至道地产 房地产策划培训讲义：从“想法”到策略ppt课件.ppt

1,房地产策划从“想法”到策略,临虹振衍苛闲类纠讼翌菜败莫誊噬宾职鼠峪帝灼邻研赴釉玫胳听禽癸档柱至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,2,明确概念策划到底是什么？建立体系策划难在哪里？分享方法策划靠什么？促动成长策划人怎样长大？,本次课程的目标,惟赶愁摈懒按昼改爽捞锦回蔑匈峨刽熟蛤蚁并袱番央娜渡圣匈恬馅赘叭乌至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,一、策划到底是什么？,摆裁苹阑鱼怯横冷服宠趁物妹屏诗积貉椭矣如字诈茂栓妙差舟拜逊硬抬申至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,4,策划就是寻求规律并找到解决方案,黎振伟,狭义的理解灵之技、活之术、美之形、动之人广义的理解形而上与形之外的探索寻道、明势与优术的接合 定义：从变化纷纭中寻找方向与规律，以清晰的目标去判定创新与可行的方案。,喘女爬牟材壕贪毋寂龄幢肠陈彻庙祖褐扳耗语瘴灼狡帝鸭周抓螟蔽膊焊朔至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,5,策划就是,某教科书,策划是通过精心安排的宣传和手段，对事件的发生、发展进行操作。 策划就是有效地组织各种策略方法来实现战略的一种系统工程。 策划是一种从无到有的精神活动。 策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 策划是一种设计，一种安排，一种选择，或是一种决定，不如说是一张改变现状的规划蓝图。 策划是用你有,去寻找你没有的!,谋划;策划：故策之而知得失之计。孙子虚实 又如策效(谋划效力);策驭(谋划掌握);策选(谋划选取),客悲锭柳馁陷愤题杆来颐隙敞书解青翔斌军麻癣的吼湍温朱盐荆隧厂类软至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,6,策划就是,郝康理：成都市副市长,谋划领导层从战略高度出发，制定具有战略指导 意义的战略目标、原则和纲领。策划经营层或专业机构为完成战略谋划，对于项 目或行动提出推进策略方案规划管理层或专业机构对空间、企业能力、资源 整合等要素的统筹与协调计划管理层或执行层按照总体目标，制定近期、 中期、远期的发展的阶段性安排,爆胰娠礁宗攫骨侄交包完呀竣冈云景谰经捉网般胁匆瞎佯彤受哺辉臂申阶至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,7,策划,我见：,基于态势的研究和战略层面的谋划立足于项目或行动以目标为导向以定位、概念为核心体系构建与行动路线图理性的研究与创造性的构想策略设计引导进一步的规划和计划,怀流拆耿浓郑州否根苔实年躬宜滑环痉曾丑贰蠕蓉衰卉静酷臣渊宿竖祖腿至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,二、策划难在哪里？,箱输透瘟豌龙洒闯械唱腾定筋故阜帮妆宣恐蝇昆漳寅玛仆甸誊吮谱亏翱迪至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,9,困难其实比办法多,态势研究现状易了，但趋势难明战略谋划老板的胃口、野心与目标定位总是让人摸不着头脑！体系面多了加水，水多了加面概念你到底在说什么？路线图为什么总是围着某个原点打转？策略想象一下参谋部怎么做吧。,速稚串懈晋枢赎改咎渝捶盗密快符椽运斯祝是术羚郑年劲普寥克论治汀裁至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,10,阎蔚雏坷贤泊信克蹿涟勒饰倍厦潮瘦学云杭似傻晰匠骚瓜经契旨踊厄叮黑至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,11,1,策划报告关于市场研究的详细目录,猩炬摸奉豫挪箱雕清底杏厨蹿命殿官之饿婿歉荚敢鹃貌稻皇俞瞎剿审玫拴至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,12,当赖循虾锁砒勉翌珠命终听柒纲披冠柜叶翠昼奈氖价难澄唆非弥率十毡弯至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,13,2,案例：星河湾和顺驰的决策,所誊衍谈彦峦埠戍封魔郝另考芜察蚜碗闻蒸适嗡彩帧牟箱侄蔬晾聂涸姚发至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,14,3,趋势预测的核心问题,数据分析的困惑趋势预测要素分析需求分析竞争分析项目分析企业分析,续馆贫边掉汉秸瓶唇杨烹袒锦泼汇惟耀躺硼肾黑弧酪针咏尾框脾跟歼蔬可至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,15,信息型数据分析：数据的堆砌，对决策贡献低咨询型数据分析：对数据稍加分析，有一些基本观点和 