邯郸房地产市场调研简报ppt课件.ppt

,河 北 邯 郸 房 地 产 市 场 调 研 简 报,上海祝源企业发展有限公司,简 报 提 纲,项 目 地 块 概 况,城 市及 区 域 概 况,邯 郸 市 房 地 产 宏 观 市 场 分 析,项 目 目 标 客 户及 需 求 分 析,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 房 地 产 项 目 分 析,项 目 测 算 及 总 结,PART 1 项 目 地 块 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,本项目地块位于邯郸市北部区域，北环路以外近郊地区东临：中华北大街、 北湖公园（在建中）南至：规划路西临：邯郸二中北至：规划路,地块位置及四至,北湖公园（在建中）,项目地块,107国道,邯郸二中,中华北大街,邯郸城区,上海祝源企业发展有限公司,据现场目测,该地块内尚有少量原本地村民房屋仍未拆迁完成,目前拆迁工作进行中，可净地交付。北湖公园尚处在开发建设中。,地 块 现 状,地块现状1,地块现状2,地块现状3,地块现状4,上海祝源企业发展有限公司,北湖公园尚处在开发建设中，以初具雏形,地 块 现 状,北湖公园现状1,北湖公园现状4,北湖公园现状3,北湖公园现状2,上海祝源企业发展有限公司,周 边 配 套,交通配套,商业配套,教育、生活配套,本地块东侧紧邻邯郸市南北交通主动脉中华北大街，西侧靠近107国道。中心城区至此行车交通情况较为便利，但现有公共交通线路较少，且班次间隔时间较长。整体交通尚不成熟,目前该地块周边基本无商业配套, 且该地块靠近中华北大街及107国道两条城市快速主干道，与中心城区间隔相当距离的未开发地带。商业氛围现状较差。未来较长时间商业氛围发展较为缓慢。,从本地块向西约300米位邯郸二中及市级聋哑学校，此外该地块目前无幼儿园、银行、邮局、医院等略具规模的生活配套。,上海祝源企业发展有限公司,地 块 现 状 小 结,该地块目前所处邯郸市北部近郊地区，道路状况良好， 但公共交通发展相对滞缓；,该地块周边北湖公园的建设将成为未来重要利好信息，并且成为邯郸市稀缺景观与生态资源；,该地块目前周边无已成型居住及商业聚集点，缺少商业及生活、教育、医疗等配套设施，配套成型期预估较长；,该地块目前与中心城区间，有相当距离的未开发区域，城市生活氛围有明显隔断。,PART 2 城 市 及 区 域 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 概 况,邯郸市位于河北省南端，地处东经1140340，北纬362044之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口896.4万。邯郸市的市花是月季。邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。,邯郸,邢台,衡水,石家庄,沧州,保定,张家口,承德,唐山,秦皇岛,廊坊,北京,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 交 通 概 况,邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治邯郸济南青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市资源及产业概况,以能源和原材料为主，轻重工业并举为经济发展的主导方向以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业,邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源，是全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”煤、铁资源，煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和4.8亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富，煤种齐全，煤质较好；铁矿品位高、有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐火土、硫铁矿、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地200处。,邯郸第一支柱产业是钢铁，第二支柱产业是煤炭，邯郸有丰富的煤、铁矿产资源，作为资源型工业城市，邯郸市经过多年发展，经济总量有了较大的提高。然而，因为资源的长期掠夺性开采，出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。 邯郸市委、市政府提出培育装备制造、现代物流、煤化工、新材料四个新兴产业。通过投入1000多亿元进行结构调整，全市经济发展动力有了明显增长,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市文化及旅游概况,文化：赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州窑文化、广府太极文化、成语典故文化、边区革命文化。,旅游：涉县娲皇宫，丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令部旧址、武安朝阳沟 等。,土特产：马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。,PART 3 邯郸房地产宏观市场分析,上海祝源企业发展有限公司,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场分析,据市统计局最新数字显示，今年邯郸房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。 房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业家，比上年同期增加家。目前有开发经营的企业家，比上年同期增加家，占入统企业总量的。全市在建的开发项目达到个，比上年同期增多个。,上海祝源企业发展有限公司,政 策 因 素 分 析,目前阶段，国家针对房地产宏观调控政策持续效应还在逐步显现，并开始逐渐被市场消化。近期全国房地产住宅市场继续显露出价格上扬，销量增长这一态势。同时，河北省“三年大变样”政策的推出，本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。整体房地产市场呈现出较好的上升势头。