目前养老地产5大类15种开发模式ppt课件.pptx

1,15种养老地产开发模式,2,15种养老地产开发模式分析的5大分类,与社区共同建设,与相关设施并设,与国际品牌接轨,养老地产5大类,与旅游或商业地产结合,以其他方式转型,3,与社区共同建设类模式1：专门建设综合型养老社区,概念阐述：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。配套设施：老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施,图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施,不同的住宅类型，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求,4,与社区共同建设类模式1：专门建设综合型养老社区,图2 大规模的养老社区可考虑分期建设,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设,概念阐述：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。配套设施：老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施,5,与社区共同建设类模式2：新建大型社区的同时开发养老组团,定位：房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。优势：这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线；养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。,图3养老社区的组团化布局示意图,6,与社区共同建设类模式2：新建大型社区的同时开发养老组团,注意事项：1.开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；2.另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。,总用地面积：约2万亩总建筑面积：720万平方米养老社区建设体量：150亩，计划建设约18万平方米的养老住宅产品规划布局：养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置以方便老人到达和使用(图3)。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。,图4养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内,案例广东惠州某项目,7,与社区共同建设类模式3：普通社区中配建各类养老产品,“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。,该模式产生原因：据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图5)。,图5 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图,8,与社区共同建设类模式3：普通社区中配建各类养老产品,老少户住宅特点：同层相近的两套住宅，或同单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。采用适老化设计，配备：如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。,养老公寓经营模式：出租、出售目标客群：自理老人、需要护理的老人,规划建议：将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。,注意事项：设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以5060平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。,9,与社区共同建设类模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施,该模式的优点有：投资相对较少，易于复制和实现连锁经营,针对问题：一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。如：北京。,北京养老现状：老龄化程度严重养老床位数量较低城区年代久远，周边配到设施成熟区位条件好，但周边用地资源紧张,利用零散地块新建或改造已有建筑的形式开发社区间的养老设施,10,与社区共同建设类模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施,图6 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图,特点：小规模、多功能、综合型服务范围：辐射周边多个社区配套设施：老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务,11,15种养老地产开发模式分析的5大分类,与相关设施并设,与社区共同建设,与国际品牌接轨,养老地产5大类,与旅游或商业地产结合,以其他方式转型,12,与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施,图7 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起,案例：日本六甲老年公寓说明：开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图7)，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。,13,与相关设施并设模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施,方法1：养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。方法2：直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。,14,与相关设施并设模式6：养老设施与幼儿园并设,模式优势：能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。,15,与相关设施并设模式6：养老设施与幼儿园并设,图8 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起,在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。,未来展望：随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。,16,与相关设施并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓,与大学等教育设施相结合的养老社区,模式开发原因：很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。目标客群：高知老年群体,17,与相关设施并设模式7：与教育设施结合，建设养老公寓,与大学等教育设施相结合的养老社区,美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。,18,15种养老地产开发模式分析的5大分类,与旅游或商业地产结合,与社区共同建设,与相关设施并设,养老地产5大类,与国际品牌接轨,以其他方式转型,19,与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品,概念：养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的一种模式现状：目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。选址：具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。,20,与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品,图9 结伴式养老公寓标准层平面图,劣势：用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散解决方案：在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。,21,与旅游或商业地产结合模式9：与商业地产结合，开发老年公寓,概念：在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。适用城市定位：北京、上海、香港等大城市，对于在此类大城市生活的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。开发模式：由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。,22,与旅游或商业地产结合模式9：与商业地产结合，开发老年公寓,案例：日本东京的豊州老年公寓选址：位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内周边配套：大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施居住模式：复合居住，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。,图10 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图,23,15种养老地产开发模式分析的5大分类,与国际品牌接轨,与社区共同建设,与相关设施并设,养老地产5大类,与旅游或商业地产结合,以其他方式转型,24,与国际品牌接轨两种模式：模式10 & 模式11,这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。,模式10引入外资，建世界型连锁老年设施目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如：欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。借鉴：对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。,25,与国际品牌接轨两种模式：模式10 & 模式11,模式11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式,最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。,图11 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少，与我国国情不太相同,26,15种养老地产开发模式分析的5大分类,以其他方式转型,与社区共同建设,与相关设施并设,养老地产5大类,与旅游或商业地产结合,与国际品牌接轨,27,以其他方式转型,模式12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。,28,以其他方式转型,在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。,模式13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产,29,以其他方式转型,在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。,模式14利用自身独特资源转型开发养老地产,30,以其他方式转型,可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。,模式15将旧的国有资产盘活，改造为老年设施,31,以其他方式转型,全文小结养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。,32,谢谢！,