深圳后海总部定位及物业发展建议报告ppt课件.pptx

XXXXX总部项目整体定位及物业发展建议,P1,目录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,P 2,目录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,P 3,全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角色，促进深圳城市地位升级与经济长远发展,宏观环境,城市定位,经济发展窗口与改革示范区：珠江三角洲地区发展改革规划纲要提出：“深圳市要继续发挥经济特区的窗口、试验田和示范区作用，增强科技研发、高端服务功能，强化全国经济中心城市和国家创新型城市的地位，建设中国特色社会主义示范市和国际化城市。”全国经济中心城市与国际化城市：深圳市城市总体规划（2010-2020）提出：深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市圈。,深 圳 市,P 4,深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划，将促进产业与金融的融合，后海金融中心将发挥更大作用,宏观环境,城市发展格局,留仙洞总部基地,深圳湾超级总部基地,深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁，而前海的国家战略规划及金融创新，终将促进大前海甚至南山区域的繁荣，而后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与地位。,P 5,深圳整体经济保持平稳较快的发展，第三产业对经济的贡献不断增大，将进一步拉动商务办公需求的增长,2008年-2012年，深圳GDP每年均能保持10%以上的高增长态势，经济发展状况良好；2008年-2012年，深圳第三产业占GDP总量比重不断增加，2012年第三产业占GDP总量比重达55.7%。,单位：亿元,宏观环境,城市经济,深圳GDP发展情况,深圳第三产业构成,P 6,深圳金融产业持续高速增长，占全市GDP比重不断升高，成为全市经济的重要支柱产业,2008年-2012年，深圳金融产业每年均能保持15%及以上的高增长态势，超过深圳市GDP增长速度，金融产业增长强劲；2008年-2012年，深圳金融产业占GDP总量比重不断增加，2012年金融产业占GDP总量比重达14.1%，成为全市经济的重要支柱产业。,宏观环境,金融产业,深圳金融产业产值及增长率情况,金融产业占GDP比重,P 7,单位：亿元,P 8,南山未来将形成5大总部区，将成为深圳总部最密集、商务办公最活跃的区域，深圳新的CBD聚集地,宏观环境,区域格局1,P 9,后海中心区位于香港后海前海轴带中心，前海深港合作区建设与香港政治环境影响，将促进港企向深圳转移；后海先于前海区建成，将对港企发挥截流或过渡作用,宏观环境,区域格局2,参照香港中环模式，将后海打造成为集生活、办公、商业、文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城，建设总部聚集的第三金融商务区,后海规划,发展定位,后海区位：由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成，总用地面积2.26平方公里，包括深圳湾体育中心0.3平方公里，内湾公园0.7平方公里；后海定位：2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计，借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新宿CBD等国内外CBD案例，提出后海中心区的城市角色，打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城；发展目标：建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。 前南山区委书记叶民辉,P 10,后海中心区充分考虑周边建筑及区域特征，将商业用地、绿地、体育用地进行有机组合，且进行高度分区及节点控制，完善了区域的建筑形象,后海规划,功能布局,后海中心城市结构：城市中心功能+核心绿地+体育功能；三大功能板块通过开放的空间形成以内湖为核心面湖向海的空间结构；后海中心城市形象：城市中心功能从东向西进行高度分区，提高滨水公共界面的丰富度，并通过节点项目限高控制，提升区域的建筑形态。