生互动的学习模式，更加有利于激发学生的学习主动性和积极性。 三、通过物理实验，调动学生的学习兴趣 在现阶段的物理教材中，可以发现在每章中都存在物理实验，由此可见，物理实验的重要性逐渐提升。并且很多初中学生也比较喜欢物理实验，主要是物理实验富有乐趣，能够锻炼学生的动手能力，丰富学习生活。而物理教师通过在课堂中演示物理实验，不仅可以促进学生观察能力的提升，并且在实验中可以论证教材理论知识，培养学生形成良好的物理研究方法。因此，教师一方面需要结合教材中实验素材，另一方面需要结合生活中有趣现象，向学生展示一些物理实验，以此激发学生物理学习兴趣。 比如说：在讲解“平面镜成像”课程时，教师可以要求学生在家中，利用平面镜做一个实验，以此观察镜中的图像和真实事物之间的相同点与差异。或者在讲解“摩擦力”时，教师可以向学生演示“筷子提米”实验，让学生体会到物理知识的魅力；在讲解“透镜”知识时，教师可以让学生利用凹透镜，将太阳光聚集到火柴上，观察火柴逐渐燃烧的过程，在惊异之间激发物理学习兴趣。通过种种有趣的物理实验，有利于学生将理论知识转换为实践活动，在亲身参与下体验到物理的乐趣，在学到物理知识的同时，也激发学生物理学习主动性和积极性。 四、练习日常生活，强化学生学习兴趣 初中物理知识与学生实际生活具有密切关联，通过物理学习，有利于学生可以准确描述出生活中的种种现象，更加深刻的认识生活。因此，在初中物理课堂教学中，为有效激发学生物理学习兴趣，教师需要有意识的引导学生，将物理知识与日常生活加强联系，在实践活动中发现知识和运用知识，最终有效激发和引导学生学习兴趣。例如说在讲解“显微镜和望远镜”知识时，教师首先让学生回忆，之前使用显微镜和望远镜时的感受，之后总结自身感受，有效的活跃课堂环境。或者在讲解“重力”知识时，教师可以让学生亲自动手，制作重锤线，同时联系建筑工人，通过使用重锤线，可以为建筑工人的工作带来便利。通过此种教学方式，有利于学生了解到物理知识的实用性，以此有效激发学生物理学习兴趣。 总结 总而言之，在初中物理教学中运用兴趣教学法，不仅可以培养学生良好的物理学习习惯，并且可以使学生更加主动的投入到物理学习中，感受到物理学科的乐趣所在。因此，在课堂教学中，教师必须合理使用兴趣教学法，创建生动有趣的物理教学情境，展示各种生活中实验，最大程度的调动学生学习积极性。 【在所有学科中，语文的教学是最多姿多彩、能以各种教学形式呈现的学科，没有之一。在各种教学方法中，笔者倾向于“植入式”教学法。 “植入式”教学法一：情境的植入 情境的植入是笔者在语文教学中最常运用的教学方法。但笔者的情境植入，又和大部分教师的情境植入不一样，因为笔者是通过多媒体的音效、影像等手段，为学生塑造与当堂所学的课本内容相融合的环境、氛围或场景。通过这种情境的“植入”，让学生在气氛的烘染下进入课文，体验情感。 比如，在七年级语文教材第十一课竹林深处人家课堂教学中，笔者就提前搜集并下载好与课文相关的音频、视频，在课上用多媒体为学生播放。课堂上，有风吹过竹林的呜呜声，有山麓间望去的满眼绿，有竹坞深处的山村人家，有竹林丰收的喜悦之感。于是，学生马上被茂密的竹林、竹乡的富饶美丽吸引，满怀热情地被笔者渐渐带入课文学习中。 “植入式”教学法二：想象的植入 在笔者心里，每个学生的大脑都如同万花筒一样，充满了多姿多彩，包罗了世间万象。而语文的学习和想象分不开关系。语文需要想象的能力，想象能让语文变得更富有内涵。因此，在语文课堂教学中，笔者会给学生广阔的空间，让学生插上想象的翅膀，对课文内容、对笔者所讲知识，尽情发散。 在教材第三单元朱自清的春一课的教学中，笔者就植入了这样的想象环节：通读课文，试着走进作者所描绘的春天里，感受其中的场景，感受微风、细雨、嫩枝，然后把你最有体会的一个场景画出来。（可以在画中加入自己的想象）最后，学生交上来的作品很让笔者吃惊，虽然他们描绘的春天大部分是朱自清笔下所写，但每个人又都有自己的主观感受，他们也是在描绘自己的春天。 “植入式”教学法三：讨论的植入 中学阶段的语文教学，要以培养学生的学习能力和意识为主。而笔者认为，在此阶段培养学生的思维能力和在学习中的合作意识是尤为重要的。因此，笔者会时常在语文课堂上设置讨论环节，让学生分小组自主讨论，引导学生合作学习，这样，既有利于学生合作意识的养成，又能让学生通过分解知识、整合知识的讨论过程，迅速、有效地接纳、理解知识，完成教学目标。 