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物 权 法 学,教学要求和目的 通过本章学习要求学生掌握物权法的一般理论，认识建立和完善我国物权制度的必要性。重点、难点物权法的特征、物权法法定原则、一物一权原则、公示公信原则。,物权法：三个内容,何为民法上的物谁是物的权利人权利人如何发挥物,物权法、债法和财产法之间的基本关系,案例讨论：甲自建房屋一幢（有土地使用权）。建成后，将房屋出售给乙，并交付房屋。乙占有房屋后，至房产管理部门办理房屋所有权第一次登记。登记后，乙复将该房屋出售给丙和丁（系夫妻关系），并办理过户登记。由于登记机关工作失误，房产登记簿上仅登记丙的姓名。事后，乙与丙丁签订的买卖合同被法院撤销。而此时，丙已经擅自将房屋出售给戊，戊支付了购房款并入住房屋。问题：此时房屋所有权归谁？,甲,乙,丁,丙,戊,建房,买卖并交付,登记,买卖并过户,夫妻关系,登记,买卖并交付,付款,占有,登记、交付（事实行为）,财产交易过程图,第一章 物权法概述,教学要求和目的 通过本章学习要求学生掌握物权法的一般理论，认识建立和完善我国物权制度的必要性。重点、难点物权法的特征、物权法法定原则、一物一权原则、公示公信原则。,二、物权的特征：1、物权是绝对权2、物权以物为客体3、为直接支配物的权利 4、为排他的支配权,三、物权与其他财产权：（一）物权与债权：,区别,权利性质不同,义务主体不同,权利客体不同,效力不同,权利的设定和转让不同,保护方法不同,（二）物权与知识产权（三）物权与继承权,四、物权的分类：1、完全物权与定限物权2、自物权与他物权3、用益物权与担保物权4、动产物权与不动产物权5、主物权与从物权6、意定物权与法定物权,五、物权的效力,排他效力 优先效力 追及效力 物上请求权,排他效力,一物之上，不能有两个以上同一内容或性质的物权同时存在 。排他效力有强弱之分，所有权最强，用益物权次之（不以占有为要素的地役权例外），担保物权最弱（但质权和留置权除外） 。,优先效力,甲将其一块手表抵押给乙（未办理抵押权登记）。后甲将手表送至丙处维修，因维修款争议被丙留置。此时，丙主张实行留置权，甲主张实行抵押权，同时甲的另外一个债权人也主张实现其债权。经查，甲除了手表外无其他值钱财产。问题：上述权利如何实现？,甲,乙,丙,丁,抵押合同,维修合同,主张抵押权,主张留置权,主张债权,所有权,丁能主张对手表的权利吗？,优先效力,物权相互之间的优先性 物权优先于债权,物权相互之间的优先性,原则：时间在先，权利在先 。具体表现：优先享受权利先物权压制后物权例外：限制物权优先于所有权；费用性担保物权由于融资性担保物权 ；因政策因素，船舶优先权优于船舶抵押权 。,物权优先于债权,原则：物权于债权以同一物为标的者，物权优先于债权 有担保物权的债权优先于一般债权例外：买卖不破租赁；出于公法原因，税收债权优于一般物权,追及效力,甲的自行车被乙盗窃，乙骑了一段时间后将车抛弃，丙拾得该车并赠与给丁，丁死亡后该车由戊继承，戊经营旧车商店，遂将该车卖给不知情的己。问题：该车的所有权归谁？,甲,乙,丙,丁,戊,所有,盗窃,占有,抛弃、拾得,占有,赠与,占有,继承,占有,己,买卖,？,追及力？,追及效力,物权成立后，其标的物不论辗转流于何人之手，权利人均可追及标的物的所在，而直接支配该物 。遇到善意取得和时效取得，则追及效力将被切断。,物上请求权,甲与乙于5月1日签订房屋买卖合同，约定5月8日办理过户登记，5月20日交房。现5月20日已过，甲并未交房。问题：此时，甲对房屋的占有属有权占有抑或无权占有？乙可以向甲主张什么权利？乙主张权利后，甲乙之间的关系会发生什么变化？,物上请求权,权利人于其物被侵害或有被侵害之虞时，得请求回复物权圆满状态，或防止侵害之权利 具体种类：A.返还请求权；B.排除妨害请求权；C.预防危险请求权 讨论：物上请求权的性质。,第二节 物权法的地位与特性,一、物权法的概念广义的物权法，是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称（担保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等）狭义的物权法，则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范，即民法典中的物权编在我国，原是指民法通则第五章第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权，现在是物权法,二、物权法的地位,属财产法属财产归属与利用法有体物归属与利用法,关于“巩献田事件”,三、物权法的性质（一）物权法是私法（二）物权法是财产法（三）物权法主要是强行法（四）物权法是固有法,四、物权法基本原则,物权法定原则 一物一权原则 公示公信原则,物权法定原则,又称物权法定主义，是指物权的种类、内容、变动方式、效力及保护方法均有法律加以规定，当事人既不能任意创设，也不能任意改变,物权法定原则,作用：A.