,深圳湾内湖公园,深圳湾体育公园,中心路绿道,P 11,建 筑 限 高 分 区 线,以公共交通优先原则，提供多种公共交通系统，实现高效接驳换乘；采用机动车单线循环与地下交通，提升通行能力；倡导绿色交通，与深圳湾区形成自行车道系统,后海规划,交通规划,公共交通系统地铁：2号线、11号线、前南线、石岩线；有轨电车公交车观光轻轨自行车网络提倡绿色交通，对接深圳湾；机动交通网络单向循环、地下交通系统,P 12,后海城市中心设计注重地块的高强度集约开发并强化地块功能复合，提升地块间地下或地上空间的联系,后海规划,开发特征,高度集约开发后海中心区可开发用地87.4万平米，建筑总体量472万平米，净容积率达到5.4；用地单元划分以100*100m为单元，实现土地高效利用；多元功能复合后海城市中心区以满足人们交流、工作、生活、娱乐等多种需求，实现用地功能的复合化，非单一物业类型，而是多种物业类型的合理组合；地块间相互联系不仅对地块的容积率、建筑限高进行规定，且在地块设计指引中规定了地块间的地上、地下连接方式，形成地块间垂直的交通联系。,项目南侧的航天科技广场项目占地面积12618平米，容积率12.08，12万平米写字楼、3万平米商业；且在北侧塔楼与南侧裙楼商业设有2层连廊；这种多功能设计与建筑地上或地下连廊设计在后海规划中到处可见，增强建筑间的互动，提高空间的利用率。,224m塔楼,130m塔楼,32m裙楼,入口广场,P 13,图例,后海在建项目有16个，已进入快速建设期，随着项目竣工入市，后海商务氛围将逐渐形成,后海现状,项目建设情况,后海模型示意图,后海在建项目工程进度表,P 14,小结,二、商务格局发展利好于南山，后海区域将承担更重要角色, 深圳定位为全国经济中心城市与国际化城市，且深圳前海国家战略规划及金融改革创新，促进南山呈多点开花的办公格局，将代表着深圳未来的商务主流。,三、后海区域精细化规划，将成为深圳最高端的总部新区, 后海将参照香港中环模式，提出傍海新城的发展目标，加强地块多功能组合及地块间功能互动，且进行多种公共交通方式，立体交通体系构建，促进后海形成自成一体的高端总部区。,一、深圳金融产业快速发展，将利于后海金融企业聚集, 深圳金融产业发展迅速，2012年金融产业占到深圳国民生产总值的14.1%，金融产业壮大将有利于金融产业链形成，利于后海吸引金融产业类客户。,Summary,P 15,启示：放大后海区域发展利好，抓住后海金融区建设特色，主要发展金融及关联客户。,后海金融总部区,本项目,科,苑,大,道,项目位于后海金融总部区门户位置，也是连接后海金融总部区与高新填海六区枢纽，能够起到区域形象展示与金融传导作用,滨,海,大,道,项目本体,区位分析,滨,海,路,后,深圳科技馆新址用地,门户位置：位于滨海大道头排，是深圳到机场的主要干道，距机场只需30分钟，是从市区进入后海中心的主入口，昭示性地位凸出；形象昭示：具备形成整个后海金融总部区的身份标志，对整个区域的形象昭示具有重要意义；纽带作用：作为两大总部基地的纽带，能够更好的发挥金融资本与产业资本融合作用。,高新园填海六区,P 16,本项目未来周边将有4条地铁线路，公共交通十分便捷，处于后海中心连接城市主干道的出入口，存在一定交通压力,公共交通：项目1KM范围内将规划有4条地铁线，5个地铁站点，特别是后海站将是2号线、11号线、前南线三条地铁线的综合换乘枢纽，科苑立交公交站距本项目仅50m；车行交通：后海中心内部道路实行单向交通系统，存在一定程度的交通绕行，由滨海大道西-东向车流、后海滨路南-北向车流、海德三道东-西线车流进入性较好，地块位于城市主干道的入口处，未来可能会存在较大交通压力。,项目本体,交通分析,区域交通分析,交通进入性分析,P 17,本项目周边拥有商业文化中心、高档居住区、深圳湾体育中心、内湾公园及深圳湾滨海公园，周边区域发展成熟，有利于项目后期的招商,后海金融总部区是深圳唯一的滨海总部区，属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，项目1km范围圈内拥有稀缺的海湾资源和生态景观；周边已形成较完善的公共配套、居住及商业氛围；代表南山区域最高商务水平的南山商业文化中心，目前售价在4.5万/左右，租金介于150-180元/月，市场需求较旺盛，高端写字楼产品市场认知度高，代表项目有海岸城东、西座，天利中央一期、二期；,项目本体,配套资源,P 18,高档居住区,高新区软件基地,商业文化中心区,居住区,办公商业区,文体休闲区,1KM,深圳 