七年级上册第十三课空城计的课堂教学中，笔者将前后桌分成小组，四个人进行讨论，并设置问题：“为什么诸葛亮有勇气使用空城计？”“为什么空城计对司马懿有效果？”“如果把空城计用在别人身上，比如，用在曹操身上，用在刘备、关羽身上，还能发挥同样的作用吗？”笔者给学生十五分钟的讨论时间，让学生发散智慧，畅所欲言。当然，在学生讨论的过程中，笔者也没有闲着，而是在各个讨论小组中“巡视”，不停地融入各个小组一起讨论。这样，既能让笔者了解学生的讨论进度，防止出现聊闲的情况，浪费课堂时间，又能发现讨论中学生遇到的问题，从而在接下来的教学中引起重视并详细解答。 “植入式”教学法四：音乐的植入 多媒体教学中本来有音效、图画的配合，但笔者仍把音乐的植入单独提了出来。因为笔者认为，与其他方式不同，音乐在教学中是极富内涵的一种语言，它能引导学生的情感宣泄、陶冶学生的情操，给学生以心灵的享受。因此，在学习一篇新课文时，笔者有时会选取音乐植入的方式，通过让学生聆听歌曲来引出学生的情感，让学生在课文中找到自我共鸣，达到“未成曲调先有情”的教学效果。 教学第二单元第五课回忆我的母亲这篇课文时，笔者就选取了著名歌唱家阎维文的母亲，虽然歌曲有点老，但歌词很切合学生的实际：“你入学的新书包，有人给你拿；你雨中的花折伞，有人给你打；你爱吃的三鲜饺，有人给你包”阎维文演唱得深情动人，歌中的片片话语也勾起了学生对日常生活的联想，很多学生都感动了。然后，笔者适时引出课文，开始讲解朱德和母亲的故事。有了歌曲的铺垫，学生很快进入状态。 “植入式”教学法五：问题的植入 课堂教学不能只让学生停留在“听课”上，还要引导他们思考。因此，笔者在教学中会适时地提出问题，让学生带着疑问听课。 例如，在开学第一课忆读书中，笔者刚上课就对学生提问：“同学们，我们一直在读书，上课读书，下课也读书，每个人都有自己的读书方法。但你知道别人是怎么读书的吗？你知道名人又是如何读书，有所成就的吗？今天，我们就一起看看冰心是如何读书的。”笔者认为，学生处于好奇心重的年龄阶段，一定会对别人的方法、故事感兴趣，因此，利用问题将学生的兴趣调动起来，让他们自发地进入课文中探索。,序言20世纪九十年代以后,我国房地产业得到了迅速发展,2003年国务院18号文件第一次明确肯定,房地产业是国民经济的支柱产业。一直以来,我国房地产企业的融资渠道单一,过分依赖银行,给整个金融系统带来了潜在的风)近年来,宏观政策陆续出台,开发商面临着严峻的资金压力,如何能利用多种房地产融资渠道,使房地产企业能持续、健康发展,成为每个开发商都必须面对的问题,全国房地产开发投资总额14001995199619971998199920002001200220032004全住宅开发投愙总额全房产开发投资总额国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房开发投资总额大幅度增长2005年,全国房地产开发投资总额达到15759亿元,19992005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析(单位:%1999200020012002200320042005年11月之前预算内资金0210.110.180.120.090.07009贷款23.1823092199277237818401818债0210.060.000.020.000.00利用外资5352811761611291.33127自筹28042691283828092857303334.59其他资金来4302470147694738462749874587根据国家统计局统计,19992005年房地产开发投资资金情况分析从上表中可以直观看出:其他资金来源依然是房地产投资的最主要资金来源,但所占比重已经开始下降;国内贷款的比重变化不大;自筹资增长较快,尤其是自有资金部分,在2005年度有更大幅度地增长以上数据进行深入分析发现,其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款,这部分中又有60%至70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