维护经济基础；B.保障交易安全 法理基础：物权排他性违反物权法定原则的后果：A.法律有特别规定者，从其规定 ；B.法律无特别规定者，一律无效；C.如创设物权行为属部分无效者，则除去无效部分，成立有效部分 物权法定原则僵化之弥补,一物一权原则,一个物上只能有一个所有权，并且不能同时设定两个以上内容相互冲突的定限物权。根本原因在于确保物权支配力的实现,公示公信原则,甲将一辆自行车借给乙使用。在使用期间，乙的朋友丙看到该自行车表示很喜欢。乙说既然你喜欢，给100块钱你拿去。丙遂支付100块钱买走该车。事后，甲要求丙返还自行车。问题：自行车所有权归谁？,公示公信原则,公示原则：指物权变动的事实，应能使公众以公开的方式获知理论基础：物权是绝对权，具有排他性，其变动涉及第三人利益和交易安全公示方法：不动产物权和特殊动产物权以登记为公示方法，动产物权以占有为公示方法,公示公信原则,公信原则：物权公示的内容具有使公众确信为真实的效力。即使公示的信息为错误，仍然按照公示出来的内容发生效力限制：公信力只在存在第三人的场合有效，在当事人之间法律保护真实权利人的利益,公示公信原则,公示原则：指物权变动的事实，应能使公众以公开的方式获知理论基础：物权是绝对权，具有排他性，其变动涉及第三人利益和交易安全公示方法：不动产物权和特殊动产物权以登记为公示方法，动产物权以占有为公示方法,公示公信原则,公信原则：物权公示的内容具有使公众确信为真实的效力。即使公示的信息为错误，仍然按照公示出来的内容发生效力限制：公信力只在存在第三人的场合有效，在当事人之间法律保护真实权利人的利益,第三节 物权的变动,一、定义：指物权的发生、变更和消灭,二、物权的发生,原始取得：非根据他人既存之权利而取得。多数基于法律规定而取得（先占、遗失物拾得、埋藏物发现、生产、收取孳息、没收、善意取得、时效取得等） 继受取得：基于他人既存之权利而取得物权，又称传来取得,三、物权的消灭,绝对消灭：标的物灭失 相对消灭：权利移转，或者权利抛弃,四、物权的变更,客体变更：标的物量上的增减 内容变更：如用益物权期限的增减，抵押权次序的变化，地上权使用方式之变更,公示与公信的问题,公示：物权变动之时，必须以一定的方法加以公示，方能发生一定的法律效力，否则不发生法律效力，或者不得对抗第三人。公示生效主义（德、台），公示对抗主义（法、日） 公信：依公示方法所表现之物权即使有错误，但对因信赖此公示方法，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同之效果,物权变动的要件,登记交付,各国民法对物权行为的态度,不动产物权变动,原则：非经登记不生效力。一般均要求以书面形式为之 行为人须有处分权 须有物权变动之意思表示 须办理登记 案例讨论需履行书面形式,案例讨论,案情：甲出资建筑房屋而取得所有权。承建人乙对丙有债务，丙误认该房屋为乙所有，而乙也表示原意以该房屋抵债，于是丙将房屋拍卖。由丁买受，并转卖给戊。戊以自己名义办理所有权第一次登记。 问题：甲发现此事，能否主张否认戊的所有权登记？,甲,乙,丙,丁,戊,出资建房,承建,占有,建设工程合同,债权债务关系,查封,拍卖,买卖,第一次登记,所有权异议？,动产物权变动,原则：动产物权之让与非经交付不生效力 现实交付 简易交付 占有改定 指示交付,案例讨论,案情：甲向乙银行借款100万，约定银行仅支付80万，剩余20万作为预计的利息，仍有乙占有，甲既不得提取，亦无利息收入。 问题：此20万是否成立占有改定？,五、物权消灭的原因,混同 抛弃 其他消灭原因,混同,两个并无并存必要之法律地位，同归一人之法律事实 所有权与他物权之混同 案例讨论他物权与以该物权为标的物的权利的混同,案例讨论,案情：A公司分别对B、C、D公司有三笔债务。为担保债务的履行，E公司以自有一辆高级跑车为A公司的债务提供担保，分别按照B、C、D的顺序与三个公司签订抵押合同，并办理抵押登记。后E公司与B公司合并。问题：B公司的抵押权是否因混同而消灭？