第二章资产评估的基本方法ppt课件.ppt

第二章 资产评估的基本方法,本章基本要求,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,资产评估基本途径和方法,资产评估方法,市场法,收益法,成本法,类比调整法,评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,评估值=重置成本成新率,资产评估方法体系,直接比较法,收益期,折现率,收益额,市价折扣法,现行市价法,功能价值类比法,市场售价类比法,价格指数法,成本市价法,价值比率法,成本法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,第一节 市场法,一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义： 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一,（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。,（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。,二、运用市场法进行资产评估的方式,1找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（）地域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。,市场法评估资产的程序明确评估对象进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。把被评估资产与参照物比较分析调整差异，做出结论。,三、市场法的程序及优缺点,优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,四、常见的评估方法,单项资产评估的市场法,四、市场法中的具体评估方法(单项资产评估),（一）直接比较法 1.基本原理： 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。,2.适用条件： 参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为： 评估对象价值=参照物合理成交价格或： 评估对象价值=参照物成交价格评估 对象特征参照物特征,4.特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。,5.直接比较法的具体种类,直接比较法,（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,（2）市价折扣法 原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 数学式表达资产评估价值=参照物成交价格（1-价格折扣率）,例1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）,（3）功能价值类比法定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。,分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。数学表达式一般表述为：,例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息： 从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 评估值=160150/210=114.29(万元),.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为：,例3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值=1090120=7.5（万元）例4被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。 资产评估价值=10（90120）0.7=8.18(万元),（4）价格指数法（物价指数法）定义价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价指数的各种表述方法： .定基物价指数：是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。,.环比物价指数（记作a1，a2等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。（综合)物价指数（又叫价格指数）=a1a2an=1+物价变动指数,价格指数法在评估中运用的计算公式为： =参照物成交价格a1a2an,(5)成新率价格调整法,资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）,例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为1995年6月，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1994年12月。,分析：1.待估资产:资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%,2.参照资产:参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）3.评估值:该待估设备的评估值为：评估值=124000(63%65%)=120184.62(元) 成新率调整法,例6某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)价格指数法,例7某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。 （2）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=600300/180=1000(万元)功能价值法,例8某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）市价折扣法,（二）类比调整法 1.适用条件： （1）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。,2.类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数；或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。,3.类比调整法的特点（1）适用性强，应用广泛。（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。,4.类比调整法的具体种类,类比调整法,市场售价类比法成本市价法价值比率法,（1）市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 或： 资产评估值 =参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数(本书例题),说明：参照物的主要差异因素时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易时间差异修正系数,区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格区域因素修正系数,功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数,交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数,个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格个别因素修正系数,成本市价法 基本原理 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。 计算公式资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照 物成交价格参照物现行合理成本）,价值比率法（市盈率法） 基本原理以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。,市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。,主要适用对象企业价值评估 计算公式所以：被评估对象的市价总额= （参照物的）市盈率* （被评估对象的）净利润 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标（企业）价值比率,本章作业一：,1.甲估价师欲评估某台机床08年5月1日的价值，选取的交易案例机床03年9月1日的市场价值为50万，又知03年9月1日的物价指数为100，08年5月1日的物价指数为120，求该机床08年5月1日的市场价值。2.欲评估某机床的价值，该机床年生产能力500万吨，选取的交易案例的机床的年生产能力为400万吨，交易案例的价值为800万元，求待评估机床的价值。,3、评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为60万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为20%，请评估其快速变现资产价值。4、评估师欲评估某项资产09年5月1日的价值，已知该项资产07年1月1日的价值为400万，这期间的物价指数为150%（09年5月1日与07年1月1日比），请根据物价指数法求其09年5月1日的价值。5、某被估企业的年净利润为3000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为40倍，请确定企业的评估价值。,第二节、成本法,（一）含义及理论依据成本法含义： 也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。理论依据：1资产的价值取决于资产的成本资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。影响资产价格的因素包括：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。,一、成本法及其适用的前提条件,前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 适用范围： 对于一切以资产重置、补充为目的的资产业务均适用，是清产核算中最基本的评估方法。,（二）基本前提和适用范围,二、基本方法,资产评估值,被评估资产重置成本,重置成本评估方法,常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法,功能成本线性函数法功能成本指数法（规模经济效益指数法）,各种贬值评估方法,实体性贬值功能性贬值经济性贬值,观察法使用年限法修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,成新率法,（一）重置成本及其估算方法,重置成本的含义： 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。 注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。,1重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,计算公式,重置成本直接成本间接成本,房屋建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润按现时价格逐项加总,设备取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,间接成本的计算方法,人工成本比例法间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额单位价格法间接成本=工作量*单位价格/工日或工时间接成本百分率法间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率,例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：,重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）,例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）,（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）,例：课本P36页例2-1解？,是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,2物价指数法,基本原理,资产重置成本资产历史成本资产评估时物价指数 资产购建时物价指数,计算公式,物价指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数资产购建时物价指数,（1a1）（1a2） （1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格变动指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,例1：某台机器设备购建于1996年，账面原值为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为92%，评估时该类资产的定基物价指数为120%，求该资产的重置成本。