远洋太古里解析ppt课件.pptx

四川中原顾问项目部SiChuan.01.2015,商业案例研究远洋太古里项目,锦里之于武侯祠等同于太古里之于大慈寺；锦里位于一环路内城市中心区域；嫁接武侯祠旅游文化区，定位于仿古街，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”；2004年11月开业，现已成为成都旅游文化的城市名片。太古里位于城市心脏地带春盐商圈内；嫁接大慈寺佛教文化区，春盐城市核心旅游商业商圈以及东大街金融起步区，是开放式、低密度的街区形态购物中心；2014.11月开业，不言而喻太古里发展远景将比锦里更胜一筹。,【项目定位】太古里项目定位与锦里有异曲同工之妙，从已成熟运营的锦里仿古街区可折射出本项目落址的共性资源嫁接。,概述,锦里“L”型布局围绕武侯祠，共享旅游客流，功能上互为补充，以低密仿古街区融入旅游文化氛围；太古里“U”型布局围绕大慈寺，共享商圈客流，以现代建筑特色和川西建筑特色相结合融入商业氛围。,城市中心区域,低密仿古街区,“L”型嫁接,城市心脏地带,低密特色建筑街区,“U”型嫁接,图片1,图片2,图片3,图片1,图片2,图片3,城市中心,城市商圈发展脉络由单中心向多中心的格局发展，商圈之间竞争激烈。,成都现目前已形成多中心商业格局，春盐骡商圈城市核心地位被削弱，周边商圈对客群分流作用日益凸显，那春盐骡商圈如何突围？,【商圈发展】成都目前商圈由一个中心向多个中心发展，传统核心商圈春盐骡面临周边多区域竞争，商圈升级扩容势在必行。,20世纪90年代中期1980-1993,20世纪90年代中后期1994-2003,21世纪初2004-2012,21世纪2012后,第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店,第二代商业是指超市和百货,第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL,第四代商业是指商业体上嫁接体验式消费,从百货业态向购物中心再到体验式商业发展。,【商圈升级】春盐商圈历经三代形态发展，已从百货业态向购物中心再到体验式商业发展过度，而太古里项目是目前春盐商圈最能体现体验式消费的购物街区。,项目外立面,项目区位及总平,【产品线复制】成都远洋太古里项目产品线源自于北京三里屯太古里项目，在选址、建筑特色、定位以及业态等诸多方面完全复制于此。,商业定位：为中国西部领先的CBD高端大型综合体，为目前成都规模最大、档次最高的购物中心。IFS与太古里比较：IFS以传统购物中心建筑形态定位高端业态，而太古里以低密特色步行街建筑形态定位高端业态，更具体验性，也是太古里谋求差异化发展的表现形式。,高端购物中心,【差异化竞争】于2014年初入市的IFS项目定位于高端购物中心，后入市的太古里以差异化竞争策略定位于高端低密特色步行街，更具体验性。,项目区位：,【项目区位】远洋太古里项目位于城市核心区域，被传统商圈春熙路商圈以及盐市口商圈覆盖，同时也是东大街金融起步区域。,蜀都大道,红星路,地铁2号线,东大街,地铁3号线在建,天仙桥北路,远洋太古里,春熙路站点,远洋太古里项目周边交通路网：,远洋太古里项目四周车流线路：,城市主干道,地铁线路,地铁站点,蜀都大道,东大街,纱帽街,纱帽街,糠市街,【项目交通】项目周边城市主干道围绕，交通路网发达，便捷性强，同时是地铁2号线以及3号线交汇站春熙路站的上盖物业。,项目意境图,【基础信息】远洋太古里是远洋地产和太古地产联合开发的写字楼、酒店和购物街区的商业项目。,酒店博舍、42间客房（2.3万方）,甲级写字楼睿东中心（12万方）,购物中心太古里（10万方）,地下商场,总平规划,【整体规划】项目整体涵盖一座12万方的甲级写字楼，位于东大街沿线，42间客房的博舍酒店位于购物街区一侧，另外太古里街区围绕大慈寺而建，共10万方。,增加新型业态、买手店等,许多首次进入成都的品牌,与大慈寺等古韵结合打造,区域唯一老成都风格购物街区,成都远洋太古里毗邻大慈寺；接壤人潮涌动的春熙路商业区；以时尚手法演绎传统建筑风格；现代和川西文化展现的淋漓尽致；与散落的古建筑及老街道交相辉映；古与今相互衬托，相得益彰；形成开放式、低密度的街区形态购物中心。,【建筑特色】太古里选择低密独栋的建筑形态，让古与今相互衬托，形成开放式、低密度的街区购物中心。,【古建筑概览】广东会馆、章华7、8号院、马家巷禅院简介,广东会馆,章华里7、8号院,马家巷禅院,位于成都远洋太古里西南一隅的广东会馆建于民国初年，主要用于民国年间在成都的广东人聚会，带来的客家文化成为成都特色之一。