,B,C,D,A,E,债务,债务,债务,抵押权1,抵押权2,抵押权3,合并,所有权,抛弃,权利人放弃物权，而使物权归于消灭之单独行为 抛弃动产物权 抛弃不动产物权,其他消灭原因,标的物灭失 他物权存续期间届满，或当事人以合意消灭物权 因法定原因撤销物权 他人因时效取得物权 担保物权所担保之主债权消灭 决定期间之经过 标的物被征收或没收 动产因添附而消灭,第四节 物权的保护,一、请求确认物权 ：n33二、请求返还原物：n34三、请求排除妨碍：n345四、请求恢复原状 ：n36五、请求赔偿损失：n37,第二章 财产所有权,教学要求和目的 通过本章学习要求学生识记所有权的概念、特征及其意义，掌握不动产所有权、动产所有权的基本理论。重点、难点 所有权的概念、特征；动产善意取得制度。,问题讨论：网络游戏玩家的装备、级别、财富等虚拟财产是否具有物权性质？ 能否由玩家享有所有权？,第一节 所有权概述,一、 财产所有权的概念和特征财产所有权，是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有以下的特征：第一，所有权是绝对权第二，所有权具有排他性第三，所有权是一种最完全的权利第四，所有权具有弹性力和回归力第五，所有权具有永久性,二、财产所有权的权能,财产所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。（一）占有和占有权（二）使用权（三）收益权（四）处分权,三 所有权的限制,1、对所有权进行限制的理由2、公法对所有权的限制 公法对所有权的限制，就目的而言，均为保护社会和国家的公共利益。主要包括以下几个方面的限制：(一)国家对私人或集体财产的征收征用(二)城市规划法与土地规划法对土地利用的限制(三)基于环境与自然资源保护对不动产所有权的限制(四)所有权人不得利用标的物实施违法活动,3、私法对所有权的限制,私法上对所有权的限制，主要以保障其他个人利益为目的，其途径有以下五个：(一)权利不得滥用原则(二)诚实信用原则(三)私力救济行为（四）定限物权或债权的限制（五）相邻关系,四、财产所有权的种类,（一）国家所有权 1、国家所有权概述其特点是：第一，在所有权主体方面，国家所有权具有统一性和惟一性的特征。第二，国家所有权客体的广泛性。2、国家所有权法律关系 3、国家所有权的行使,（二）劳动群众集体组织所有权 1、劳动群众集体组织所有权的概念和特征2、劳动群众集体组织所有权的行使和保护 （三）社会团体所有权 （四）公民个人所有权 1、公民个人所有权的概念 2、公民个人所有权的行使和保护,第二节 财产所有权的取得和行使,一、原始取得（一）劳动生产（二）收益（三）添附 （四）先占（五）遗失物拾得（六）所有人不明的埋藏物和隐藏物,动产所有权,先占,案例讨论（1）：王某的一台电脑损坏，经修理不能正常使用。王某让办公室的保洁工张某将电脑扔掉。张某觉得扔掉可惜，不如拿回家给儿子使用。事后，张某请精于电脑维修的邻居将电脑修好，使其恢复功能。王某得知后，要求张某返还电脑。问题：本案如何处理？,先占,案例讨论（2）：王某将一些废旧信件、笔记本等物品交给秘书张某，让其将上述物品送到碎纸机上予以粉碎。张某见信件中有王某的隐私内容，遂将信件占有。后王某发现。问题：王某能否要求张某返还？,先占,涵义：以所有的意思，占有无主动产，而取得动产所有权之法律事实。构成要件 须以所有的意思为占有 须为无主物 须为动产法律效果：占有人取得所有权，系原始取得,遗失物拾得,案例讨论：王某拾得一只皮夹子，内装有现金若干。王某在现场等候半小时，无人找寻，遂离开。第二天，王某在报纸上看到一则寻物启事，知道此物系刘某遗失。刘某在启事中承诺，如有拾得并送还者，酬谢人民币200元。王某与刘某取得联系，但刘某拒绝支付酬金。王某遂将该皮夹子予以留置。刘某反过来主张王某行为构成侵权。问题：两造争议如何处理？,遗失物拾得,涵义：发现他人的遗失物而予以占有的法律事实 构成要件 须为遗失物 须有拾得行为 法律效果：a不取得所有权主义；b附条件的取得所有权主义,拾得人的权利和义务,通知义务 保管义务 报告义务 返还义务 费用偿还请求权 报酬请求权 取得所有权,埋藏物发现,案例讨论：张三将其承包的一块土地转包给同村的李四。由于当地出土文物较多，张三和李四事先约定，如果在土地中发现值钱的东西，双方对半分。不久，李四在土中挖出一个陶瓷罐子，罐口有一封条，上写“乾隆25年王老五谨识”。陶罐之中装有大量金银财宝。问题：该金银财宝归谁所有？,埋藏物发现,涵义：发现埋藏物而予以占有的法律事实 构成要件 须为埋藏物 须经发现并占有 法律效果 ：a发现人取得所有权主义 ；b国家取得所有权主义,添附,案例讨论：甲有国画石一块，不慎丢失。乙捡到后，误认为是无主物，遂将其占有。乙对该石重新雕琢，并配以基座。经媒体宣传，该石身价大增。后乙将该石赠与其父。