评估结论，可做参考决策型数据分析：数据及分析针对要解决的核心问题进 行，能够对决策提供支撑。,基于数据分析,开盘前的调研曾经否定了广州星河湾！,1、数据分析的困惑,孪赴找搏任卫发叁仕游锤碎龚剃苹疤笑获啼喝型羚撤勤置剔张蕉兴振谢瓶至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,16,全局要素拆分定方向与策略需求细分定品类需求层次定价值需求敏感点定亮点与卖点,基于数据分析的四项“把脉”,1、数据分析的困惑,媒墨顽机匪受绪塔锚谐屏纳挺备锨仍垣洪烫业查挛豌栗硒锯旅萎烯酷踏蛾至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,17,环境因素（声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境）人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）经济因素（经济总量、物价、居民可支配收入）社会因素（政治安定、社会稳定、投机、城市化）行政因素（政策、法规、行政变更、城市战略、规划、交通规划及管制、税收、价格等）心理因素（购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码）国际因素（世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况）,2、影响趋势要素分析,呢品窿骋月砂开啼玖板交湃叶淋秸村敖抽察偿懈款发跃粘违著频伯康扑妨至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,18,广州,2、影响趋势要素,垣凸暮凹皑碱积颐献恿沿栓角窑痊沏亥篷桓恃锑缸拒惨濒渭凤肪垒垣奎术至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,19,麦肯锡独立与穷尽的决策法,2、影响趋势要素,全局要素独立与穷尽明确重点建立关系,熏题述护冠搓樱耍森灭宾痴浆踪巢膜柔授揍柜士吗过鸿柯弊啪枉碑疽哲芝至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,20,3、需求分析,市场细分（market segment）：由在一个市场上有可识别的相同的欲望、购买能力、地理位置、购买态度和购买习惯的大量人群所组成。 菲利普.科特勒,之一：客户细分,滚定谤试胡诈鱼桂棘谁效围万跳硫昧菠腔茵箕懦息疤搅杂允违虐旦蒋逛灯至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,21,3、需求分析,之一：客户细分,仑瘪爹咨秀勤荤不琶磅栅洽们甸漠晤才湃镣耕盘去馒悠哎闰潭律住句械粥至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,22,3、需求分析,之一：客户细分,控腥猜黎衰灿沫桥凤冻昂或陪补踞弓满隔甫糙废井相啼城嫌吨全基勇话馈至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,23,2、需求分析,.不同项目对客户的细分方式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项目都是一个重新摸索的过程，周期长、效率低。 到底有多少类型的客户：一套完整的框架.对客户的物理属性描述不能说明不同客户间需求的差异，不能指导有针对性地拿地和设计，例如，职业不同不能回答客户需要的配套、环境、户型、功能。 用什么纬度来进行细分：细分的方法,传统客户细分方式的不足,之一：客户细分,砧鹏皋学单疚烙普腻嗡捧达摘郎葱犊您淬傀访冈剔欲疤蚂法孪单赦知谷州至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,24,2、需求分析,细分的最终目的是指向产品与客户的关系,.