,马家巷禅院毗邻千年古刹大慈寺，建于清朝末年，专供大慈寺居士休憩，这种大隐隐于市的清静从容延续至今。,章华里7、8号院是典型的川西民居，无论是普通住宅还是大户四合院，成都人向来都擅长就地取材，木梁、青砖、青瓦，造就川西代表建筑。,川西风格的青瓦坡屋顶,现代工艺，古典特色的格栅,通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由极具美感的城市空间。,古老街巷与历史建筑嵌入其中,橱窗式大面积的玻璃幕墙,上中下三层设计,广东会馆,独栋设计建筑一角,建筑特色概述：,【建筑特色】通过保留古老街巷与历史遗迹，融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积的玻璃幕墙相融合，极具特色和美感。,漫广场,东广场,西广场,大慈寺,独栋建筑之间采用回廊式设计，便捷客群的同时，合理分配人流量，避免出现商业死角。,步行街入口，交通节点位置多自动扶梯设置，另外步梯嵌入独栋楼宇之间，便于客群向二层导入。,自动扶梯,多主题广场设置，起到购中心中庭作用，不仅是交通布局的起始点，也是运营的主要区域。,回廊式设计,回廊式设计,东广场,自动扶梯,步梯,漫广场,【动线特色】项目独栋建筑之间采用回廊式设计，自动扶梯和步梯镶嵌而置，多主题的广场设计实现了在最大限度保留建筑美感前提下，凸显动线功能性。,代表主力店：,代表街铺：,通道：,外摆区：,【建筑数据】因项目形象和档次定位，其主力店面积较大，在2400-4000；店铺面积集中在80-150，户型方正；另外餐饮类项目外摆区较大，凸显体验性消费。,备注：数据来源于市调,增加新型业态、买手店等,许多首次进入成都的品牌,与大慈寺等古韵结合打造,区域唯一老成都风格购物街区,“快里”介绍：“快里”由西里、中里、东里构成，三条购物街道贯穿东西两个广场，众多国际品牌以独栋或复式店铺完整展示轻松愉悦的购物形象，“快里”主要是以轻奢和快时尚为业态构成，体现畅快淋漓的逛街享受。西里：国际顶级一线品牌，代表商家：古驰、爱马仕、miumiu等。中里：国内外设计师品牌：代表商家：ZARA、HUGO BOSS、Max&Co等。东里：潮流运动快时尚，代表商家：ONLY、i.t、思莱德、新百伦等。,红色标记两侧区域商业构成“快里”主题,【业态规划】“快里”由西里、中里、东里构成，主要是以轻奢和快时尚为业态构成，体现畅快淋漓的逛街享受。,“慢里”介绍：“慢里”是围绕大慈寺精心打造的慢生活巷，分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。除了精致美食，“慢里”还引入各类文化生活品牌，为繁忙的都市注入美好的生活理念，与成都人的生活习性完美契合。代表项目：鼎泰丰、安徽塔英国茶屋、蓝蛙、哈根达斯、红邮筒、野兽派、ABC Cooking Studio、方所、百丽宫影院、昆庭等等。,橙色标记两侧区域商业构成“慢里”主题,大慈寺,【业态规划】 “慢里”是围绕大慈寺精心打造的慢生活巷，分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。,【业态规划】 太古里入驻品牌分类统计：,方所书店的跨界美学跨界所需要的，远不止单纯地将空间放在一起，将各品类产品陈列上架那么简单。“我会给那些走美学生活线的店员上陈列课。”创办“例外”15年，他在服饰、美学生活、展览方面有自己的观点和坚持，“陈列的人需要懂心理学、伦理学、行为学、社会学等所有和人有关系的东西，因为我们的生意需要触动顾客的心。”方所创始人之一毛继鸿,方所书店简介2011年11月25日，国内原创设计师品牌“例外”台湾行人文化实验室联合打造的方所书店，第一家店在广州太古汇商场，占地1800平米。第二家店落址于成都远洋太古里步行街，占地4000平米，跨度逾越100米，8米挑高，是集书店、美学生活、咖啡、植物与展览空间与服饰时尚等混业经营为一体。,方所入口,方所内部一角,【方所书店】成都方所，占地4000，跨度逾越100米，8米挑高，是集书店、美学生活、咖啡、植物与展览空间和服饰时尚等混业经营为一体的体验式消费平台。,时尚区,植物及展览区,咖啡区,图书区,美学商品区,小方所,方所内部空间划分示意图：,入口处,【方所书店】内部空间功能区由入口至里，依次分隔为时尚区、图书区、美学商品区、植物区及展览区、咖啡区以及小方所儿童美育空间。,方所书店的跨界美学 集书店、美学生活、咖啡、植物与展览空间与服饰时尚等混业经营为一体，其背后 实则是一种体验式消费。 此种消费模式受当下商业体追捧，那该如何解读体验式消费？