解：被估资产重置成本=20 000*（120%/92%） =26087元,例1：A公司的某被估资产账面价值为300 000元，1995年建成，2000年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：1996为10.7%，1997为14%，1998为21.2%，1999为4.9%，2000为4.2%，求被估资产的重置成本？ 解：重置成本=300 000*（1+10.7%）（1+14%）（1+21.2%）（1+4.9%）（1+4.2%）=,物价指数法的特点（与重置核算法比较）,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因素，与考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而也可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。注意：对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。,3功能价值法,参照物功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系变化的。,理论假设,计算公式,被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量 *参照物资产重置成本,例1：某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，请计算其重置成本：解：被评估资产重置成本=4000/5000*50000=40000元,4规模经济效益指数法,被评估资产的重置成本,参照资产重置成本,被评资产的生产能力参照资产的生产能力,x,5统计分析法,基本原理,某类抽样资产 的重置成本,被评估资产的重置成本,计算公式,某类资产的 历史成本,被评估资产的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史重置成本,例题1：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）,例1（书中P39例2-4）：评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元，求该类通用设备的重置成本。解：K=30/20=1.5该类通用设备重置成本=500*1.5=750万元,本章课堂作业二：,1.待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台20万元，运杂费1万元，安装成本为2万元，其中原材料0.6万元、人工成本1.3万元、其他费用0.1万元，请按重置核算法估算该机器设备的重置成本2.某机床于2004年购置安装，账面原值为20万元。2006年进行一次改造，改造费用为5万元；2008年又进行一次改造，改造费用为3万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.20，2008年为1.30，1999年为1.60。请计算该机床2009年的重置成本。,3.评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为40万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，求该类通用设备的重置成本。,各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法,（二）实体性贬值及其估算方法,决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,1观察法或成新率法,计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等,2. 使用年限法,资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值） 实际已使用年限 总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=5000003.125/8.125=192307.9,例20（课本41页例2-5）：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名医使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。请计算资产利用率和资产的实际使用年限解：,(三)功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式:（1）一次性功能贬值的估算（2）营运性功能贬值的估算,（1）一次性功能贬值：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。一次性功能贬值复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在一次性功能贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑一次性功能贬值。,（2）营运性功能贬值：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。分析设备的 营运性功能贬值，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,例21：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,解：（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）,课本P42 例2-6,（四）经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,估算方法：A 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率=1（预计生产能力 /资产设计生产能力）X100% 经济性贬值=（重置成本-实体性贬值功能性 贬值）经济性贬值率评估值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）*（1-经济性贬值率）,例22：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。,解：计算过程如下：经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元),年金现值系数，查阅表格377页,1观察法使用年限法成新率= 预 计 尚 可 使 用 年 限 实际已使用年限+尚可使用年限 修复费用法成新率=1-修复费用/重置成本注意：资产评估的折旧与会计年限的折旧不同。,（五）成新率及其估算,本章课堂练习三1、某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。,三、成本法的优缺点及程序,（一）程序：确定被评估资产，并估算重置成本确定被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值,搜集历史资料，确定成本构成,操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,（二）优缺点1.优点比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更公平合理。适用于单项资产和特定用途资产的评估。在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。2.缺点工作量较大以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性经济性贬值不易全面准确计算。,第三节 收益法,一、收益法及其适用的前提条件（一）含义：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种评估方法。,收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和,（二）基本前提,（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。,例 某人出国3年，请人代付房租，每年租金21600元，假设银行存款利率为5.4%，计算某人现在应存入多少钱。（假设后付款）,1.复利现值已知终值F，在复利计息的前提下，年利率r，n年的复利现值p。 F1=P+Pr=P（1+r）-P=F1/（1+r）F2 =P（1+r）2- P=F2/（1+r）2Fn=P（1+r）n- P=Fn/（1+r）n =Fn（1+r）-n把（1+r）-n称为复利现值系数，用符号（PF，r，n）表示。例如， （PF，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。,2.普通年金现值 利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P。,二、基本方法,n评估值pRi/(1+r)i i=1,（一）资产未来收益期有限的情况未来收益每期非等额的情况,例2（课本例）：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下：,则评估值=283+356+167.9=806.9万元,2、未来各年收益额相等且有限期,评估值A/r,（二）未来收益无期限的情况、未来各年收益额相等且无限期,年 金（各年相等的收益额）,本金化率,2未来收益年金化的情形未来收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大。 n A= Ri（1+ r）-i (A/P,r,n） i=1 P=A/r = Ri（1+ r）-i (A/P,r,n)r i=1,3、未来收益额在若干年后保持不变 -无限期,例24： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）,收益法应用案例：,例25： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年内每年预期收益值为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。解：P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（万元）,例26（课本P50例2-8）：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在持续经营条件下的评估值。,解：（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49244.2+1400.6209 =136.17（万元）,课本377页5年整付现值系数,三、收益法中各项指标的确定,1、预期收益额2、折现率或资本化率3、收益期限,（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中得到的归其产权主体的所得额。（2）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不 是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资 产的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。,1、预期收益额,（3）有关收益额内容的主要观点 税后净利润 现金净流量 利润总额,（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,2、折现率,（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值 的比例本金化率：未来无限期收益折算成现 值的比例,基本方法： 无风险报酬率风险报酬率,（3）折现率的估算方法,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,3、收益期,（1）基本含义 是资产具有获利能力持续的时间。,（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测,四、收益法的优缺点,1.优点：比较真实和准确地反映资产本金化的价格。评估价格易为买卖双方所接受从资产经营的目的出发，更加符合资产评估的本质要求。2.缺点预期收益预测的难度较大。适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估。,第四节 资产评估方法的比较和选择,一、评估方法之间相互关联1.资产评估方法之间的联系：整体上相互关联2. 市场法与成本法之间的区别成本法按照现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，市场法按市场上该项资产的交易价格确定。市场法的价格是资产的独立价格，成本法的价格不仅包括资产的价格，而且包括资产的运杂费等市场法的运用与原始成本没有关系，而成本法有关系。成本法按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值，市场法按照参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。,二、资产评估方法的比选,资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应资产评估方法必须与评估对象相适应评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约,