万科成本管理思维内训(讲义)ppt课件.ppt

,现 状,很忙，忙着招标,很烦，xx部门未通知我就实施了，成本超了,很累，签证变更很多，加班才能审完,很无助，不知道怎么定价,很委屈，控制成本反而被认为是跟他们过不去,很生气，自己认为很好的即经济又可行的建议未被采纳,现状引发的思考,项目成本不好做，劳累无成就感,事实可能确实如此，,但我们可不可以反过来想一下，是否我们的管理方式有不合理的地方呢？我们有限的时间、精力安排是否有不科学的地方呢？,此次培训的意义,很简单，此次培训的目的就是希望可以给各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思维上的转变，在项目成本岗位上做的轻松些、有些成就感、自身可以更高地提升。,主要内容,1、涵义及范围2、项目成本管理思维2.1、项目成本管理的模式2.2、作业过程的管理方法3、项目成本管理的要求及目标,以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,1、涵 义,万科成本管理的宗旨,成本的定义,万科成本管理的宗旨,成本企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。,1、项目成本管理的范围,全方位的成本： 不再局限于建安造价；管理项目的完全成本（八大类成本期间费用）,全过程的成本管理：不局限于审算，从目标成本到结算成本的动态成本管理，介入事前、事中、事后的成本决策。,管理思维,思维是一个处理问题的过程；思维是一个分析、比较的过程：思维是一个发现问题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案,2、项目成本管理思维 思维的定义,思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果,动态成本,动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,结算成本,控制系统,信息系统,目标成本,管理链条,成本、工程文件,管理工具,管理制度,2、管理思维 管理模式基本架构,管理思维 管理模式工作内容,项目整体成本的控制,风险精确管理,目标成本管理原则客户导向原则： 目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。成本配置的合理性及准确性 事前控制原则： 目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。及时性及指导性,管理思维 管理模式目标成本,规划方案确定后一个月内编制完成目标成本,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与采购策划,竣工结算,目标成本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,万科成本管理模式目标成本,目标成本的修订条件,原则：因决策阶段不可预见或不可抗力，导致产品变化而引起成本的变化。可预见和可控的因素不在修订范围内。,因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升20以上。允许调整的范围仅包括建筑外立面、精装修档次、园林景观工程。 因政府政策变化 (例如：实施90/70政策等)使目标成本发生变化。 因集团、区域或公司战略要求变化（例如：精装修房战略）使目标成本发生变化。 公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。,管理思维 管理模式目标成本,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,几个基本房地产成本概念,管理思维 管理模式目标成本,万科成本管理模式动态成本,1,2,3,4,及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据,预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化,项目之间能够有效对比,动态成本价值,动态成本的管理价值,管理思维 管理模式动态成本,产品分摊，了解每种产品成本状况,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本构成,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,动态成本管理要求,即时记录 决策、合同、变更 、结算,系统分解 各科目、各部门,动态预测 待发生成本、预计未来,复审核对 成本、财务定期核对,及时通报 公司领导层、相关部门,万科成本管理模式动态成本,管理思维 管理模式动态成本,无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。,实质：能否获得补偿,管理思维 管理模式无效成本,分类,举例：设计环节涉及的无效成本,万成本管理模式无效成本,管理思维 管理模式无效成本,管理原则,限额设计； 设计方案优化； 加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更； 确定合理的施工技术方案(降低废品率)； 加强供应商考察； 加大集中采购力度； 严格执行现场签证制度； 提高专业能力； 加强部门间信息沟通。,控制方法,确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到“心里有数” 推动各部门提高专业能力、加强计划管理,万科成本管理模式无效成本,效果：“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。,管理思维 管理模式无效成本,管理思维 作业过程的管理方法 成本效果曲线,设计,招标,施工,SPEND曲线,项目周期,成本,发生的成本,形成的成本,新项目发展,成本控制重点放在那儿？