,【体验式消费发展阶段】当下体验式消费分为三个发展阶段：分别是初级、中级与高级的体验模式。,【体验式消费发展趋势】引领全球的“M-O-S-T”发展模式是未来新兴中产阶级的全新休闲生活方式的代表方向。,S,O,M,Movie,Tourism,Sports,Outdoor,T,【体验式消费商业发展方向】“SOLOMO”的产品概念方向是全球购物中心未来发展主要方向。,承载各种社交活动的场所,体现当地人人文文化及生活习惯,线下与线上商业实现移动互联,SOSocial,LOLocal,MOMobile,【体验式消费的常见操作元素】动漫元素：,上图：成都IFS举办大型“多啦A梦”展览，远洋太古里举办大型阿狸动漫形象展览。,动漫产业正在加速与其他产业进行融合，“大动漫”生态系统已经产生，从这方面来说，一些商业地产的先行者率先将动漫元素引入购物中心，并提供专门的电影院、体验馆、游乐场等，可嫁接儿童消费业态打造系统性的游乐中心。,【体验式消费的常见操作元素】自然元素：,对于封闭式的购物中心来说，在室内引入自然元素，可以提高购物中心环境的舒适度，其本质是抓住现代都市消费者对田园生活的向往，从而提高购物中心的吸引力，2014年中旬，双楠伊藤洋华堂就将百货中庭用于栽种蔬菜。,上图：上海K11的都市农庄，将“开心农场”实体化，把300空间打造室内生态互动体验种植区，养起了香猪，种植了奶油生菜、菠菜、番茄和草莓等。,【体验式消费的常见操作元素】文化元素：,随着现代消费者对于品质消费的追求提高，越来越多的购物中心开始于艺术相结合，以此达到提升商业价值的目的。,上图：侨福芳草地购物中心拥有500多件艺术作品，为让消费者更了解艺术作品，这些艺术品没有设置艺术品防护围栏。购物中心不单是用艺术品增加其艺术氛围，而是在开发前就把艺术品展示当作商业项目之一。,【体验式消费的常见操作元素】景观元素：,现代消费者越来越不满足于只在商场中购物，而是对购物空间的环境要越来越重视，在这样的环境下，购物中心对于景观要求也越来越高。,上图：国瑞购物中心与上海K11购物中心屋顶花园景观，花园内的休憩、公用设施，诸如：亭廊、坐凳、垃圾箱以及各式地灯等均以人性化设计为本，兼顾功能与美观，达到现代消费者对体验式景观的要求。,【体验式消费的常见操作元素】服务元素：,购物中心是以租金盈利的商业地产，一般来说，开发商和运营方会想尽办法增加出租面积，然而在这个体验为主的时代，私享空间对提升消费体验有实质性作用。,上图：佐阾香颂购物中心牺牲了大量商业面积，打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区、佐阾pink泊车部落特色服务。,数据来源：商业地产与电商备注：统计划分，成都是从二线向新一线发展的城市,【电器品牌】电器类品牌商家，以主力店或次主力店性质入驻商业项目，多采用固定租金模式，租期在10年左右。,数据来源：商业地产与电商备注：统计划分，成都是从二线向新一线发展的城市,【超市品牌】以大型主力店性质入驻商业项目，面积需求大，均采用固定租金模式，而承租能力较低，租金范围在32-42元/月/，租期年限较长，在15年左右。,数据来源：商业地产与电商备注：统计划分，成都是从二线向新一线发展的城市,【快时尚品牌】多以主力店或次主力店性质入驻商业项目，采用扣点和取其高的租金模式较多，承租能力强，扣率在7%-10%，租赁年限多在8-10年。,从锦里项目看资源嫁接,1,由项目占位看定位依据,2,低密特色步行街，诠释体验性消费,3,案例总结,锦里之于武侯祠等同于太古里之于大慈寺，从其成熟运营中可折射出太古里与锦里的资源嫁接的共性。,春盐商圈升级，三里屯太古里产品线复制以及与IFS差异化竞争催生本项目体验性消费模式购物街区的诞生。,以时尚手法演绎传统建筑风格，与散落的古建筑及老街道交相辉映，“快里”与“慢里”主题性业态规划，均在诠释体验性消费。,由点及面，体验式操作元素,4,体验式消费模式常见操作元素主要以动漫、自然、文化、景观以及服务为主题实现。,商圈发展：城市由单中心向多中心发展，致使商圈之间竞争激烈，传统的商业模式将向体验式消费模式转变，促进商圈发展升级。项目竞争：商业市场多为“方盒子”式的购物中心，避免陷入同质化竞争，项目在定位初期谋求差异化发展，而差异化的核心主要体现在建筑形式和业态定位上。消费需求趋势：引领全球的“M-O-S-T”发展模式是未来新兴中产阶级的全新休闲生活方式的代表方向，而以此催生“SOLOMO”产品概念的发展。,启 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