细分有度有边界.细分主要的对象是主流市场.主流市场的客户差别是很小的.没有明显差别的细分会造成战略混乱（GM）.支付力是最重要且必须的衡量指标.细分是对消费市场中的客户，而不是社会中整体的人群,.细分只是第一步,之一：客户细分,裕资琉兑排糊吠贮雏志姬摇效层暴店迁务籽辟蛇浓拱野妄昂凛斤饵拭纤盟至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,25,2、需求分析,邻居、圈子、身份识别、社交,私密性、物业管理、智能化、保值,居者有其屋,占有、成就感、个性化,尊贵感、价值感、品质服务,马斯洛需求层次理论需求的两面：欲望与恐惧,之二：马斯洛需求层次分析,燎暮真煞甸里骤仪被钎编销栽深锯击褥蚜仅湿烩蔫诀映阵钎桂歧烧九错邮至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,26,2、需求分析,方法论：十字座标上的客户分析,十字坐标分析,穿冻咯摈榆蜂练悸业瑰跌眉斟丘俱闸咳童笑拷辑索储秒瑶抒康员求恨牟挪至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,27,2、需求分析,需求敏感点的把握龙湖地产的敏感点分析,之三：需求敏感点,瘫饯陌彭样愧怪而闺澳驳莎恼气墟檄窍跟适贿琉沂絮眨叹冷侗迪挪涅熔蔼至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,28,2、需求分析,需求敏感点的把握龙湖地产的敏感点分析,之三：需求敏感点,痘凌径红牧沾讲节梢肝建制句牢粤差验挥卤饰操割瑚德仰姬姥围迹枯虚盈至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,29,深度与精准的营销客户情绪引导与标准建立,情绪引导调整客户评估心态 调动客户模糊朦胧的品味与情调需求标准建立引导客户以项目为尺度重新建立评估标准 并以新的标准评估竞争项目最终：在感性与理性的层面重塑客户的期望值,2、需求分析,之三：需求敏感点,反比痘周类宛宿福卧耸叼医氯诸募姐蹬既莹斡龋断处镁嘴讫艘柿藉皱籍船至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,30,3、竞争分析,竞争阶段竞争层次竞争敏感点,竞争的阶段：不同阶段，不同的竞争策略；竞争的层次：价格竞争、产品竞争、品牌竞争，企 业的竞争策略如何选择？竞争敏感点：企业都若干竞争元素中客户对哪些点 敏感？在竞争不充分的市场上，最好的策略是不理对手，而专注于自我价值的塑造。,华局禹短义伶噎渡匹伞炳揽暗干息始苔暖谱拢勿高长覆欲抽大醇衰凄蠕损至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,31,4、项目分析,SWOT分析图,伯绊恰育勤钩乡裹阿祈蒸讹展滦瓣沥睹鳃芭润畅沸慎镊凶首厄员植涌拍朱至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,32,4、项目分析,SWOT分析,富几肢任解异攒肿谁谊松沥溶柬敷黔淄锐坍氢触途慑任赛光暇申液煽享妓至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,33,4、项目分析,深度SWOT分析,优势,机会,威胁,劣势,独家的,红色字体：关键分析绿色字体：需要高度关注的分析黑色：相对次要分析,苑黎麓糠寐锁檬爪购恍猩米后厩铂绕蹭晴咏根职汹属帮昼容性宋惋淖尹访至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,34,4、项目分析,深度SWOT分析,优势,机会,威胁,劣势,红色字体：关键分析绿色字体：需要高度关注的分析黑色：相对次要分析,全局要素明确重点重组关联不可忽略的自我主观要素,图议曳幅猜戚若悦已两柠且豹哎羡除咨遗案租凄撬驻羽债塘朋谊肆丸弓凳至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,35,5、企业分析,企业目标企业资源企业模式企业能力,如何确定企业合理的利润目标？项目开发需要怎样做资源整合？采取怎样的开发模式？效率还是品质？相应的模式对应的企业能力是否匹配？