款而在自筹资金中,企业自有资金(权益资金)仅占了55%左右,其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中,也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款分析以上数据可以得出结论:房地产开发资金来源中,有60%以上的资金是来源于银行体系,而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在,开发自有资金的部分还不到20%,房地产业的平均资产负债率较高,房地产融资分类内部融资房地产股权融资企业融资债权融资外部融资其他融资内部融资主要包括:转让出租固定资产、出售流动资产等方式股权融资主要包括:PO、买壳上市、上市再融资、私募、RETS、项目房地产企业兼并等方式债权融资主要包括:企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括:房地产预售建筑企业,房地产融资具体方式第一,银行贷款第二,房地产信托融资第十九,商品房预售(购房第三,保险投资计融资租赁第四,国内|PO第五,境外|PO第二十二,开发商企业间基金一开发商互助会第七,造壳上市第二十三,建筑企业垫资第二十四,卖方信九,存托凭证(DR)上市第二十五,房地产证卷第十,中国预托证券前沿货币合约市再融资第二十七,房地产辛迪加过保函和信用证融资弟第第第第第房地产基金RETS(Rea第二十九,反向抵押贷款Estate Investment Trusts第房地产公司私股权回购一真贷款、假合作目股权合作五,房地产企业债券最票和横券萇融资方式一票据贴现房地产企业收购和兼,第一银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。(1)国内银行贷款:受“央行121号文件”影响,房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制,房地产开发抵押贷款要“四证齐全(2)国外银行贷款:与国内银行相比,外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行(对个别优质项目可以有所宽松),贷款时间相对国内银行较快。(3)银团贷款:又称辛迪加贷款( Syndicated Loan),是由获准经营贷款业务的家或数家银行牵头,多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(Banking Group)采用同一贷款协议,按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。,银行贷款发展趋势案例分析贷将更加规范中国建设银行与中国华润总公司2006年3月地产项目审查更为签署战略合作协议,根据协议,建设银严格j将为中国华润总公司提供两百四十五亿元譽稅缋音持优质客,标着业含合存关看的金面银行与优质客户更深层中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份次的合作有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行战略合作杪内银行(如工商在房地产金融领域进强合作。此次双中行)开始推出收租方合作的范围,将涵盖项款、短期融资上抵押贷款业务,此种债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建如东亚银行)的建筑贷款。企业年金业务等金融服务种老公积金业务和上务类似于外资银行经咨询服务、投资银行业务,银行贷款融资方式的评价(1)银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式,对实力雄厚的开发商来说,银行贷款会变的更容易;而对中小开发商来讲,银行贷款会变的越来越困难(2)对大企业来讲,应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作。山国建设银行中国工商银行NCUSTRIAL AND COMMERC ML BANK CF CHNA,