甲得知此事后，以乙父为被告提起了该石所有权确认之诉。问题：该石应归谁所有？,添附,解决物与物之间的偶然结合，以及物与劳动力之间的偶然结合而发生的所有权归属问题。 附合混和加工,附合,涵义：两个以上的有形物相互结合，在交易上可以认为是一物的情况 动产与不动产附合 动产与动产附合,混和,涵义：不同所有人的动产相互混和，成为一物，不能识别或识别花费过巨，因而发生所有权变动的法律事实 要件：a须为动产与动产的混和；b须不同所有人的动产；c须不能识别或识别花费过巨 法律效果：原则由各所有人按照混和时的价值共有混合物，但如果能区分主从关系的，则主物所有人取得混合物所有权,加工,涵义：就他人的动产加以制作或改造，使其成为新物，从而发生物权变动的法律事实 要件：a标的物须为动产；b标的物须为他人所有；c须有加工行为；d须产生新物 法律效果：a以材料主义为原则，以加工主义为例外的材料主义（法、日、台）；b以加工主义为原则，以材料主义为例外的加工主义（德、瑞）,添附的法律效果,不当得利请求权 强迫得利 损害赔偿请求权,二、继受取得 （一）买卖合同（二）赠与、互易 （三）继承遗产 （四）接受遗赠 （五）其他合法原因 三、 财产所有权的行使 （一）所有人直接行使 （二）所有人授权他人行使,第三节 善意取得制度,案例讨论（1）：乙从甲处窃得一台电脑，并出售给不知情的丙。事后，乙又向丙兜售电脑，丙对乙的货源有所怀疑，遂拒绝。丙将其购买的电脑租给他人使用。一年后，丙将该电脑赠与给丁，丁对该电脑来路不明有所耳闻。甲在被盗一年半后查明真相，要求丁返还，并请求丙返还所收租金。问题：a丙、丁能否对抗甲的请求？b如果甲发现盗窃事实在2年以后，则情况有何不同？,善意取得,案例讨论（2）：甲将一台照相机交给乙保管，乙通过朋友介绍将该相机以市价卖个了不知情的丙，约定价格为8000元。应丙的要求，乙答应丙可以先试用该相机一周。问题：a如果在试用期内，甲发现相机被丙占有，可否要求丙返还？同样在试用期内，乙可否要求丙返还？b如果试用期结束，丙表示原意购买，但没有支付价款，则此时甲能否要求丙返还？同样情况，乙可否要求丙返还？,善意取得,案例讨论（3）：某甲将一块玉玦交给乙鉴定，乙将其据为己有。问题：a如果乙慌称该玉商代玉玦卖给不知情的丙，并交付。后丙知道上当，主张撤销买卖合同，则玉玦所有权归谁？b如果乙因意思表示错误而主张撤销买卖合同时，则玉玦所有权归谁？,善意取得,案例讨论（4）：某甲将自己创作的一幅美术作品交给乙鉴定，乙据为己有，并赠与给不知情的丙。后因丙家里失火，作品付之一炬。先甲要求丙返还作品，丙无法返还，则甲进一步要求丙赔偿损失。问题：此案如何处理？,一、善意取得概述,涵义：又称为即时取得，指无权处分他人动产的让与人，在不法将他人动产交付给受让人之后，如买受人取得该动产时系出于善意，则取得该动产所有权，原所有权人丧失所有权。立法目的 ：牺牲财产静的安全，以保护动的安全。保护占有的公信力。,二、善意取得的要件,标的物须为动产 让与人须为动产占有人 让与人须为无权处分人 受让人受让动产之占有 受让人系善意,三、善意取得的法律后果,受让人与原所有人之间让与人与原所有人之间 让与人与受让人之间 特殊问题盗赃、遗失物、误取物等占有脱离物是否适用善意取得问题 不动产是否适用善意取得问题,第四节 财产所有权的移转,一、所有权移转概述 二、动产所有权因交付而移转 三、不动产所有权的移转必须符合法定的形成要件,第五节 财产所有权的消灭,一、财产所有权消灭的原因 （一）财产所有权客体灭失 （二）财产所有权主体消灭 （三）财产所有权被依法转让 （四）财产所有权被抛弃 （五）财产所有权被依法强制消灭 二、财产所有权消灭的后果,第六节 财产所有权的民法保护,一、请求确认所有权 二、请求返还原物三、请求排除妨害 四、请求停止侵害 五、请求恢复原状 六、赔偿损失,自力救济物上请求权,第三章 不动产所有权,第一节 土地所有权 第二节 建筑物区分所有权 第三节 不动产相邻关系,第一节 土地所有权,一、土地所有权的概念土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是一国经济制度的基础。我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所有权，这也是我国土地所有权的基本分类。 二、国家土地所有权1、国家土地所有权的主体国家土地所有权的主体是国家。此时，国家具备双重身份，一方面是作为民事权利的所有权的主体，另一方面是公权力的主体。2、国家土地所有权的客体国家土地所有权的客体即国家所有的土地。