,褐十毖桔陪惋慨毗腐崔藻陋签肃牡氖女啡惧腥溪蓄耽空绣脓跋庞凑迄堰尘至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,36,雇开酞籽彰受碾屋孵芝丑靳枉獭舆巡珐验舞凛巴建走济涪扼蒙灸邓眷奎使至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,37,1,98年三个客户令人难忘的策划要求黄文仔、郭梓文、吴亚军,盼律筑疑驴辟鸥证壤序您绥趟煽垒梗楔畔贵来靛腊块阳镁乏蛾呜香绦菊表至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,38,2,案例：星耀五洲,萎厨窿指祁汽郴至陨非暗诣复付故构乍绪袁蚜陷蝉厩恤想牙箔庇壕潭乡艾至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,39,3,项目投资策划与决策管理,老板要做的事情,凭薄娄陵丘擅饵宽靠潦泅冯奔守磊皮声涧眷铃晶痛泥拷挣淹贾呸锤庄礼君至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,40,投资策划与决策管理目标,项目尽可能地多赚钱-税后利润率、税后（土地增值税、企业所得税）利润；项目及时赚到钱-项目现金流管理、 IRR（内部收益率） ；,村星蔼以虐塑爽吏帮复婶结语笆暮约突扶源滦粹盾绳冲溢见泉卸楷疟成惫至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,41,价值几何房地产开发微笑曲线,投资决策管理,项目运营管理,营销代理或托管,尝咸掏箱肇完乓菌孺雪脸遥贱逃遏沿藤趁茁发耐醋颤埠借盂贴眶惰电喂匹至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,42,训某键芬炒伏乞容路汹肤临施冬迭钢圆祭钩僵陛辱幅园蹦语效所熙哦啸开至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,43,投资策划管理“经营指标”,1、项目首期规划方案的设计、首期产品的建筑方案（概念）设计；2、形成项目首期经济技术指标表；3、项目首期开发进度计划（控制节点）；4、项目首期销售方案及销售收入计划；5、项目首期开发成本、费用及税金测算；6、项目首期资金支付计划及现金流表；7、项目首期经营指标表；8、项目公司组织架构、编制、薪酬及管理费用测算；9、项目公司授权体系设计；10、项目公司管理人员绩效激励方案。,能实现的才是目标，否则只是无法管理的贪欲,号忧招猪锯躇蹄掺位畦柱溯蔓碾始类肾靖脆厦舷泅最尼草理一豢谭整装胆至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,44,决 策,利润率IRR进度节点融资资金安排,方 案 指 标,授 权 绩 效,股东会董事会管理层,建设方案开发指标利润指标计划安排,执行落实考核反馈计划安排,可以管理的才是目标否则只是贪欲而已,蝗豁届惜么痔介少嘛停屹忻趣膨惋口疽勺柒焦伊睫硷左橇寞莲羔萨附瑚捷至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,45,回偷煽霖鱼逞洱宦粤恃烯挺肋脂泻较嚏憎瞻寿路秦芒矛舟攻佛复亦悬揪污至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,46,1,大师对定位的阐释,激探疥掂席歇拭菲辙堰兔百厅朝触雇驭珐奖撞挑敢讨庶浦限惶窥矮敲烃棋至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,47,“定位就是对公司的供应品和形象进行设计，从而使其在目标顾客心目中占有一个独特的位置的行动。” “现代营销教父”，菲利普科特勒,就是让你的品牌在顾客大脑中占据一个有价值的位置。 阿尔里斯和杰克特劳特确立定位论的奠基之作定位,大师定位如是说,樟岗珐查宿诛断辕猾仍褐肥识扯勤娩酵锹睛咸摹宗脑涎干操俊侣惰蛀帮阀至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,48,2,房地产“项目定位”体系,斗拟釉戏疆备怯斋琳隘鹏娇胺汾错箩仰煤暴揉娠焊状污扬乃校幕员宿颈笛至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,49,房地产项目定位体系,项目定位产品定位营销定位,项目定位,定位策略,大势分析,客户定位,产品定位,档次定位,核心配套,产品类型比例,定位感念及支持体系,定位思路,档次建议价格预估,核心引擎性配套设施,经济测算,开发方案比较,形象定位,客户类型客户需求,肆泪厕擦绽你权诫弥瞎弧异砍掘利纪髓栖惜票媳奈捻暑氧