湾,海岸城,天利中央广场,西侧受立交桥遮挡、南侧昭示性较差，且西南侧与航天科技广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳,项目本体,四至分析,航天科技广场,卓越后海,北侧：滨海大道及规划的深圳科技馆新址，无遮挡，视野开阔，景观较好；南侧：航天科技广场，号为A塔楼高224.8m，号为B塔楼高129m，号为停车场用地，号为卓越后海，高184m；西南侧存在对视，南侧及东南侧视野一般，南侧人流较大；西侧：后海滨路与滨海海滨立交，受滨海立交及道路绿化带一定程度遮挡；东侧：紧邻秀丽变电站，高25m，号地块限高50m，号地块限高150m；视线好，景观一般，受秀丽变电站一定影响。,秀丽变电站,滨海大道,后海滨路,滨海海滨立交,P 19,未开工地块,停车场,本项目应充分考虑绿地的开发利用且适当拔升建筑高度，提高建筑形象感与整体开发价值,项目本体,地块指标,地块红线范围内北侧与西侧为绿地，占地面积1500，紧邻滨海滨路与滨海大道交叉口，较为嘈杂，在利用绿地时可考虑下沉式设计；项目可建设面积为2697，主塔楼建设控制面积为1225，塔楼标准层面积过小，影响建筑形态及办公的使用可考虑适当放大塔楼的标准层面积，提高每层使用面积；地块建筑限高为150m，与周边的航天科技广场、卓越后海项目存在明显的高度差，影响建筑的昭示性，可考虑加建与顶部造型等方式，跳脱出周边建筑遮挡；项目建成后将入驻五矿多家企业，需综合考虑各企业的办公需求，进行合理的建筑设计。,20,小结,Summary,一、位于后海封面位置及与高新区交流纽带，区位配套优越,本项目不仅位于深圳湾滨海区，同时也处于后海总部区的门户地段和连接填海六区的枢纽位置；后海区域周边发展成熟，为项目发展创造良好条件；,二、外部交通便利，交通进入性略显不足,项目紧邻滨海大道，未来周边规划有4条地铁线路，但受制于周边交通系统，车行交通可进入性略有不便利，后期在交通规划期需重点解决该问题；,三、受制项目指标，项目在封面形象感下滑及使用性不佳,项目限高仅150m，难以跳脱周边建筑群，可建设用地面积小，西侧、南侧项目昭示性较差，且西南侧与航天科技广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳。,21,启示：凸出项目封面形象，放大沿滨海大道的景观面，同时加强交通动线规划，降低南侧的对视性。,分析目标结果现实非期望结果，转化现实风险，实现开发目标达成,开发目标解析,目标界定,P 22,开发目标解析,核心问题界定,本项目需解决的二大核心问题,P 23,目录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,P 24,市场研究,市场分析客户分析竞争分析,P 25,深圳金融市场已形成三大金融总部格局，本项目地处前海一级辐射区，城市西进轨迹将使得本项目所在片区成为深圳商务发展热点,深圳市场,金融总部格局,P 26,罗湖中心区域金融总部市场以地王金融商圈为代表，是深圳市最早金融区，区域地位正在逐渐下降,深圳市场,罗湖中心,罗湖中心区域金融大厦除京基100，其它大厦入市时间都较早，大厦周边商业配套齐全，地铁、公交等交通便捷，市场入驻率都比较高，市场认可度较高；区域内租金价格除京基100和华润大厦，基本集中在200元/月以下，客户层级不高，优质客户正在逐步逃离此区域，迁往其他区域。,京基100,地王大厦,深发展银行大厦,华润大厦,27,28,以深南大道为界，分为南北两区，整体租金价格达到200元/月，高端项目已达到300元/月,深圳市场,福田中心,福田中心北区,深 南 大 道,深圳市传统金融总部聚集区，区域成熟度最高，配套完善，产品价格实现度高，高端客户认可度高,深圳市场,福田中心,福田整体租金主要集中在150-220元/月之间，高端写字楼项目租金在250元/月以上；福田中心前期开发金融总部取地较少，金融总部企业无自持办公物业，通过租赁或购买其他企业写字楼为主；目前总部物业入驻的客户中，除总部自用较大面积外，入驻企业客户相对纯粹，以整层、半层大面积办公客户为主；如港中旅大厦27-32层自用，其他楼层均为整层或半层客户,港中旅大厦,投资大厦,免税商务大厦,兴业银行大厦,兴业银行大厦,投资大厦,港中旅大厦,免税商务大厦,29,深圳市场,福田中心,兴业银行大厦,港中旅大厦,免税商务大厦,继中心区十三朵姊妹花之后，未来二至三年内，福田中心区将迎来七兄弟，区域的成熟度使得区域市场价值认可度高,中心区内可开发利用的地块资源非常稀缺，金融总部物业的再发展受到局限；该片区为深圳市第二批金融企业建设用地，该部分用地基本都在2008年出让，具有地块面积小，容积率大的特点；七块用地均为金融企业总部用地，按照深圳发展总部企业规范，规定企业自用部分建筑面积不低于60%，且自用建筑面积10年内不准对外出售。