,三、集体土地所有权,集体土地所有权是指农民集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有的土地的权利。(一)集体土地所有权的主体 集体土地所有权的主体是农民集体，即一定区域内的农民按照一定的建制组织起来的统一体，包括村(行政村)农民集体、村内各农民集体以及乡镇农民集体。(二)集体土地所有权的客体 集体土地所有权的客体是依法确定给集体的农村和城市郊区的土地，包括集体所有的耕地、山岭、滩涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集体建设用地。,第二节 建筑物区分所有权,案例讨论（1）：甲驾驶汽车去某住宅小区看望朋友。甲驶入小区后发现露天停车位均已停满车辆，而将车停到地下停车场甲又觉得麻烦，于是甲将车随意停在一幢居民楼下。1小时后，甲下楼开车时发现该搂外墙表皮脱落，将汽车的挡风玻璃砸碎。事后经查，外墙脱落系小区物业公司疏于维修所致，而脱落的墙皮又恰好位于乙家的窗户之下。问题：甲车辆损失有谁承担损害赔偿责任？,甲,乙,物业公司,全体业主,所有权,区分所有,致害,赔偿,管理合同,管理,案例讨论（2）：开发商A公司出于促销目的，承诺凡原意购买某住宅楼顶层房屋者将赠送该搂的楼盖（天台）。某在华外籍人士B购买了该搂的顶层房屋，同时获赠该楼的楼盖。B在楼盖上安装了一个可以乘水3吨的大浴缸，每天在浴缸内游泳。该搂其他居民了解此事后，以浴缸过重威胁楼房安全为由要求B拆除浴缸。B以楼盖系其所有，其享有支配权为由予以拒绝。问题：两造争议如何解决？,一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。,二、建筑物区分所有权的特征,复合性 以专有所有权为基础 一体性 权利主体身份具有多重性,三、建筑物区分所有权的类型,(一)纵向分割式区分所有权 纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。(二)横向分割式区分所有权 横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。(三)混合式区分所有权 混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。,涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分的认定：指在构造上能够明确区分，具有排他支配可能性的建筑物部分。表现为构造上的独立性和使用上的独立性。区分标准：a壁心说；b空间说；c最后粉刷表层说；d壁心说最后粉刷表层说,四、建筑物区分所有权人的专有权,专有权行使的限制 区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守物权法第7l条、77条、83条的规定。其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。其二，专有权人不得违反法律j法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。,专有部分之修缮、管理和维护,专有部分之修缮、管理和维护，由专有所有人为之，并承担费用 专有部分之共同壁、楼地板或其内之管线，其维修费用由共同壁双方或楼地板上下方之所有人共同负担 对专有部分之维修，不得妨碍他人之安宁、卫生和安全 由使用他人专有部分之必要者，通常不得拒绝,五、建筑物区分所有权人的共有权,涵义：区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有的建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。特征：a共有人身份之复合性 ； b客体包括法定共用部分和约定共用部分； c具有从属性 ；d共有的标的物不能请求分割。,共有部分的认定,主要是指为共同生活所必须者，如公共道路、走廊、电梯、绿地、公共康乐设施、公共管线设施、地下室、外墙、顶盖、会所、车库、物业管理用房等。 还可区分为“大公”和“小公”，意义在于修缮费用的承担。,共有人持分权的内容,使用收益 处分 修缮、改良 按照份额分担费用和负担,六、建筑物区分所有权人的成员权,(一)成员权的含义 所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。,（二）管理组织及内容,业主会议：全体业主参加，决定物业之重大事项 。