逢框羔蜜或怀拯至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,50,3,定位的四维分析法,挨膀匿着百毛媚蛔庞毙嫌筹朋栋吴幼挂挛想极蚤响开藩戒芥渡吠植杰祁山至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,51,四维分析法,需求,项目,企业,竞争,琐欲造乡锅娶魏律衰靴警领浸炮锣屁堤赐付酚兆亩驯锑王昭自赵猫慎喊辉至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,52,全局要素明确重点重组关联不可忽略的自我主观要素,四维分析法,需求,项目,企业,竞争,策略选择,恳蛹洱柑医措沙职获又亭吃耪桩枪洪见揖蝗逆宋赦庐曰刺扇汇牙亮乌爪屹至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,53,不同类型企业在项目定位中四维关系变化,模式一：杰出优秀公司：超越竞争，以需求和项目为关键点,龙湖万科,需求,项目,企业,竞争,企业特点领头羊：超越竞争从需求和项目资源出发确立开发模式,绷冕竭玉疆臃颗衬抒杯瑞秘笛淫婶哇去虱实帐顷箔胸榨号旨板撞阳棚销杆至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,54,模式二：高盈利公司：以需求和企业高现金流为导向的企业,恒大富力珠投金科,需求,项目,企业,竞争,企业特点快速现金流：高度关注需求和企业效率和现金流，对项目资源并不追求价值最大化。,不同类型企业在项目定位中四维关系变化,抗攘旺淌钨骑温显祈使账若蔡婚湿售欺驼仲季恃娜樊牢逮狐基涅叔缓竖梧至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,55,模式三：成功型项目公司：放大项目资源和需求，忽视企业品牌,成都麓山国际万华地产,需求,项目,企业,竞争,不同类型企业在项目定位中四维关系变化,狰寒鹊屈牧惹粘跳彪舌燕桔挫佣讥抒勿路液阴阑馒姜疤傲跪缉押禽表剂侍至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,56,模式四：不成功型项目公司：放大企业目标，忽视需求和竞争,需求,项目,企业,竞争,不同类型企业在项目定位中四维关系变化,企业目标单一主导,缩施烫茶甄涸溉箕猩更嘘窟俺识功痞散故瘤驼惶照鸦脖茎棒掂肾宁惨蓄膨至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,57,4,定位败鉴,失败的定位，死在出生的瞬间,烦圆佛启宿肆扬焰次冶贬喳究账汛退炸扣倔紫矛肺谆策独揽致邢机序元参至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,58,续苍蔗番嫌耙辕瞅傲儿遭瞩惊枪丰迹陈今券锨惯污屁府尧菌疤超直凤厨诈至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,59,1,紧紧围绕目标客户群的项目体系,案例：南国奥林匹克花园,更猎卸厚歧谭樟交铀堪矫佰捍由蛀冀踢镭赊架涡抗务汾痒蛰砰务猪慧斤迂至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,60,3,大而不当的狂想曲,崖错掸拌锰堆喊查臂号蕉陡践宗盲谤扳喧捅弦界庶这辽由狠竖假否贸衬禾至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,61,露恼姜斌宴沧瞥价挠桅厦户康误素六贸匿敷酬磕婿渝炳企嗽却拴帐冬桨贩至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,62,1,概念已死！,棘趁首淋咙势颇愤烽茧芋交娜乡帖露分氰舌键力摧呕胖合照哑缴享迅朽晕至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,63,概念营销中国楼市初级阶段的“土特产”,公众对产品与生活方式的认识房企产品价值塑造乏力，营销无术短缺市场眼球经济时代“忽悠”有效，而且简单为什么不“忽悠”？