经济法课程《城市房地产管理法》ppt课件.ppt

,经济法课程：第十二章城市房地产管理法,房地产目前是我国广大居民的大宗财产，关系到百姓的安居乐业和财产关系。 学习本课对解决在房地产开发、租赁、交易和投资等方面发生的纠纷具有重要意义。,第十二章 城市房地产管理法,第一节 城市房地产管理法与房地产开发用地 一、房地产的概念与特征 ： 房地产房产、地产的统称。 特 征房地产是房产与地产的有机结合； 实体财产与财产权利的有机结合； 地产起主导作用，是房地产的核心。,第1课时,二、城市房地产管理法的概念中华人民共和国城市房地产管理法 1994年7月5日通过；1995年1月1 日施行,三、城市房地产管理法的调整对象与适用范围 调整对象 房地产管理关系和房地产经营关系 适用范围： 城市房地产管理法第2条规定,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让 1、出 让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让程序,一、土地使用权出让,3、出让方式拍卖出让； 招标出让； 协议出让。 4、出让合同内容包括下列条款： 当事人； 标的； 价款； 使用期限； 土地使用用途；违约责任。,二、土地使用权的划拨 城市房地产管理法第23条规定： 下列建设用地的土地使用权确属必要的，由县级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。,第三节 房地产开发,概念在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 特点 1、涉及面广，政策性强； 2、投资量大，建设周期长； 3、对国民经济的阶段性发展有 较深远的影响。,第2课时,房地产开发的基本原则,1、坚持严格执行城市规划； 2、坚持经济、社会和环境效益相统一； 3、坚持有效开发。,设立的条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。 程 序 申请设立登记；发给营业执照；县级以上地方人民政府规定的部门备案 。 资 质 管 理 房地产开发企业资质管理规定 中华人民共和国建设部令第28号,房地产开发企业,房地产交易,一、房地产交易的概念: 指在当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。,第3 课时,1、概念与条件 2、转让程序 3、转让合同,二、房地产转让,三、房地产抵押,1、房地产抵押的设定2、抵押权的效力3、房地产抵押的特别规定,四、房屋租赁 1、概念指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、租赁合同的主要条款 当事人的姓名或名称及地址； 房屋的位置、面积、装饰及设施； 房屋用途； 租赁期限； 租金数额及交付方式； 房屋维修责任； 装修的约定； 转租的约定； 解除合同的条件； 违约责任； 当事人约定的其他条款。,第五节 房地产权属登记 一、房地产权属登记的概念、特点、作用 1、概念指登记机关在登记簿（土地登记卡、房屋产权登记书等）上所记载的房地产权属的内容。 2、特点由不同登记机关分别登记 ;为房地产权利动态登记；采取实质性审查；具有公信力；实行强制登记制度；颁发权利证书 。 3、作用经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。,第4课时,二、国有土地使用权登记、 房屋所有权登记,三、房地产转让登记和变更登记 四、房地产抵押登记,五、违反房地产法的法律责任,案例一,位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。市政府下文通知房地产公司，按照政府关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于不拍卖之列。接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款15万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。问题：(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?,参考答案,(1)、房地产公司无权出售辛某租住的房屋，理由是： 一是房地产公司不是辛某居住房屋的产权所有人。 二是该房屋属于拆迁范围，依照法律规定属于禁止转让 的房屋。 (2)、房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。尽管双方到房地产管理部门依法进行了登记，并且取得房产权证，但由于双方交易的房屋是法律所禁止的，即买卖合同的客体不合法。因此，房屋买卖合同无效。,案例二,1998年12月，地处某市市区内的某重点大学为发展校办产业，决定将靠近商业区的一排校园围墙拆除，在靠近围墙的校园一边新建一排商铺用于租赁。该校企业管理办负责人听说在市区内建设三层楼以上的建筑须由城市规划部门批准，便决定拟建设商铺一律限定在二层楼以下。后又因缺乏建设资金，该校找到附近某镇农工商发展公司谋求合作。双方经协商，约定合建前述商铺，由农工商发展公司出资金，某大学提供土地，建设二层楼的商铺一排，共约3万平方米。商铺建成后，产权双方各分一半，各自经营。双方合作建房合同签订后，农工商公司便请来工程队开始施工。仅2个月时间，前述商铺即完成土建并装修完毕。然而，在该市城市监察大队的一次例行检查后，某大学即接二连三地受到有关部门的处罚。 问题： (1)、试从房地产法的角度分析某大学进行了哪些违法行为?为什么? (2)、应如何纠正错误?,参考答案,(1)、人民法院不应受理陈某要求提高青苗补偿费的起诉。因为市场建设的青苗补偿纠纷属于行政管理关系，其被管理相对人是拥有土地所有权的某村。陈某不是相对人。 (2)、要求县政府赔偿侵权造成的损失的起诉应当受理，但应驳回其诉请。因为县政府并未直接介入陈某与某村的承包经营关系，没有侵害其承包经营权。至于陈某与某村解除合同的补偿问题，应当依照有关法律及合同约定处理，属于民事法律关系，与县政府无直接法律关系。,小结 本章内容主要包括： 城市房地产管理法的概念与适用范围； 房地产开发的基本原则； 房地产转让的程序与转让合同； 房地产权属登记的概念和作用； 房地产转让、变更、抵押登记； 违反房地产法的法律责任。,Thank you very much !,