决定重大事项，通常应由专有部分占建筑面积1/2以上的业主且人数占1/2以上的业主同意 业主委员会（管理委员会）：业主会议之常设机构，代表业主会议行使权利。具有当事人能力，可以起诉应诉，但不具有法人资格 。物业管理人：通常由物业公司担当,管理经费：物业基金。系业主共有，经业主会议或业主委员会决定，用于物业之修缮、改良。 管理规约：指区分所有权人为了增进共同利益、确保共同生活，经业主会议决议以兹共同遵守的事项 成员之权利和义务：a表决权；b参与订立规约权；c请求权 ；d遵守规约及决议，接受管理等义务。,第三节 不动产相邻关系,案例讨论（1）：甲、乙两家宅基地相邻。甲在两地边界建造房屋，不慎越过边界，侵入乙的宅基地。房屋建成后，乙知道甲建房越界的事实，遂要求甲将越界房屋拆除，甲拒绝。问题：甲、乙之间的争议如何解决？,案例讨论（2）：开发商A公司在某地块建造高层住宅。建造行为具有完整的审批手续。房屋建成后，造成临近小区居民采光严重不足，日照时间低于法定水平。该小区居民主张A公司的侵权行为，A公司以建房行为合法为由予以抗辩。问题：两造争议如何调处？,一、相邻关系的概念不动产相邻各方，为了相互间的便利，而依法承受的对其不动产权利的限制。依其性质而言，乃是对不动产所有权或使用权的限制和扩张。是所有权制度的一部分，并非独立的物权类型。是所有权社会化的具体表现，旨在防止权利并化解权利冲突,二、相邻关系的特征,相邻关系的特征，源于不动产相邻的自然属性和地尽其利的宗旨，具体表现以下几方面：1、相邻关系乃依法律规定对所有权或使用权为限制或扩张 2、相邻关系并非独立的物权，仅对所有权或使用权本身的限制或扩张 3、相邻关系之成立及对抗第三人，无需登记 4、相邻关系与所有权或使用权并存，不得为单独之取得或丧失,三、相邻关系的种类,按照物权法第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：（一）因用水、排水而产生的相邻关系1、相邻用水关系2、相邻排水关系（二）相邻土地的通行关系（三）营缮的邻地利用关系（四）相邻管线安设关系（五）相邻通风、采光、日照关系（六）不可量物的侵害（七）相邻防险关系,关于水的相邻关系,相邻用水关系 相邻排水关系,相邻用水关系,相邻各方均有权依照水的自然流向使用各自土地内的水流 当地对水流使用有习惯者，依其习惯 水自高地自然流向低地，而为低地所必需者，高地所有人纵因土地之必要，亦不得完全堵截 土地所有人因利用土地之必要，非以过巨之费用及劳力不能取水者，得支付对价，请求邻地所有人给付多余之水,相邻排水关系,自然排水 :对于自然流至之水，低地所有人有承水义务，高地所有人有“排水权”。 人工排水 :土地所有人对于人工排水，原则上没有使用邻地之权利，即土地所有人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于邻地之不动产。但，高地权利人如为了排放淤积之水，或将生产生活用水排放至江河或公共水渠之中，仍可选择对低地损害最小之方法通过低地，此时高地权利人有“过水权”。,邻地使用关系,相邻管线安设关系 相邻通行关系 营缮的邻地使用关系 遗失物寻找取回之允许关系,相邻管线安设关系,土地所有人非通过他人土地不能安设必要之管线者，或虽能安设，但花费过巨者，得通过他人土地之上下而安设。权利人为安设时，应选择对邻地损害最小之方式为之，并支付赔偿金。,相邻通行关系,土地与公共道路缺乏适宜的联络，以致土地无法正常使用，土地所有人有权通行于周围土地，以到达公路。邻人应负容忍义务,道路,河流,河流,河流,A,B,营缮的邻地使用关系,土地所有人，如因邻地权利人在其土地边界或附近，营造或修缮建筑物而有使用其土地之必要时，应负相当的容忍义务。反之，邻人亦有请求使用土地之权。土地所有人因邻人之使用而受有损害时，邻人应支付补偿金。,遗失物寻找取回之允许关系,土地所有人，应允许他人进入其土地寻找并取回偶然遗失之物品或动物。此项相邻关系之对方当事人，不限于邻地所有人。凡偶然将物品或动物遗失至他人土地之内的人，均得主张此查寻取回权。,越界相邻关系,越界建筑问题 竹木越界问题 果实越界问题,案例讨论,甲地与乙地相邻，甲在乙外出期间在甲地上兴建房屋。房屋阳台侵入乙地2米，地下室侵入乙地3米，围墙一半建在乙地上。问题：a乙回来后，是否立即提出异议，后果是否不同？b甲建筑越界出于故意或过失，或无此主观状态，有何不同？c乙发现之时，房屋已建成或未建成，后果如何？d甲如为土地无权占有人时，则后果如何？,越界建筑问题,土地所有人建筑房屋越过边界的，邻地所有人如果知道越界情形，而没有马上提出异议的，不得请求除去或变更建筑物。此时，越界人对被越界人有土地使用权，被越界人则负有容忍义务。 