,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 一,2006年，全市生产总值实现1338.1亿元，2007年，全市生产总值达到1609.5亿元，年均增长14.5；人均生产总值18422元，到2010年全市生产总值达到2300亿元，总量比2005年基本上翻一番；全部财政收入达到240亿元，总量比2005年翻一番；全社会固定资产投资总量达到3500亿元。,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 二,煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业使邯郸踏上经济发展高速路,以峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业，是中国十大煤炭基地之一；以邯郸钢铁股份有限公司、新兴铸管集团、邯邢冶金矿山管理局等骨干企业组成的邯郸市冶金工业，已成为中国重要的矿山和钢铁生产基地。邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力，以邯峰、邯郸、一五0、马头、峰峰5个发电厂为主，是全国火力发电基地。其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富，发展建材工业具有得天独厚的条件，重点产品是水泥；邯郸市纺织工业居河北省第二位，是中国17个纺织基地之一；以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业，是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛誉。邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业，是邯郸轻工业的基础。,邯郸众多的重轻型生产企业，已成为国家经济结构网的重要组成部分，邯郸的文化与经济的蓬勃发展历经3100多年，至今未曾改变。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 一,新时期邯郸市城市定位的基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”。主体表述是：“新型制造业基地”。把“基地战略”作为邯郸市21世纪头二十年经济和社会发展的主体战略，并形成以科强体的工业高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。 关键词：新型制造业基地、区域经贸中心、历史文化名城。,上图为“1+8”都市区规划蓝图，按照设想，邯郸市将由中心城区和8个卫星城共同组成邯郸都市区，都市区所围合的区域总面积达到2760平方公里，比原来规划区面积多1493平方公里。 同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展重点东移。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 二,城市发展定位,建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南向经济增长极,18城市格局：以市区和邯郸县为主城区，把30公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为8个卫星城，从而拉大城市框架，形成组团式城市群。,城市发展框架,“传承文化特色,推进生态建设,创优大环境”,三年大变样,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 三,为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”，分别为：旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。,组团5,组团1,组团2,组团3,组团4,组团6,上海祝源企业发展有限公司,房 地 产 数 据 分 析,2010年邯郸市房地产主要数据,目前有开发经营的企业138家,比上年同期增加39家,全市在建的开发项目达到199个,比上年同期增多42个,1-6月全市房地产业完成开发投资105亿元,比上年增长91.2%,商品房新开工面积140.3万平方米,同比增长9.8,商品住宅已完成投资28.6 亿元,同比增长30.6,总体来看，邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨与扩展趋势,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场现状小结,阜阳市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向,鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化，本地房地产市场出现较大开发量,随着邯郸市整体经济的持续向好，本地房地产市场投资持续加大，市民购买力及购买意愿较好,随着城市规划发展，城市组团功能分区日渐显现，专业化高品质产品的开发建设机会点出现,由于邯郸旧城改造力度较大，动迁成本导致土地价格过高,PART 4 邯郸房地产项目分析,上海祝源企业发展有限公司,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,安联水晶坊均价4300元/平方米项目位于新兴大街以东，刘二庄村以南。规划总用地面积19123.1平方米，总建筑面积75000平方米，建筑密度18%，绿地率55%。 共5栋楼，其中2栋楼高为11层，另外3栋楼高为30层停车位:共470个车位，可租可售占地面积:18140平方米 建筑面积:75000平方米 物业管理附加信息:0.39为管理费，0.5为电梯费开发商:邯郸市安联房地产开发有限公司物业管理公司:安信联行物业有限公司邯郸分公司产权年限:70年户 数:总户数666户 当期户数666户,本项目目前尚未取得预售许可证，已开始接受预定，预定情况较好。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,左岸枫桥均价4180元/平方米左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧，规划果园北路北侧，北距北环路400米，南临规划的苏曹公园。规划6栋24层，1栋28层， 2栋小高层，户型面积：84-204。纯住宅建筑，高品质的宜居社区。小区采用人车分流，地上采用江南园林式的景观设计，移步异景，山水相宜。社区配套；6000的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。