即将入市的投行大厦均价在210元/月，项目价格较高。,安信金融大厦,投行大厦,中国人寿大厦,国信证券大厦,华安保险大厦,招商证券总部大厦,中信银行大厦,新洲路,福 华 一 路,民田路,福 华 路,30,与福田中心区形成强大双中心结构，是连接港深广的中枢，被誉为南中国“曼哈顿”，对本项目具有很强的辐射效应,战略定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，服务范围是包括香港在内的整个珠三角，定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”；发展领域：重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,以拓宽人民币业务为核心，推动人民币国际化进程，打造创新融资平台，发展产业链最高端；出让地价：区域内2017年将完成基础设施建设，目前已出让四块用地，出让地价突破2.5万元/平米，达到出让地价天花板，可以预见未来物业的价格将非常高。,深圳市场,前海片区,31,小结,Summary,一、罗湖福田有较大的金融机构作依托，本项目发展与前海金融相关类的客户, 罗湖金融中心是深圳市最早的金融中心，商务产品整体层次较低，未来可开发面积非常稀缺；福田金融中心是深圳市发展最成熟的金融中心，入驻企业类型层级较高，未来可开发面积很少；前海片区注重未来规划，打造企业总部基地，未来可开发量很大，是深圳市未来占位最高的区域；,二、根据目前金融产业格局，本项目金融定位应差异化,基于前海深港现代合作区建设及金融体制改革，后海区域将收到前海辐射利好，未来有更大的发展空间。,P32,启示：依托前海金融改革发展特色，与罗湖、福田金融类企业定位差异化。,南山区域,整体市场,【市场格局】南山区正在形成五大新兴商务片区 ，后海中心区是南山商务圈的重要节点,P33,后海金融总部区,高新技术产业区,留仙洞总部基地,深圳湾超级总部基地,前海深港现代服务业合作区,【市场表现】南山不同区域租金差异较大，但不同档次写字楼大多保持较高的入驻率，整体的商务市场较为旺盛,南山区域,整体市场,天利中央广场,34,海岸城,【片区概况】深港现代服务业合作区，设置诸多限制性明细规定，造成进驻门槛高、投资开发的资金压力大等客观制约,南山区域,前海,P 35,【市场表现】楼面地价突破2.5万元/，且规定投资强度不低于1.2万元/，价格门槛高,前海深港现代服务业合作区的地价能够实现40%以上的拍卖溢价率，除由世贸投资公司拍得的T102-0244宗地除外；还规定约70%的自用办公物业比例；楼面地价突破2.5万元/，且对投资强度（计容积率的建筑面积计算，不含地价）做出硬性规定，要求在12000或15000元/以上，部分宗地设置约20%的无偿返还比例，价格门槛较高。,南山区域,前海,2013年7月及11月前海深港现代服务业合作区总共拍出的5宗地基本信息,P 36,【市场表现1】后海总部基地享有较大幅度的取地优惠政策；楼面地价在3000-11000元/之间,南山区域,后海,后海中心区总部企业基地宗地基本信息,【市场表现2】办公物业自用比例较大，期限长，增加了后期运营成本，但可售物业部分市场操作灵活性较高,南山区域,后海,后海总部基地受到政府土地出让优惠政策，即每宗地都保证以挂牌底价成交，而且政府还将返回一定比例的地价给竞得人，因此，相对前海而言，后海取地成本相对较低；自用办公物业的比例在60%-100%之间，期限在7-15年不等。可售物业部分没有入驻行业限制，因此，客户来源相对较广，具备承接前海外溢客户的现实可操作性。,南山区域,深圳湾,区域位置：南至滨海大道、西至深湾一路、东至深湾五路、北至白石三道和白石路所围合的区域；引入对象：主要吸引对象包括跨国公司、高成长公司的总部、分支机构或研发中心。规模指标：总用地面积117.40公顷，总量为450万550万平方米(不包括市政设施)。片区规划就业人口为18万22万人。建筑限高：超高层综合体建筑分别控制在400米680米和、400米480米、在400米580米。