,70%80%,20%,销售及物管,目标成本,动态成本,结算成本,成本数据分析、无效成本分析,工作的重心,新项目发展,规划设计,采购策划,施工管理,合同结算,动态反馈,及时结算,事前定价,目标测算,可研测算,数据分析与储存,动态控制,工作重心前移,客户分析；设计方案优化；结构指标控制；事前定价与清单招标；,工作重心后置,费率招标；变更、签证事后补签；工程结算；,成本管理工作的思考成本管理工作重心,成本管理工作重心,指标控制,结构指标,砼含量,钢筋含量,地下室方案,地下室层高,钢筋含量,停车效率,窗地比,景观软硬景比例,乔木、灌木、草皮比例,石材、砖材、木材、水景比例,地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标,25,30,成本配置,外立面,外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例,门窗：型材、玻璃、五金,栏杆：型材、式样,大堂、电梯厅的装修标准,景观,电梯配置,精装修,单元门、入户门,卖场、样板房：套数、标准,示范区：数量、范围、档次,采购执行,采购策划,方案优化,目标成本可控优化,创利优化,采购计划（事前可控）：季度、月度、周度采购计划清晰、可行,估算、概算：,供方资源,管理方法 基础工作,预结算,基础工作,招标,进度控制,合理性,进度控制,准确性,总结分析,付款,额度控制,进度控制,签证变更,真实性,“成本管理部”的定位,全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者,成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。,项目成本管理的要求,用数据说话-用准确的数据说话； 拥有对话的共同语言-用能力说话； 内控管理-及时提示经营风险并提出风险解决方案; 不扮演“独自奋青”的角色-而是有效推动全员共同管理,项目成本管理在各方面都有很大的提升空间。,成本管理工作的思考,这些需求，分别体现了哪些内涵呢？,用准确的数据说话-“基础工作”目标成本编制不准确，会导致盈利能力的判断失误，使设计方向错误 动态成本失真，会导致项目销售计划的错误； 招标中的参考价不准确，直接导致定标价格错误； 变更签证估价失误，实施与否判断错误,数据事关决策，成本部是关键的决策支持部门！,成本管理工作的思考,拥有对话的语言-“综合能力” 成本人不了解设计规范，如何进行设计优化工作？成本人不懂工程，如何进行探讨施工方案的经济性？ 成本人不懂营销知识，如何谈论营销费用支出的合理性？ 成本人不懂财务知识，如何进行最有利的成本分摊.,成本人员要成为真正的多面手，其职业前景将极为广阔！,成本管理工作的思考,内控管理- “风险防范” 公司的任何风险，最后都将转化成“成本风险、经济风险”； 公司越是扩张期，工作越忙乱，风险防范工作越重要； 成本部作为风险防范的部门，需要更多的介入内控管理中，并发挥重要作用; 直言敢谏与注重策略是内控管理中需要灵活运用的方法.,风险防范需要成本部保持高度的职业敏感性！,成本管理工作的思考,不扮演“独自奋青”的角色- “管理方法” 成本人毫无疑问是公司内对“浪费”最深恶痛绝的一群人，但这种情怀只差一小步就成为“奋青”； 与其他部门的对立，很多情况下会将自己处于“孤家寡人”的境地，成本工作将寸步难行；管理层希望看到的正是全员关注、管理成本的状态，绝不是成本部门的单打独斗.,全员管理成本的理念谁都懂，真正的成本管理高手正是能调动所有人共同管理的高手！,成本管理工作的思考,项目成本管理的目标.,数据中心综合能力管理方法,成本管理工作的思考,成本管理部工作方向的思考.,1、成为数据中心数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向：成为数据中心意味着：成本部拥有准确的、完善的、实时更新的数据库；成本部能清楚的分析与判断各种内、外部变化的成本影响；成本部能对各种方案做出精确分析；数据的信息反馈及时.,主题词：准确、及时,成本管理工作的思考,成本管理部工作方向的思考.,2、综合的专业能力综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综合管理人员，其必须拥有的专业技能应包括：客户需求分析能力设计方案优化能力施工管理理解能力营销方案判断能力.,成本管理工作的思考,2、综合的专业能力 1）成为资源管理者与整合者是综合能力形成的基础条件。 成本管理将引入越来越多的外部资源，包括：造价咨询公司、设计咨询公司、战略合作供方等都是我们的外部资源;造价咨询公司-全过程的造价咨询服务。从招标、现场管理直至结算完成，全面利用造价咨询公司；设计咨询公司-成本部应利用、掌握社会上的有效设计优化资源。在利用其开展设计咨询业务的同时，注意收集设计经济性信息；战略合作供方-所谓“战略合作”绝不仅仅是你买我卖的关系，应尽可能的在共同的分析与探讨中，收集了解珍贵的人力、工程、材料信息资料。,当今社会，越是资源整合与利用的高手，就越能成功！,成本管理工作的思考,2、综合的专业能力 2）标准化管理是大发展时期普及与提高综合专业能力的保障。 靠制度、靠流程、靠信息库、靠复制去管理业务，是最低限度减少错误代价的方式，更是大发展时期的必然选择。工作程序化-例如：成本前置体系； 过程资料标准化-例如：对外包的管理、设计优化工作管理、总结分析管理等；数据标准化-例如：标准化的套价体系。,标准化管理的实质不仅是解决新员工多、人员流动的问题，其深入内涵更是改变人治情况，尽量减少因人员变动产成的成本代价。,自我提升、共同进步,总结出来、写出来、才是英雄,成本管理工作的思考,成本管理部工作方向的思考.,3、有效的承担内控管理的职责 内控管理的实质是：前溯管理、过程监督1）成本系统承担内控工作的原因 -公司的任何风险，最终将转化为“成本风险”；2）成本系统承担内控工作的可行性 成本系统是公司中与相关部门最多沟通环节的部门； 成本系统是经营风险、运作规范性中获取的信息量最大的部门； 成本系统应成为最有效的风险预警者；,THE END,人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。,