被越界人还享有被占土地购买请求权。,竹木越界问题,邻地之竹木根枝逾越边界，除非对土地之利用不构成妨害，则土地所有人得请求邻人于限期内剪除，如邻人不剪除，土地所有人得自行剪除。,果实越界问题,果实出于自然原因落于邻地时，归邻地权利人所有。自然原因，如成熟脱落、风吹雨打等。若出于人力脱落则无本条之适用。如为邻人所为，则构成侵权。 案例讨论,案例讨论,案情：甲地上种植果树一棵，结有果实，坠落于相邻乙地之内。 问题：a果实坠落于乙地如系因风吹所致，则果实归属何人？b果实坠落如因第三人驾车撞到果树，则果实归属何人？c果实因成熟坠落于公园时，该果实归属何人？d如果树种植于甲乙两地之交界处，果实坠落归属于何人？如树木倒地时，则果实归属何人？,四、相邻关系的处理,（一）相邻关系的处理根据（二）相邻关系的处理原则1、有利生产、方便生活原则2、互谅互让、团结互助原则3、公平合理、兼顾各方利益原则,第四章 共 有,案例讨论：甲、乙各以20和80的份额共有一幢房屋，并出租给丙使用。现甲欲将其份额转让，乙、丙均有意购买，且出价相等。问题：谁可以获得甲出让的份额？,共有,指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度 通说定义之本质在于多人所有权之联合 根据物权排他支配性的特点，共有并非原本意义上的所有权，而应认定为一种新型物权，即共有权,按份共有,数人按照各自应有份额（应有部分）对共有财产共享权利、共担义务的共有形式 特征：a共有人对共有财产存在一定的应有部分；b共有人应为两人以上；c按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利,应有部分的性质,应有部分应是抽象的存在，而非对物作物理上的划分 应有部分仅对物作量上的分割，而非对所有权权能的分割 针对应有部分的权利应存在于物的全部之上，而并非局限于某一部分,按份共有的内部关系,共有物的使用与收益 ：各共有人，按照其应有部分，对共有物的全部有使用收益之权 应有部分的处分：各共有人得自由处分其应有部分 共有物的处分：原则上，共有物的处分、变更和设定负担，均须获得全体共有人之同意，否则不得为之 共有物的管理 共有物的费用分担,按份共有的外部关系,对第三人的权利：各共有人对于第三人，得就共有物的全部，主张基于所有权的权利 对第三人的义务 ：传统民法认为，根据义务是否可分而定。如义务可分，则共有人按照各自份额承担义务，如义务不可分，则负连带责任,共有物的分割,任何共有人均有权请求分出其应有部分 分割方法：协议分割（实物分割、变价分割、作价补偿）；裁判分割 共有人之间的担保责任：各共有人按其应有部分，对其他共有人因分割而得到的物，负与出卖人相同的担保责任，包括权利瑕疵担保责任与物的瑕疵担保责任,共同共有,依据一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系而共有一物的制度 特征：a共同共有是不区分份额的共有；b共同共有以共同关系的存在为前提；c共有人对共有物平等地享有权利，承担义务，对外负连带责任,共同共有的类型,夫妻共有：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外 家庭共有：家庭成员在家庭共同生活期间共同创造、共同劳动所得的财产归家庭成员共有 继承开始后，遗产分割前的共有 合伙 财产,共同共有与按份共有的区别,成立原因不同 权利的享有不同 分出应有部分的条件不同 分割限制不同 共有物管理规则不同 存续期间不同,共同共有的内部关系,各共有人的权利及于共有物的全部 共有人对共有物的权利受共同关系的制约 在共同关系存续期间，共有人不得请求分割共有物,共同共有的外部关系,任一共有人均有权就共有物之全部行使物上请求权 共有人对共有物承担连带责任 承担共有人无权处分共有物的法律后果,准共有,所谓准共有，是指两个或者两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有，如抵押权共有、建设用地使用权共有、著作权共有、专利权共有、商标权共有等。准共有具有以下特点：其一，准共有的客体为除了所有权之外的财产权。其二，准共有的内容没有共有的内容全面、充分。其三，准共有究竟是按份共有，抑或共同共有，应当由各准共有人依据法律和合同规定以及根据共有权利的性质等加以确定。其四，准共有优先适用于关于该权利立法的特别规定。,第五章 担保物权,教学要求和目的 通过本章学习要求学生了解担保物权的概念、特征、种类，理解和掌握抵押权、质权和留置权的概念、特征、设立、效力、实现、消灭等。