,【片区概况】深圳湾超级总部基地依托政府政策支持，客群主要面向深圳市高端企业,深圳湾总部基地效果图,P39,DU03-04,DU03-05,DU06-05,DU06-06,DU08-01,DU09-04,DU08-03,DU08-02,DU08-04,DU05-02,DU05-03,DU03-02,DU03-03,DU06-02,DU06-03,DU06-04,DU02-01,DU02-03,DU02-04,DU02-05,DU02-08,DU02-07,DU02-06,DU04-01,DU04-02,DU04-03,DU04-05,DU04-04,DU09-05,DU01-03,DU01-04,DU01-01,DU01-05,DU01-02,DU02-02,DU06-01,DU07-01,DU09-03,DU09-01,DU09-02,400-680,30-100,150,30-100,300,250,400-580,300,10-40,100,30-60,10-40,10-40,100,100,100,300,200,100,200,200,200,40,100,50,200,200,200,100,150,200,200,400-480,80-150,数据说明：建筑限高来源于深圳湾超级总部基地详细规划草案,250,100,40,白石路,白石一路,白石四路,白石二路,白石三路,深湾一路,深湾二路,深湾三路,深湾四路,深湾五路,滨 海 大 道,300-400,【地块划分】超级总部基地总共划分为35个商业性质开发用地，5个公共市政配套用地,南山区域,深圳湾,P40,资料来源：世联地产资料库,【片区概况】国家级科技园区，入园受产业限制，客户进驻门槛高；中区和北区起步较早，南区的项目陆续落成,南山区域,高新技术产业区,P41,【市场表现1】第一批新建项目相继入市，受区域规划政策影响，存在一定的行业入驻门槛限制,高新技术产业区项目在近3年内陆续入市，但有较高的行业门槛限制，客户群受到一定约束；软件产业基地售价3.5万元/，A8音乐大厦月租金112元/。,三诺大厦,南山区域,高新技术产业区,A8音乐大厦,创业投资大厦,百度国际大厦,P 42,【市场表现2】楼面地价位于700-6400元/之间，但用地性质为新型产业用地，物业入市销售存在较大限制,南山区域,高新技术产业区,2013年高新技术园区招拍挂地块信息,取地优惠政策：2013年高新技术产业园南区成功挂牌出让6宗新型产业用地，除了由房地产公司拍得的地块实现200%的溢价率，其他均以底价出让。准入行业限制：一些宗地对竞得人设置行业门槛，主要为互联网技术、工程技术、人体工程技术等。,P 43,【典型项目】软件产业基地作为国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区，定位高端、规模庞大,南山区域,高新技术产业区,软件产业基地效果图,P 44,软件产业基地写字楼,【片区概况】留仙洞总部基地将成为深圳五大总部基地之一，定位为深圳市“西部硅谷北片区”的重要部分,区域位置：由留仙大道以南、茶光路以北、石鼓路以西和创研路、留新路、一号路以东的区域围合而成。物业体量：新型产业用地和商业服务设施用地，分为7个开发控制单元，可提供新型产业办公面积将达到428-515万。,南山区域,留仙洞片区,地铁交通：5号线已开通留仙洞站、年初开工的7号线将开通茶光站；近期规划15号线和17号线；远期规划莞深城际线。景观廊道：“两纵三横”五条重要的通风及景观廊道，分别是留光路、留新南山路、同发南路、仙茶路、仙鼓路。,教育配套：18个班的幼儿园、45个班的9年一贯制学校、30个班的初中学校。公共配套： 社区体育活动场地、文化活动室、邮政支局等。,P 45,【市场表现1】留仙洞片区出让用地有较大面积返还，市场可流通部分楼面地价达到16000元/，未来入市价格高,南山区域,留仙洞片区,留仙洞总部基地块拍卖成交信息,P 46,【典型项目】凯达尔大厦是留仙洞片总部基地首个甲级写字楼物业，副楼整体转让，主楼月租金达到90元/,南山区域,留仙洞片区,凯达尔大厦项目基本信息,凯达尔大厦空中连廊,P 47,凯达尔大厦主楼,凯达尔大厦平面图,小结,Summary,一、相比其它四大总部商务区，后海区域在价格与客户存在双重优势, 前海未来入驻门槛高，深圳湾总部以本地高科技客户为主，高新区具有产业限制，留仙洞商用物业产权划分存在限制，后海除总部自用外，完全市场化操作，有更广阔的客户资源；,二、金融、实业类企业总部自建物业，易形成集群效应, 后海中心区出让地块均为总部自用限制，且引入较多金融总部基地及实业类企业，能够提升商务纯粹性，并能吸引总部关联企业入驻，形成集群效应；,三、 后海周边商务租金水平高且空置率低，商务价值高, 后海总部基地紧邻南山文化中心区，该片区的租金价格为目前南山最高，且入驻率几乎达到100%，项目未来市场价格可期。