共9栋高层，其中6栋24层，1栋28层， 2栋小高层。停车位:有地下车库 1:0.8占地面积:45054平方米 建筑面积:188470平方米 开工时间:2010-12-01工程进度:12月份开工(2010-12-10)产权年限:70年户 数:总户数1380户 当期户数1380户,本项目目前本月开工，目前进行客户积累蓄水阶段，一期项目春节后开盘。,一期房源,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,北海庄园均价4700元/平方米北海庄园位于中华北大街西与果园路北，是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅。楼盘介绍：4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80145平。4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80145平。占地面积:385500平方米 建筑面积:620000平方米 开工时间:2008-12-01工程进度:A、B、C、D栋仅余50多套，年底交房(2010-12-17)产权年限:70年户 数:总户数800户 当期户数800户,本项目一期于2008年开工，目前仅剩高层住宅尾盘销售，中、高层区有北湖公园景观。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场住宅项目简介,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产项目现状小结,随着邯郸城市化进城发展，目前市场整体供应量较大，新建在售楼盘较多，但产品去化速度较快,本地住宅项目均全部为高层住宅（30层左右，建筑高度100米以下），物业形态较为单一，密度较高，且后期本地项目均以高层住宅为唯一住宅类物业形态,本地市场已显现同质化竞争趋势，项目间产品同质化现象明显，产品品质一般,目前现有项目均存在产品品质不高，物业管理服务不佳，项目营销模式落后等问题,目前市场供应住宅产品房型重视度不高，产品设计创新不够,根据市场价格调研，2009年-2010年市场均价上浮约1000元/平米,PART 5项 目 目 标 客 户 及 需 求 分 析,上海祝源企业发展有限公司,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 目 标 客 户,根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为三个圈层,第一圈层：中心城区动迁户及改善性需求客户；第二圈层：邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户；第三圈层：来经商、务工人群及异地投资客户,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户购买力识别,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户需求分析,物业形态 据调查显示，目前邯郸房地产市场以高层住宅为产品主流（政策导向原因），多层住宅、花园洋房及别墅市场占有率极低。但在房型、景观动线及生态休闲等方面的创新机会点存在。,面积配比 目前消费者面积选择集中在80150平方米，客户对房屋总价敏感性较强，购买热点集中于80-100平方米两房，110-130平方米三房。80平方米以下及130平方米以上户型销售速度较为缓慢。,上海祝源企业发展有限公司,项目户型及面积配比建议,户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品，以体现项目的整体中高端档次，同时在控制总价的基础上能保证良好的市场接受度； 在考虑总价控制的前提下，辅以开发80-90平方米面积段的两房产品，与项目主力产品形成差异，减小开发风险； 120140平方米的产品作为本项目标杆产品，以大三房和小四房的形式体现，进一步拉伸项目档次，提高利润空间。,本项目位于待开发地区，面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的缩小。在控制总价的基础上，较其他城区产品的面积适当的放小些，有助于增加产品的总价竞争力,PART 6 项 目 测 算 及 总 结,河北邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 测 算（ 估 算 ）,土地成本：约350万/亩预计容积率：3.5楼板价：约1500元/平米,建安费用：约2000元/平米配套及税费：约700元/平米,整体成本：4200元/平米目前本项目预估市场售价： 4500-4700元/平米预估利润：300-500元/平米,PS：根据邯郸房地产市场预估，未来1-2年内，市场售价预计有1000元/平米上浮空间,上海祝源企业发展有限公司,市场调研分析总结一,随着邯郸市及河北省“三年大变样”政策的大力度执行，本地市场拆迁量近年始终保持着较大规模量。预计未来1-2年内，邯郸中心城区及周边近郊区域将会出现100万方以上住宅产品新增供应量。预期市场竞争较大。,由于旧城改造这一重要因素，中心城区动迁成本居高不下，致使邯郸中心城区及近郊区域整体住宅用地摘地成本相对较高。在目前高容积率的市场下，虽然楼板价成本相对较低，但后续隐藏风险较大。,经过市场调研、邯郸房地产市场已停止批复18层以下住宅产品的开发销售，故该地块可考虑的开发物业形态基本以高层住宅（30层左右，建筑高度100米以下）为主。目前当地房地产市场已逐步显现出产品同质化竞争趋势，物业形态单一，产品品质不高，物业管理水平不高、营销模式落后等现状，如市场后期没有品质的大幅提升，产品差异化等方面的改善，后期市场的同质化竞争压力将会较大。,上海祝源企业发展有限公司,市场调研分析总结二,邯郸整体住宅产品市场自09年至今整体销售情况较为理想。目前市场已在售项目销售率基本超过80%，经过市场调研，预计未来一年中，当地市场仍将基本呈现这一销售势头。但随着未来3-5年内大批项目投放市场，滞销风险依旧存在。,邯郸作为内陆城市，对水资源依赖程度较高。本地块地处正在开发建设中的北湖公园是本地块的最大优势。但地块同样面临着周边商业配套缺少等隐患。,综上所述，结合邯郸房地产实际情况，该地块在现有市场价格下利润空间较小。但项目土地及北湖公园仍旧属于稀缺性资源，有不可复制性。如针对该块土地采用进行长期持有、逐步开发、享受未来预期升值这一长线经营理念下，该地块具有相当的开发价值。同时，建议在项目开发中注重产品品质的把控，通过设计理念的创新、品质的提高、细微的服务来最终提升产品附加值，占领市场先机。,河北邯郸,