重点、难点抵押权和质权的概念、特征、设立、效力、实现等。,第一节 担保物权通则,案例讨论：甲将自有的一套组合音响抵押给乙。在抵押权存续期间，甲又将该套组合音响出卖给不知情的丙。后来，甲与乙之间的债务届期，甲无力清偿债务，乙欲实行其对组合音响的抵押权。问题：乙能否直接向丙主张实现抵押权？,概念：指以确保债务清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或财产权利上所设立的定限物权 效力：a优先受偿效力；b留置效力 作用：a担保物权是适宜的债权担保制度；b担保物权是社会融资的基本手段,一、概念,二、担保物权的种类,典型担保物权（抵押权、质押权、留置权），非典型担保物权（让与担保、融资租赁） 法定担保物权（留置权），意定担保物权（抵押权、质权） 本担保，反担保,三、担保物权的特征,从属性 附随性 不可分性 物上代位性,担保物权的从属性,原则：以担保债权实现为目的，从属于主债权 性质为从权利注意例外情况：抵押权的相对独立性,担保物权的附随性,基于从属性，债权转移，担保物权随之转移 但债务转让则受有限制 另外，抵押物转移的，抵押权如经过登记，仍附随于抵押物之上,担保物权的不可分性,主债权未全部受偿之前，担保权人得就担保标的物之全部行使权利。债权即使分割、一部分受偿或消灭，担保物权仍担保全部债权或剩余债权。担保物即使分割，则全部担保物仍担保全部债权,担保物权的物上代位性,担保标的物因毁损、灭失或被征收等而受有赔偿金时，该赔偿金成为担保物的替代物，担保权人得就该赔偿金行使权利,第二节 抵押权,案例讨论：甲将自有的一幅名贵油画抵押给债权人乙，但未办理抵押权登记。在抵押权存续期间，甲又将该画质押给债权人丙。在此之后，甲又欠丁一笔债务。现三笔债务均届期。问题：三个债权人的债权实现顺序如何？,一、概念：,N 179：债权人对于债务人或第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利,二、抵押权特征,抵押权是担保物权 抵押权是就债务人或第三人财产上所设定的物权 抵押权是不转移标的物占有的物权 抵押权可就标的物卖得价金优先受偿,三、抵押权的设立,(一) 抵押合同,(1) 被担保的主债权的种类和数额。,(2) 债务人履行债务的期限。,(3) 抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属。,(4) 抵押担保范围。,(二) 抵押登记,根据担保法第41条、第42条的规定，下述财产的抵押，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效：,(1) 无地上定着物的土地使用权,(2) 城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物,(3) 林木,(4) 航空器、船舶、车辆,(5) 企业的设备和其他动产,(三) 不得抵押的财产,(1) 土地所有权,(2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律有特别规定的除外；,(3) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；,(4) 所有权、使用权不明或有争议的财产；,(5) 依法被查封、扣押、监管的财产；,(6) 依法不能抵押的其他财产。,三、抵押权的效力,(一)抵押权的效力范围,1、抵押权所担保的债权的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的按照约定。没有约定为部分担保的，推定为全额担保。 2、抵押权效力所及的财产范围。抵押权的效力不仅及于抵押物本身，还及于抵押物的从物、添附物以及抵押物扣押期间所生的孳息。,（二）抵押权的优先效力,抵押权的优先效力是指抵押权所具有的使抵押权人得就抵押财产的价值优先于其他债权人而受清偿的效力。,（三）抵押权的保全效力,抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施以保全抵押财产价值的效力。,（四）抵押权的物上代位效力,抵押权的物上代位效力是指当抵押物的灭失而使抵押人获得赔偿请求权或赔偿金时，抵押权人的担保物权得该赔偿请求权或赔偿金而继续存在的法律效力。,（五）抵押权的追及效力,抵押权的追及效力是指抵押权所具有的使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的法律效力。,四、抵押权的实现,(一)抵押权实现的要件