,启示：后海区域具备更自由的市场环境：后海总部发展特色、区域周边发展成熟、入驻客户无产业限制。,【辐射区域】项目所在区域周边高端住宅集聚，拥有海岸城等大型商业体，且地块范围内项目建有基础性商业配套，未来商业供应较大,市场分析,商业市场分析,区域内住宅区集中，且存在大量高端住宅区，区域人群消费水平高，区域内已有海岸城等商业项目；1km范围内拥有海岸城等大型商业体，且地块范围内项目建有基础性商业配套，未来商业供应较大，存在较大竞争。,P 49,城市印象,滨海之窗,海印长城,蔚蓝海岸,天海花园,观海台,漾日湾畔,本项目,海岸城,岸芷汀兰,卓越浅水湾,深圳湾彩虹之岸,东方花园,熙湾,滨福庭园,纯海岸雅居,浪琴半岛,博海,锦缎之滨,听海花园,1KM,图例,【客户分析】后海金融总部区域未来办公供应体量350万，未来将会有大量商务人群的进入，将会带来大量商业需求,市场分析,商业市场分析,后海金融总部区是政府重点打造的金融总部区，是一块正在快速开发建设的地块，在未来35年左右，整个区域建设较成熟时，周边商务办公物业及商务消费人群会呈现直线上升的态势；后海金融总部基地规划办公体量供应约350万 ，按人均办公面积12-15 推算 ，区域内已知地块商务客群数量约为23-30万人；商务人群消费将成为区域的主要消费主题，倾向快时尚、娱乐项目、休闲或商务餐饮，消费以必要性、频繁性消费为主 。,P 50,【业态构成】深圳甲级写字楼的配套商业以金融与餐饮类业态为主，重点发展金融、餐饮、便利店等配套商业,市场分析,商业市场分析,深圳甲级写字楼配套商业的业态以金融和餐饮为主，金融和餐饮的比例均超过了3成，并且金融的比例略高于餐饮；除了金融和餐饮外，甲级写字楼配套商业的业态主要还有便利店、中介、教育、休闲娱乐等；金融、餐饮、便利店是写字楼重点发展的配套商业，主要为写字楼的办公客户提供金融和生活服务。,数据来源：世联地产深圳甲级写字楼配套商业调查,深圳甲级写字楼配套商业的业态构成,P 51,【业态分布】写字楼配套商业主要分布在1-3层，其中1层的业态中金融占比近一半，2-3层以餐饮业态为主,市场分析,商业市场分析,深圳甲级写字楼配套商业主要分布在13层，3层以上配套商业极少，说明配套商业价值主要体现在13层；配套商业1层业态类型最为丰富，其中金融与餐饮类业态占比最高，据统计1层配套商业中金融比重达到46%，餐饮比重达到24%；23层商业业态种类相对较少，其中2层商业以餐饮为主，占比达65%；3层餐饮的比重也超过了一半，休闲娱乐类业态比重有明显提升，达到25%。,1层业态组成情况,2层业态组成情况,3层业态组成情况,P 52,小结,Summary,一、在业态构成上，本项目适宜发展配套类商业,深圳甲级写字楼的配套商业以金融与餐饮类业态为主，重点发展金融、餐饮、便利店等配套商业；,二、在业态选择上，本项目非以量取胜，应以质以异取胜,首层商业以金融与零售类业态为主，2-3层以餐饮业态为主，餐饮业态需符合商务办公人群的需求特点。,启示：依据区域商业市场特征及本项目商业体量，项目适宜发展商务配套类商业，提前进行大客户谈判，以质以异取胜。,市场研究,市场分析客户分析竞争分析,P 54,南山区写字楼客户以实业、电子科技类行业为主，其次为贸易、咨询服务类，大面积办公比重较高，达到34%,南山写字楼客户行业分布,南山写字楼客户需求面积组成,客户行业：南山甲级写字楼客户行业分布较为均匀，以实业、电子科技类为主，其次为贸易、咨询服务和物流类。金融类客户占比7%；需求面积：南山甲级写字楼客户需求在500-1000的客户占比最大，达34%，需求在500以上客户已占总客户群的50%以上；客户来源：南山区写字楼具有相对独立、相对封闭、行业属性极强的特点，因此主流客户是扎根于本区域的企业，来自于福田、宝安客户分别占比10%、8%，其他地区客户较少。,南山区主要客户来源,南山客户分析,总体分析,P 55,天利中央广场进驻客户以科技、金融、咨询服务、贸易类为主，以200 以下、200500客户数量占比较大,客户行业：天利中央广场入驻客户行业主要以电子科技、金融、咨询服务、贸易类为主，其中天利A、C座客户电子科技类最多，而B座客户金融行业最多，占进驻行业总量的23%。需求面积：天利A座、C座以小面积需求200 以下的客户为主，而需求在200-500 的客户接近30%；B座客户需求量在200-500 居多，200 以上需求量的客户占比达77%。