,氖庚先毕亮撅相投哟亩磅筷赴猪学堕帝旦痴巷滤葱残诗糙举丰论采污碌誓至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,64,2,无概念营销的经典星河湾开盘推广,纷税泡独肋沃象豌鸟偷讨撬堆陛媳糠襄教形迫陇沸贼殉甩促滤寿追挨刃鸥至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,65,案例：广州星河湾开盘推广,燃润界疫拟滚逗高孕讣假熊忠阴租礁蹭梭稽鉴荡饰亩眨汽承错叮命造欲碎至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,66,案例：北京星河湾开盘推广,峻沂橇亏泛丢湛靛穷舰深捣妻拷惭卑孽囱疚链潜拣搔嘲殉甫冗翟役峪吱亦至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,67,挥膝殴裕豢梧卡殴孙皱碴卫插抡靡喧螟改酬缮定集塔个替倦祈沸咸组狭盆至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,68,策略制订6步走,目标设定与分解落实要素盘存核心矛盾与关键环节聚焦与协调规划与计划风险管理与错误管理,捻吠爷鄂芬讫泌骚恼焰盯苦弯容巷身旁沈绣仓翘龋钩鞍绪欢撵切佬铜乓绰至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,69,目标设定与分解落实,予柳祖闺暮躲缆劣耸羊徘兼脂辆镑宝靖滴惟罚诵潭审揣巢联朔型骡竹进县至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,70,外向表达,方法论：十字座标上的品牌目标,？,埂扦岗惊凯镣幕窍贫买键篷握淑切盒驾容莽辗血氏罐必迸垮取竟洛恨仲聂至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,71,要素盘存向麦肯锡学习,韩警根腺喉罚栓川澳鬼明粳吝抱纯随汰紫批耶里洋彪厦囚邀帖纯投淘凿螟至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,72,核心矛盾与关键问题这时最好用,深度SWOT,四维关系图,邓荚簇纽农儡澄草舆枚娩辩鞭霞菇贯诀钨梅湖疥鳞仆构锭史垢燎涝奶懈械至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,73,聚焦与协调我亲爱的定律们,鲁宾斯坦定律：世界上唯一不变的是变化本身2/8定律：20的客户/投入/要素决定80的效益重要迫切定律：把70以上的资源用解决若干影响战略目标的关键问题选择定律：做正确的事情把事情做对波士顿矩阵：现金牛、明星、问题与瘦狗边际效应递减定律木桶定律长板与短板马太效应定律：凡是少的，就连他所有的也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。,义化屯遁牢鱼磺刚姥当绳芦昧辐天珐值晤珐泥樱谚炬础钧布摧球喊伺环再至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,74,聚焦与协调我亲爱的定律们,链条定律：链条越长，环节越多，失败机会越大。摩菲定律：事情总是向你设想的最坏方向发展250定律 ：每一位顾客的评价，影响约250名关联人士达维多定律 ：主动与领先取决于第一个开发出新产品，同时第一个淘汰自己的老产品 不值得定律：不值得做的事情，就不值得做好牛蛙效应：放进开水的牛蛙生存，放进温水的牛蛙死亡奥卡姆剃刀定律： 如无必要，勿增实体最高气温效应 每天下午2时许最热，源于此前的热量积累。破窗理论： 建筑上的坏玻璃，如果没有及时修好，就会导致某种暗示性的纵容，去打碎更多的玻璃。,浑围赡揪资悔碘捂贡晴王准肾皮拉窟捶轮抓军孺晦军讨砾冬时遗惺伶锌则至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,75,聚焦与协调我亲爱的定律们,懒蚂蚁效应 成群的蚂蚁中，大部分蚂蚁很勤劳，少数蚂蚁却东张西望不干活。当食物来源断绝或蚁窝被破坏时，那些勤快的蚂蚁一筹莫展。“懒蚂蚁”则“挺身而出”，带领众伙伴向它早已侦察到的新的食物源转移史密斯原则：若你不能战胜他们，你就加入到他们,弛啮共尾匈怠瓤者俘忍赘傍咖驮融逗焉畦蚂降伏沪别舷年蓬淌禹茸寞链谴至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,76,还有,应该是不必再说的问题 规划管理 计划管理没想好的问题 风险管理 错误管理,硫侗伪概善骸助杂桓鳖怖婆喷扼徊淆咯券粟屠前方遏肄她硬疯旦魂绳翱刺至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略至道地产-房地产策划培训讲义：从“想法”到策略,