,A座,B座,C座,南山客户分析,天利中央广场,P56,海岸城进驻客户以科技、实业、咨询服务、贸易类为主，东、西座客户面积需求主要在500 以下，西座大面积需求客户相对较多,客户行业：海岸城客户行业分布集中在科技、实业类，其次为咨询服务和贸易类；需求面积：主流需求面积为200 以下和200-500，实业、科技、物流、金融平均使用面积最大，平均使用面积约为500平米。,西座客户需求面积,东座客户需求面积,西座客户行业分布,南山客户分析,海岸城,P57,海岸城东座面积分割较小，需求面积在200 以下客户占总客户量60%。需求在500 以上大客户较少。,海岸城西座客户需求面积比东座客户要大，需求面积在200以上客户达67%，面积需求在500以上客户达到20% 。,后海中心区已成功引入总部22家，包括金融、房地产、电子科技、实业等行业，将促进总部上下游及关联企业进驻，带动商务办公需求,南山客户分析,后海客户,后海总部行业类型占比,后海中心区22家企业总部中主要行业类型为电子科技、金融、实业和房地产行业。后海中心金融总部企业共6家，占总企业数量的27%。,P58,客户所需面积,客户行业分布,客户行业：投资大厦客户主要以金融为主，其次为咨询服务类客户，其他类型的行业客户中包括餐饮、接待、事业单位在内，档次较高；需求面积：客户需求面积在200-500的最多，其次为需求在200以下的客户。金融类客户以及培训服务类客户所需面积较大。餐饮接待类需求面积在1200以上。投资大厦自用部分包括4-6楼的宾馆及会议室，顶部第23层为大厦物管中心自用；客户来源：客户主要来自深圳本地，其次为其他省市如上海、北京、香港等地。,以金融、咨询服务类为主，行业集聚度高，其他类型客户较少。客户面积需求主要在200以下、200-500，以本地客户居多,客户来源,总部物业分析,投资大厦,P 59,已有兴业银行入驻，租赁客户以金融、咨询服务类为主，客户主要来自深圳市内，大面积办公需求相对较大,客户行业：兴业银行大厦客户主要以金融类企业，其次为咨询服务以及实业类企业。客户类型较高端且单一性强，大楼整体档次得到保障；需求面积：客户需求面积在200以下的占到39%，但整体看来，面积需求在500以上的大面积客户较多，占到45%，兴业银行自用达到七层之多，自用比例高达26%；客户来源：客户主要以深圳本地客户以及其他省市客户为主，分别占分别为60%、40%，来自国外的客户较少。,客户所需面积,客户行业分布,客户来源,总部物业客户分析,兴业银行大厦,P 60,金融总部自用客户较为关注机房设备、餐饮配套、建筑外观、电梯设备，另外还较为关注人性化空间设置,客户需求分析,总部客户需求,关键词： 设备空间、人性化设施、硬件及餐饮配套,61,租赁客户总体较为关注楼梯形象、绿化、硬件配置、计算机房设置,在未来的高端写字楼的楼体高度提升是一个重要发展方向，昭示性在同其他高端写字楼竞争时是一个很大的优势，外立面应该是高雅、突出且环保的，当然其他方面也要下功夫。对于后海这个项目，我个人觉得是应该考虑如何营造出舒适的绿化空间，因为硬件、设计都是可以复制的，在如此高密度的建筑中应该适当考虑立体绿化的可能性，而且可以实现和建筑的共融，这就达到了另一种境界。我们公司需要有单独的计算机房，面积大概100-150平方米。,受访人:华润元大基金王总 公司地址：嘉里建设广场公司性质：基金募集、基金销售、特定客户资产管理,一个写字楼好不好、够不够气派，第一印象是从它的外在形象来判断。比如：外立面、楼体造型等等；有时候客户老拜访的话，看到写字楼就可以把他震撼住，那么他肯定会觉得我们公司有实力、这样判断、做生意也会顺利一点。我想再往后发展，顶级写字楼的硬件提升空间越来越小。这个项目起码也要2016年以后才能做出来，硬件配置起码要有现在市场最高端产品的标准。我公司数据存储量非常大，需要有一个相对独立空间放置数据服务器，大概在5平方米左右。,受访人: 亚洲保理徐总公司地址：卓越世纪中心3号楼公司性质：应收账款融资服务,关键词： 楼体形象、公共空间、机房设备、硬件配套,客户需求分析,其他客户需求,62,金融企业客户追求建筑的节能环保和外形设计，动态交通、静态交通组织，不同功能楼层层高控制,客户需求分析,金融客户需求KPI,通过对总部自用客户以及其他金融客户进行访谈，并结合集团平台资源，总结出了金融客户需求KPI指标体系。,63,空调系统,电力系统,考虑配备双回路供电系统，若要求高，可配备三回路供电；,低风险等级系统可不配置发电机，高风险等级系统则需要备用发电机，同时需要保证发电机用油至少能维持半天；,发电机可以储存燃料，以保证系统在全负荷状态下24小时工作；,数据机房,配备容纳200人的会议室一个，其他中小型会议室需在10个左右；,裙楼部分希望有银行入驻，以满足金融行业需求；,会议室,银行配套,一般需要双回路电路，个别企业需要特定设计规范；,金融办公需求,金融类企业需要设置数据机房，配备通讯网络、双回路24小时供电、24小时的空调、高标准物管，另外需会议室、银行等商务配套,客户需求分析,金融客户需求KPI,通信网络,保密性,货梯载重,需要安装精密空调，保持恒湿恒温，保证机房正常工作，防止数据丢失；,专门空间放置设备，楼板承重600kg/；交易楼层为800 kg/；,考虑电信、移动、网通通信网络通畅，如没有特殊要求，不设置WIFI；,配备管理水平高的物管公司，并有严格的安防系统，如设置门禁；,货梯需要足够大空间可载重已供数据设备上下；,需要有相对封闭空间摆放空调设备；需要加班的企业要求24小时空调，外资银行要求空调分区可控；,64,交易楼层需铺设更多数据缆等管道，层高5m；,交易楼层,金融企业开始追求个性空间，包括员工食堂、盥洗室、休息室、展厅、档案室、活动中心等，增加产品的附加值,客户需求分析,金融客户需求KPI,隔热、防晒、,盥洗室,展厅,休息室,希望在大楼内部设置员工食堂，同时可考虑设置高端餐饮接待；,玻璃外墙希望起到防晒隔热效果，内部空间建造时需要考虑隔音功能；,考虑盥洗室设置，员工进行锻炼可进行沐浴；,有专门空间用于企业文化展示，可提升企业形象和员工认同感；,设置专门的休息室，供员工工作间隙放松和午休使用；,希望有专门空间用于档案存放，房间内需配备门禁和空调，保证档案存放安全；,自行车停放,档案室,自用层内部楼梯,员工活动中心,65,小结,Summary,后海中心区已引入金融总部物业6家，将吸引金融上下游及关联企业进驻；南山区客户主要为电子科技、实业、咨询服务类，办公面积需求在500 以上者达51%。,二、金融总部物业入驻客户以金融、咨询服务业为主，商务纯粹性高,一、区域存在金融企业聚集条件，同时南山区电子科技、实业类类企业发展较成熟,兴业银行和港中旅大厦自用比例高，客户多为整层甚至多层出租，行业以金融业、高端咨询服务业为主。,三、客户关注建筑品质，重视金融办公配套与人性化空间设置,自用部分客户需求主要表现在内部空间、机电配备、配套、人性化需求方面，其他金融客户较关注楼梯形象、绿化、硬件配置、计算机房设置。,启示：本项目应满足金融产业类客户需求，同时打造总部物业特征，注重项目品质与人性化。,市场研究,市场分析客户分析竞争分析,P 67,在综合考量区位价值与位置关系的前提下，项目未来面临区域内与区域外竞争,区域外竞争,竞争格局,宝中+前海,蛇口,后海总部,南油,科技园片区,深圳湾超级总部基地,留仙洞,金融改革先行示范区与现代高端物流基地,城市旧改、产业升级区,深圳金融总部区,改造重塑形象区,高新技术产业区,研发型总部基地区,区域内竞争,区域外竞争,传统金融产业集聚区、商贸中心,68,罗湖-福田中心区,区域外未来存在竞争的项目体量较大，高端项目较多，建筑设计理念、表现形式趋向多元化，以总部基地为主,区域外竞争,竞争格局,12,2,13,8,69,周边总部项目从2015年上半年陆续入市，2016年进入入市高峰期，建议本项目避开集中入市周期，减小竞争压力,区域外竞争,入市节点,2015年,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,2016年,2017年,金地大百汇，约68.2万平,国信证券大厦，约8万平建面,平安国际金融中心，约46万平,中国人寿大厦，约6万平建面,太子湾邮轮母港，约170万平,海上世界综合体，约75万平,汉京中心，约13万平,佳兆业环球金融中心，12.4万平建面,南油大厦，13.5万平,京基蔡屋围，约200万平,卓越前海项目，32万平,南方博时基金，11万平,Q2,Q1,深圳湾地铁上盖项目，约49万平,蛇口太子广场项目，14万平,竞争窗口期,70,工程进度：目前项目工程已经上围挡，开始挖地基，预计在2015年竣工；项目特色：以典雅、庄重、透明、简约、有良好的采光和自然通风、注重环保节能为本项目建筑主题沿着大厦的曲折的“裂纹”将向这座摩天大楼内整合“透明”公共空间和绿地花园片段，并建有一个200米的穿透这一独特建筑整个高度的中庭。,国信证券大厦,【国信证券大厦】福田金融中心区总部大厦，提出环保节能建筑主题，激发城市文化活力，重点打造独特办公环境和公共空间,区域外竞争,典型竞争案例,71,工程进度：目前项目工程地下三层已基本完成，预计在2016年12月竣工；项目特色：目前国内外唯一的花园式超高层高档写字楼三组空中花园与四组